关于推进城镇化建设过程中加强房地产业税收管理的对策与建议

1、关于推进城镇化建设过程中加强房地产业税收管理的对策与建议2010-12-07 10:04:24|来源:青岛莱西市地税局|作者:王秀家嵇焕帅莱西市地处胶东半岛中部，位于青岛、威海、烟台、潍坊4个对外开放城市之 间。随着周边地区经济的迅速发展，莱四市提出了打造半岛城市群"生活中 心"的战略思想，确立了打造半岛次中心城市的目标定位。近几年，随着莱 西市政府组织的旧城改造、城区规划项目的逐渐增多，新型城镇化建设涉及的房 地产业税收，已成为现实重点税源，莱西市地税局立足本职工作，从税收与经济 良性互动和可持续发展的战略出发，重点对莱西市推进城镇化建设与房地产业税 收情

2、况进行了调查研究，结合县域经济税收发展情况及问题，有针对性的提出了 推进城镇化建设过程中加强房地产业管理的税收对策与建议。一、莱西市新型城镇化建设概况及房地产业税收现状今年，中央、省和青岛市把城镇化提到了前所未有的高度，放在了重中之重的 位置。中央经济工作会议和今年中央1号文件都提出，要把加快推进城镇化作为 重大战略来实施。近期，莱四地税局组织人员对境 图1所示：今年上半年，在房地产市场强劲复苏带动下，全市房地产投资持续增加，同时 拉动建筑业市场快速增长。相对应，上半年莱西地税局建筑业和房地产业各项收 入分别完成5887万元和7192万元，增长76.79%和91.43%.两个行业累计增收 59

3、92万元，同比增长84.55%,占全部收入的比重为48.86%,拉动全局各项收入 增长了 29.9个百分点。而目前纳入管理的55个投资额1000万元以上的重大建 设项目，与房地产业有关的有34个，计划应纳税投资额占全部项目计划应纳税 投资额比重为69.7%,上半年累计实现税款7733万元，占55个大项日实现税款 总额的93%.2、房地产业税收在整个税种结构中比重较大。对2009年房地产开发企业纳税 总体情况与各税种总体入库情况进行了对比分析（见图2）。2009年组织入库税 款43266万元，其中房地产开发企业缴纳的各项税收共计9156万元（不含莱西 市国税局征收的房地产业企业所得税554万元）

4、，占总收入的比重为21.2%.其中 营业税入库4621万元，占营业税总收入16533万元的比重为28%,企业所得税 入库529万元，占企业所得税总收入3063万元的比重为17.3%, 土地增值税入 库1227万元，占土地增值税总收入1775万元的比重为69.13%. 图2： 2009 年莱西地税局房地产业三大税种比重分析图3、房地产业税收纵向入库比对增幅较大。通过对2009年房地产开发企业纳税 与2008年同期数据比较分析，发现房地产业若加大措施，科学管理，其主要税 种增幅均会明显超越其他行业增长。（1）营业税同比增长情况。2009年，房地产开发企业营业税累计完成4621 万元，同比增收755

5、万元，增长20% （见图3）。主要原因是在2009年莱西市商品房销售形势逐渐 好转的情况下，莱西市地税局结合土地增值税清算，对房地产开发企业售房发票 开具情况、预售款结转及纳税申报情况进行了一并检查，使房地产开发经营项目 营业税大幅增加。图3：房地产业营业税增、减收10万元以上主要企业对比情况表单位：万元（2）企业所得税同比增长情况。2009年全青岛市的企业所得税入库28.5亿， 同期减收8.3亿，减少22.6%,而莱西市企业所得税增长率为79.12,其中房地产开发企 业企业所得税累计完成529 7j元，同比增收156万元，增长41.82%,高于营业 收入20%的增长比例。（见附表1、2）o国

6、地税共入库企业所得税1083万元，所 得税税负约为1.17%.2008年每平方米房屋所得税税负为23.75元，2009年每平 方米房屋所得税税负为30.6元，单位税负增加28.84%.主要原因是莱西市地税局 采取了一系列措施保证了企业所得税逆势增长。一是事前强化征管，将所有开发 项目列入大项目税收管理，安排专人实施专业管理，将所有房地产开发企业统一 纳入专业小组进行管理，不定期下户巡查，及时了解房屋成本及销售情况，实施 全方位动态监控，发现问题及时责令整改。二是事中稽查把关。把所有房地产开 发企业作为历年稽查重点，实施重点检查，不管项目是否结束，稽查局每年都要 检查企业的收入、成本、利润，特别

