XX文化产业园可行性报告

1、xxxx 文化产业园可行性报告文化产业园可行性报告xxxxxxxx 文化产业园文化产业园可行性研究报告可行性研究报告2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究xxxx 有限公司有限公司2011-8-212011-8-21前前言言xxxx 是是 xxxx 地区乃至全国极具发展潜力的城市之一。地区乃至全国极具发展潜力的城市之一。 通过对我市规划中的三宝产通过对我市规划中的三宝产业园（面积业园（面积 300300 亩）的开发经营环境和市场调查分析，依据我市的目前文化市场亩）的开发经营环境和市场调查分析，依据我市的目前文化市场状况和对未来的预测，对

2、项目的可行性与开发经营策划提出初步看法，并结合我状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探县项目的特点优势，进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行文化商业地产开发经营的可能性。讨该项目进行文化商业地产开发经营的可能性。一、报告目的一、报告目的1 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。该地块的市场价值进行合理的评估。2 2、对项目的可行性与

3、开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3 3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。3 3 城市名片城市名片 机遇空前机遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究4 4、对项目进行投资分析和风险分析。、对项目进行投资分析和风险分析。5 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、项目概况二、项目概

4、况1 1、地理位置及现状、地理位置及现状文化产业园项目拟规划于我县文化产业园项目拟规划于我县 xxxxxxxx 北侧，东临北侧，东临 xxxxxxxx，西临，西临 xxxxxxxxxxxx，适宜建，适宜建设文化产业所需要的气候及交通条件，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林设文化产业所需要的气候及交通条件，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，文化产业园区的规划和开发因地制宜、突出特色。木和农田为主，文化产业园区的规划和开发因地制宜、突出特色。2 2、项目建设必要性分析、项目建设必要性分析xxxx 市富矿、市富矿、富水、富水、 富林的的先天然条件为三宝产业园的诞生提供了区位优势；富

5、林的的先天然条件为三宝产业园的诞生提供了区位优势；青瓷、宝剑、石雕作青瓷、宝剑、石雕作xxxx 的三张名片，又为产业园的创建搭建了品牌优势；石雕大的三张名片，又为产业园的创建搭建了品牌优势；石雕大师师 xxxxxx 之子之子xxxxxx 先生对产业区的灵感与规划，先生对产业区的灵感与规划，更是为其蓝图增色不少。更是为其蓝图增色不少。在如此在如此得天独厚的条件下，得天独厚的条件下，xxxx 产业园的应运而生，更是产业园的应运而生，更是 xxxx 走向全国、走向世界的契机。走向全国、走向世界的契机。三三、项目整体规划、项目整体规划xxxx 首期工业用地规划面积为首期工业用地规划面积为 300300

6、 亩，园区主要定位为文化产业，并致力于打亩，园区主要定位为文化产业，并致力于打造国家级文化创意产业基地，探索较为成熟的文化产业发展模式。园区依托中国造国家级文化创意产业基地，探索较为成熟的文化产业发展模式。园区依托中国高速经济增长所带来的巨大市场潜力，通过广为熟知的三宝文化与三宝文化带头高速经济增长所带来的巨大市场潜力，通过广为熟知的三宝文化与三宝文化带头人的纽带作用，旨在打造三宝之乡的文化品牌，推出人的纽带作用，旨在打造三宝之乡的文化品牌，推出 xxxx 的城市亮点，通过“以品的城市亮点，通过“以品牌招商、以文化引资”牌招商、以文化引资” ，搭建全方位的，搭建全方位的 p2pp2p 营销平台

7、，同时，在园区内规划建设商营销平台，同时，在园区内规划建设商用门面、会展鉴赏中心、贵宾接待中心、专业服务等各类设施和机构，支持入园用门面、会展鉴赏中心、贵宾接待中心、专业服务等各类设施和机构，支持入园企业发展，实现入园企业与园区的双赢。企业发展，实现入园企业与园区的双赢。四、项目功能规划四、项目功能规划项目整体规划项目整体规划 300300 亩，规划的出发点为宣传弘扬亩，规划的出发点为宣传弘扬 xxxx 文化，提升政府形象，使文化，提升政府形象，使xxxx 成为本省乃至全国著名的文化产业基地。总体规划建筑物分为会展中心、贵宾成为本省乃至全国著名的文化产业基地。总体规划建筑物分为会展中心、贵宾楼

