房屋、设施设备运行与维护服务

1、办公楼物业管理服务规范办公楼物业管理服务规范 6.2.96.2.9升降设备系统升降设备系统 6.2.116.2.11空调系统空调系统主讲人王炜主讲人王炜 第六章房屋、设施设备运行与维护服务第六章房屋、设施设备运行与维护服务6.2.9升降设备系统v升降设备系统概述v电梯安全监测与管理v电梯应急响应2升降设备系统概况v 升降设备系统包括：v 电梯、自动扶梯v 高空作业设备v 液压升降设备3升降设备系统电梯及自动扶梯结构组成l电梯结构组成 电梯由机房、桥厢、层门、井道四个基本部分组成1.机房部分曳引机、限速器、极限开关、控制柜、选层器等2.桥厢部分桥厢、安全钳、自动开门机、平层装置、操纵盘等3.层门

2、部分层门、召唤按钮、楼层显示等4.井道部分导轨、对重、缓冲器、限速器钢丝绳张紧装置、随 行电缆、限位装置、平衡补偿链等l自动扶梯结构组成 金属结构架、驱动装置、梯级和踏板、梯路导轨系统、牵引构件、张紧装置、扶手装置4升降设备系统高空作业设备、液压升降设备概述v 高空作业设备：擦窗机、高处作业吊蓝 办公楼擦窗机、吊蓝主要用于外墙高空清洗、维修等作业。 主要分为： 卷扬式擦窗机 爬升式吊蓝 形式：v 水平轨道（屋顶平面布置）v 直立轨道（女儿墙布置）v 无轨式 （屋顶平面布置）n 标准吊蓝尺寸为：20006501100 额定载重：250KG 液压升降机主要用于大堂等场合登高清洁、维修作业。5【规范

3、条款】 电梯安全监测与管理电梯及自动扶梯规范条款6电梯安全监测与管理电梯运行基本条件v 电梯运行基本条件电梯运行基本条件 上海市电梯安全监测办法第十九条（电梯运行基本条件）：电梯使用单位应当确保电梯在使用过程中符合下列运行条件：（一）在电梯轿厢显著位置标明有效的安全检验合格标志；应当粘贴有效的“安全使用许可证”及电梯保养单位联系卡（单位名称、保养人及急修、投诉电话）（二）有电梯安全使用的警示说明或者警示标志； 应急情况下客户自我保护措施及桥厢与监控通话使用说明7电梯安全监测与管理日常维护保养v 日常维护保养计划应当包括下列内容日常维护保养计划应当包括下列内容：v （一）至少每15日对电梯及安全

4、设施进行一次预防性保养；v （二）每月不少于1次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查；v （三）每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行1次安全试验；v （四）每年进行1次机械制动器的制动能力试验；v （五）每年不少于1次对电梯运行情况进行全面检查。8电梯安全监测与管理保养单位的安全义务保养单位的安全义务v 保养单位的安全义务保养单位的安全义务 上海市电梯安全监测办法第三十条（日常维护保养单位的安全义务）：电梯日常维护保养单位应当履行下列安全义务：v （一） 发现电梯故障及时予以排除；v （二） 在接到电梯关人故障报告后的30分钟内赶到现场完成排险救援；v （三

5、） 对故障难以消除的，书面通知使用单位暂停使用电梯，故障排除前不将电梯交付使用。9电梯安全监测与管理对保养单位的监管保养单位的监管v 加强对电梯保养工作的监管加强对电梯保养工作的监管 对保养单位的选择原则上应委托原制造安装单位落实保养工作，以保证备品备件的供应和核心技术的掌握，及时解决故障和隐患； 物业管理公司应有专职人员（电梯工程师及电梯安全管理员）进行日常监管； 定期对电梯保养工作进行考核（有关考核指标及责任措施应在保养合同中注明）； 要求保养单位提交年度保养工作报告年度保养工作报告，电梯运行性电梯运行性能分析及下一年度保养计划和预算能分析及下一年度保养计划和预算； 要求保养人员统一着装操

