龙洲伊都企划广方案

1、竹的睿智笔尖上的汉字与笔笔竹竹和和 - - 汉汉竹子演义竹子演义-睿智民族睿智民族开篇汉字演义汉字演义-故事要义故事要义和和谦和揉和温和德和恭和谦揉温恭德开篇市场研判/项目解读谦谦得益。谦得益。宋宋欧阳修欧阳修新五代史新五代史言兼第一章第一章 市场部分市场部分/ /广开言路广开言路 兼济各方兼济各方2021-11-22part 1 市场研判part 2 项目解读2021-11-22推进城乡一体化一揽子财税改革工程建立城乡统一建设用地市场楼市调控逐步去行政化宏观政策十八届三中全会后长期房地产政策方向 会议强调“市场决定性”，预计未来楼市将逐步摆脱全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索

2、房地产长效机制的建立。然而在长效机制建立前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。市场化土地改革城镇化财税改革十八届三中全会2021-11-22政策发布时间亮点内容深八条10月11日限贷政策升级，人民银行正抓紧研究提高二套房首付比例和利率。京七条10月23日年底前完成不低于2万套的住房供地；该类住房面积以90平米为主（最大不超过140平米）,按市场价低30%左右出售，销售对象为本市有购房资格家庭，北京户籍（无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭）可优先购买，5年内不得转让。沪七条11月8日限购加码，二套付首付提升至7成；外地人购房门槛提高，连续纳税记录需满2年；在浦东新区，名下无房产的离

3、异（或丧偶）带子女生活的外地户籍居民，将不具备购房资格；同样条件的本地户籍居民，最多只能购一套房。穗六条11月18日二套付首付提升至7成；外地人购房门槛提高，非户籍家庭购房年限由一年延长至三年；对新建商品住房预售价格实行价格指导。汉七条11月22日外地购房者社保缴存年限满2年，抓紧研究提高二套房首付比例。厦六条11月25日二套房首付提升至7成；非本市户籍家庭需在前2年内连续1年以上个税或社保。沈九条11月25日非本市户籍家庭需交税证明或社保证明增加至2年,二套房商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。长五条11月26日进一步提高二套房贷款首付比例。一线城市政策收紧，二三线城市跟风而上，仍以限

4、购、限贷为主要手段宏观政策2021-11-22截至11月，今年常州商品房供应885万方，成交557万方，供应量、成交量同比基本持平，而成交价格在8月跌至“冰点”，10月、11月精装、别墅成交增多带动价格上扬。商品房供销同比均小幅上涨，价格跌宕，低位徘徊市区商品房单位：万、元/2021-11-22住宅供应同比大增，市场供大于求凸显，供销比持续拉大市区住宅截至11月，今年住宅供应量加大，供应689万方，同比增加280万方，涨幅近70%，成交496万方，同比增加127万方，市场供求矛盾加剧，库存压力加大。单位：万、元/2021-11-22（选择市区10000元/以上在售精装项目作为参考）高端精装项目

5、供应加大，市场反应谨慎，朗诗品牌效应显著今年朗诗两盘、新城帝景均为新入市精装项目，朗诗科技住宅性价比高，市场接受度较高，其他项目项目去化缓慢。市区精装市场单位：万2021-11-22开盘时间项目总建面积推案量成交量2013去化量可售量待开发量成交均价（元/）精装标准（元/）2012.10底景瑞望府22.0 7.8 3.5 2.94.3 14.2 987630002013.11.15朗诗競园16.9 1.5 0.8 0.80.7 15.4 1152830002012.5.25新城金郡21.0 19.6 16.1 2.23.5 1.4 14660楼王35002011.9.25凯悦中心39.0 8.

6、2 7.3 2.30.9 30.8 （后期全毛坯）1735430002013.9.20新城帝景36.0 10.3 2.8 2.87.5 25.7 12408小面积3500，大面积45002013.5.31朗诗新北绿郡20.3 5.3 4.0 4.01.3 15.0 1148825002013.11.30雅居乐星河湾72.0 20.1 0.0 20.1 51.9 （精装+毛坯）楼王18000，其余10000-110005000-5500合计227.2 72.8 34.5 1538.3 123.6新北区中心城区武进区精装项目销售缓慢，待开发量可观，未来形势不容乐观市区精装市场单位：万2021-11

7、-22九龙仓国宾花园世茂香槟湖阳光龙庭龙湖香醍漫步景瑞望府本案所在区域属于天宁青龙生活片区，产品以高层、别墅为主，普通高层价格7000元/左右。区域主要在售项目九龙仓、世茂、龙湖、阳光龙庭、景瑞望府等市府板块北环、红梅、翠竹通江路北塘河路东经120区域住宅市场河海路竹林北路龙锦路晋林路2021-11-22供销双降区域住宅供销双双下降，大多接近中尾盘阶段区域住宅供销单位：万2021-11-22开盘时间项目推案量成交量主力面积段2013成交均价（元/）去化率销售周期（年）2012.10底景瑞望府7.8 3.5 102-133987645%1.1 2012.2龙湖香醍漫步47.3 43.3 88-1