7、是成本和营业收入方而，同时严格检查发票 开具情况，防止企业偷逃营业税、所得税等相关税收。三事后专业清算，每个房 地产项目销售结束后，统一组织专业清算小组进行土地增值税清算。审查所有发 票开具情况，与同类项目、同类地段、同类房屋、同一楼层进行横向比对；与同 一项目不同时间售价进行纵向比对，发现售价明显偏低且又无正当理由的情况，依法进行核定，调增应税收入，避免或减少税款流失。 附表1:2009年企业所得税完成情况单位：万元附表2：房地产业企业所得税增、减收主要企业对比情况表 单位：万元二、房地产业税收存在的问题随着房地产业的不断发展壮大，开发形式的多样式，比如，拆迁、回迁、旧城 改造等等，使得税收

8、征管也面临着更大的难题，而其存在的主要问题也越来越隐 匿，"技术含量"也不断提高。过去一些显而易见的问题，如村委会开 发商品房大多未办理税务登记、沿街的工业企业和商业企业超经营范围组织的商 品房开发、异地企业承包施l'"w税"等问题己得到遏制。从外表来看, 当前房地产开发企业的财务核算、开发销售等已步入正规。但笔者通过对莱西市 多家房地产企业的明察暗访，通过调查购房者以及施工建筑企业，发现目前莱西 市房地产业仍存在不少涉税问题，主要有以下四类。（一）开发企业鼓动部分买房者少开发票。冃前，因购房者要按房屋交易价格 缴

9、纳一定比例的契税，大多数开发企业便以少缴契税为由，鼓动部分购房者少开 发票金额，甚至主动为购房者提供多份假合同。此类问题目前较为普遍，不但导 致开发企业少申报营业税、城建税、教育费附加，还偷逃了土地增值税和企业所 得税。（二）开发企业销售附属设施不开发票。当前，部分房屋附属设施如，车库、 地下室、附房、小草房等，因层高问题无法办理房权证，有的开发企业就将这部 分附属设施不在房屋销售合同中列明，单独用收据收取且不入账，不作销售收入。 另外，对配套设施销售收入、出租房租金收入和其他收入，还有代收的款项，统 统记在"其它应付款"中，致使收入不能在帐面准确反映。（三

10、）开发企业预收房款不申报税款。按企业所得税法有关规定，开发企业要 按房屋预售款按预计利润率预缴企业所得税。笔者跟随稽查人员通过对部分房地 产开发企业检查，发现实际工作中有个别开发企业采用向购房人借款方式收取预 售房款，逃避预售款应纳的税收。（四）开发企业经常虚列成本减少利润。虚列成本减少利润已成为目前不少房 地产企业的潜规则，并且由于其手段的越来越高明，一些问题也变得越来越难以 发现，笔者通过调查发现当前此类问题主要集中在以下几个方面。一是有的房地产企业由于工期 长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原 则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；二

11、是部分房地 产企业对未售房面积，收入未转但成本己提前列支，造成收入、成本不配比；三 是有的房地产企业按预计成木入帐，往往造成成木虚增；四是由于同时存在大量 的不合法凭证或没有取得凭证，例如绿化费、土地征用补偿费、欠缴建委和房产 局的开工手续费、地段差价款等，使得成本增加水分。三、加强房地产业税收管理对策及建议城镇化是经济社会发展的必然趋势，也是工业化、现代化的重要标志。目前， 莱西正处于科学发展新跨越的重要时期，加快推进城镇化，意义更加重大。如何 充分发挥好税收职能作用，既增加区域财力，又履行好税收职责，全力构建和谐 税收经济环境，已成为当前地税部门的重要任务。（一）加强房地产业管理的税收对策

12、。关于纳税人少开或不开发票而少作收入、 少纳税款属于偷税行为，应予以处罚，但必须取得相应证据，有充分证据证明才 行，而因购房户和开发企业利益相关，所以很难取得相关的证据，因此定偷税很 难，但只要日常征管中措施得当、有力，就会有效堵塞税款流失的漏洞。1、加大宣传力度。让购房人明口开发商给少开购房发票并不能少缴契税，契 税是按评估价计算税款。如果所购买的房屋以后耍销售的耍按售价减去购价的差 价缴纳营业税等税款，购价发票数低于实际付款数会导致卖房时多缴税款。告知 购房户如果开发商给少开发票应向税务机关举报，经查实税务机关可按规定给予 一定奖励。在今年四月份税法宣传月中莱西地税局将此项内容作为一项重点

