西彭区域市场动态分析

1、区域市场动态分析一、项目所在地房地产市场总体供求现状市场宏观环境分析1、 重庆市房地产宏观环境概述2、 重庆市房地产市场相关政策分析3、 房地产投资持续增长，与我市经济发展水平相适应4、 施、竣工面积持续增长，房地产市场进一步成熟5、 商品房销售量增长6、 空置：住宅空置率较低，非住宅空置率超过“警戒线”二、 区域市场中观环境分析1、 区域环境概述2、 区域发展及前景预测三、 区域市场微观环境分析西彭镇及周边区域市场在售楼盘调研一、 市场宏观环境分析1、重庆市房地产宏观环境分析近五年来，重庆房地产的总体形势是：房地产投资持续增长，市场秩序明显好转，交易更加活跃，房地产行业发展趋于成熟，逐步成为

2、我市国民经济的支柱产业。随着城市建设的整体推进和城市整治开发步伐的加快，以及国家宏观政策对房地产业的“关心”，今年第一季度房地产开发以及房地产经济发展趋势良好，房地产业保持持续健康的发展势头。2、房地产市场相关政策分析近段时间，我国宏观政策集中出台，金融相关的紧缩政策，如存款准备金率和房地产开发项目资本金比例上调，土地控制政策严格用地审批管理，对城镇拆迁进行适度控制。通过对目前我市商品房表现出来的特征分析，反映出我市房地产开发投资资金结构优于全国平均水平，房地产投资完成额与商品房交易额同步增长，商品房价格明显低于全国水平，房价和我市居民收入增长水平协调发展。通过以上因素可以基本判断我市房地产市

3、场仍处于稳定健康的发展阶段，国家调控政策的影响更多是一种预警和引导。作为正在发展的直辖市，重庆的经济建设仍然为重心，宏观政策的调控对我市所起到的更多是支持建设作用。从重庆市领导讲话中，可以看到全市经济稳步增长，房地产建设仍处于发展时期，财政、金融、GDP和投资的协调发展成为全市经济建设的关键，以此营造健康良好的房地产市场环境，保证可持续性发展。2002年1月17日，重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统，有效杜绝“一女多嫁”问题，使商品房买卖更加“透明”。 2002年7月1日，全市正式施行重庆市主城区路桥通行费征收管理办法，主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度。

4、快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。 2002年8月1日起正式实施的重庆市城镇房地产交易管理条例，率先在全国以地方法规的形式作出规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。 2003年年底，市国土房管局叫停提前放号认购，旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反映强烈。 2004年我市将全面推开两证合一。即房屋所有权证和国有土地使用权证的合二为一，合并后的证书为房地产产权证。 “两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高12倍的办事效率 2005年6月1日重庆市商品房销售网上签约办法（试行）

5、开始施行。主城九区内的新建商品房销售从订金协议到商品房买卖合同，都必须在重庆市房地产（）上上进行网上签约。2005年6月1日我市开始执行重庆市营业税征收细则。这样，在界定普通住宅、计算购房时间等方面都有了新的规定，从而利用税收手段加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。3、 房地产投资持续增长，与我市经济发展水平相适应直辖以来，重庆市房地产投资完成额稳步攀升，98年较上年同期增长44.1，涨幅最大，2001年全年房地产投资完成额为196.67亿元，同比增长40.9，2003年投资完成额达327.89亿元，创直辖以来的最高峰。2004年重庆市房地产完成投资393.09亿元，超过200

6、0年全年水平，在宏观经济向好的条件下，房地产投资快速增长，与城市建设步伐相一致。2004年，重庆市房地产开发投资完成额为393.09亿元，与上年相比，增长19.9，高于全国平均增幅3.8个百分点。1997-2004年重庆住宅开发投资情况年份住宅开发完成投资（亿元）住宅开发投资占房地产开发投资比重（%）199728.2641.9199844.0845.3199952.3346.5200072.8152.12001110.7156.32002130.7053.12003177.4354.12004208.6953.14、施、竣工面积持续增长，房地产市场进一步成熟直辖以来，重庆市房地产施工面积和竣工

