XX房地产开发项目后评估报告

1、- 1 - 1 - xx 地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 . 1 【项目投资管理评估】 . 错误！未定义书签。【项目规划设计评估】 . 错误！未定义书签。【项目营销工作评估】 . 错误！未定义书签。【项目进度、工程管理评估】 . 错误！未定义书签。【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 . 错误！未定义书签。【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件 1：项目大事记附件 2：项目总平面图附件 3：项目实景照片- 2 - 2 - 某房地产项目后评估报告一、 项目概况及综合评估1、 项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008 年 1 月 29 日竞得的。项

2、目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214 平方米，总建筑面积166734 平方米 , 容积率 1.6 ，规划用途为住宅用地。项目于 2009 年 11 月取得土地，一期 2010 年 3 月 3 日开工，二期 2011 年 4 月 1 日开工，一期 2012年 3 月 23 日入伙，二期2013 年 10 月 31 日入伙，开发周期44 个月。 （以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止） 。该项目住宅总计1233 户，商铺 51 套。截止 2014 年 5 月底，项目已销售住宅1054 户，商铺 21 套。实际交房 1025 户（一期 531 户，二期 494 户） ，商铺 20

3、套。已入住 788 户（一期 429 户，二期 359 户） ，商铺 20 套。2、 项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（）89214 47725.2 41488.8 总建筑面积（）166734.06 77333.67 89400.39 a. 其中计入容积率建筑面积（）141250.66 65755.58 75495.08 一 . 住宅总建筑面积（）136115.52 64019.23 72096.29 1.多层36747.46 19680.72 17066.74 2.小高层34498.23 21943.39 12554.84 3.高层64869.83 22395

4、.12 42474.71 二. 商业建筑面积（）3828.03 1496.98 2331.05 三. 公共设施（）1307.11 239.37 1067.74 1.物业管理用房330.85 0 330.85 2.社区活动中心203.37 0 203.37 3.文化活动用房353.31 0 353.31 4.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率1.598 1.333 1.82 b. 不计容积率建筑面积（）25483.4 11578.09 13905.31 一. 架空层建筑面积（）2131.71 1214.64 917.07 二. 半地下室面积（）（可售）

5、4490.42 2603.16 1887.26 三. 全地下室面积（）18861.27 7760.29 11100.98 （不含另加建703.97 平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685 - 3 - 3 - 其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644 注：上述数据为项目竣工查仗面积。一期可售面积是68119.37 平米（其中计容住宅64019.23 平米，商业 1496.98 平米， 不计容半地下室2603.16 平米） ， 二期可售面积是76248.25 平米 （其中计容

6、住宅72096.29平米，商业2331.05 平米，不计容半地下室1887.26 平米） ，总的可售面积144367.42 平米。二期商业面积 2331.05 平米中含 66.35 平米作为居委用房，不可售。3、 项目关键指标完成情况31 经济效益方面（单位：万元）某房地产整体经济效益情况（万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因销售总收入61446 74878.09 21.8% 售价提升、面积增多开发总成本58276 73270.26 25.7% 规费、人工、材料、融资成本上升净利润-2276.2 1607.83 170.63% 销售净利率-3.8% 2.15% 156.57%

7、销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-14.23% -6.49% 145.61% 占用资金成本共计6465 万元项目内部收益率项目静态投资回收期某房地产一期经济效益情况（万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明销售总收入27503.00 34554.51 25.64% 1、 实际可售面积比目标可售面积增加3100 平米左右 （半地下室计入产权面积） ；2、 实际销售均价比目标均价高 800 元/ 平米。开发总成本30172.67 33266.81 10.25% - 4 - 4 - 净利润-2669.67 1287.70 148.23% 销售净利率-9.7% 3.73% 138.

