关于整个房地产全过程的风险进行识别

1、关于整个房地产全过程的风险进行识别摘要:随着我国加入wto,市场经济体制进一步完善和规 范，产业结构不断升级，房地产业作为国民经济基础性、先导 性产业之一的地位日益巩固，成为当今主要的投资热点。用 先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的 行动指南，对整个房地产全过程的风险进行识别，有利于促 进房地产业的健康发展。关键词:房地产;投资;风险识别房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到 房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动 态的过程，一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管 理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征，任何一个环 节的疏忽都可能导致投资的失败，投

2、资者必须对各个环节的 不确定因素进行识别并加以防范。一、投资决策阶段的风险在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键,拥有最 大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行，很难从 项目建设中撤出，否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶 段风险主要源于政策和经济方面。1. 政策风险国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化 可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在 我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产 市场的影响尤为重要。(1) 产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决 定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促 进城市商业和服务业、楼

3、宇市场的繁荣。政府通过产业结构 调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地 产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开 发企业带来损失。(2) 金融政策风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政 策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。xx年6月央 行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对 房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资 金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定，提高房地 产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款进行投资的企 业面临着一定的风险。(3) 土地政策风险房地产开发建设以土地为载体，土地政策的变化势必对 房地产业产生重要

4、影响。土地产权制度的变更、不同的土地 取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会 带来房地产投资风险。(4) 税收政策风险税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土 地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个 有力工具。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相 当大的比例，因此，一旦提高稅率，房地产开发企业将面临巨 大成本风险。(5) 城市规划风险城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率 、建筑覆盖率、建筑限高等，更重要的是通过城市规划布局调 整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响。 因此，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力 较大的合

5、适地块,是决定项目开发成败的核心因素。2. 经济风险经济风险包括市场供求风险和通货风险。市场供求风险 是最直接的风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映 供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不 确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场 供需风险。相反，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞 销，使投资者承受资金积压的风险。另外，房地产投资周期较 长，其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可 能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑 制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产投资者 带来损失，膨胀率增大会刺激对房地产的需求。3. 区域社会环境风

6、险由于社会经济发展的不均衡性，各个国家、不同地区的 社会环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风 险因素，同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊，即风 险具有比较明显的地域性。4. 开发时机风险从房地产周期理论可知，项目开发时机也存在着一定的 风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此, 经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。所以说，风 险与开发时机的选择密切相关。二、项目实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实 现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。此 阶段将面临具体的风险因素。一方面，在土地获取阶段，房地 产开发企业通过协议、招标和拍

7、卖意投等方式来获得所需要 的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。另一方面，时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的 三大管理核心，也是三大风险因素。管理不当,将会使企业面 临工期拖延风险、质量风险和成本风险。1工期拖延风险工期一旦被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较 大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的 违约损失、信誉损失；另一方面,会增加投入资金利息支出, 增加管理费。2. 项目质量风险质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适 用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费 者重视房屋的物理质量，更强调房屋的效用。承包商施工技 术水平落后、偷工

8、减料，建筑结构有安全隐患等，是造成项目 质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在 消费者功能需求，也是房屋质量不佳的重要方面。3. 开发成本风险房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前 期对项目成本的影响程度达95 %-100%,越到后期影响程度 越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理 以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建 设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标 准，也都会使房地产开发成本增加.除此之外，通货膨胀、物 价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否 能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一 阶段将

9、要面临的风险。三、经营管理阶段的风险房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程 就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该 阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大 的环节之一。其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他 风险。1. 营销策划风险营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本 能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、 销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关 键，因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房 地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地 产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房 地产商在市场中的形象和信誉风险。2. 物业管理风险物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。 房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质 量,而且注重其售后服务，即物业管理，物业管理需要一些专 业的管理人员来进行管理，这也面临着一些不确定因素，如 专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。3 .其他风险其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力以及由 人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可 能性较小，但所造成的损失却是较大的。总之，房地产投资过程是一个长期的、涉及面广且复杂