8、及商住两用楼。楼及商住两用楼。会展中心规划会展中心规划 2 2 万平方米，万平方米，用于展示用于展示 xxxx 青瓷、青瓷、宝剑、宝剑、石雕三宝，石雕三宝，4 4 城市名片城市名片 机遇空前机遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究展区分为静态展示、动态展区分为静态展示、动态 3d3d 展示、现场互动展示。贵宾楼为展示、现场互动展示。贵宾楼为4040 栋单栋独体别墅，栋单栋独体别墅，为保证与为保证与 xxxx 旅游城市地位相协调，旅游城市地位相协调， 各别墅设计分别进行，各别墅设计分别进行， 初步规划每栋初步规划每栋 500500

9、平米，平米，合计占地约合计占地约 2 2 万平方米。其余土地建设商住两用房，共计万平方米。其余土地建设商住两用房，共计4040 栋，底层全部用于商栋，底层全部用于商业门面展示，集中推出三条特色街道，包括特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、业门面展示，集中推出三条特色街道，包括特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、石雕大师一条街。石雕大师一条街。五、可行性分析五、可行性分析园区计划在园区计划在 3 3 年内引进别墅群高端酒店运营商年内引进别墅群高端酒店运营商 2 2 家，分别承包家，分别承包2020 栋别墅，栋别墅，5050栋商住两用楼中，高层住房全部用于出售，而楼下商铺采用出租收取手续费的原栋商住两用楼

10、中，高层住房全部用于出售，而楼下商铺采用出租收取手续费的原则，预计将实现年产值超过则，预计将实现年产值超过 5050 亿元，本文化产业园有着一般工业园难以比拟的市亿元，本文化产业园有着一般工业园难以比拟的市场优势、管理优势、人才优势和专业优势，具有良好的市场前景和较高的经济效场优势、管理优势、人才优势和专业优势，具有良好的市场前景和较高的经济效益。经过审慎的财务测算，本项目全部投资的财务内部收益率为益。经过审慎的财务测算，本项目全部投资的财务内部收益率为 37.97%37.97%，投资回，投资回收期为收期为 5.775.77 年。在积极控制市场性风险与管理风险的基础上，将获得生态效益、年。在积

11、极控制市场性风险与管理风险的基础上，将获得生态效益、经济收益、社会收益的共赢局面。经济收益、社会收益的共赢局面。1 1、市场分析：一，到目前为止，、市场分析：一，到目前为止， xxxx 市尚无规模成型的大型文化产业园区和规市尚无规模成型的大型文化产业园区和规划中的划中的 xxxx 产业园相媲美。二，国家扶持文化产业项目。产业园相媲美。二，国家扶持文化产业项目。 20112011 年上半年，文化部开年上半年，文化部开展“文化与科技融合创新园区”展“文化与科技融合创新园区” 、 “文化与科技融合优秀产品”“文化与科技融合优秀产品” 、 “文化与科技融合“文化与科技融合优秀企业”评选工作，加快文化与

12、科技的结合，发展新兴业态，大力培育新兴产优秀企业”评选工作，加快文化与科技的结合，发展新兴业态，大力培育新兴产业，三宝文化产业园是一个典型案例；三，业，三宝文化产业园是一个典型案例；三，xxxx 闻名世界，闻名世界，xxxx 宝剑企业的产品远销宝剑企业的产品远销欧美、中东、东南亚、澳大利亚等国家和地区，在外国享有很高的盛名，但在国欧美、中东、东南亚、澳大利亚等国家和地区，在外国享有很高的盛名，但在国内的市场并不广阔，而部分内的市场并不广阔，而部分 xxxx 青瓷及青瓷及 xxxx 石雕企业在国内一些省会城市有着非常石雕企业在国内一些省会城市有着非常好的销售业绩，却苦于无法打开国外市场。好的销售