6、作 。10电梯安全监测与管理注意事项v电梯机房应配置空调设备，保持合适的机房温度v机房内应张贴手动盘车示意图、曳引钢丝绳平层示意图及各类标识标志v机房钥匙、电梯电源钥匙、三角钥匙必须专人保管，领用需登记（尤其要注意对三角钥匙的管理）v电梯双电源控制柜的维保和切换试验电梯双电源控制柜的维保和切换试验 目前办公楼（包括住宅楼）电梯（不仅限于消防电梯）均配置双电源自动切换装置 ，该装置的正常运作可降低一路供电失电情况下可能发生的电梯故障。 然而大部分办公楼对该装置的保养及切换动作试验近乎空白，应该引起重视。11电梯安全监测与管理注意事项v消防电梯消防功能的试验消防电梯消防功能的试验 办公楼设置消防电

7、梯，以便在火警状态下供消防人员使用。消防电梯基站门口设有消防开关，接通消防开关，电梯应进入消防状态: 一般为：v电梯如果正处于上行中，则立即在最近层停靠，不开门，然后返回首层站，并自动打开电梯门；v如果电梯处于下行中，立即关门返回首层站，并自动打开电梯门；v如果电梯已在首层，则立即打开电梯门进入消防员专用状态；v各楼层的叫梯按钮失去作用，召唤切除；v恢复轿厢内指令按钮功能，以便消防队员操作； v关门按钮无自保持功能； v应当定期进行消防功能的试验，保证该功能正常，使消防应当定期进行消防功能的试验，保证该功能正常，使消防电梯成为真正意义上的消防电梯电梯成为真正意义上的消防电梯。12电梯应急响应

8、物业管理公司应制订电梯应急救援预案并定期组织演习。v 应急状态下客户自救应急状态下客户自救v 困梯救援困梯救援v 火灾应急措施火灾应急措施v 水浸应急措施水浸应急措施13电梯应急响应应急状态下客户自救应急状态下客户自救v 应急状态下客户自救应急状态下客户自救v 通过警铃、对讲系统、移动电话或电梯轿厢内的提示方式进行求援，如电梯轿厢内有病人或其它危急情况，应当告知救援人员。与电梯轿厢门或已开启的轿厢门保持一定距离，听从管理人员指挥。v 在救援人员到达现场前不得撬砸电梯轿厢门或攀爬安全窗，不得将身体的任何部位伸出电梯轿厢外。v 保持镇静，可做屈膝动作，以减轻对电梯急停的不适应。14电梯应急响应困梯

9、救援v 困梯救援困梯救援v （一）到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援。v （二）电梯轿厢高于或低于楼面超过0.5米时，应当先执行盘车解救程序，再按照下列程序实施救援：1. 确定电梯轿厢所在位置；2. 关闭电梯总电源；3. 用紧急开锁钥匙打开电梯厅门、轿厢门；4. 疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤；5. 重新将电梯厅门、轿厢门关好；6. 在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。15电梯应急响应火灾救援v 火灾应急措施火灾应急措施v （一）立即向消防部门报警。v （二）按动有消防功能电梯的消防按钮，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，应当立即将电

10、梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。在乘客离开电梯轿厢后，将电梯置于停止运行状态，用手关闭电梯轿厢厅门、轿门，切断电梯总电源。v （三）井道内或电梯轿厢发生火灾时，必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火。v （四）有共用井道的电梯发生火灾时，应当立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延区，或交给消防人员用以灭火使用。16电梯应急响应水浸应急措施v 水浸应急措施水浸应急措施v （一）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止电梯轿厢进水；v （二）当底坑井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触

11、电等事故；v （三）对湿水电梯应当进行除湿处理。确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用；v （四）电梯恢复使用后，要详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档 。17参考的规范性文件v本稿参照及引用的规范性文件：v 上海市电梯安全监察办法上海市政府令第22号v 擦窗机GB19154-2003v 高处作业吊蓝GB19155-2003v 电梯应急指南建设部2006年1月4日发布186.2.11 空调系统v 空调系统概述v规范部分条款理解v 办公楼空调节能19空调系统概述中央空调系统组成v办公楼中央空调系统主要由主机（冷（温）水机组）、末端设备、水系统等组成。v主机产