8、45% 销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-16.34% -1.55% 9.5% 占用集团资金成本1824.84 万元项目内部收益率项目静态投资回收期2.6 4 1.4 某房地产二期经济效益情况（万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明销售总收入33943 40323.58 18.8% 1、 实际可售面积比目标可售面积增加660.27 平米左右 （半地下室计入产权面积） ；2、 实际销售均价比目标均价高 176.54 元/平米。开发总成本33549 40003.45 30.17% 净利润393.48 320.13 -18.64% 销售净利率9.7% 0.8% -91.75%

9、销售净利率（扣除占用集团资金成本后）1.15% -10.71% -831% 占用集团资金成本4640.69 万元项目内部收益率项目静态投资回收期3.8 5 1.2 3.2 关键节点完成情况某房地产一期关键节点完成情况项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明土地获取时间2008-12-30 2009-11-3 300 天政府拆迁未完成土地证取得时间- 2009-11-9 - 5 - 5 - 施工许可证取得时间2010-1-5 2010-2-10 36 天主体开工时间2009-12-1 2010-3-3 92 天时间调整公开销售时间2010-9-28 2010-10-23 25 天销售率达到95

10、% 时间2013-12-20 竣工时间2011-11-28 2012-1-18 51 天入伙时间2011-12-15 2012-3-23 99 天时间调整某房地产二期关键节点完成情况项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明施工许可证取得时间2011-2-28 2011-5-19 80 天总包备案延迟主体开工时间2011-4-1 2011-4-1 0 公开销售时间2012-4-10 2012-5-26 46 天销售率达到95% 时间2014-9-30 竣工时间2013-5-30 2013-10-29 152 天施工及验收延迟入伙时间2013-6-28 2013-10-31 125 天4、 项目

11、后评估综述投资发展方面 ：2008 年初，为了配合集团上市，拓展全国市场，在某市投石问路，以1.42 亿元竞得该项目134 亩土地。随后经历了中国房地产的大起大落，2008 年全球金融危机、中国房地产市场快速跌落， 2009 年的恢复， 2010 年的国十条出台、某市实行双限政策，2011 年国八条出台，抑制房价快速上涨， 2012 年、 2013 年百强房企纷纷涌入某市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。某市是个三线城市，加上本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。项目总投资73270.26 万元，实现利润1607.83 万元，税后

12、销售利润率2.15%，投资收益低。（后续未售物业存在不确定性） 。规划设计方面 ：本地块原为农田， 地块呈 m状，北面已建成幼儿园， 东北面紧邻京沪高铁线和100kv高压线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。最终本项目由14 栋多层， 5 栋小高层， 7 栋高层组成。多层 356 套，户型面积 78-121 平米，多层可售面积36747.5 平米；小高层和高层产品由 82-87 平米小户型、 133-140 平米大户型、 164-273 平米复式三种户型产品组成，其中小户型 376 套，小户型可- 6 - 6 - 售面积 31861.3平米；大户型 464 套，大户型可售面积63086.

13、46 平米；复式37 套，复式可售面积8636.46平米。本项目大户型套数多、可售面积比重大，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。小区50000 平米绿化园林景观、800 平米的社区泳池、标准篮球场、健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。总体而言，项目在规划设计、建筑形态配比、户型设计、外立面设计、小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为某房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大，导致以刚需为绝对主打的本区域内大户型产品严重滞销。营销管理方面 ：该项目在产品包装、形象定位、策划推广、营销活动、开盘组织、销售

14、现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。该项目的推出， 快速拉高了 #市北片区的房价， 从 2008 年的均价 3200元/平米，提高到2013 年均价 5000 余元 / 平米（我司 2013 年销售均价5480 元/ 平米） ，该项目的价格比周边楼盘同类产品平均价格高出500-600 元/ 平米，最高一套卖到了6800 元/ 平米的价格。多层及小户型在 2012 年全部售罄。剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。工程管理方面： 该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，一期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖

15、章，我方工程管理上缺乏强制手段， 导致二期竣工验收延误5 个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的一个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。一期二期主体工程质量做的还比较好，一期高层12#、二期高层 #被评为某市市优质结构工程；一期现场或某市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。财务管理方面： 某房地产项目计划自筹资金58726 万元，银行贷款30000 万元。其中预计一期需贷款 15000 亿元， 二期需

16、贷款15000 亿元。实际自筹资金18700 万元， 销售回笼9853 万元。 银行贷款 2.5亿元，其中一期12000 万元，二期13000 万元。根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，一期二期总体收入为61446 万元，开发成本 58726 万元，净利润 -2276万元，税前销售净利率-3.49% 。本次项目后评估实际测算总体销售收入为74878.09万元，开发成本73270.26 万元，净利润1607.83 万元，销售净利润率2.15%。 （后续未售物业存在不确定性） 。本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。成本管理方面： 总体上项目的成本管理处于可

