70年后,何处安放我们的房子

1、70 年后 ,何处安放我们的房子很难想象，在 70 年的土地上， 能生长出百年建筑；也很难想象， 在 40 年的厂房里， 能生长出百年基业的企业。最近，温州一则关于住宅土地使用权到期，如果要续期，需要缴纳高达 1/3 房价的费用的消息，让所有中国人备感震惊！温州历来是中国很多制度的自发创新之地，这一次，在住宅土地使用权问题上，温州又走到了“最前面” 。公权违背民意是倒退由于中国特色的“土地国有”和建设用地的出让人必须是政府的特殊规定， 对于 70 年大限之后，土地使用权如何处理，早在物权法立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展， 还是无偿收回，物权法 最

2、终作了一个妥协各方利益的考虑：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期争议很大，就选择了模糊处理的立法技术。但事实上，当时占绝大多数的意见，是建议土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。然而，尽管温州有关部门事后做了所谓的澄清，但从媒体事前的报道，以及温州国土局有关部门的介绍看，准备收费，而且准备高额收费肯定是真的。收取高额续费的办法几乎意味着物权法取得的巨大进步荡然无存， 直接倒退回 1990 年国务院颁布的 国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定！这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70 年”，而且还规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所

3、有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。历史总在进步，三年之后出台的城市房地产管理法，相对于这个规定， 就有明显的进步： 房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。之后再到物权法，在 70 年后如何处理产权的问题上，最起码大家就“自动续期”已经达成了基本的共识，而且即使收费，也在应该是“象征性的”这一点上是有共识的。中国民众对 70 年大限的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，无论政府和开发商如何互相推卸责任，但一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购

4、置房产， 还要在 70 年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，中国历史上的任何一个朝代，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。然而，如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由还要征收什么房产税；如果要征收房产税，就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。想无偿收回或者高价续期，都是民众无法接受的，更是中国社会的稳定所不容许的。温州这种明显违背物权法基本精神的做法，已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措” ，必须引起我们的警惕。呼吁永久产权出台事实上，一个国家规定什么样的产权制度，就会出现什么样的建筑。 很难想象，在 70 年的土地上， 能生长出百年建筑； 也很难想象， 在 40 年的厂房里， 能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的眼光，中国企业少有百年的战略，土地使用权的期限也许就是一个很重要的原因。土地使用权的 70 年大限问题，历来被视为悬在中国房地产市场的恐怖之剑。因此，如何处理，攸关几乎所有民众的切身利益， 考验政府的智慧和执政能力。笔者再次强烈呼吁：尽快废除 1990 年国务院关于土地 70 年的相关规定，启动土地管理法的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100 年或者 199 年，也就是实质上的永久产权。如果仍然要坚持 70 年的期限，也一定要明确70 年后土地无偿