7、面积持续增长，分别于2003年达到直辖以来的最高峰，施工面积为5287.80万平方米，竣工面积1676.97万平方米，比上年同期分别增长20.6、19.8。近年来，竣、施工面积比均在27以上，2003年竣、施工面积比为31.7，2004年重庆市房屋施工面积5600万平方米，竣工面积1700万平方米。为直辖以来的最高水平，有此可见市场规范化操作得到了较好的贯彻，全市房地产市场进一步走向成熟。1997-2004年重庆市房地产投资运行情况（面积：万平方米 投资额：亿元）5、商品房销售量增长近两年来，重庆城市化水平和居民收入水平的提高，带来了旺盛的商品房需求，由此拉动房地产市场交易，商品房销售量增价升

8、。与全国同类城市房地产市场相比，重庆市房地产市场起步晚，起点低，因而目前处于高速成长的发展阶段，主要特征表现在量的扩张，房价上升速度相对较慢，也预示了重庆房地产市场未来有较大的发展空间。2004年重庆市主城区商品房销售成交面积1317.12万平方米，成交金额232.64亿元，比上年增长10.7%。从商品房用途分类来看，住宅市场交易活跃，2004年主城区住宅商品房成交面积1138.26万平方米，成交金额179亿元，同比增长0.5、19.3；商务用房交易面积121.43万平方米，金额40.62亿元，分别下降10.7、18.4；办公用房成交面积29.14万平方米，金额7.24亿元，分别同比下降8.9

9、、8.7。随着重庆市城市化进程的加快，住宅需求进一步增长，加上大部分拆迁选择货币补偿方式，促进住宅市场蓬勃发展。而非住宅市场经历去年下半年较大放量后进入消化调整阶段。6、空置：住宅空置率较低，非住宅空置率超过“警戒线”房屋空置率的“警戒线”一般为10%，据此可以判断，我市住宅市场空置率相对较低，供应相对不足，而非住宅市场空置率超过“警戒线”，主要原因在于非住宅商品房建设尤其是商务用房建设，其市场研究、项目定位、产品规划、相应配套及后期经营管理等方面相对滞后，产品不能适销对路，销售量相对有限而空置量进一步增加，非住宅市场受到关注的趋势越来越明显。二、中观分析（西彭相关市场综述）（一）西彭环境概述

10、西彭镇地处重庆市九龙坡区西部，距重庆市主城区40公里，全镇幅员面积87平方公里，辖24个村，3个居委会，总人口10万人，其中城镇面积4.8平方公里，城区人口4.4万，农业人口5.6万。是我国铝加工生产基地，重庆市都市圈西南部的交通枢纽，以发展大型工业为主的城市外围组团。2002年，实现镇属工农业总产值735亿元，总收入5.99亿元。其中，实现农业产值2.1亿元，农业收入1.39亿元；实现乡镇企业产值5.25亿元，收入4.6亿元。财政收入完成2360万元，农民人均纯收入达2294元。西彭镇具有独特的区位优势，地域开阔，长江、成渝铁路沿境而过，拥有码头、铁路客货运站的富余仓库，两条过境公路将西彭与

11、四方八面相连。城镇现代化设施完备，通讯网络发达，光纤闭路、宽带连通四面八方，镇内程控电话容量、电力容量充足。全镇气候温和，雨量充沛，资源丰富，是发展名特优种养植业最适宜的地区。近年来，全镇通过大力调整农业产业结构，先后完成了"三个一工程"（千亩渔池、千亩生姜、千亩老果树改造）建设；2000亩市级蔬菜基地建设；万亩伏淡季水果基地建设任务。同时，农业产业化已取得阶段性成就：“柑桔、葡萄、生姜、蔬菜、渔业、生猪”等六大商品生产基地已初具规模；万亩伏淡季水果生产基地已挂果投产；一批集旅游、观光、休闲娱乐于一体的农业产业化园区正日益成熟壮大。农业综合开发格局已基本形成，地区经济正蓬勃