17、控状态，成本变动在计划控制目标之内。动态成本较- 7 - 7 - 过程目标成本结余704.68 万元，结余率1.72%。其中一期结余133.77 万元，二期结余570.91 万元。较目标成本增加的分项主要的是签证、市场人工及材料价格的大幅调差。较目标成本减少的分项主要是政府规费、与垄断行业积极谈判费用降低、施工结算成本管控、设计优化等，如教育设施附加费、室外高压线路、室外排水排污工程，二期园林优化等。成本和合同管理方面也出现过较大问题：一期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。物业管理方面： 从前期销售配合、前期物业形象展示、入伙、装修管理及日常管理等几个阶段物业都

18、表现出了良好的风貌，体现了某房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑和信誉，为项目的持续热销打下了基础。由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。人力资源方面： 异地项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。某市公司成立6 年中，工程口的人员流动率最高，工程师，工程经理、成本经理、工程副总的变动都高于其他部门。前3 年营销经理一直缺位，报批报建岗位人员也多次被挖走。由于项目连续开发及人员招聘难度大，始终未满编。人员不到位，也使一些工作不细致，管理跟不上。综合方面： 该项目项目从签约拿地到二期入伙历经5 年时间，有喜有忧。从项目角度看，基本上完成了

19、开发建议书的要求，在某市北区树立了某房地产地产的品质形象，建立了良好的公共关系，经济指标超额完成；从管理角度看，管理经验不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是与总包方的管理和斗争，值得认真反思、总结和借鉴。某市在江苏人均gdp排名第一，但房价不高，不仅排在南京、苏州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江苏的建造标准在全国可能是最高的：外保温、外遮阳、太阳能、中水回用等绿色环保措施都是必备的，灯光工程、绿化工程、公建配套都要经过政府审图和验收，同时某市的垄断行业费用也是全国最高的：大配套费104 元/ 平米，人防异地建设费104 元/ 平米，教育设施附加费70 元/平米，水务管贴费 50 元/ 平

20、米，供电配套费190 元/ 平米，等等，这些费用使房地产公司的利润大部分被侵蚀掉。某市 2013年商品房的平均价格是7800 元， 该项目所在的某市北区镇基本上是某市价格最低的地方。地价高、建造标准高、房价低，去化率慢导致项目难以盈利。近几年中国几乎所有的大牌开放商都进入了某市，有盈利的，也有严重亏损的，典型的比如长甲地产开发的长泰国际花园社区，按15000 元/ 平米售价设计的，产品很漂亮，现房，但在某市北区8000 元/ 平米还卖不动！对于某市这样的高地价、低房价的地区，拿地和开发模式都应相应调整。二、 项目投资发展评估1、项目发展期内房地产市场发展回顾- 8 - 8 - 1.1 2010

21、-2013年某市市经济发展及房地产总体发展数据小结： 2010-2013 年间某市总体经济形势稳步发展，但房地产市场波动较明显。1）全市 gdp 稳定增长，年均增长率为11.85%；2）全市常驻人口自然增长率增幅呈逐年下降趋势，年均增长率为1.15%；3）全市房地产投资规模和商品房批准预售面积呈下降趋势，且降幅度大；4）全市商品房销售面积与销售价格呈波状起伏变化，但总体趋势仍以“稳”为主：全市商品房年均销售面积约 481.13 万平米，全市商品房年均销售金额约388.48 亿元， 全市商品房年均销售均价约8126.25元/平米，全市商品房年均供求比约为1.13 万。2010-2013 年某市各

22、区土地交易概况项目2010 年2011 年2012 年2013 年数额同比数额同比数额同比数额同比全市 gdp （亿元）5758 13.1% 6880 19.49% 7800 13.4% 8070 3.46% 全市常住人口（万人）637.56 29% 643.22 0.89% 646.55 0.52% 648.41 0.29% 全市房地产投资规模（亿元）38000 22.6% 41000 7.9% 36000 -12.2% 33000 -8.33% 全市商品房批准预售面积（万平米）628.61 65.3% 691.46 9.99% 557.22 -19.41% 527.78 -5.28% 全市