13、业绩，却苦于无法打开国外市场。2 2、自然环境。产业园选址于静幽山谷，林木繁茂、自然环境。产业园选址于静幽山谷，林木繁茂 , ,环境优美，宁静，空气清环境优美，宁静，空气清新，地势起伏舒缓，山水景观秀丽，自然意境纯美，便于文化产业性质的园区因新，地势起伏舒缓，山水景观秀丽，自然意境纯美，便于文化产业性质的园区因地制宜。地制宜。3 3、文化环境分析：、文化环境分析：xxxx 石雕技艺、石雕技艺、xxxx 宝剑锻造技艺、宝剑锻造技艺、xxxx 青瓷烧制技艺是国务青瓷烧制技艺是国务院批准的文化部确定的第一批国家级非物质文化。院批准的文化部确定的第一批国家级非物质文化。xxxx 三宝历史悠久，三宝历史

14、悠久， 享誉海内外。享誉海内外。5 5 城市名片城市名片 机遇空前机遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究xxxx 的文化观赏价值及收藏价值极高，消费者购买的目的多以赏玩、收藏为主，或的文化观赏价值及收藏价值极高，消费者购买的目的多以赏玩、收藏为主，或是买了作为礼品相送。由于“是买了作为礼品相送。由于“xxxx”的目标市场相近，所以为产业园区创造了很好”的目标市场相近，所以为产业园区创造了很好的条件。的条件。4 4、产业政策分析、产业政策分析xxxx 产业园的运营涉及到多方合作，如果没有政府的主导和支持，很难成功。产业园的运营涉及

15、到多方合作，如果没有政府的主导和支持，很难成功。自从自从 xxxx 石雕技艺、石雕技艺、xxxx 宝剑锻造技艺、宝剑锻造技艺、xxxx 青瓷烧制技艺被列为国家非物质文化遗青瓷烧制技艺被列为国家非物质文化遗产后，产后，xxxx 市政府对“市政府对“xxxx 三宝”发展大力支持，对其进行宣传支持和政策扶持，三宝”发展大力支持，对其进行宣传支持和政策扶持，xxxx产业园区在这样的形势下，由产业园区在这样的形势下，由 xxxx 政府支持将更具权威性、信服力。政府支持将更具权威性、信服力。通过以上分析，我们对该项目进行通过以上分析，我们对该项目进行 swotswot 分析，剖析项目优势、劣势及其应对分析

16、，剖析项目优势、劣势及其应对的方法。的方法。strengthstrength：xxxx 闻名国内，闻名国内，其品牌具有不可复制性，其品牌具有不可复制性，而而 xxxx 丰富的旅游资源也是丰富的旅游资源也是增强产业园综合竞争力的因素之一。增强产业园综合竞争力的因素之一。weaknessweakness：城市相对较小，顾客引导不充分，需求未完全打开。：城市相对较小，顾客引导不充分，需求未完全打开。opportunityopportunity：周边产业园区发展情况较好，旅客资源丰富，我市资源禀赋明：周边产业园区发展情况较好，旅客资源丰富，我市资源禀赋明显好于其他地区，我们的增长潜力在新客户还是在原有

17、客户争取上都具备一定优显好于其他地区，我们的增长潜力在新客户还是在原有客户争取上都具备一定优势。势。threatthreat：产业园建立后，县城其余商铺顾客需求势必会被分流，不排除其采：产业园建立后，县城其余商铺顾客需求势必会被分流，不排除其采用不正当的价格竞争手段，不规范运营或威胁行业整体盈利水准。用不正当的价格竞争手段，不规范运营或威胁行业整体盈利水准。六、商业模式分析六、商业模式分析产业园区运作模式的设计既要体现当地特色文化，产业园区运作模式的设计既要体现当地特色文化，又要考虑美妙的客户体验，又要考虑美妙的客户体验，因此，从设计的风格上来看，应充分符合因此，从设计的风格上来看，应充分符合