8、67710091%1.8 2009.12阳光龙庭36.6 32.5 85-140699289%3.9 2007.12世茂香槟湖70.6 60.0 87-163713385%5.9 2011.11龙湖原山25.4 17.6 180、2407200（剩余高楼层为主）69%2.1 2012.4九龙仓繁华里28.5 19.7 96-123/193-238高层：7044洋房：912669%1.6 合计380.3 216.2 区域内各面积段销售均衡，精装项目去化率约为毛坯项目1/2区域住宅供销单位：万2021-11-22区域精装供销开盘时间项目总建面积（万）推案量（万）成交量（万）主力面积段待开发量成交均

9、价（元/）精装标准（元/）2012.10底景瑞望府22.0 7.8 3.5 102-13314.2 987630002013.5.31朗诗新北绿郡20.3 5.3 4.0 86-16015.0 1148825002013.11.15朗诗競园16.9 1.5 0.8 85-17515.41152830002013.11.30雅居乐星河湾72.0 20.1 0.0 169-42751.9 楼王18000，其余10000-110005000-5500合计227.2 72.8 34.5 154.4 景瑞望府今年销售222套，2.9万方，性价比高*备注：目前景瑞价格由前期的1.1万元/调整至约9500元

10、/。2021-11-22区域精装市场景瑞望府品牌、口碑、亲民价格朗诗新北绿郡朗诗競园雅居乐星河湾定位脱离市场，蓄客不佳 金地天际销售停滞，更改规划品牌、科技、性价比2021-11-224、另一方面，高端精装项目市场接受度低如曾一度改规划的金地天际，精装改毛坯的巨凝金水岸和凯悦中心，就连一贯走奢豪精装风的雅居乐星河湾在常州的项目也是可选择性精装，以及其开盘的惨淡收场，都足以说明常州市场的高端精装项目将步履维艰。1、十八届三中全会后，随着四大一线城市新调控政策逐一出台，二三线城市政策也有趋紧之势，未来市场仍在调控夹缝中求存；2、今年常州住宅供应量大增，市场供大于求凸显，供销比持续拉大，库存压力大，

11、刚需群体仍是主力军；未来市场研判3、常州精装项目去化缓慢，未来待开发量可观，竞争态势激烈；2021-11-22part 1 市场研判part 2 项目解读2021-11-22项目隶属天宁青龙生活区，是新兴板块，周边配套主要依托东经120规划，但落实时间相当长项目区位价值龙城大道恐龙园紫荆公园市府板块晋林路翠竹、北环、红梅东经120距行政中心3km沪蓉高速方向青洋高架方向河海路竹林北路通江路太湖路2021-11-22规划范围位于常州市东北部，南起竹林北路，北至河海东路，全长2.6公里。 东 经 1202021-11-22n摩天轮，被命名为“时来运转”，寓意东经120度经线绕地球一周，形成一圆环。

12、n常规的摩天轮都是中间有轴，绕轴转动，而此摩天轮与众不同，是世界上最大无辐式摩天轮。n“以东经120度经线为基准线，是北京时间基准线，贯穿于东半球包括我国在内的多个国家和地区，而常州是其中唯一被该经线穿越城区的城市。”n另外，东经120路周边聚集了丰富的旅游资源，包括环球恐龙城、紫荆公园、北塘河水利风景区等，“因此东经120路完全具备成为组织城市空间、统筹区域旅游资源的重要节点的条件。”2021-11-22区域板块规划规划定位：以旅游休闲、创意产业、生活服务为主要职能，以东经120时间地理概念为主题的生态步行街区、城市次中心规划结构： 一轴四段九节点2021-11-22区域板块规划基地面积约1

13、50公顷，规划区的开发规模在350万左右。2021-11-22区域板块规划创智科技商娱区段 创意科普商办区段2021-11-22东经120金融商务区n代表城市最高能级金融机构、类金融机构及配套服务组织的集聚载体；n引领都市经济发展、提升城市现代服务业档次的领头羊；n体现优质投资环境、创新创业环境和现代都市经济的重要标志。区域板块规划金融商务区的核心特征：高效积聚资金流、信息流、人流的高度集合交通便捷公交优先的综合交通系统复合多元商务、商业、酒店、文化创意和居住功能活力宜人整合山水资源和地域文化2021-11-22区域板块规划地标建筑 以“时间”为主题八大标志性高层建筑东经120塔（480m）n

14、120层,多切面的玻璃体量,晶莹如水晶,不断向天空延伸,逐渐融入蓝天n象征时间的无限和财富的聚集公元塔世纪塔万年塔纪元塔永恒塔轮回塔未来塔120塔光年塔2021-11-22区域板块规划城市中心强化，三角互动格局1.城市内环连通常州目前已形成由“龙城大道青洋路长虹路龙江路”构成的城市内环交通体系。并通过青洋路高架与沪蓉高速连接，可快速通过高架到达城市各个组团及交通枢纽。2.常州东北门户常州是沪宁城市带中的中心城市，沪蓉高速在城市东面新的高速出口，与城市内环相交，成为常州新的门户空间。3.中心区空间结构优化提升“历史文化中心行政文体中心cbd”的城市空间结构，建立城市金三角格局，提升城市中心区的核