23、商品房销售面积（万平米）544.15 -18.36% 329.3 -39.48% 545.23 65.57% 505.82 -7.23% 全市商品房销售金额（亿元）442.56 267% 283.3 -35.99% 421.11 48.64% 406.94 -3.36% 全市商品房销售均价（元 /平米）8133 26.76% 8603 5.78% 7723 -10.23% 8045 4.17% 全市商品房供求比1.16 103.5% 2.1 81% 1.02 -51.4% 1.04 1.96% 全市土地成交金额（亿元）347 81.2% 226 -34.87% 139 -38.50% 292

24、110.07% 全市土地成交面积 （万平米）590 39.8% 423 -28.31% 356 -15.84% 433 21.63% 全市土地成交楼面价（元 /平米）2649 16.7% 2482 -6.3% 1889 -23.89% 1857 -1.69% - 9 - 9 - 小结：某市土地交易的形式主要以“国有建设用地挂牌出让”为主，年均交易金额达251 亿元，年均交易面积达451 万平方，土地交易均价2219 元/平米。1）2010 年某市国有建设用地共挂牌出让土地约590 万平米， 环比 09 年增加明显， 供应水平已经接近历史最好水平的06 年。2010 年某市招拍挂土地交易虽有2

25、幅地块因无人竞标流拍，但溢价率高于50%的地块有 21 幅，明显多于2009 年的 14 幅，整体溢价水平仍然处于高位。2）2011 年在频频出台的政策调控背景下迎来“艰巨一年”，全年某市市建设用地共挂牌出让土地约423 万平米 , 同比下跌 28.3%，可见调控利剑已明显收到了抑制房价过快上涨的作用。3）2012 某市土地市场招拍挂成交65 幅，同比减少42 幅，成交面积同比356 万平米，全年土地市场吸金 138 亿元，与 2011 年 226 亿元相比严重缩水。4）2013 年某市市共有81 幅地块挂牌进行土拍，其中65 幅出让成功。相较近三年的土地成交情况，成交面积较上年有所上涨。20

26、13 年成交量为433.11 万，同比上涨18.6%，成交金额191.9 亿元，同比上涨 38.6%。1.2 全国及某市重大政策盘点时间重大政策主要内容对本项目的重大影响公司应对措施2008-6-10 企业为个人购买房需征收个人所得税/ / 2008-10-12 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。对居民首次/ / - 10 - 10 - 购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍， 最低首付款比例调整为20%。2010-1-7 国十一条 ：二

27、套房贷首付不低于 40% / / 2010-4-17 国十条：首套自住首付提至 30% ；二套首付提至50% ，利率上浮1.1 倍项目一期开盘预售较晚， 市场前景不明朗外接待蓄客提前启动2010-9-29 房产新政 ：三套限购；二套与首套政策严格执行；异地首次购房必须缴税或社保一年及以上项目一期首次开盘前夕， 蓄客关键期政策颁布， 导致客户观望情绪日益浓厚两次升级锁定客户：先日进白金低门槛高优惠蓄客；再进行交 2000抵 10000的 vip升级2011-1-26 新国八条 ：二套首付不低于 60% ，利率不低于1.1 倍；三套限贷新政对项目回款和大户型销售压力明显加剧， 对刚需小户型影响较小

28、1）坚持以震撼起价打动刚需客层；2）低首付垫促销，进一步降低门槛最大限度笼络客户；3）以“落袋为安”原则坚持小步快跑密集推盘，最大化满足客户所需抢占市场份额；4）精准媒体与大众媒体结合，加大跨区拓展客户力度，联合派报公司跨区派报扫街，举办乡镇电影巡展等活动，为项目拓展更多客户。2011-2-22 “锡十条”：二套首付不低于60%、贷款利率不低于1.1倍；第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率 1.1 倍； 本地人限购第三套，外地人限购第二套；备案价三个月内不得提高2012-1-1 某市户口准入政策中规定的购房落户门槛面积由原来的100 平方米降低为70 平方米2013-2-20 国