13、在电 视台或广播电台作一个专题宣传，收到了不错反响。2、全程专业化管理。房地产开发历经选址、立项、开工、竣工、验收、销售 等多个环节，税务机关要加强全程监管，形成一个严密的管理链，定期不定期地 对房地产企业己售项目进行现场监控，掌握第一手资料，减少征管漏洞。同时由 于房地产业流程复杂，专业化程度高，需要有业务能力强、责任心强的管理员专 业化管理。为此莱西市地税局打破管理员地域管理的常规管理法，实行管理员专 业化管理，对房地产业、建筑业等实行专门管理，即有专人负责房地产业的税收 管理，不管其他行业。3、强化以票控税。除对房地产企业销售不动产发票实行严格的监管之外，还 将预收款收据纳入地税部门统一

14、发票管理的范围，从源头上对预收款进行控制， 从而保证税款的足额征收。另外实行大额发票比对法，即对房地产企业入帐的5 万元以上的大额发票实行逐一比对，对发票联、存根联、记帐联的金额、名称、 数量、岀票单位认真比对核查，对辖区外的出票单位则进行外调或函查，杜绝企 业利用大头小尾发票、虚开发票、借用发票或假发票虚增成木。4、加大查处力度。把房地产企业作为检查重点，每年必检。例如，2009年把 建筑业所得税税负作为检查重点，莱西地税局组织了5个专业化检查小组，经过 二个多月检查，查补企业所得税500余万元，大大提高了建筑业所得税税负，受 到了青岛市局的表扬。2010年计划把房地产企业作为企业所得税检查

15、重点，结 合土地增值税清算，重点检查收入和成木费用，力争在提高房地产业所得税税负 上有所突破。（二）拓宽渠道，加深县域综合治税工作。1、建议市政府协调相关部门，提供一个全市各大住宅区（地段）分楼层的房 价参考数据，便于地税局在征管、稽查、清算时作为横向参考。2、建议房管部门按月通过市财源办向地税局提供开发房屋测绘报告、测绘一 览表、售房合同、房屋预售合同等资料。3、建议建设部门按刀通过市财源办向地税局提供开发工程决算报告、建筑安 装合同等资料。4、建议土地部门按月通过市财源办向地税局提供全市土地供地情况，包括供 地批文、土地证发证情况、全市土地西安80坐标系等。5、对一年内被税务机关处以两次以

16、上行政处罚或一次处以10万元以上罚款的 房地产开发企业,近三年企业所得税税负低于我市平均税负20%以上或近两年企 业所得税税负为零的房地产开发企业，建议市政府将其列入纳税重点监控名单， 在以后项目立项、征地、申请配套费优惠等事项抬高门槛，其法人代表在我市各 界评先选优及竞选各类社会职务方面将不予考虑。房屋在保有阶段除用于经营外，儿乎不必缴纳任何费用，一方面导致一些房地 产企业和投机者并不着急销售，反而通过各种手段制造房源紧张的假象，提升房 价，牟取暴利。另一方面，政府从把土地出让出去，通过公共设施和基础设施建 设大大改善了居民的生活环境，从而带来了土地增值，但是几年甚至十几年得不 到土地产生的

17、任何收益。对保有阶段的不动产征税成为建立我国房地产税收政策 体系的切入点。3、税收级次分配不够合理。根据现有税收税款入库预算级次，房地产企业缴 纳的各项税收均为地方财政收入，政府性的收费就更不用说了。据统计，在某些 省市，房地产业的税收已经占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%. 以青岛市为例，2007年全市地方税收收入达到190.02亿元，比上年增长27.17%, 而房地产业税收完成49.15亿元，增长32.4%,房地产业的税收贡献占到总税收 的25.87%o而从青岛市的税款入库预算级次为例可以看出收入分配的不合理 性：。由上表可以看岀，目前我国的房地产税收绝大部分展于地方政府财