15、心竞争力，为发展现代服务业提供良好契机。2021-11-22区域产业结构东经120常州金融商务中心将成为城市升级的主要核心在经济、城市和民生三方面都具有重要的战略意义n常州整体经济发展进入创新驱动阶段，金融产业是常州未来经济发展的重要助推器；n2015年常州金融业的目标将是总资产达到一万亿元，增加值占地区生产总值将达到8%。2021-11-22轨道交通 六号线预留三个站点，与五号线实现换乘住宅区商业区区域板块规划2021-11-22占地面积7.5万方建筑面积地上：18.62万方地下6.14万方总建面积24.76万方容积率2.5物业类型住宅、公寓、商业社区规划9栋2228层高层住宅，1栋2层商业

16、和2栋18层底商公寓楼。 住宅总建15.4万方，1178户商业总建2.84万方，308户经济指标社区整体规划高层+公寓+商业 产品组合单一，体量较周边大盘薄弱效果图东临横塘河西路，南临竹林北路，北靠新塘路，紧邻规划中的东经120步行街、湿地公园及紫荆公园。项目概况竹林北路横塘河西路2021-11-22 大和房屋集团是一家世界500强企业，是日本最大的房地产开发企业之一，以“建筑的工业化”为经营理念，致力于打造绿色环保的“人、街区、生活的价值共创集团”。 设计理念 营造安心安全、健康、舒适、环保、节能的生活空间开发商背景业务涉及工业化住宅民用及商业建筑大规模符合商业（mall）物流旅游休闲家居建

17、材超市2021-11-22战略发展把中国和东盟地区作为重要战略阵地，以公寓和工业园区建设为主 国内开发项目大和房屋工业株式会社自1983年开始入驻中国，参与住宅以及建筑方面的出口业务。1985年开始在上海承建面向外国人（主要是在华日本人）的租住公寓建设。之后，中国业务逐步扩大。 2001年 大连 颐和香榭2011年 常州 龙洲伊都2011年 无锡 吴月雅境2007年 苏州 和风雅致.2021-11-22参建单位筑森国际n公司拥有员工达490人，是一个技术力量雄厚、省综合实力前列的知名设计企业。在公共建筑设计、居住区规划和建筑设计、商业建筑设计等领域具有丰富的设计经验。n服务公司：万达、龙湖、星

18、河、新城、九龙仓、朗诗、路劲.久米设计公司n株式会社久米设计是日本国内排名前3位、世界排名前15位的综合建筑设计公司。总公司设在东京都江东区潮见2122，并在台北、北京,上海设有公司代表处。n常州服务公司：绿洲天逸城、天润园.2021-11-22户田芳树风景规划n景观设计中有5个要点，分别为：“安全安心”、“健康”、“舒适”、“环保”和“节能”。n本项目的室外空间定位是“环游庭园”。利用园路有机的曲线和植栽的疏密赋予风景变化，流畅地将各个场所连接起来，整体上营建出颇具一体感的景观。n此外还积极地引入水景，期望这里能成为一种象征：丰富的水景好似江南的一般，人们在生活中也能享受到自然的丰盈感。参建

19、单位2021-11-22产品分析远高于普通住宅的建材标准1、结构配筋率比正常住宅项目高，达到75kg/m，是设计标准的1.5倍；2、楼面现浇板厚度150mm，高出正常住宅25%；3、ykk系统窗，墙面+地面+窗户一体式；高品质五金配件；4、抗震达到常州1.5倍抗震性能。2021-11-22产品分析环保绿色社区1、环保的空间：换气扇+窗户上的通风口，保证空气流通，过滤空气；2、甲醛：相对于国家标准的e2，本项目确保e1（e1小于10mg/100g、e2小于10-30mg/100g）；3、ykk系统窗（隔音隔热）；4、陶土干挂外立面，局部玻璃幕墙，选用除污、耐污性能的涂料；5、混合发电路灯、人体感

20、应智能照明系统；6、室外庭院局部采用太阳能高杆灯；7、雨水再利用、小区水景的补水采用雨水收集后净化的水补水。2021-11-22产品分析人性化的设备设施1、地暖、中央空调、浴室暖风浴霸；2、可抽拉式龙头、洗脸盆，厨房配备净水器；3、高压供水、分水器排管、大容量热水器：保持供水稳定；4、卫生间标配卫洗丽，集便盖加热、温水洗净、暖风干燥、杀菌为一体；5、轮椅无障碍通行；6、安静的居住环境同层排水系统；地板上5.5细石砂浆层；7、自动感应系统：汽车口配备远程感应开启栏杆，楼栋入口自动感应门；8、完全人车分流，且地下车库一氧化碳浓度控制；9、超前的设计：电动汽车车位充电装置。2021-11-22产品分

21、析运动休闲的室外空间1、健身塑胶走道，缓冲式铺设道路；2、塑木材质亲水平台，活动广场均设置休息廊架，带遮阳棚的休息区；3、部分休憩场所覆盖wifi信号。2021-11-22产品分析储物收纳功能设计1、玄关空间的美观和收纳功能的设计。多重收纳系统，最大限度利用储物空间，满足全家储物需求以及当地人生活习惯。2021-11-22户型分析户型配比户型总面积户数平均每户面积比例a户型2/2/127954.36 31887.91 27%b户型3/2/123697.07 204116.16 17%c户型3/2/261045.51 436140.01 37%e户型34644.71 191181.39 16%f

