安庆市市区、沿江版块楼盘走势分析(--7页)

1、市场调研报告-安庆市沿江版块楼盘走势分析（8月份）-：万豪逸景：1 销售情况：多层已经全部销售完毕，交付使用。代理公司沈阳麦点已撤场。 高层方面，规划建造24层的高层，规划设计一直都在审批当中，动工、销售时 间，价格都在待定中。2. 销售:卖点：万豪在多曾建筑中采用了双层中央隔咅玻璃，效果不错，市民 反映度及市场接受度不错。在我案小高层屮是否考虑使用？3. 周遍配套：地处闹市区，交通便利，大型购物商场、医院、学校、菜市等生 活配套设施，一应俱全。地理位置优越。但是同时，位于该案南边的水师营菜场, 清晨的吵闹，夏天的腥臭味，给销售带来了不利。另外，小区内的商业街方便小 区居民的同吋，也给生活带来

2、了一定的影响。半封闭的管理，势必给住户的安全 带來隐患。4. 物业管理：聘请深圳中海物业，开发商自己组建的君悦物业实际管理。多层 的物业费为0. 45元/】/月,二期高层物业管理费加电梯运行费，估计在0. 7员 1元左右。5. 销售价格:一期多层为2000-一2800元/m2,均价为23002400元/边。在 此地段，多层的价格势必回刺激到该案的高层价格。估计是不会低于其他同地段 的楼盘。二：百蕊宜城水岸：1. 开发商：百蕊集团旗下的百蕊旗下的房产为芜湖第三大房产公司。集团实力 雄厚，先后在芜湖及省内其他地市有成功的案例。此次在安庆也动用大手笔。2 栋24层和8栋18层的纯高层项目在安庆市场上

3、是为数不多的。安庆市民接受能 力如何有待观望。该楼盘存在一定的市场风险。2. 物业管理：百蕊物业比较有名，在各大、中、小城市开发楼盘物业费均在一 块钱以上。这样的费用在安庆市场是很高的，在对于“物业的重要性”认识尚浅 的安庆市民来看，可否认可，还有待观望。3. 施工进度：百蕊分三期开发，一期为西边三栋小高层，有南到北，目前为地 上一层、三层、五层。预计在今年年底封顶，明年年底交房。在一期中由地下停 车库（仅为自行车和摩托车）。4. 内部户型：为了达到外立面美化的效果，百蕊的户型采用了一屮圆弧型设计, 弧型外飘窗，观景、采光更好的同时不利于家具的摆设，现在只有3种房型的模 型，其他的房型的彩页还

4、未印刷，一期的房型均为大户型，120-150m,最南边的 一栋最小为140多m,二期的房型以一期销售情况而定，一期推出大户型探测市 场接受度。在10月份会推出部分房源。价格在3000元/m左右，介吋我们可以 观测其销售情况而制定出我们的推案计划，先推小高层还是高层？先推大面积还 是小面积？让百蕊为我们探路。5. 周遍配套：该案地出安庆市西面，处于老工业区内，周遍配套落后切不完善, 缺少大型的菜场，医院等牛活配套设施，而小区建设内的外部商业街一切皆在规 划之中，但缺少实景感观。6. 项目推广：该案的规划为安庆少有，在项目推广的力度上也是不遗余力，不 仅在电台、电视台有时常常能听到看到他们的广告，

5、就是在安庆住干道都能见到, 近日更是在安庆206国道上竖立里高炮pop,有城外进入城内的宜城路上的跨路 灯箱，以及进入商业区，人民路的一个大型户外广告，最后就是施工现场，轮渡 旁的广告牌，这种广告规模就是让安庆无处无时不知道百蕊。7. 内外环境：百蕊的小区内部绿化率为50%,规划中的水上会所（现场售楼部）, 中心水系，但一切只在规划中，并无实景，给人的感官效果不强，能否按照实际 建造也给人疑虑。三、江湾丽静（胡玉美商城）1、案场规划：整个项目分两期开发进行，一期为三栋多层共74户，另有商铺, 到口前为止有120多组客户登记，二期为2栋多曾喝栋小高层，总个项冃工262 户,最低价格为2200元/

6、。2、小区规划：小区属不封闭小区，但三栋为一组，一层全为商铺，共50多间, 每间401左右，为全框架设计，年底可出售，但由于底楼商铺太多且属于不封 闭管理，在小区安全防范这一块是有一个极大的隐患。3、周遍配套：该案地处8号码头斜对面，面江靠市，周遍配套比较齐全，但由 于商铺过多且背靠根阳门市场，小商品气氛较浓，另外紧临市政建设的滨讲花 园和江边公交中转站，环境优美交通便利。四、深安花园1、项口规划：整个项fi占地282亩，总建筑面积为39万平方米，冃前拆迁工 作已经进行完毕，土地正平整，估计十月份以后进场，总体规划尚在报批中， 分三期进行开发，共有6栋高层和7栋多层，小区内可能有条商业街。2、