29、五条：严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。持续深入的抑制改善与投资导致本案大户型销售缓慢；复式与商铺严重滞销根据产品属性针对性制定促销政策： 大户型分批特价促销；复式与商铺进一步调整价差，重新包装推广。2014-5-1 某市购房落户政策降为60 平米，放宽5 项限制小结：房地产市场宏观环境愈趋严从紧，市场改善和投资需求持续严重受抑。在坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房的调控背景下，房地产整体市场演变以刚需为主导，改善需求受到极大抑制，投资投机已被完全清除市场。本案大户型、复式、商铺等改善及投资产品在一轮又一轮严格调控中难迎销售高峰。某市新政中更注重对

30、刚需的保护，如不断降低落户门槛，由原来100 平米降低到70 平米，再到2014 年进一步降低到60 平米，足见对刚需的政策利好支持。- 11 - 11 - 2、土地合同执行情况某房地产土地合同执行情况简表项目时间节点说明土地成交确认书签订2008-1-29 无出让合同约定交付土地2008-12-30 政府因加油站拆迁、管线移除问题，2009 年 4 月与我司签订延期交付协议书， 交付时间延期至2009 年 9 月 30 日。2011-12-11 （签订土地出让合同补充协议将最终竣工时间延后）政府实际交付土地2009-11-3 经与政府沟通， 11 月份交地， 我司相应在 2009 年 11月

31、缴清土地款，办好土地证，也节省了土地使用税，土地延误交付未影响项目开工。围墙砌筑完成2009-5-30 无经验总结： 土地交付相对顺利，期间也获得了政府的支持，7000 余万元土地款在2009 年 11 月缴清后即刻办好了土地证，土地使用税节省xx 万元。围墙砌筑时遇到村民阻挠，但在村里协助下顺利解决。二、 项目规划设计评估该项目项目的规划设计经历了一些波折，耽误了数月时间。 本项目总体规划设计和一期施工图由深圳机械院设计有限公司承担，该院主创人员前期未到过现场，仅凭照片和红线图设计，由于不了解某市当地市场情况，高层全部设计成塔楼，后在某市公司坚持下，经过市场调研改为板楼。原桩基及地下室设计存

32、在重大隐患，为缩短审图时间，保证工程桩按期施工，对基础部分进行优化设计，以达到有效合理降低工程成本的目的和避免地下室上浮的隐患，于 2009 年 10 月 11 日上午， 在某市市审图中心14 楼会议室召开了该项目项目一期高层9#、12#、13#及地下车库桩基施工图预审及优化设计专题论证会。会议由某市审图中心结构专家、深圳机械院建筑设计有限公司和某房地产公司相关人员参加。根据专家意见及地下工程防水技术规范（gb50108-2008） 的规定，地下室顶板厚度不应小于250，地下室顶板（塔楼以外部分）做成无梁楼板结构体系。地下室车库（塔楼以外部分）底板做成无梁筏板基础，底板标高抬高500 左右，以

33、减少水浮力。 地下室车库 （塔楼以外部分） 桩基础以抗浮为主， 地下室车库 （塔楼以外部分） 桩基础预应力管桩数量减少50%以上。采用桩筏基础， 较原设计的承台桩基础施工总成本- 12 - 12 - 基本差不多。但可缩短承台土方开挖、砖胎模砌筑、保护层和防水施工的工期；而且，取消承台、增加底板厚度，提高了地下室底板抗渗能力，同时基础整体性提高，利于基础的不均匀沉降。1、 该项目项目建筑标准及设备选型项目建造标准及类型备注1、结构多层基础选型选用独立基础；高层为管桩加筏板；高层主体结构为混凝土剪力墙；小高层和多层采用天然地基，框架结构，小高层、 17#楼设半地下室。基础设计等级均为乙级，结构安全