22、户型5496.62 25219.86 2%g户型1169.83 4292.46 合计154008.11117899%主力供应面积段87-140，140户型占比最多，以及相当一部分比例的180房源单位：2021-11-22户型分析两房户型或边户设计，或三开间朝南，市场竞争力强两 房2021-11-22户型分析本案景瑞望府 117 2/2/1+空中花园赠送6.4赠送14.3边户小三房赠送面积一般，附加值低小三房2021-11-22户型分析景瑞望府 137 2/2/2+空中花园赠送15.1主卧套间设计赠送12.3常规大三房户型，竞品主卧套间设计，赠送面积多大三房2021-11-22装修标准本案景瑞望

23、府朗诗新北绿郡新城首府雅居乐星河湾玄关门防火、防盗防火防盗防火防火防盗防火防盗双开门厚重香樟+橡木锁miwa机械锁西玛电子密码锁机械锁电子密码锁地面地板(大理石）大理石(客厅、餐厅)实木复合地板(卧室）大理石(客厅、餐厅)地板(卧室）马可波罗地砖(客厅、餐厅)世友实木地板(卧室）大理石（卧室实木地板）墙面材料墙纸墙纸大理石拼花，环保壁纸厅及卧室：乳胶漆厨房及卫生间：面砖6层粘贴工艺壁纸品牌宜康家玉兰 窗户ykk/内藏百叶lg塑钢型材/内藏百叶断桥铝合金/电动金属/卷帘窗外遮阳百叶双层中控玻璃+惰性气体、窗框与窗洞间增加阻热设计双层中空玻璃窗厨房油烟机品牌haier方太伊莱克斯方太西门子灶头个数

24、2口/港华紫荆2口/fotile3口/伊莱克斯2口2口水槽haier/(单槽）欧琳oulin/(单槽）欧琳/单槽/仿亚克力面层普乐美/（双槽）双槽其他功能下拉篮、迷你门袋、太空舱、多功能抽屉消毒柜消毒柜、微波炉 方太消毒柜厨房面板无toto海洁特瓷砖马哥波罗面砖食用级石材地暖有无地源热泵无有空调大金(中央空调）hitachi(中央空调）hitachi(中央空调）无大金（中央空调）厕所马桶toto/inax/有卫洗丽toto/无卫洗丽科勒/无卫洗丽科勒toto/有卫洗丽淋浴toto/inax有顶喷花洒水龙头toto无顶喷花洒水龙头科勒无顶喷花洒科勒无顶喷层高（）3.13333.3/3.6开关松下

25、legrand松下（开关银灰，插座灰白两色）西蒙西门子精装涉及面广，但无明显优势2021-11-22客户理解项目形象土地属性产品特征市场发展趋势集商圈、旅游、办公、生态、居住多重属性的新兴板块；现阶段处于开发启动阶段，客户认知度不高；地块属性为高层住宅、办公、商铺；中等规模项目：15.4万方住宅+2.8万方商业；产品主要为88两房，116小三房和140大三房，以及大于180的户型；受周边多个板块（恐龙园板块、市府板块、翠竹北环红梅）围合，本项目所处地段优势不明显，很难对竞争板块形成威胁。板块打造需要投入时间和资金，非一蹴而就；项目商业规划为住宅物业赋予一定价值；高端精装产品，刚需首改户型为主，

26、需要突破区域导入客户；短期与其他竞争板块竞争处于弱势地位，借区域规划重塑项目价值；现状决定项目前期立足区域客源，借助东经120规划及远景配套打造板块高端形象，从而突围竞争市场。2021-11-22客源分析区域客源n 从客户来源区域来看，地缘性客户占比最大，新北、市区、戚墅堰均有渗透；n 从客户职业来看，私企业主、个体商户以及企业中高层占比达到90%，此类客户共同特点是购买力强，大部分结婚生子，追求品质生活，但整体基数并不大。*备注：以景瑞望府为客户样本2021-11-22恒生科技园黑牡丹科技园常州创意产业园常州现代传媒中心2.5公里2.6公里3.8公里项目辐射产业园区分析n天宁区政府正大力构筑

27、东经120创意产业片区，本案正处于东经120沿线；在本案周边分布有多个产业科技园，引进以新能源、it、金融创新、现代服务等为核心的高科技企业。n依托这些产业科技园，在本案周边将形成一个高端技术型人才的聚集区。高端技术型人才收入高眼界高对生活品质要求高这样的“三高”人群将是本案不可忽视的客群组成部分2021-11-22项目周边产业园区简况n 恒生科技园：常州恒生科技园着重打造以科技创新、设计创意、总部经济、金融创新、现代服务业等五大主题为核心的科技园，将引进超过220家高科技企业，提供1.2万个以上就业岗位。n 常州创意产业园：常州创意产业园是全面整合常州软件园、国家动画产业基地和环球恐龙城等相