12、生的冷（温）水在管路系统中循环并通过末端设备与空气进行热湿交换从而达到调节房间空气温湿度的效果。20中央空调系统组成主机及末端v 主机主机 主机主要有离心式、螺杆式、活塞式、涡旋式电制冷冷水机组或溴化锂吸收式（蒸汽或直燃式）冷水机组、热泵机组。 冬季供暖热水可通过锅炉产生的蒸汽与循环水进行热交换得来，或由直燃式机组直接获得。小型办公楼采用风冷热泵机组可使系统简单，并能直接产生冷热水。 目前办公楼普遍采用离心式冷水机组加锅炉的形式。使用直燃式冷温水机组的也占一定比例。v 末端末端 末端设备主要有风机盘管、变风量空调箱、新风机组。 办公楼普遍采用风机盘管加新风的形式。21中央空调系统组成水系统v

13、空调水系统通常有冷冻水和冷却水两个循环水系统。v 冷却水系统由冷却水泵、冷却塔及管路组成。v 冷冻水系统可根据楼宇高度设一个系统或高低分区多个系统运行。高低区冷冻水多采用板式换热器进行接力。同时为稳定冷水机组运行工况以及末端负荷调节，冷冻水泵也可采用一、二级泵制。普通采用一级泵定流量运行，二级泵变流量运行。v 冷冻水管路系统分两管制和四管制。四管制可同时运行冷热水。管路形式有同程和异程。 22【规范条款】 规范部分条款理解23v 运行要求运行要求 节能节能 卫生卫生 安全安全v 维护要求维护要求 阶段维护阶段维护 换季保养换季保养 大修更新大修更新 v规范规范注意点提示注意点提示 空调水质空调

14、水质 空气品质空气品质 清洗维护清洗维护【条款理解】 规范部分条款理解总体要求24规范部分条款理解注意点v “对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准”v “应考虑定期安排对空气品质的测定”v “定期对空气处理单元、新风处理单元风管系统进行清洗维护”v “定期安排对新风量、排风量的测定”25规范部分条款理解空调水质要求v “对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准”v 关于空调水质标准v 卫生要求v 军团菌介绍v 相关措施26空调水质要求水质标准上海市曾出台“宾馆、饭店空调用水及冷却水水质标准宾馆、饭店空调用水及冷却水水质标准DB31/T

15、143-94DB31/T143-94”，目前该标准已取消，可以参照。项项 目目单单 位位指指 标标试验方法试验方法PH冷 却 水热 媒 水冷 媒 水GB-57507.0-8.58.0-10.08.0-10.0GB-5750总硬度ppm800200200GB-5750总溶固ppm300025002500GB-5750浊 度度(NTU)502020GB-5750总 铁ppm111GB-5750总 铜ppm0.20.20.2GB-575027空调水质要求国标卫生要求冷却水及冷凝水中不得检测出军团菌。 空调通风系统运行管理规范空调通风系统运行管理规范GB50365-2005GB50365-2005 4

16、.3章节“卫生要求”中对空调水质要求： 28空调水质要求卫生部卫生要求国家卫生部公共场所集中空调通风系统卫生管公共场所集中空调通风系统卫生管理办法理办法（2006年3月1日起实施）规定：“第十一条 有下列情形之一的，公共场所经营者应当立即对集中空调通风系统清洗消毒，待其检测、评价合格后，放可运行：(一) 冷却水、冷凝水中检出嗜肺军团菌;(二) 空调送风中检出嗜肺军团菌、溶血性链球菌等致病微生物;”29空调水质要求卫生要求（军团菌介绍）v 1976年美国费城退伍军人协会会员中曾爆发急性发热性呼吸道疾病,经研究,发现一种细菌命名为嗜肺军团菌.随后,许多有关细菌暂被列入这一属,且追溯研究发现早在19

