成都地产项目营销规划预案

1、目录第一部分 成都不墅市场再研究第二部分 目标客户群研究第三部分 项目核心理念设计营销推广的实质确实是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话， 用市场语言准确表达和描述建筑 产品的优势。 因此， 我们必须充分地了解： 什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣？什么样的推广手 段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的确实是通过市场、 对目标客户群体的总体把握， 以及对项目的质素分析， 提炼出项目所应具 有的破解市场、 破解消费者的密码语言， 通过对项目的透彻理解和准确的表述， 来为以后的营销推广工作制订做战的指导思想。第一部分：成都不墅市场再研究一、 关

2、于成都楼市供需的几组重要数据1、 743.59 万平方米2002 年，成都住宅商品房销售 743.59%，同比增长 16.5%，市场需求接着放量，形成对楼市良好的需求 拉动。（数据来源：成都市统计局）2、 1993 元/ 平方米2002年平均售价 1993 元，上涨 7.6%，要紧是三环路、绕城高速通车，都市扩张、辐射增强，近郊 房价上涨较大所致。 （数据来源：成都市统计局）3、 339 套截止 2002 年底，成都市场有 40多个不墅楼盘，已建和在建的不墅套数在2000 套左右，其中差不多拿到预售许可证的为 1405 套，开发面积达 26.63 万平方米，市场市值高达 50 亿元。而在拿到预

3、售许可证的 1405套不墅中，实际销售仅 339套，占 24%。（数据来源：中国房地产报 ）4、 7%从消费者调查报告中（四川在线成都购房需求情况调查报告 ）得到的数据看，以后选择不墅置业的人群占整体消费者的 7%左右，选择在郊区（三环路以外） 购房的占 20，其中有 36的人选择在城南购房， 由此推算，选择城南郊区不墅置业的人群在0.5%左右。5、 50%从消费者调查报告中（四川在线成都购房需求情况调查报告 ）得到的数据看，有 49%的消费者认为 环境绿化在社区配套中最重要；有 58%的消费者认为在物业治理中，保安问题最重要。二、 成都不墅市场板块分析1 、 城区板块 本项目一经推出，人们首

4、先会联想到城区特不是城南的联排项目，尽管两者的总价不可同日而语，但所代表的居住形态和生活品质具有同一性、可比性。因此，研究城区典型项目的成败得 失对本项目颇具价值。依地理位置分，城区不墅要紧集中在西、南方向，即成都所谓“西贵、南富”之地。随着政府“向东向南进展”规划的展开，东南方向出现了以“河滨印象”为代表的联排不墅项目；一些大盘（如成都花园、万科都市花园）也在综合小区内规划了少量联排和独立不墅。从建筑类型上划分，又可分为两种，一类是含不墅社区，如中华园、锦官新城等；二类是纯不墅社区如舜苑、御都花园、风格雅园、首领不墅（纯单体不墅）等；城区联排项目强调的是“ 7 日制”的长住功能。其最大卖点，

5、一曰区位地段（如锦官新城。 ）二 曰环境景观（如河滨印象，水上花城） ；三曰产品特色（清华坊的徽派民居庭院） ；四曰文化标签（如河滨提出的“终极置业”等）河滨印象总体量为403套，历时一年多售出200套。其最大的败笔在于：1） 400余套和盘推出， 没有节奏操纵，不能引起持续的新奇感； 2）环境规划没有特不的亮点。3）价格促销阻碍楼盘 档次感。占地109亩的清华坊建了 120座中式庭院，开盘以来倍受瞩目，销售已完毕。其成功的关键在 于：1）产品概念的差异化；2）产品细节的感染力。城区不墅/townhouse个案项目名称建筑 形式地理位置价格占地面积户型面积容积率车位开发商物管卖点优势御都单幢+

6、羊西6000-10000218243-260.81:1中普中普物40亩咼乐夫练习场花园联体线蜀汉中路元/m 2亩6 m 2实业业欧式风格，门庭大气 西门上风上水居家贵 地舜苑联体+复式杜甫 草堂 后门5410-10900元/m 230亩200-378 m 20.721:1.7博瑞房产、 华立 房产戴德梁行仿古建筑风格（锦西 民宅）浣花风景区自 然风光优质物业治理 总户数少仅52户浣花溪山庄洋房+联体+单体西二环3800-6988元/m 242亩207-390 m 20.81:1兴民 房产、兴义 房产香港银都物业浣花景区自然风景单价、总价相对适中领秀不墅单体不墅武侯 大道 外沿 线5788-6788150亩420-