28、关资源成立的创意产业专题园区。集聚了各产业门类以及投融资、教育培训、咨询服务等海内外企业500多家；拥有海归创新创业人才90多名，各类高级专业人才2500多名，从业人员总计20000多名。n 黑牡丹科技园：黑牡丹天宁科技园由天宁区人民政府与黑牡丹（集团）股份有限公司共建。项目预计5年内完成基本建设，占地63万平方米，建筑面积约109万平方米，预计总投入将超过45亿元。n 常州现代传媒中心：常州现代传媒中心占地53亩，总建筑面积30万平方米。这里集中了广播、电视、互联网站等媒体，影视生产、动漫制作等文化创意企业。2021-11-22客源分析导入客源n 从客户来源来看，老业主、老带新占比最大，其次

29、通江路、晋陵路沿线成交也有较大比例，另外从项目反馈来看，通江路家乐福大牌的来人导入占所有投入大牌的80%；n 从客户职业来看，普遍仍以私企业主、企业中高层为主，对品牌、地段、品质生活追求较高。*备注：以新北绿郡为客户样本2021-11-22tips 2tips 1客户小结n结合两个朗诗新项目，地段对此类产品的去化有直接作用，同理可知本案在一定时间内以区域客为主导，外部客户为辅；n而本案精装高单价的特点注定客户层次类似或高于景瑞望府、朗诗新北绿郡，以私企业主、个体商户、企业高层等高收入人群为主。n区域客户：1、红梅、北环、翠竹等周边老小区； 2、周边工业园区、专业市场：天宁经济开发区，东部乡镇工

30、业园区，横山桥、郑 陆、东青工业园以及戚墅堰、雕庄工业区，美吉特科技五金城等； 3、后期经融商务区规划的导入客户：天宁、新北中央政务区公务员，金融机构， 银行客户等。n外部客户：1、通江路、晋陵路沿线高端住宅区； 2、新交付的豪宅区（龙湖原山、龙湖香堤漫步等）。2021-11-22朗诗新北绿郡：2013年销售均价11488元/朗诗竸园：2013年销售均价11528元/景瑞望府 ：2013年销售均价9876元/竞品分布abc与本案有直接、同等竞争关系的项目景瑞望府、朗诗新北绿郡、朗诗竸园2021-11-22竞品供销整体供大于求，三房供应和成交最多，两房供销比最大单位：套房型供销比两房2.9 三房

31、1.6 四房1.6 2021-11-22房间数户型面积段供应成交去化率两房2-2-180-901756135%三房3-2-1100-11514413493%3-2-2116158601525%四房4-2-215026616261%合计111663357%竞品供销三房供应以面积段116-140的3/2/2房型为主四房供应产品集中于155的4/2/2房型2021-11-22n景瑞望府竞品个案n项目为新古典主义风格，石材+仿石涂料，楼间距50m，绿化率45%，2万中央景观，双层精装6m挑高大堂，3m层高，2.4m入户门，2梯3户或1梯1户；n截止11月，景瑞望府已推出3#、

32、7#、8#、13#、16#、14#楼，今年共成交222套，成交面积2.9万方，均价9876元/，成交量仅次于朗诗新北绿郡（4万方）；n项目客源主要来自新北（河海、天安）和天宁（北环、翠竹），私企老板、个体商户以及企业中高层为主，35-45岁。新古典、纯高层、大栋距、高端社区3#7#8#13#16#14#9#12#2021-11-22房间数户型面积供应套数成交套数两房1/2/1+空82633三房2/2/1+空10296942/2/2+空117956130946513930315860153/2/21339470四房3/2/2+空1876019合计592275项目供应面积段为82-187，主力面积

33、段为102-133，基本都有空中花园赠送，附加值高；成交房源中三房为成交主力，102基本售罄；11月推出二期14#楼，面积为82-139，可见大面积精装房源销售困难。主力供应面积102-133，三房为成交主力，二期房源面积缩水竞品个案2021-11-22n朗诗竸园竞品个案科技住宅房间数户型面积供应套数成交套数两房2-2-1856423三房3-2-21353222四房4-2-21653217合计12862n朗诗競园于11月15日首次开盘，推出4#楼，33层，两梯四户，面积85、135和165，共128套，现备案62套，均价11528元/（含装修费用3000元/）；n项目客源主要是天宁地缘性客户和

34、城东，小部分来自钟楼，武进、新北基本没有。4#2021-11-22n朗诗新北绿郡竞品个案地段、科技住宅n朗诗新北绿郡于今年5月31日首次开盘，现已推出1#、2#、3#、5#、6#楼，共396套房源，面积86-155，截止11月已备案296套，成交面积4万方，剩余100套，均价8988元/（不含装修费用2500元/）；2021-11-22房间数户型面积供应套数成交套数两房2/2/1864835三房3/2/111548403/2/213512695四房4/2/2155174126合计396296竞品个案主力供应三房和四房，各174套，各面积段去化均衡2021-11-22项目小结n本案建筑标准远超于