34、等级均为二级；2、外立面材料二层及以上采用弹性涂料、首层外墙采用外墙条形面砖。外墙涂料颜色：米黄色、黑色、红褐色；空调板底两遍外墙腻子；条砖颜色：红色、灰色3、公共部分白色乳胶漆、地砖；一期高层、小高层楼道为水泥地面，多层楼道地面为石材；二期多层小高层地面为玻化砖，高层为水泥地面3.1 、电梯厅墙面白色乳胶漆、地面玻化砖，大理石门套3.2 、大堂高层、小高层玻化墙地砖；多层玻化地砖，天棚白色防霉防潮内墙涂料不锈钢信报箱安装在大堂内3.3 、屋面沥青卷材，层采用挤塑板，细石砼保护层，女儿墙（防护墙）内外侧均为外墙涂料、女儿墙空间采用组装式栏杆防护，多层檐口4、地下车库一期：框架结构、无梁楼板；水

35、泥地面、墙面为白色内墙涂料。二期采用框架结构，高层带自行车车库；有人防，地下室梁板结构；水泥地面、墙面为白色内墙涂料一期出入口贴灰色条形pk 砖，出入口顶采用钢架结构；二期出入口为外墙白色涂料， 出入口维护采用装配式组合阳台栏杆，取消钢架顶棚5、机电配置标准5.1 、电梯标准品牌： hitachi(日立 ) 型号 / 规格：高层单位: hitachi hgp-900-co 105；小高层住宅 : hitachi hgp-900-c o905.2 、供配电系统本工程由市政统一引入二路10kv高压进线，共设计两个高低压配电室，分区供电。商业部分与住宅分别独立供电。其中一路高压为备用电源。- 13

36、- 13 - 5.3 、动力照明系统1、房间暗盒、插座到位，安装白炽灯，2、公共部位：设备到位，调试试运行完成5.4 、防雷接地系统屋面避雷带，卫生间等电位5.5 、通信网络系统每户客厅房间内预留86 型暗盒。主线穿放至户内多媒体箱。5.6 、建筑设备自动化系统无5.7 、有线电视系统预留 86 型暗盒，分线头穿至卧室内5.8 、火灾自动报警系统一二层住户配有红外幕帘报警5.9 、停车管理系统捷顺一卡通5.10 、门禁系统（安居宝） rfid 系统5.11 、安防报警系统所有住户主卧设有紧急呼叫按钮5.12 、电子巡更系统安全巡查签到6、给排水配置给排水方案设计一次性完成。给水部分：以市政给水

37、管网为水源，在地下室内设蓄水池（消防水和生活水分开） 、生活水泵房：分中区和高区送水两个部分，设置中区送水水泵机组一套和高区送水水泵机组一套。与一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房内设两台高区消防泵、 两台喷淋泵、 两台水幕泵， 设室内消火栓系统；地下车库设置自动喷水灭火系统。6.1 、自来水系统水管安装到厨房，留有一个自来水龙头6.2 、生活热水系统太阳能真空管6.3 、雨水系统小区雨水管网接市政管网6.4 、排水系统污水先进入小区化粪池，再接市政污水管网7、制冷系统无8、供暖系统无9、新风系统无10、通风系统地下车库、设备用房设置送排风、通风系统；地下室部分房间设置排烟系统；公共卫生间设

38、排风系统。二期高- 14 - 14 - 层核心筒采用“三合一”前室，采用机械送风系统。11、样板房一期项目共建有套样板房7 套，硬装费用共计166.73万元。二期无样板房12、售楼处位于一期2#楼商铺， 266 平米，硬装费用61.22 万元，硬装单方造价2301.65 万元。2、 设计和报建阶段重要节点完成情况该项目一期：工作任务开发目标值节点计划（定稿）实际值延误天数（开发目标 / 节点计划）备注总体规划方案设计2009-6-30 2009-6-30 2009-6-30 0 总体规划方案报建2009-6-29 2009-6-29 0 建筑单体方案设计单体方案设计报建扩初设计2009-8-1

39、5 2009-8-15 2009-8-15 0 扩初报建2009-9-15 2009-9-15 2009-9-11 -4 园林景观设计2010-2-10 2010-4-30 2010-4-19 68/-11 桩基础施工图设计2009-8-30 2009-10-22 2009-10-22 53/0 桩基础施工图报建2009-9-30 桩基础提前开工许可证办理2009-10-23 施工图设计2009-9-15 2009-9-15 2009-9-2 -13 施工图报建（含审图）及建设工程规划许可证办理2009-10-25 （开发建议书中无规划许可证办证节点）2010-1-11 2010-1-11 7