12、发展。（二）西彭发展及前景预测西彭是一座正在崛起的现代化工业城镇，距重庆市区约40公里，全镇幅员面积85平方公里，总人口95万人，其中城区面积4。8平方公里，城区人口44万人。根据重庆市总体规划，西彭镇未来发展规模为15万人，城镇面积15平方公里,境内有亚洲规模最大的铝材、铝制品加工企业一西南铝加工厂以及四川维尼龙厂黄谦储转站、四川物资储运库、重庆德宁生物化学品公司等各种经济成份的企业三百多家，根据重庆市总体规划，西彭是重庆市外围十大组团之一，规划新占地17平方公里，境内成渝铁路，冬九公路东西贯通，长江水路直达海口，运输线路纵横交错。享有市级开发区优惠政策。镇域内基础设施完善，通讯网络发达，该

13、镇区位优势明显，长江、成渝铁路自境而过，白彭公路、西九公路、渝津公路等几条主干线将镇区与四面八方相连，奠定了该镇重庆市都市圈西南部交通枢纽的地位.城乡企业经过二十多年的发展，已形成建筑、化工、铝才加工、餐饮娱乐等几大行业，多种产品畅销国内外，商业氛围浓郁，拥有一批代表国家产业发展方向，科技含量高、规模大、处于市场前缘的项目。如：中美合资的渝宁生化公司、恩斯特铝塑复合装饰有限材料公司、重庆顺威铝业有限公司、重庆恒亚装饰材料公司、汇丽普高级彩釉石英漆等。近年来，中共西彭镇党委、镇政府以敢为天下先，争创一流的胆识和气魄，带领地区人民群众，秉改革开放之天时，得独特区位之地利，靠政通人和之优势，抢抓机遇

14、，加快发展，在强化基础设施的同时，大胆让名、让利、让权，以开明的思想、开放的政策和简洁高效的办事程序，沿“铝业兴百业”、“农业富万农”、“招商促发展”的思路奋力开拓，锐意进取，推动国民经济不断发展和社会事业全面进步。九龙坡区域市空间组团划分及规模表组团名称涉及范围组团面积2003年现状建成区2020年规划建成区面积（平方公里）比例面积（平方公里）比例面积（平方公里）比例杨谢石黄地区杨家坪、谢家湾、石坪桥街道以及九龙镇部分区域杨家坪商圈226.04%2146.98%2219.13%九龙华岩地区九龙园区、九龙镇、华岩镇、中梁山街道九龙园区328.79%1226.85%2824.35%西彭组团西彭园

15、区、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、巴福镇、石板镇西彭园区18049.45%817.90%5043.48%白市驿组团白市驿、含谷、金凤、走马镇都市后花园13035.71%3.78.28%1513.04%合计364100%44.7100115100%注：上表不含中梁山山体和高新区用地。从上图可以看出：组团面积180平方公里，包括西彭园区、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、巴福镇、石板镇。西彭园区是重庆市级特色工业园区之一，园区规划面积65平方公里。首期启动区为4.8平方公里，依托中国西南铝业集团公司的信息、科技、人才和产品等优势，大力发展以铝业深精度加工为特色的现代化新型工业园区。 规划：按照重庆市西彭工业园

16、区的功能定位要求和产业发展需要，园区规划分为建成区、启动区、拓展区三大区域。建成区包括西南铝业集团的部分分厂、集体企业和西彭镇的部分乡镇企业；启动区包括西彭镇南部桥凼、永安、双岗、泥壁等村，吸引发展铝材深精度加工企业入驻园区，打造中国铝都；拓展区包括西彭镇北部石塔、马安、元通等16个村和九龙坡区陶家镇、铜罐驿镇的部分区域，打造重庆市“退二进三”基地和建设重庆市西部新城。 交通：重庆市总体规划拟定在西彭镇修建黄千长江大桥，拟建的渝滇公路和城市二环路途经该镇，轻轨交通也将通过西彭直达江津市；中梁山第二隧道已经贯通，促进中梁山东西部地区协调发展的关键性工程“华福大道”也已经竣工通车。 竞争优势：凡入