35、同类产品，各方面设计超前；n东经120大道（天宁新城）规划的落实将大幅提高区域形象，对人口导入有正面作用，但目前落实缓慢。n整体市场下行。区域住宅供大于求，库存压力大；n常州城市相对传统，并非上海、苏州等一线城市，外来品牌从扎根到认可需要一段时间；n作为传统苏南城市，常州并非类似苏州、无锡这样的人口导入型城市，城市高端精英基数小。产品优势规划利好市场下行客户购买力、整体基数下降但是，2013年动态/广告特征/集客动作揉揉辐必齐。揉辐必齐。春春秋秋考工记考工记轮人轮人手木第二章第二章 竞品部分竞品部分/ /寻找差异寻找差异 捋顺对手捋顺对手矛竞品剖析2013年11月首次4#开盘128套即将推出3

36、#楼河景楼王：110、135、170 存1万抵3万，凡办卡排号的客户， 项目开盘时，将享受额外优惠！朗诗竞园朗诗竞园关键词：关键词：运河畔、恒温湿科技、精装、豪宅运河畔、恒温湿科技、精装、豪宅12.07朗诗競园圣诞客户答谢会竞品剖析11.12朗诗新北绿郡:新贵科技楼王5#、6#楼开盘， 交1万享2万优惠12月底朗诗新北绿郡7号楼开盘， 楼王中的楼王认筹缴纳1万元诚意金，总价享受2万元优惠朗诗新北绿郡朗诗新北绿郡 关键词：关键词：春天、科技、春天、科技、pm2.5、健康、投资、健康、投资5月份月份-理财博览会收藏系列展理财博览会收藏系列展黄金、纪念币、收藏人民币黄金、纪念币、收藏人民币到到12月

37、底前到售楼处皆可月底前到售楼处皆可免费领取免费领取“3m口罩口罩”竞品剖析 雅居乐星河湾会所于10月26号盛大开放 雅居乐星河湾10月29号举行三大男高音演唱会 雅居乐星河湾11月举行奢侈品巡展，5、6、8号楼认筹雅居乐星河湾雅居乐星河湾 关键词：关键词：品牌、奢华、豪宅、作秀品牌、奢华、豪宅、作秀 今日，来自台湾的潮开唱，邀请了老牌明星辛晓琪、黄品源和任贤齐竞品剖析 上半年度相对活跃，活动集中 同时上半年实现降价，降幅在800-1000元/，有利于去化 下半年主力逐渐转向繁华里，目前在推超高层“擎天半岛九龙仓国宾壹号九龙仓国宾壹号关键词：关键词：略低调、奢华、豪宅、多层洋房略低调、奢华、豪宅

38、、多层洋房网络写手【九龙仓国宾1号】 稀缺血统 钜惠国宾【九龙仓国宾1号】 港派礼序 首席国府大宅【九龙仓国宾1号】 府以鉴藏 始见豪门真章！【九龙仓国宾1号】 府第当有别 国宾界高下！【九龙仓国宾1号】 一座国宾府 半壁常州城具有私密性的大师开光祈福仪式具有私密性的大师开光祈福仪式冠名冠名“兰陵之声兰陵之声”歌手大赛歌手大赛竞品剖析 热衷与电台合作广告推广，目前在做的是日本游。 同时推广期实现降价，实现均价在9000元/左右，有利于去化 同时热衷于话剧的冠名，形成线上话题。 景瑞望府景瑞望府关键词：关键词：豪门、精装、性价比、户型、话剧豪门、精装、性价比、户型、话剧至爱法宝：冠名话剧至爱法宝

39、：冠名话剧目前目前两只狗的生活意见两只狗的生活意见线上线下冠名暖场降价热点科技健康精装豪宅品牌区域落位周边板块竞争竞品提炼落位周边东经120路老主城老主城区板块区板块戚墅堰及武进东部板块戚墅堰及武进东部板块武进东北乡镇板块武进东北乡镇板块（郑陆、焦溪、芙蓉）（郑陆、焦溪、芙蓉）恐龙园板块恐龙园板块新北北部主城板块新北北部主城板块板块竞争依托临近项目最近的青龙成熟社区、美吉特建材城、以及龙锦路、竹林北路、周边工业园区等；运用户外、短信、派单、挖掘竞品call客资源、拓展外部经理人等实现竞品客户拦截。落位建议板块板块户外区位户外区位费用预估费用预估理由理由1老城区板块文化宫中联大厦东120万/年有

40、效导入高端客户，紧邻购物中心，消费能力较高的群体基本均可见竹林路铁路涵洞口130万/年主城区前往项目的必经之路飞龙东路及竹林路交界处80万/年连接戚墅堰，武进东区及飞龙板块的道路，同时也是去往我项目的必经路口，新城地产长年占领的黄金点，可有效挖掘北环客户，对面为乐天玛特超市，人流较大2戚墅堰及武进东乡镇板块东方西路与青洋路交界处78万/年城东青洋高架由南往北的必经路口，也是较为富裕的乡镇横山桥等通往城区的必经路口3恐龙园板块东经120路北主要拦截九龙仓、迪诺水镇、龙湖原山、世贸香槟湖客户4新北主城区龙锦路与晋陵北路交界口68万/年有效导入新北城区客户，紧邻市政府，同时晋陵北路为城市南北主轴5武

