关于投资性房地产后续计量模式的对比

1、关于投资性房地产后续计量模式的对比摘要：投资性房地产的后续计量具有成本模式和公允 价值两种模式，采用两种不同的计量模式对企业投资性房 地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同 的结果。关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式； 对比投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者 兼有的房地产。企业会计准则第3号对投资性房地产的 计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成 本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模 式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和 公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产

2、进 行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值 能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值 模式计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价 值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产 釆用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种 模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两 种计量模式。根据新准则规定，企业对投资性房地产的计 量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值 模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第 2 8号；采用公允价值模式的，则不得从公允价值式转为 成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产 进行会计处理，必然对企业

3、财务状况等方面产生不同的结 果。1后续计量模式的会计选择 成本模式。根据企业会计准则的规定，采用成本模 式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债日，应当根 据企业会计准则第4号、企业会计准则第6号的有关 规定，对对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并按 期（月）计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，还应当按 照企业会计准则第8号有关规定，进行减值测试，计 提相应的减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产， 其减值损失在以后的会计期间不得转回。公允价值模式。 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得的情况下，企业才可以采取公允价值对投资性房 地产进行后续计量。采用公允价值模式

4、计量的，应同时满 足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取 得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对 投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。企业一旦 选择公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均 采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产釆用公允 价值进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行 摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基 础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计人 当期损益。2后续计量模式的会计处理成本模式下的会计处理例：xx年12月，a房地产公司购入办公楼一幢对外岀 租。1

5、2月15 h a房地产公司与b公司签订了经营租赁合 同，约定自购买日起将这办公楼租给b公司，租期3年， 每月由b公司支付租金10万元。a房地产公司1 2月5日 实际购入办公楼，支付价款1200万元，按照直线法计提折 旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。xx年12月31 日，这幢楼发生减值迹象，经减值测试，其可回收金额为 1000万元。a房地产公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的帐务处理如下：a房地产公司购入办公楼。 借：投资性房地产一一办公楼12 00万元；贷：银行存款1200万元。每月计提折旧。1200 4-204-12=5（万元）。借: 其他业务成本5万元；贷：投资性房地产累计折旧5万

6、元。 确认租金。借：银行存款10万元；贷：其他业务收入10 万元。计提减值准备。1 200-5x 12-1 000=140（万元）。 借：资产减值准备140万元；贷：投资性房地产减值准备 14 0万元。公允价值计量模式下的会计处理例：a企业是一家从事房地产经营开发的企业。xx年8 月，a企业与b企业签订租赁合同，约定将a企业开发的一 栋新办公楼在开发完成时租赁给b企业使用，期限为10年, 且b企业每月支付a企业租金8万美元。当年10月1日， 该写字楼开发完成并开始起租，办公楼成本1800万元，由 于该办公楼地处繁华地带，所在城区有活跃的房地产交易 市场，而且能够从房地产交易市场上获得同类房地产

7、的市 场报价，a企业决定采用公允价值模式对此办公楼进行后续 计量。xx年12月31 s,该办公楼的价值为20 00万元。 xx年12月31日，该办公楼的公允价值为2100万元。a企业的账务处理如下：200s年10月1日，开发完 成办公楼并出租。借：投资性房地产成本1800万元； 贷：开发产品1800万元。确认租金。借：银行存款8万 元；贷：其他业务收入8万元。x x年12月31 s,公允 价值发生变动。借：投资性房地产公允价值变动200 万元；贷：公允价值变动损益200万元。xx年12月31日, 公允价值发生变动。借：投资性房地产一一公允价值变动 100万元；贷：公允价值变动损益10 0万元。

8、3后续计量模式的对比相同点在两种后续计量模式下，企业外购或自行建造的投 资性房地产达到预定可使用状态时，都是按照企业实际取 得的成本，借记“投资性房地产账户；贷记“银行存款”、 “在建工程”等账户。在两种后续计量模式下，企业确 认投资性房地产的租金收入时，借记“应收账款”等账户; 贷记''其他业务收入”等账户。实际收到租金时，借记 “银行存款”等账户，贷记“应收账款”等账户。不同点采用成本模式，应对投资性房地产计提折旧或进行 摊销。企业按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月） 对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成 本”等账户，贷记“投资性房地产一一累计折旧（摊

9、销）” 账户。而采用公允价值计量模式，不需对投资性房地产计 提折旧或进行摊销；而在资产负债表日企业应当以资产负 债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产 的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期 损益。 采用成本模式，投资性房地产存在减值迹象的，企 业应当按照资产减值的有关规定对其进行经减值测试。如 果发现投资性房地产发生减值，应当计提减值准备。会计 分录，借记“资产减值损失”等账户；贷记“投资性房地 产减值准备”等账户。 成本模式下，企业只需调整折旧数额影响的所得税 纳税调整；公允价值计量模式下，企业既要对投资性房地 产的公允价值与账面价值差异进行调整，还要按税法规定 的

10、折旧年限重新计算折旧调整数额。同时，还要随着投资 性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动相应 调整利润表纳税数额。总之，釆用公允价值后续计量模式 所得税纳税调整的工作量及复杂性都比成本模式复杂。 采用成本模式，企业的投资性房地产账面余额保持 不变，因需要对其计提折旧或摊销，甚至可能计提跌价准 备，使得资产账面价值减少，费用增加，进而使当期利润 减少。而采用公允价值计量模式，不必对投资性房地产计 提折旧或摊销，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。 此外，因近年来房地产大幅增值，以资产负债表日投资性 房地产的公允价值为基础调整账面价值，一方面会使资产 账面价值增加，同时因将重估增值计人当期收益，此项收