18、政收入。地 方财政收入过多的依靠房地产业，必然或明或暗地鼓励和刺激房地产业的急速发 展，为房地产企业大开绿灯。4、税费设置和缴纳明显多于其他行业。地方政府在房地产开发过程中所征收 的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检测费、防 震检测费、绿化费、墙改费、室内空气检测费等50余项费用，涉及25个部门， 总计约占房价的15%20%。由此可以看出，地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加地方财政收入的 利益冲动，也是造成住房价格居高不下的一个重要原因。同时，我国的房地产行 业比其他行业多设置诸如土地增值税、耕地占用税等税种。此外，房地产企业还 必须在房屋销售的同时缴纳营业税

19、及附加，预缴土地增值税、企业所得税，缴纳 税额占预售收入的比例高达14.75%,预征的方式既变相提高了税率，又加大了 资金成本，严重影响企业的资金运作和持续发展。税收政策不统一和税负的不平 衡带来很多问题，也导致了房地产行业偷税漏税现象十分普遍的现实情况。二、国外房地产税收政策的启示与借鉴（-）韩国调控房地产的税收政策及启示。近年来，韩国房地产价格不断走高, 出现了明显的泡沫化迹彖。据统计，首都首尔的公寓住宅价格较3年前平均上涨 t 24%，而以高档住宅闻名的首尔江南地区的房价较5年前飙升了 121.8%,远 远超过经济增长速度。2005年以来，韩国政府采取税收等一系列措施抑制房地 产价格过快

20、上涨，将重点放在增加税种和提高税率上。1、保有环节调整对房屋综合不动产税的征收。在税改之前，韩国不动产保有 环节的税负较低，只有地产税和房产税。政府为抑制房价的大幅上涨，首先将房 地产所有税的起征点下调，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元（约合6万美元）, 当前税率为1%3%,计划从2008年起开始以每年提高5%的速度提高房地产所 有税的税率，直到提升到适当的税率为止。政府做这种调整的目的在于通过加强 房屋综合不动产税的征收，使拥有房产越多的家庭每年缴纳的房地产税也越多。 例如，拥有住房总价值在60万至90万美元z间的家庭，每年要缴纳住房总价值 的1%、即6000至9000美元的综合不动产税；而拥

21、有住房价值1000万美元的家 庭，每年要缴纳3%、即30万美元的综合不动产税。由于综合不动产税每年都要 定期缴纳，囤积房地产将给其拥有者带来沉重的负担，迫使其量力而行，及早出 手多余房产，从而抑制投机和投资性需求。2、流转坏节对高价、多宅征重税。提高房地产流转环节的税负，但是避免一 刀切的做法，更注重对高价、多宅征收。对于拥有两套以上住宅的家庭，房地产 交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，转让所得税税率由以往 的9%到36%提高到50%,高价高档住宅的转让所得税率则更高。也就是说，投 机者卖掉一套住房，政府就拿走一半以上，使投机者无利可图其至亏本，想借倒 卖房产&quot

22、;捞一把"的梦想几乎完全破灭，从源头堵住投机倒卖房产的行 为。3、改革土地交易税制度。为限制土地投机活动，韩国政府提高了土地交易条 件，并与住房税收政策相配套，改革了土地交易税制度。自2007年1月1日起, 政府开始对非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。同时，重新征收土 地开发税，并引入基础设施负担金制度，以抑制房地产投机和盲目开发。新政策出台后，韩国地价涨幅从2006年4月开始放缓，土地成交量迅速萎缩, 房地产热明显降温，全国住宅市场的平均价格岀现回落的态势。（二）日木调控房地产的税收政策及启示。日木房地产税制吸取国际通行做法, 形成了对房地产取得、保有、流转各环

23、节协调征税的体制。为了抑制房地产经济 泡沫，日本对土地税制进行了改革：1、减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为 此，除固定资产税之外，新设地价税（国税，1992年1刀开始实行），对于土地 保有实施高税率，以有效提高土地利用。2、强化转让收益课税。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税 制，尤其针对短期和超短期持有的情况，制定惩罚性质的税收政策。如对法人持有期低 于2年的土地转让收益从追加征税方式改为分离征税方式，转让吋要另行加征 30%的税；对个人持有期超过5年的土地和建筑物的转让收益，税率从20%提高 到30%.由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度

24、，对土地投机发挥了巨大 的抑制作用。3、关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止，由于固 定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况，但是这种低估却保证了对 保有阶段进行适当征税的进行。此外，提高对遗产继承土地的评价，将城市化农 业用地和周围的住宅用地按照同样的税率进行征税。此外，针对避税也采取了相 应的对策。另外，日木对房地产保有环节的征税，根据房地产用途和纳税人负担能力，采 用差别税率。其差别税率的具体含义体现在对计税依据的调整上：比如，对于受 政策性照顾的房地产如公益事业、住宅、灾区等，计税依据按一定比例压缩，以 减轻税负。实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开

