房地产企业融资困境及其对策

1、房地产企业融资困境及其对策摘要：2013年国家和省市相继出台了一系列的调控政策。房地产企业融资困 难接踵而至。本文就当前房地产融资现状及问题进行了分析，并为房地产企业如 何走出融资困境提出了相应的对策。特别是对近年新出现的融资模式进行了初步 分析.着重探讨了其可行性及发展趋势。关键词：房地产企业融资困境对策探索今年随着新“国五条”的发布，全国各大城市结合木地情况，相继出台了以 限购限贷为核心的调控政策.宏观经济的基调进一步转向稳健和从紧。但由于前 所未有的调控限购，不少具备购房实力的客户望房却步。造成销售回款几近断流。 再加上全球金融危机的影响依然存在，资本环境恶化，一些地方的房地产企业发 生

2、资金链断裂。这对房地产开发商的融资更是雪上加霜。因此在当前房地产企业 举步维艰的情况下如何打破资金不足的瓶颈，走击融资困境。是房地产企业亟待 解决的问题。一、房地产企业融资渠道当前.房地产企业融资渠道主要有以下几个方面：（一）银行贷款据专家测算。目前房地产开发投资资金约60%左右来自银行贷款。房地产企 业以拟开发的的土地使用权或房屋产权向银行抵押取得贷款。这种贷款方式属典 型的负债融资，一般需要足够的抵押或担保措施，虽然其用款条件多，用款周期 不长。目前乃至将来很长一段时间内，它仍是我国房地产企业最主耍的融资渠道。（二）信托鞋资房地产信托是指“以房地产作为信托财产而设立的信托”。信托投资公司以

3、 资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金。按照信托契约相关规 定，对房地产信托资金进行管理和运用。实际操作屮常用的模式有两种：一是贷 款类资金信托；二是股权投资信托。但当前形势下，这条融资渠道受国家对房地 产信托融资政策的影响极大。（三）上市融资上市融资一般是指房地产公司首次公开发行证券筹集资金或上市的公司通 过增发、配股再融资。这种通过资本市场的运作的融资方式.不仅避开了对银行 的过多依赖而且拓宽了企业吸纳资金的范围。但是，由于门槛高，加之政策多 变，因此，股票融资在房地产企业融资市场的情景每况愈下。二、当前房地产企业的融资困境（一）银行信贷大幅压缩房地产企业投资规模大、周期长，

4、是一个典型的资金密集行业。企业的发展， 一直离不开银行金融资本的鼎力支持。随着房地产调控政策相继出台，为了防范 信贷风险，央行进一步收紧银根，四大国有商业银行压缩信贷毫不手软，对企业 信贷和个人房贷控制更严格了。不仅审批条件苛刻，房贷提取要求高，而且对房 贷进行专门的管控。（二）上市受阻，信托趋紧前期，我国的房地产开发商曾掀起过上市热潮，但由于资本市场的运作条件 十分苛刻和政策的种种限制，中小企业很难进入资木市场进行直接的融资活动, 所以上市热很快受挫冷却。现在房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭, 即使采用迂回方式，能过“买壳”或“借壳”上市也无能为力了。再加上曾火爆 一时的信托融资.随

5、着监管层规范地产信托业务的措施接踵付诸实施，房地产信 托业务趋紧，信托融资成木不断上升，使信托公司设置的门槛更高了，它们在选 择合作伙伴时，更为青睐拥用优质项目资源的大中房地产企业。（三）企业管理薄弱融资信用不高大部分屮小房地产企业管理薄弱，整体竞争力偏低。企业内部没有完整的规 章制度和管理体系，在资金管理和成本控制方面，述必须进一步完善。对员工的 培养和激励目标不明确，存在短期效益的倾向。在盈利模式上，缺少对新项目和 产品的研究开发。由于获取土地的难度日益增大.成木不断上升，过去那种拿到 土地就赚钱的模式已难以为继。此外。企业信息透明度不够，与外界缺少常态化 的信息交流。外界对企业的经营方向

6、缺乏必要的认知和了解.一定程度上影响了 企业的信用等级。三、紧缩政策下房地产企业采取的融资策略 （一）加强企业管理增强企业核心竞争能力。加强企业内部管理，不断完善企业内部管理体系, 适时变更经营理念，尽力留住专业人才。要有近期的和长远的战略发展冃标。在 当前激烈复杂的市场竞争中，要善于学习相关政策，运用政策。从预测、管控、 分析中，明确自身的发展目标。另外要努力提高企业的财务管理水平，根据企业 的特点，建设现代管理型的财务管理系统，学习运用先进的操作方法，切实做好 预算，有效地进行成本管理、资金管理及财务分析。这样，不仅使企业在复杂激 烈的竞争屮尽可能避开风险，提高了信誉等级，在融资市场赢得了

7、优先的机会, 从而保证了企业的持续发展。稳健前进。（二）完善融资法律，拓展融渠道要拓宽企业的融资渠道，寻找新的资金来源，必须从完善法律法规人手。现 在房地产市场中，出现了不少新的融资模式。如果相应的法律法规跟不上，有些 模式很容易出现无序混乱的状态.甚至有的很快就昙花一现似的消失了。因此, 只有建立相应的法律法规，对新的融资组织形式、资金组合、流动转让、收益来 源和分配等，作出严格的规范.才能使企业拓展融资渠道得到健康发展。（三）转战调控薄弱地区，进军保障房建设屮央到省市相继出台了一系列有关城镇化的政策.说明各级政府已经做好了 城镇化的充分准备。据预测，城镇化建设，可能引领未来十年乃至更长时间

8、中国 经济格局及投资走向。房产企业务必抓住这个契机，转战房地产调控薄弱地区三、 四线城市、小城镇，进行土地储备、开发，既要规避政策风险，更要顺应政策变 化，以政策为导向，开拓新市场，进军保障房建设，争取政策优惠。政府大力支 持保障房建设，房地产企业通过债券融资，相对是比较容易的。那些人的控股房 地产企业，可发行短期的融资债券或中期票据募集资金，作为建设保障房的专项 资金。（云）探索新的融资渠道从当前情况看，以下几种融资模式可进行探索：1、私募资金私募资金是指投资人在承担有限责任的前提下，将资金委托给管理人，投资 于房地产开发，并通过公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种融资方式。 这种融资

9、渠道越来越被业内人士看好.其原因是：民间储蓄持续上升，个人财富 不断增长，客观上要求有新的投资渠道来满足不同层次投资者的需求；相比传统 的融资渠道.私募基金稳定和持续的高收益还是有一定吸引力的；中国证监会今 年刚刚出台的暂行规定，给私募基金带来了开展公募基金业务的机遇，私募 基金的业务将更为开放2、合作融资合作融资是指中小房地产企业中，旗鼓相当的几个企业自愿组合在一起形成 一个企业群体，通过合作融资组织來融资的一种模式。组织各成员z间是合作与 竞争的关系，资源共享，价值互动。这种模式.随着组织的规模逐步扩大，融资 成本会不断降低，融资方式更加灵活.3. 吸纳社保基金我国的社保基金数额巨大，急需拓宽保值、增值的渠道，而房地产企业有着 巨大的融资需求，两者z间凸显了很强的互补性。如果两者很好地结合起来，真 是各取所需，两全其美。房地产企业如何吸纳优质的社保基金，使双方的结合达 到风险互担、利益共赢的效果.有待大家积极探索。四、结束语目前，房地产企业融资虽然面临种