17、驻园区的企业均享受中国西部大开发的招商引资优惠政策，重庆市级特色工业园区的配套优惠政策，以及重庆市委、市府对高新技术产业的特殊优惠政策。比如对国家鼓励发展的产业，企业所得税减按15征收。在西彭工业园区内经我市认定的高新技术产业化项目，从第一次销售之日起3年内，增值税的地方收入部分和所得税的85由财政返还项目单位。3年期满后，经批准的产业化项目可延长5年享受所得税返还50的优惠。附：西彭镇工业园区简介重庆西彭工业园区是2003年7月经重庆市人民政府2003169号文批准的市级特色工业园区，由九龙坡区政府负责开发建设。园区依托坐落西彭境内目前中国生产规模最大、技术装备最先进、品种规格最齐全的综合性

18、特大型铝加工企业西南铝业集团的信息、科技、人才和产品等优势，以建设铝加工基地、大型工业基地、主城区“退城进园”基地和推进西彭组团城市化为目标，以发展高新技术产业为核心、铝材深精度加工项目为重点，规模发展信息、电子、机械、冶金、包装、建材等高附加值、低污染、竞争力强的新兴产业。园区远景规划面积约65平方公里，包括2.2平方公里建成区、5平方公里启动区和58平方公里拓展区三大区域。交通便捷：西彭镇是重庆都市区西南部的交通枢纽，水陆路交通优势明显。水路：园区紧邻长江，建有铜罐驿、黄磏两个货运码头，年运力可达100万吨以上。陆路：园区紧靠重庆绕城高速和成渝铁路。白彭公路、西九公路、渝津公路横贯园区启动

19、区及拓展区境内；建有成渝铁路大型货运站一座，华福大道将于2005年4月建成通车，园区到杨家坪的距离将由现在的40公里缩短为30余公里，并彻底摆脱高速公路收费“瓶颈”的制约。工业基础雄厚：西彭镇是我国铝加工生产基地。境内的西南铝业集团装备有3万吨模锻水压机、1.25万吨压机、2800毫米热轧机和冷轧机等“四大国宝”。主要生产航空航天、交通运输、包装、电子家电、印刷、建筑装饰用铝材等6大系列支柱产品。该集团先后为军民用飞机、“长征”系列火箭、人造卫星、“神舟号”飞船等提供了上千种高品质铝材，是国内唯一获得美国波音公司精密航空模锻件和锻坯生产许可证的企业。西南铝现有中国工程院院士1名，享受政府特殊津

20、帖的专家22名，各类专业技术人员2600名，是我国高精铝材制造及研发基地。基础设施齐全：园区启动区“一纵二横”三条长约4.4公里、宽分别为44米、32米的主干道已竣工通车，工业用地“七通一平”。水、电、气供应丰裕黄磏水厂日供水量达12万吨（规划中日供水量达30吨的西彭水厂和日处理量9万吨的污水处理厂也将在近几年内建成投产）；黄荆堡、马岚垭、石塔3座变电站总容量为550千伏安；川东燃气开发公司、四川石油输气管理处、川南气矿管理处日供气量达510万立方米。邮政电信业发达，金融保险业兴旺，社会服务体系健全，文化、教育、卫生等社会事业设施完备。政府优惠：凡入驻园区企业均享受国家西部大开发的招商引资政策

21、、重庆市级特色工业园区的配套优惠政策，以及重庆市对高新技术产业的特殊优惠政策。同时，园区将根据企业的投资规模、技术含量、预期经济效益和行业特色，实行“一企一策”的优惠政策。服务健全：园区已建立高效的“一站式”代办服务体系，为入驻企业统一办理工商、税务、建设等各项手续。产业特色突出：启动区建设园区启动区规划面积5平方公里，现已开发建设了2000余亩工地。园区现有13家企业入驻（中铝西南铝板带有限公司、重庆普天科技有限公司、重庆西铝庆丰金属材料有限公司、重庆顺威万希铝业有限公司、重庆西铝美万家建材有限公司、重庆市新合控股（集团）公司、重庆正合印务有限公司、重庆湘洋格自动卷帘门窗有限公司、重庆汽车消声器有限责任公司、重庆志龙开发建设有限公司）。注册资金5.4亿元（其中一期注册资金3亿元）的中铝西南铝板带有限公司，总投资13.5亿元，1+4热连轧项目2005年7月投产，到2009年可全面达产，其产量可达35万吨，为园区铝材深加工产业链的形成提供了重要的支撑。发展潜力巨大：园区已委托国际知名规划设施