7、周遍配套：地处生活区，周遍配套比较齐全，但缺少医院等必要设施。总结：根据我们对沿江版块的调查屮发现，他们共有的优势就是观江，几年所 有的沿江楼盘打出的广告语都和长江有关，如江湾丽景的“我把长江送给您”、 百蕊“宜城水俺”的“纵览江山岁月，俯看历史潮流”但是江湾丽景一期为多 层，二期待定，二期在2006年第一季度前应该都不会有动作。深安、万豪高层 规划还未审批，从此看来，百蕊将是我们最人的竞争对手，无论从他们的项目 推广和销售档期都催本案的冲击比较大。但百蕊地处安庆四区，是安庆整体规划发展空间受到一定抑制的地块， 而且小区的内部景观短期内难以实现，并不像本案是市重点开发区域，而且拥 有别墅实际景

8、观帮助挣得不少印象分。所以，通过本次调查，本组人员对本案的高层项目还是很有信心的。市区版块2005年8月市场调查报告（欧景苑 弘信城市花园 兴利达大厦）欧景苑、弘信城市花园、兴利达大厦均位于市中心位置。周边的交通比较 发达，商业氛围浓郁。学校、医院、银行等基本生活配套设施齐全，地理位置优 越。欧景苑弘信城市花园属于纯住宅小区，全封闭管理，规模属于中小型。 小区内景观设施也很优美。兴利达大厦属独栋的商务楼，办公、居家均可，升值 潜力很大。欧景苑有三栋16层的小高层，现正在进行土地平整工作，约9、10月份公 开。暂定价格为25003000元/贰面积在90150 m2,之间，复式面积最高为200 m

9、2,还有5060 m2,的经典小户型，能适应不同客户群的选择。交房日期定在2006 年底。目前有856组客户登记。弘信城市花园有3栋12层的小高层，主打户型 为三房二厅二卫，面积约120140n?,z间，现已基本封顶，约9、10月份开盘。 均价在2500元左右，交房fi期在2006年8月。兴利达大厦现已建至11层， 面积在140-170 m2,之间，均价在2800元m2,左右。现正在进行新的售楼部装潢, 购卡排号已到40多位。9月底开盘，交房日期为2006年底。总的来说，市区版块小高层楼盘上市时间均在9、10月份，与本案上市时间 相仿，竞争相对比较激烈，对本案有自己得天独厚的优势，交通便捷，环

10、境优美, 物业较好，但配套设施有待进一步完善，其发展空间和升值潜力前景看好。本案 可以选择恰当时机加大宣传力度，尽快上市。2005年8月市场调查报告2005年8月关于开发区版块楼盘分析西湖绿洲城、丹桂花园、香樟里那水岸、晶海花园均位于开发区，是我们 直接竞争对手，其具体调查情况如下：晶海花园：晶海花园由3栋小高层组成，现已销售70%,交通十分便捷，周 边配套比较齐全，靠近舒巷菜市场，物业由晶海开发商自管，价格偏低。和当于 现在一般多层的价格，但是小区特色与优势不强。首先，位置上不是正对大湖风 景区，视觉上有阻碍，特别是后排业主，其次他们的商铺未确定出租或销售，同 时临街较喧闹，将來会影响业主的

11、正常生活。西湖绿洲城：西湖绿洲城位于206国道旁，分5期开发，规划8年完成，一 期约为12万平方米，主要有联排、叠加别矍、花园洋房及二幢小高层。目前已 拿到了预售许可证，并已有现房，景观、绿化做好后开盘，目前在积累客户。此 盘的优势在于内部景观，按西湖十景制作，水系繁多，景色怡人，且在光彩大市 场旁边，会吸引那里的业主购买。另外，在未來几年内，旅游汽车站将搬至光彩 四期，西湖绿洲城在对外交通上有着一定的优势。（例如：火车站、汽车站、长 江大桥）但离市区较远，目前交通不发达，同时均价达到了 2300-2500元/if, 在同地段中价格偏高，因此市场接受度不强。香樟里那水岸:该项目总占地108亩，

12、总建筑面积18万平方米，建筑密度 23. 09%,容积率2. 17,绿化率41.6%,规划建设16幢，目前开发6幢11层小高 层，主力房型为三室二厅二卫，主力面积约120平方米左右（但户型感觉客厅， 餐厅太大）。此案的优势在于科技上运用了外墙保温技术和断桥铝合金中空玻璃 门窗技术，能够提高墙体的保温隔热性与隔音效果。小区内部设置中心水域及游 泳休闲健身所，引用自然牛态水景系统，背景灯采用太阳能系统。该案聘请了北 京物业管理公司，实行系统智能化封闭式管理。但同时，周边配套相对比较少， 相关生活设置不完善。而16幢高层，估计只有前面几幢可以看到大湖风景。该 案于7月28 fi正式推出，现正积累客户