17、43年即有军团人员病的病例.现已提出了超过30种军团杆菌,至少19种是人类肺炎的病原.其中最常见病原体为嗜肺军团菌(占病例的85%90%)。v 军团菌，它是一种水源微生物，当水温在时可长期存活。 暴发流行多在夏秋季，尤其是容易发生在配备有封闭式中央空调的现代化办公环境里，源头在中央空调的冷却水塔及热水系统。v 北京及上海均有报道，多家酒店、写字楼冷却水中检出军团菌。30空调水质要求相关措施v 物业管理单位宜委托专业水处理公司实行年度空调水系统保养，并定期检测水质。v 水处理方式较多，建议选用化学水处理。v 化学水处理一般流程为：清洗、钝化、预膜、日常维护（投放缓蚀剂、杀藻剂等）v 冷凝水系统的

18、维护可考虑在风机盘管、空调箱的冷凝水积水盘适量投放杀藻剂，避免藻类产生，也有利于冷凝水的排放畅通。31规范部分条款理解空气品质及测定v “应考虑定期安排对空气品质的测定应考虑定期安排对空气品质的测定”v 室内空气质量标准室内空气质量标准v 定期检测定期检测32空气品质与测定品质标准v 国家质检总局/环保总局/卫生部发布“室室内空气质量标准内空气质量标准”GB/T18883-GB/T18883-20022002(2003年3月1日起实施)对室内空气质量标准为：v 室内空气应无毒、无害、无异常嗅味 v 室内空气质量标准见表 33室内空气品质标准序序号号 参数类别参数类别 参数参数 单位单位 标准值

19、标准值 备注备注 1 物理性温度 2228 夏季空调 1624 冬季采暖 2 相对湿度 4080 夏季空调 冬季采暖 3 空气流速 ms 0.3 夏季空调 冬季采暖 4 新风量 m3h.人305 化学性 二氧化硫SO2 mg立方米 0.50 1小时均值 6 二氧化氮NO2 mg立方米 0.24 1小时均值 7 一氧化碳CO mg立方米 10 1小时均值 8 二氧化碳CO2 0.10 日平均值 9 氨NH3 mg立方米 0.20 1小时均值 10 臭氧O3 mg立方米 0.16 1小时均值 11 甲醛HCHO mg立方米 0.10 1小时均值 34室内空气品质标准室内CO2浓度v 空调通风系统运

20、行管理规范空调通风系统运行管理规范GB50365-2005GB50365-2005第4.3.1对室内二氧化碳浓度要求：“空调通风系统在运行期间，应合理控制新风量，空调房间内二氧化碳浓度应小于二氧化碳浓度应小于0.1%0.1%.” v 注：注：0.1%0.1%即即1000ppm1000ppm.35空气品质与测定测定 办公楼管理人员能够自行对室内空气基本参数（温度、相对湿度、二氧化碳浓度）进行日常检测，同时可通过增大新风送风量的方法来冲淡室内二氧化碳浓度。v 委托专业单位定期进行室内空气各类指标的全面检测（夏秋换季时应进行一次检测），并根据检测结果采取相应措施来改善空气质量。 （可委托上海室内质量

21、环境检测中心等单位实行）36规范部分条款理解清洗与维护v “定期对空气处理单元、新风处理单定期对空气处理单元、新风处理单元元风管系统等进行清洗和维护风管系统等进行清洗和维护” 定期对上述设备进行清洗，既是设备管理及技术上的要求（提高设备的热湿处理效率，保证送排风系统达到正常风量），也是卫生方面的要求。v 有关空调通风系统的清洗要求v 清洗方法37清洗与维护空调通风清洗的有关规范要求v 空调通风系统运行管理规范空调通风系统运行管理规范GB50365-2005GB50365-2005第4.3.13条：“空调通风系统中的风管应按照下列要求定期检查、清洗、和验收，去除灰尘、污物、铁锈和菌斑等。检查周期

22、在：风管每两年不少于一次，空气处理机每年应一次；v 清洗效果的检验方法：目测法和称质量法。目测法：当内表面没有看到明显碎片和非粘合物质时，可以认为达到视觉清洁；称质量法：通过专用器材进行擦拭取样和测量，残留尘粒量应少于1.0g/m2。” 38清洗与维护空调通风清洗的有关规范要求公共场所集中空调通风系统卫生管理办法公共场所集中空调通风系统卫生管理办法规定具体的清洗时间间隔：v 开放式冷却塔每年清洗不少于一次v 空气过滤网、过滤器和净化器等每6个月检查或更换一次v 空气处理机组、表冷器、加热（湿）器、冷凝水盘等每年清洗一次39清洗与维护空调通风清洗的有关方法 对于空调滤网、送回风口、风阀等一般办公