18、xxxx 文化历史旅游名城的定位，兼具古朴文化历史旅游名城的定位，兼具古朴与现代的结合，在历史的积淀中寻觅现代城市生活的便捷体验尤为重要。我们规与现代的结合，在历史的积淀中寻觅现代城市生活的便捷体验尤为重要。我们规划展示中心作为产业园美好形象的标志，可考虑引进先进的划展示中心作为产业园美好形象的标志，可考虑引进先进的 3dmax3dmax 视频技术，拍视频技术，拍摄摄 3d3d 宣传片，让客户在立体影片中享受宣传片，让客户在立体影片中享受 xxxx 美景与文化的巅峰之感。贵宾楼作为美景与文化的巅峰之感。贵宾楼作为专家楼，可邀请多位文化创意产业的专家和领导进行文化交流座谈活动，在其空专家楼，可邀

19、请多位文化创意产业的专家和领导进行文化交流座谈活动，在其空余时可对外进行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端团体客户及部分优质散户余时可对外进行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端团体客户及部分优质散户6 6 城市名片城市名片 机遇空前机遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究的需求。商用两主楼的底层全部用于门面展示，性质为项目方出租，所涉及商品的需求。商用两主楼的底层全部用于门面展示，性质为项目方出租，所涉及商品遍布于特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、石雕大师一条街，项目公司对其采用遍布于特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、石雕大师一条街，

20、项目公司对其采用销售由项目公司收费并从中提取一定的运营管理费，用于街道日常管理和初始投销售由项目公司收费并从中提取一定的运营管理费，用于街道日常管理和初始投入的回报，此种方法可降低商家间的恶性价格竞争，规范市场行为，为入的回报，此种方法可降低商家间的恶性价格竞争，规范市场行为，为xxxx 文化的文化的传播及项目公司良好的盈利奠定基础。传播及项目公司良好的盈利奠定基础。1 1、融资状况：、融资状况：资金来源：主要通过银行借贷、产业基金、私募股权等方式。资金来源：主要通过银行借贷、产业基金、私募股权等方式。2 2、投资状况、投资状况（1 1）预计投资金额：）预计投资金额：20,00020,000

21、万元万元（2 2）初始资金来源：投资项目公司自筹资金）初始资金来源：投资项目公司自筹资金 5,0005,000 万元；万元；银行贷款银行贷款 15,00015,000 万元。万元。3 3、收入来源：依据投资的方向，主要有税收收入、工业用地批地收益和商业、收入来源：依据投资的方向，主要有税收收入、工业用地批地收益和商业用地开发增值。用地开发增值。（1 1）税收收入估算）税收收入估算本项目本项目 300300 亩工业用地预计分五年全部开发完毕。亩工业用地预计分五年全部开发完毕。在本项目中，考虑到园区的土地开发面积、地理位置、商业环境以及开发初在本项目中，考虑到园区的土地开发面积、地理位置、商业环境

22、以及开发初期客观上存在的经营风险，综合投资期内的发展趋势，将本项目平均每期工程的期客观上存在的经营风险，综合投资期内的发展趋势，将本项目平均每期工程的建设期预计为建设期预计为 1 1 年，项目年，项目 1010 年期内企业入园率的平均值保守估计为年期内企业入园率的平均值保守估计为 75%75%。4 4、支出状况：、支出状况：（1 1）工业用地开发成本）工业用地开发成本 300 300 亩工业用地预计分五年全部开发完毕。亩工业用地预计分五年全部开发完毕。 工业用地的开发成本约为每亩工业用地的开发成本约为每亩1414 万元。万元。（2 2）商业用地开发成本）商业用地开发成本1,5001,500 亩

