[教学]全款及按揭流程

1、房产证的过户和贷款的案件（a类）一.办件流程1. 全款过户签订买卖合同-申请购房资格表（去房地局申请）-银行监 管购房资金-过户-房款解冻物业交割-一（交屋）（20个工作日）领房产证结案所要资料：1.卖方：房产证（该房产必须无贷款，有贷款的先 向银行还清贷款，办理撤押手续。）、房产证产权人身份证、户 口本、结婚证（或单身证明或离婚证、离婚协议、离婚后未婚 证明、单身声明公证，若为婚前财产则需要出具结婚登记审查 处理表）、大修基金票、个人私章（l5cm*1.5cm）以及房地局 认为需要提供的其他证明材料和文件房主方：产权人本人死亡的或牵扯继承的 如果产权人（房屋共有人）本人不能到达过户的 产权人

2、为公司企业的 房改房产权人产权不足100%的以上四种特殊案件，请咨询信贷部。2买方:身份证、户口本、购房资格屮请表、结婚证（或单身证明或离婚证、离婚未再婚证明），外地户口需要在西安缴 纳的社保证明和纳税证明。以及房地局认为需要提供的其他证 明材料和文件2. 过户按揭（商业贷款）签订合同-银行评估银行审贷-购房资格申请-银行 面签一过户一放款物业交割一领房产证抵押-银行 取他项权利证-结案所要资料：1卖方：房产证（该房产必须无贷款，有贷款的先 向银行还清贷款，办理撤押手续。）、房产证产权人身份证、户 口本、结婚证（或单身证明或离婚证、离婚协议、离婚后未婚 证明、单身声明公证，若为婚前财产则需要出

3、具结婚登记审查 处理表）、大修基金票、个人私章（1.5cm*1.5cm）以及房地局 认为需要提供的其他证明材料和文件房主方：产权人本人死亡的或牵扯继承的 如果产权人（房屋共有人）本人不能到达过户的 产权人为公司企业的 房改房产权人产权不足100%的以上四种特殊案件，请咨询信贷部。2. 买方:身份证、户口本、购房资格申请表、结婚 证（或单身证明或离婚证、离婚未再婚证明）、主贷款人为外地 户口需要提供在西安缴纳的社保证明和纳税证明。以及房地局 认为需要提供的其他证明材料和文件3 过户按揭（公积金贷款和公积金贷款+商业贷款）同商业贷款，审贷为西安市公积金屮心而非银行。所要资料：同商业贷款，买方需额外

4、提供连续缴纳一年以上公 积金证明。公积金贷款难度大，放款难，一般建议想做公积金贷款的客户 选择商业贷款，购房后去公积金中心提取口己缴纳的公积金。购房方在贷款存续期间，每年都可向西安市公积金管理屮心屮 请一次提取公积金，最多不超过3次。二税费的标准a. 商品房住宅1 城六区的房屋的税费标准契税：评估值的1%-3%90平米以内（首套）：评估值*1%90平米（包含90平米）144平米（首套）：评估值*1.5%144平米以上（包含144平米）或二套：评估值*3%个人所得税:评估值*1 %营业税:144平米以内：五年内的收取评估值的5.6%房产证满五年的免征营业税144平米以上：五年内的收取评估值的5.

5、6%房产证满五年的收取评估值与上次购房价差额的5.6%登记费：80元/件交易手续费：面积*6元由于房管局现在全部联网，现在不需要核档2 长安区的税费标准契税和城六区的标准一样个人所得税：一般也是1% （若房主所出售房屋是唯房产证满五年则可免征个人所得税）营业税：和城六区的一样水利建设费：评估值的1.08%登记费：80元/件交易手续费：面积*6元评估费（0.5%）3. 高新区的税费标准契税和城六区的标准一样个人所得税：一般也是1% （若房主所出售房屋是唯且房产证满五年则可免征个人所得税）营业税：和城六区的一样登记费：80元/件交易手续费：面积*6元b. 其他套住房且套住房并1 土地出让金房改房：

6、评估值的1%安居房：评估值的2%经济适用房：评估值的15%2. 交易手续费房改房:面积*3元安居房：面积*3元经济适用房：面积*3元c. 房屋继承费用1、继承公证费（各公证处收取费用的标准不同）例如：西安市公证处每平米60元陕西省汉唐公证处市场价的2%2、登记费:80元/件d. 房屋赠与的费用1、赠与公证费（各公证处收取费用的标准不同）例如：西安市公证处每平米60元陕西省汉唐公证处市场价的2%2、评估费：评估值*0.5%3、契税：3%4、交易服务费：住宅6元/平米 其他10元/平米5、登记费80元提醒：赠与的房子再买卖无论无论房产证是否过五年都需缴纳营业税（评估价*5.6%）、个人所得税（评估

7、价和原始购房价差额*20%）。三限购令西安：九区：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、渝桥区、未央 区、阎良区、临潼区、长安区四县：周至县、蓝田、户县、高陵县内容：1商品住房、二手住房、公寓、拆迁安置房和商住属于限购 类型；商铺、写字间、厂房、车库不限购。2限购在执行屮都是按家庭来界定的，如果两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况;3 本地学校的集体户口也在限购之内；4. 西安市驻军军官不限购房；士官不得购买。5. a.西安市户口以家庭为单位可以购买两套、b外地户口以家庭为单位可以购买一套四.公司所收费用1. 屮介费：买卖双方各承担成交价的1.5% （若房主是净拿价则客户承担成交价3%2. 代办过户费1000/件3. 商业贷款代办费：贷款额的1.8%（长安区的外加一个评估费评 估值的千分之五）4. 公积金贷款的收费：贷款代办费2% （担保费:每壹万收130元）5. 房产证抵押贷款费用：所贷款项的5%其他特殊证明材料需咨询信贷部五.注意事项房产证过户，房地局要求产权人明晰，房产证无抵押，贷款，债 务纠纷，其他民事他项权利。二手房过户流程复杂，繁琐，各店经纪人在签订买卖契约时可向 信贷部咨询。凡是婚前所购买房产，过户时须调取卖方结婚登记