23、楼工程人员能够自行进行定期的清洗，对风管及表冷器则较难自行清洗，需委托专业公司实行。 随着空气品质要求的日益提高以及国外先进清洗设备的引进，越来越多的办公楼委托专业公司利用机器人设备进行风管清洗，清洗的效果也比较理想。 由上实物业管理（上海）有限公司管理的上实大厦、金钟广场分别于2003年、2006年委托专业清洗公司对所有送风系统管道进行了清洗，清洗效果十分良好。40清洗与维护空调通风清洗的有关方法 对于大型空调箱、新风机组等表冷器的清洗，一般该设备的箱体可以拆装，且设备多安装于专用机房内（不影响办公），因而物业工程人员可以自行清洗。 对于安装于办公区域的风机盘管表冷器的清洗则比较困难，一方面

24、清洗的环境及时间均受限制，另一方面由于送回风段的安装难以拆卸，给清洗带来很大的麻烦。实际操作上要保证回风滤网的清洗和完好，减少翅片积灰。v 另外，风机叶轮及蜗壳的清洗也不容忽视，叶轮积灰将使电机功耗上升，风量风压减小。41规范部分条款理解新、排风系统测定v “定期安排对新风量、排风量的测定定期安排对新风量、排风量的测定” 现在办公楼客户对新风的呼声很高，办公楼客户经常感到头晕困乏，多为新风不足，空气不流畅造成。定期对新排风量测定，保证合适的新风量很有必要。v 办公楼新风量的要求v 办公楼新风运行的现状v 新、排风量的测定v 对新风管路设置的要求42新、排风测定办公楼新风要求与现状 现行国家设计

25、标准及运行管理和卫生要求对办公楼最小最小新风量规定：30m3每人每小时。 一般人氧气消耗所需的新风量为：710m3/人.h，冲淡二氧化碳所需的新风量为：30m3/人.hv办公楼新风运行的现状办公楼新风运行的现状v办公楼人员密度远远超过原设计，原设计新风量已不能满足。v原风路系统施工不当或不按图施工，实际风管阻力大于设计值，风量达不到设计要求。v普遍存在新风系统管理不力现象，设备运行效率大幅下降。v由于新风处理机组需消耗较大的冷（热）量，部分办公楼为节约成本，少开甚至停开新风机。这是极为不可取的。 43新、排风系统测定方法v 物业管理公司很难利用自身力量对送排风进行系统性的测试，需委托相关专业单

26、位进行。v 上实物业管理的上实大厦、金钟广场委托同济大学于2004年进行系统性的楼宇性能诊断，包括对冷水机组、锅炉、给排水、空调系统、强弱电系统的运行效率和性能分析。其中也包括送排风系统的风量测试。测试表明，部分楼层的新风量达不到设计标准，公司随即进行了相应的整改措施，使室内新风量达到规范要求。 44新、排风系统有关新风管路设置规定空调通风系统运行管理规范空调通风系统运行管理规范GB50365-2005GB50365-2005第4.3章： “空调通风系统的新风口的周边应保持清洁，应远离建筑物排风口和开放式冷却塔，不应从机房、建筑物楼道以及天棚吊顶吸入新风，应确保新风不被污染”。l 现状：1. 新风吸入口与冷却塔相邻的情况有，冷却水可能被吸入至新风系统进入室内。（此种情况必须整改，杜绝冷却水进入室内的可能性）2. 新风仅送入吊顶，未通过风管直接进入室内的现象为数不少。物业管理公司应该落实整改。45空调系统的节能v办公楼室内温度的设定v加强对设备的升级改造，提高设备运行效率v冷却水、冷冻水宜设置变流量运行46空调系统的节能办公楼温度设定v 办公楼的室内温度并无统一的规定，国家有关办公楼温度的标准也在一个变动的范围。v 各办公楼根