23、商业用地预计在亩商业用地预计在 20122012 年开始年开始 3 3 年内开发完毕。初始每亩商业用地开年内开发完毕。初始每亩商业用地开发成本以发成本以 14.514.5 万（万（6.56.5 万万/ /亩土地拆迁费、亩土地拆迁费、2.82.8 万万/ /亩土地报批费、亩土地报批费、5.25.2 万万/ /亩土地亩土地平整费）计算，考虑到今后国家土地征用相关政策可能调整，土地征用成本可能平整费）计算，考虑到今后国家土地征用相关政策可能调整，土地征用成本可能7 7 城市名片城市名片 机遇空前机遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究变

24、化，拆迁费用可能上升。从而导致土地开发成本也可能发生改变。变化，拆迁费用可能上升。从而导致土地开发成本也可能发生改变。（3 3）管理费用）管理费用主要为员工工资、房租、办公费用等。主要为员工工资、房租、办公费用等。其中：主要是用于高级管理人员的薪酬，每人每年约其中：主要是用于高级管理人员的薪酬，每人每年约 5050 万元。万元。第第 1 1 年年(2011(2011 年年) )员工工资支出约员工工资支出约 100100 万，办公费用约万，办公费用约 6060 万，共计万，共计 160160 万。万。预计管理费用增长：预计管理费用增长：20122012 年开始管理费用部分预计以年开始管理费用部分

25、预计以 5%5%的速率逐年递增。的速率逐年递增。即：即：20112011 年为年为 140140160160300300 万万 2012 2012 年为年为 3003003005%3005%315315 万万 2013 2013 年为年为 3153153155%3155%331331 万万其余类推其余类推（4 4）经营费用）经营费用主要包括用于市场开发、企业推介、广告宣传等方面的费用。广告宣传等费主要包括用于市场开发、企业推介、广告宣传等方面的费用。广告宣传等费用第一年的初期投入为用第一年的初期投入为 100100 万元，预计该部分以万元，预计该部分以 5%5%的速率逐年递增。的速率逐年递增。

26、即：即：20112011 年为年为 100100 万；万； 2012 2012 年为年为 1001001005% 1005% 105105 万；万； 2013 2013 年为年为 1051051055% 1055% 110110 万；万；其余类推。其余类推。（5 5）财务费用）财务费用采用贷款融资方式，相关费用总计约采用贷款融资方式，相关费用总计约 8%8%。关于项目还款计划：关于项目还款计划：根据预计的项目资金需求和投资收益发生的数量、时间等因素，需要的还款根据预计的项目资金需求和投资收益发生的数量、时间等因素，需要的还款期限为期限为 5 5 年。还款方式为每年支付利息，到期支付本金。再考虑

27、承销费用等其他年。还款方式为每年支付利息，到期支付本金。再考虑承销费用等其他相关费用，相关费用， 均按每年支付当年费用计算，均按每年支付当年费用计算， 预计每年财务费用为预计每年财务费用为12001200万元万元 （150008%（150008%12001200 万元）万元） 。（6 6）税费）税费须缴纳的主要税费有：营业税、城建税及教育费附加、企业所得税。须缴纳的主要税费有：营业税、城建税及教育费附加、企业所得税。8 8 城市名片城市名片 机遇空前机遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三宝文化产业园可行性研究三宝文化产业园可行性研究营业税率为营业税率为 5%5%，城建税为，

28、城建税为 7%7%，教育费附加为，教育费附加为 3%3%，企业所得税率为，企业所得税率为 33%33%。上述税金计算结果见表上述税金计算结果见表 1 1。表表 1 1：项目公司交纳的主要税金：项目公司交纳的主要税金2011201120122012201320132014201420152015 20162016 20172017 20182018 20192019 2020业收入业收入 1665016650 1949019490 2400324003 1112711127 1290212902 59645964 69726972 81498149 94549454 10910983383397

29、597512001200556556645645298298349349407407473473营业税营业税5%)5%)5 5建税及建税及加加83839797120120565665653030353541414747育费附育费附%+3%)%+3%)916916107210721320132012161216111111119069066126120 0710710328328383383448448520520业税金业税金及附加及附加税税6 6业所得业所得0 0 11011101 1 1307307 1 1549549 1中：营业收入税收收入工业用地报批后其中：营业收入税收收入工业用地报批后收益商业用地开发