41、进东北乡镇板块常郑路-郑陆镇主路口30万/年有效导入武进东北部乡镇的高端客户，郑陆、焦溪、芙蓉区域从竞品客户分析看，我项目也需遵循从竞品客户分析看，我项目也需遵循以城区导客为主线，乡镇导客为次线以城区导客为主线，乡镇导客为次线的推广策略。的推广策略。板块侧重竞品小结n竞品在线上注重卖点的描摹，注重板块间的拦截；n线下活动上，一方面以活动造势，持续了相对较长的市场热度，同时注重对话题热点的关注度。n要求我项目在目前的阶段上： 1、品牌落位，发挥品牌影响力； 2、企划推广上注重产品特性提炼，卖点放大化； 3、找准推广线路： 以城区导客为主线，乡镇导客为次线，竞品客户拦截贯穿始终以城区导客为主线，乡

42、镇导客为次线，竞品客户拦截贯穿始终都是好产品各自都有一本经找一本属于我们的经产品提炼/推广建议温居皆温厚。居皆温厚。东汉东汉班固班固汉书汉书张敝传张敝传氵皿第三章第三章 产品剖析产品剖析/ / 知己而知己而 为为 犹有利器犹有利器日筑筑东经120，紫荆公园畔赏世界最大无辐式摩天轮，四季风华呼吸横塘河大型湿地公园/览天文广场感受地铁5号线的城市脉搏绿色、安全、多维空间超强收纳空间设计/绿色再生建材/户户玄关/s墙空间零浪费标准1.5倍的耐震/标准25%厚度的重级隔音配筋率高达75kg/产品提炼智智技术光环-有生命的房子（安全安心 健康舒适）24小时换气中央空调/采光通风井/中水系统，雨水再生循环

43、利用墙体隔热保温节能，/地暖+净水、供水、热水设备，全天候安防安保物业/太阳能发电更多用心赏樱花场所、广场设置休息廊架/占地1300平米五大运动广场儿童游乐场、塑胶环形跑道/部分休憩场所覆盖wifi信号电动车充电、广场内设洗手池/单元两部电梯均直达地下产品提炼产品定位东经120紫荆公园旁日制精装府邸 天工天工地美地美人和人和技术光环-有生命的房子东经120，紫荆公园畔绿色、安全、空间、关怀天地人和产品提炼和者 善 领 森活大和房屋半纪荣誉精工地产善于人居智慧科技引领时代双景公园有氧生活筑智推广建议建议小结n“东经中轴上，有机慢生活”的理念是十分正确的；n我们只是在这基础之上把我们目前具象能看到

44、的卖点放大化，那就是 “实景公园”和“建筑”本身的特性。n在做营销推广上，最终落位均为人们所追求的“生活”；n“和者善筑，智领森活”是具有高度的提炼，在运用中，会结合具象化的表达手法。放大产品特性实现以人为本新媒介建议/圈层营销/常规建议/危机公关恭今予惟恭行天之罚。今予惟恭行天之罚。秦汉秦汉伏生伏生书书甘誓甘誓共丶第四章第四章 营销策略营销策略/ / 更多一点更多一点 再多一点再多一点小心展示营销在各种长假及小长假期间，短租场地，发放礼品及资料：建议：红梅公园/紫荆公园/人民公园/青枫公园商展建议：湖塘乐购/购物中心/泰富百货除常规渠道纸媒、户外、电商等，建议做以下：除常规渠道纸媒、户外、电

45、商等，建议做以下：微信营销微信圈层的转发有效促进圈层与圈层的互动电视首屏机顶盒开出，画面保留5-8秒的首屏画面，千家万户都能看到媒介建议主动式营销线下活动营销在营销过程中形成1对1客户的宴请，要求高端、私密，小众，充分利用老客户带新客户，促使圈层影响力。追随者营销1、活动邀请常州小松、常林、toshiba、日式餐饮企业高层进行参与；也包含部分台资及欧美企业高层；2、通过活动、与大和房屋苏州、无锡项目业主进行互动，参观品鉴。会员附属营销1、广告覆盖时代广场、新北及主城的日式餐饮、酒吧；2、高端会所客户导入互动：毗陵驿会馆/唯润国际会所富隆酒窖/玛索造型1西村日本料理通江大道398号富都商贸2一心

46、日本料理道生中心3惠彩日本料理福记逸高对面4虹居酒屋新城第一街324号5蓝屋日式家庭料理区新北区汉江路302号6花车季节料理汉江路凤凰苑333-1号7大岚日本料理店海街道太阳花园12号8花车日本料理汉江路333-1号电台营销1、有效抓住开车族的视听；2、常规硬广的铺排，同时参与性较强的互动类环节；网站推手1、邀请化龙巷及腾讯参与进网站推手的职责，主要负责项目的正面报道，产品论述；2、在危机公关中，网站推手利用话题帮助、转化矛盾的激化，有效化解网民的矛盾点。常规渠道提两点常规渠道提两点媒介建议危机公关n在舆论出现中日政治分歧反响热烈时，低调行事，如遇重大情况，申请政府保护；n展现爱华行动，在任何