25、始上涨幅度减慢，然 后长期处于下跌状态，除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日 木全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。（三）国外房地产税收政策的启示与借鉴。鉴于以上的分析，韩国和日本在房 地产税收政策的制定方面，可供我国借鉴的实践经验主要有：1、建立规范、稳定、合理的房地产税收体系。在房地产行业迅猛发展的过程 中，一国税收政策的制定应该具有稳定性，也要具有前瞻性，要预见到行业发展 过程中可能出现的问题，可以借鉴其他国家和地区的成功经验，不能总是骑驴看 唱本，走一步看一步。房地产税种的设置涉及到三大税类：财产税类、所得税类、商品税类。世界范 围内普遍开征的房地产税种主要有：财产税

26、类的地价税（类似于我国的城镇土地 使用税，但是地价税一般是按照土地的评估价值为计税依据征收的）、房产税或 房地产价值税（类似于我国的房产税从价计征部分）、不动产遗产税和赠与税（我 国暂未开征）；所得税类的主要有房地产转让所得税、房地产出租所得税（类似 于我国的企业所得税、个人所得税）；商品税类的主要有房地产转让价值税（类 似于我国的营业税及附加）和房地产租金税（类似于我国的房产税从租计征部 分）。各国对房地产税收设置的三大税类的征收体系，在税收实践中相互配合， 较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。在我国大陆地区，虽然也设置有大 部分税种，但整体来说税种设置和征收方式不尽合理，部分税种还有重

27、复征收。 因此，整个房地产税收体系还需要进一步完善。2、将房地产保有税类作为课征的重点。建立房地产税收政策体系，不能仅站 在调控房价的角度上，而是要引导整个行业的健康良性发展。在许多国家的房地 产税收体系中，保有环节的税种征收都是主体内容。该环节的房地产税征收范围 较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总 税收的比重较高，也是政府财政收入的稳定来源。如英国，来自房地产保有的不 动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课 税的重点，既可以鼓励不动产的流动，乂能够刺激土地的经济供给。与此同时， 通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业

28、主空置或低效利用其财产，刺 激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。目前 我国房地产税收重流转轻取得、保有，应改变这种局面，借鉴日本做法协调各环 节征税机制，并通过强化执行程序加强政策效果。3、中央政府和地方政府分享房地产税收收入。一般来说，所得税性质的房地 产税属于中央政府课税，财产税性质的房地产税则多属于地方税收。从房地产税 收管理体制上看，西方国家各级政府均有自己独立的、侧重的房地产税种且房地 产税收管理机构彼此独立，各级政府均享有房地产税收征收和管理权，但以地方 政府为主。4、普遍建有财产登记制度和财产评估制度。大多数发达国家和一部分发展中 国家已建立了财产登

29、记制度。同时，由于各国对房地产课税-般都以其评估价值 作为计税依据，评估业在国外发展非常迅速，已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国早在1935 年就成立了房地产评估师协会。5、对房地产税设置差别税率。在房产流转和保有过程中，根据房地产用途和 纳税人负担能力采用差别税率的办法。房产豪华程度、价格等越高，税率就越高, 反之则越低，以此对房地产行业投资结构和市场交易状况进行控制和调节。房地 产税的差别税率对我国未来城市的合理规划与建设，对历史、文化、景观、农田 的保护和方便居民牛活都将提供大有可为的空间。随着改革开放的进一步深入推进和国民经济的高速增长，我国的房地产市场也 获得了长足的发展。从1

30、980年到2006年的26年间，我国新增住房面积88.6亿 平方米，人均居住面积也由6.7平方米，增加到26平方米，10多年来房地产行 业保持年均14%以上的速度增长，房地产增加值占gdp的比重，近年来一直超 过4.5%o在房地产市场迅速发展的同时，实践中也幽现了房地产投机性交易比 例过犬、城市住宅供求矛盾突出、价格上涨过快等问题，并在局部地区渐有恶 化z势。面对现实，现行的房地产税收政策并没有发挥其应有的调控功能，相关 税收政策改革的紧迫性和必要性已经充分显现出来。一、我国大陆地区房地产行业相关税收政策分析（-）当前我国房地产税收政策的主要内容和特点。房地产市场体系包括开发、 交易和保有三个