47、活动中均体现“关爱老幼，扶持公益”的形象；n主流媒体网络助推，平息风波；n建议以民生类网络最为适宜，比如：化龙巷、腾讯、中吴网；做个低调哥做个低调哥买个人情面买个人情面n主动邀约采访苏州、无锡项目的业主，阐述他们购买时候的心境、看中的热点；用心讲述，让我们国人说话。n言论自由，无需过多理睬反面言论。让国人说话让国人说话策略小结n在拓客渠道中，既要寻求突破，又要关注本土的有效渠道；n高端产品做圈层，这是地产人都知道的真理，而发挥“小处多一点“落位更细化的精神，成为成功的关键。n危机公关在我项目成为必要的课题；n我们只用一个词来运用其中，关键时刻需“低调”；所谓棒打出头鸟，平淡长而远。小处多一点低

48、调的态度节点营销/ 视觉展现德君子德车。君子德车。商商周文王周文王姬昌姬昌易易剥剥彳心第五章第五章 企划策略企划策略/ / 落位实处落位实处 用心行动用心行动直一2014.52014.12014.3品牌落地-产品面世开盘多维拓客-全方蓄客临时售楼处公开项目售楼处公开样板间开放项目9#楼盛大开盘龙洲伊都58年共修 邂逅世界500强龙洲伊都 延陵路展厅盛大公开龙洲伊都紫荆公园畔，与世界科技对话接待中心公开暨样板间首发新闻会龙洲伊都探索日制府邸，发现森林家园 5月17日 盛名已久 耀世开盘 节点铺排时代之光-常州印象老照片展智慧之光-常州首届机器人展人文之光-森林里的健康家园主城造势 过渡 阵地营销

49、临时售楼处公开项目售楼处公开样板间开放延陵西路常州大酒店紫荆公园畔120中轴上营销分解n外展场售楼处的公开让我们有机会在主城区施展拳脚，进行主城造势，扩大项目影响力，项目接待中心公开，则需要把主力营销行动在区域上有所转移；n在项目售楼处公开后，注重外展场与项目售楼处的有效连接和互动成为课题，建议在3月中旬启用外展看房车，可接客户至项目案场看房。龙洲伊都58年共修 邂逅世界500强龙洲伊都 延陵路展厅盛大公开科技之光-常州映像老照片展节点动作 2月8日 常州城市变迁摄影展汤德胜专场网络炒作 12月16日 各大网络媒体助推“元旦去哪里，看常州首台3d打印为您造像”主攻区域：主城区、新北区线上：网络

50、（化龙巷+搜房网+常房）、电台造势、户外线下：dm单制作，工地围挡、短信 1月1日 久负盛名 龙洲伊都 延陵路展厅盛大公开 1月13日起 龙洲伊都 贺新春 恭祝龙城人民 马到成功 和和美美 2月15日-22日 常州城市变迁摄影展汤德胜专场举行 12月23日 延陵路再添风景 龙洲伊都常州大酒店展示中心即将公开1-2月，贯穿元旦月，贯穿元旦-春节春节-元宵节：主要节点，外战场开放元宵节：主要节点，外战场开放+摄影展摄影展节点动作1-2月，主城区新北区，重点片区红梅、北环、翠竹商业主月，主城区新北区，重点片区红梅、北环、翠竹商业主都市桃源都市桃源怀德苑怀德苑锦绣南苑锦绣南苑香江华庭香江华庭府西花园府

51、西花园莱茵花园莱茵花园吟枫苑吟枫苑天安城市花园天安城市花园鹏欣丽都鹏欣丽都府琛花园府琛花园府翰苑府翰苑延陵路售楼处金色新城金色新城翠竹翠竹红梅红梅北环北环造势动作主攻城区主要人流聚集地，以事件而扩大项目知名度主攻城区主要人流聚集地，以事件而扩大项目知名度n活动主题：寻找常州城的森林家园n参与方向：1、与政府挂钩；2、与公园挂钩；3、与商圈挂钩；n活动时间：2014年1月20日-2月10日。春节期间城区人流量多，容易为造势形成人量支持。n活动目的：因为延陵西路展示中心开放，在主城区造势，形成热点式话题，引导人群至展示中心参观，发放项目资料及参观小礼品。关爱绿意 森林家园安全安心 健康舒适 至延陵

52、西路xx号可免费领取礼品一份龙洲伊都紫荆公园畔，与世界科技对话接待中心公开暨样板间首发新闻会智慧之光-常州首届机器人展节点动作3月月-4月：主要节点：回归项目，落位周边月：主要节点：回归项目，落位周边主攻区域：主城区、新北区、青龙片区线上：网络（化龙巷+搜房网+新浪）、电台造势、户外线下：dm单，工地围挡、短信、派单执行、call客美吉特美吉特青龙街道青龙街道创意园创意园传媒中心传媒中心翠竹翠竹红梅红梅北环北环中央政务区中央政务区天安城市花园天安城市花园御花园御花园阳光花园阳光花园节点动作3-4月，从主城区过渡至本土区域，活动落位在项目上月，从主城区过渡至本土区域，活动落位在项目上3月8日-9日 结合重大节点的机器人展览n主要以参观、展示、体验为主；n此活动是一场中型活动，关于科技性展示的活动是在常州没有出现过的，同时也与日本科技大国相符，展示10件机器人成品，在售楼处形成体验；展示世界尖端科技，吸引眼球。n力