31、环节，下面将对照这三个环节对我国的房地产税收政策进行逐一 分析：1、生产开发（取得）阶段的房地产税收。房地产开发企业一般通过出让和转 让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地，房地产企业需要支付土地 出让金（即4070年的土地使用费用，或称其为地租）等费用和土地进行交易 应缴纳的契税、印花税；对于通过转让方式取得的土地，则需支付地价款（已包 括土地出让金）和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目，房地 产企业要支付拆迁安置补偿费；如果占用耕地，要缴纳耕地占用税。在开发过程 中，要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用，据估算, 这些政府收费占到了商品房销售价格

32、的20%左右。开发期间由施工企业缴纳营业 税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税，这些税种除企业所 得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里，作为房地产企业的开 发成本。另外房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。2、转让处置（流转）阶段的房地产税收。在商品房的销售过程中，房地产企 业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所 得税，但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房 者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让岀去，则在 二手房转让过程中，政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优

33、化资源 配置、缩小贫富差距，同时得到一部分财政收入。3、保有使用阶段的房地产税收。开发企业如果将商品房留作自用，或者购房 者买到商品房z后用于经营，需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税，但平 摊到每平方米建筑面积上的税收是少之乂少。但如果房屋空置不用，则不需要缴 纳任何税收。也就是说，在我国，购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化, 在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。由以上对房地产取得、流转、保有三个阶段的税费分析可以看岀，我国在保有 阶段征收的各项税费明显少于其他两个阶段，造成大量的空置房集屮在少数人手 中，在房价不断上涨的过程中，这部分人总是能够再从转让过程中取得可观的收 益

34、。（二）与其他行业相比税收负担分析。作为国民经济的支柱产业，房地产业与 其他行业相比，除土地增值税以外，大部分税都是一样的，也就是说，营业税、城市维 护建设税、教育费附加、企业所得税以及城镇土地使用税、房产税、契税、印花 税不仅房地产企业要负担，其他行业企业也可能会负担，但是房地产企业是同时 要负担这所有的税种。而且，其他行业一般不需要负担房地产业缴纳的各项费种。 房地产企业的税费负担比较重，而且不够合理，特别是税种设置、税费分置以及 税收级次划定等方面存在一些的问题。这里选取国民经济的3个重要支柱产业， 来进行税负的比较，从中我们可以看岀房地产企业所面临的税收压力： 表 -：各种类型税收负担

35、比较表（单位：万元）1 由于2007年汇算清缴没有结束，2 由于房地产企业的各项费额主要在开发前期，这里选取的是一个项日接近结 束的企业数据，因此缴纳的各项费额比较少。但是从项目整体来看，前期发生的 各项费额所占收入比例比较高。（三）我国房地产税收政策存在的问题分析。1、税收体系不健全。我国现行对房地产企业征收营业税、土地增值税、城镇 土地使用税、房产税、城市房地产税等12种税收。而自2003年以来的房地产税 收政策朝令夕改、朝制夕废现象是税收体系不完善、不健全的表现。每一次的房 地产行业清理整治总要联合多个部委，这是因为房地产行业涉及的范围太广、部 门太多、环节太长、税收项目太杂，难免出现地

36、方与中央之间、各部委之间利益 分配的扯皮。税收政策明显滞后于行业发展，一方面，某些税种重复设置，如印 花税征收的同时又征收契税；另一方而，缺少必要的税种，如国际通用的不动产 税、遗产和赠与税、土地闲置税等均未开设。2、房地产保有阶段的税负过轻。房地产企业在开发、交易和保有三个环节中的税负分布极不合理，房地产取得、流转过程中征收的税种过多、税负较重，而 保有阶段的税负过轻。表二：现行各阶段税种设置情况关于我国房地产行业税收政策的问题研究来源：青岛市地方税务局市南分局作者：吴妬 发文口期：2008-11-20三、构建适合我国国情的房地产税收政策体系在借鉴其他国家调控房地产实践经验的基础上，笔者以为

37、应从以下几个方面构建适合我国国情的房地产税 收政策体系：（一）简并税费，完善多环节多税种的房地产税收体系。为减轻房地产企业前 期开发的沉重的税费负担，根据税费租合理负担原则，必须从立法上来界定地租、 税收以及其他各项收费的界限，对于合理的房地产收费项目以国家法律或部门规 章的形式确定下来，对缺乏理论依据，不合理的收费尤其是地方性的收费予以坚 决的取消。加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制，从根本上避免 政府部门通过其下属机构实施强制服务而变相收费。同时应改变现有的税费不清 的不合理局面，例如：土地岀让金，在本质意义上是政府作为土地所有者收取的 租金，而不应该是"费&

38、amp;quot;,所有者与使用者之间的租赁关系不可能是 "收费",因此应将其改为"地租".再如，在城市房地产管 理法中规定开征的"土地闲置费",具有强制性、无偿性和固定性的 特点，实质上是一种罚税，相当于台湾的空地税和法国的非建筑地税，建议将其 改为"±地闲置税".从构建房地产税收政策体系的目标出发，一方面，应该在三个不同的环节都课 征税收，体现全面调节原则；另一方面，三个环节的税收要合理搭配，并借鉴国 际经验，加大保有环节的税收比重，体现

39、重点调节的原则，同时降低开发及转让 环节的税负水平。1、首先，降低开发及转让环节的税负水平。可以通过减少开发及转让环节的 税种来达到简化税种、方便征缴的目的，进而降低该环节的税收成本。如，既然 征收土地出让金，就可以取消耕地占用税；又如，将房产税和城镇土地使用税合 并为不动产税，并口主要在房地产保有阶段征收。将两者合并可简化征纳手续， 降低征纳双方的税收成本。另外，从可操作性来看，在评估过程中很难区分房屋 与土地各自的价格。因此，将房产税和城镇土地使用税合并征收是较为合理的。2, 在房地产保有阶段，根据房地产市场的发展情况对土地和房产征收不动产 税。我国现有的税收政策主要在交易环节上做文章，没

40、有保有环节税收的房地产 税收体系是不健全的。据北京市对房地产需求的统计，北京市现有的房源可以使 每一户人家都拥有一套住房，然而房产需求矛盾依然尖锐，可以看出房子其实是 集中在一部分投机者的手中。如果出台房地产保有阶段的不动产税，对多宅征以 重税，必然可以使房地产投机得到一定程度的遏止，会使当前空置的房子流向市 场，以缓解供求关系。3、对现有部分税种的征收进行调整。一是改变房地产行业营业税的计税依据。 根据现有政策，无论是建筑业营业税还是销售不动产营业税都是以营业收入总额 为计税依据，其中包含着各环节的税费成本，这就产生了重复征税的问题，加重 了房地产开发与销售行为的税收负担，不利于房地产商品的

41、流通转让。为了解决 这一问题，应借鉴增值税的有关做法，对现行营业税的计税依据做如下调整：对 建筑业营业税（即房地产开发环节），应将计税依据改为营业收入总额扣除各种 税费的余额，以避免重复征税的发生：对销售不动产营业税（即房地产销售转让 环节），以每个企业相应环节新增加的收入额作为计税依据。二是完善现有的土 地增值税。为了抑制房地产投机行为，在土地增值税各税级的级距及各税级适用 税率的设计上可采取级距逐渐缩小，税率加速升高的措施，从而增大房地产投机 者的边际成本。同时，可借鉴日本的做法，对短期持有和长期持有房地产品在税 收上加以区别对待。可规定持有房地产5年以下的，视为短期持有，年限系数可 规定

42、为100%；持有房地产5年以上的，为长期持有，持有房地产515年1530 年和30年以上的，年限系数分别为85%、70和55%o在计算土地增值税时在按 税法计算出应纳税额后，再乘以相应的年限系数，进而达到减少直至消除房地产 投机行为的目的。4、开设遗产和赠与税、土地闲置税等国际上通用的必要的税种。很多国家在 设定不动产相关的遗产和赠与税吋，都曾考虑通过征税对象的价值限额，只对“豪 宅”进行征税，或者引入累计交易额、住房持有期限等因素而抑制短期投机行为。（二）重新分配房地产税收税款入库级次。作为国民经济的支柱产业，房地产 业上缴的各项税费应该由中央财政和地方财政分享。为避免地方政府基于财政收 入的目的而大力推进房地产的开发，必须减少房地产税费中地方财政收入享有的 比例。在我国现行的中央收入包括中央企业所得税，现有的中央与地方共享收入 中增值税由中央分享75%、地方分享25%的基础上，可以将房地产企业的企业 所得税、营业税、土地增值税等纳入到中央