40、8/0 样板房、 售楼处（会所）、大堂装修设计2010-3-31 2010-3-31 0 建筑工程施工许可证办理2010-1-15 2010-2-10 2010-2-10 5/0 该项目二期：- 15 - 15 - 工作任务开发目标值节点计划值（定稿）实际值延误天数（开发目标 / 节点计划）总体规划方案设计总体规划方案报建建筑单体方案设计单体方案设计报建扩初设计扩初报建2009-9-11 园林景观设计2011-10-15 2011-10-15 2011-10-15（第一版施工图）2013-3-10（优化图）229 非关键线路桩基础施工图设计桩基础施工图报建桩基础提前开工许可证办理2011-3-

41、12施工图设计2010-9-15 2010-12-31 2011-1-28 135/28 消防前室调整施工图报建（含审图）及建设工程规划许可证办理2010-12-30 2010-12-30 2010-12-24 -6 样板房、售楼处（会所）、大堂装修设计无无建筑工程施工许可证办理2011-2-28 2011-3-25 2011-5-19 55 总包备案延迟3、项目设计工作总结1）某市公司一直没有专职设计人员，建筑规划设计、各分项设计缺乏统筹，专业设计衔接不到位，各专业的“错、漏、碰、缺”较多。例如卧室空调挂机开孔设计高度与飘窗顶板冲突，空调冷凝水排水不畅；飘窗侧板二次砖墙砌筑且厚度只有10 公

42、分，后期沿接接头处竖向裂缝普遍存在；二期高层消防立管在连廊内，影响使用功能，特别是每层的01 室，开门不方便。- 16 - 16 - 2）图纸深化设计不到位，很多细节问题全部依赖现场工程师和工程经理的经验和能力来解决，签证变更多，也不利于成本控制。3）审图的质量还有待提高，集团应建立内部审图规范与细则。专业深化图间进行联合审图，尤其是景观设计图要综合考虑现场的实际情况。4）产品设计要服从于营销。8000 多平米复式房和高比例大户型，对销售影响都很大。三、 项目营销管理评估截至 2014 年 4 月 30 日，该项目住宅已售112552.45 平米，占总可售面积的80% ，其中多层和小户型全部售

43、罄，剩余房源全部为大户型；商业可售部分已售1193.82 平米，占总可售面积的34% 。1、 项目市场定位评估1.1.档次定位情况评估阶段项目定位主诉求一期入市及强销期某市北区首席 双学府 生态社区4380 元/ 平米起轻松入主某市北区首席双学府生态人文社区领御某市北区，16 万平米品质大盘一、二期交合阶段一期完美收官，二期载誉盛启某房地产品质，眼见为实！一期震撼实景呈现4580 元/ 平米起二期 82-140 平米全能户型火爆上市二期强销期金牌品质，全面升级首付 4.8 万起两房首付 5.9 万起大四房二期 82-140 平米多层、小高层、高层火爆发售清盘阶段运动生态健康首付 6.9 万起，

44、惠享健康社区大四房傍学校赚大钱约80-135m2纯一层现铺发售总价 72 万起，泳池生态社区复式花园院墅小结： 从一期 “某市北区首席双学府生态社区”，到二期 “金牌品质全面升级” ，既旗帜鲜明的实现了本案在区域内价值标杆的绝对高位站立，又强化了本案某市北区金牌双学府的最大教育公共配套，同时强调了本案作为生态高端居住人文社区的定位。全案推售过程中，在强化高品质标杆的前提下，更始终坚持以客户最为关心的震撼价格贯穿始末，目的在于有效拦截、吸引客户。1.2.客户定位情况评估类型项目定位客户实际情况核心客户镇中心 / 镇周边居民 /此区域经商镇中心 / 镇周边居民 / 此区域经商的新某市人325- 1

45、7 - 17 - 的新某市人50% 组， 31% 重要客户某市北区经济开发区/ 锡东工业园企业员工( 含某市新市民 )40% 某市北区经济开发区/ 工业园企业员 ( 含某市新市民) 551 组，53% 边缘客户市区被挤压出来的客户10% 市区被挤压出来的客户173 组， 16% 小结：客户定位差异：市区（市东）购买客户比例较高，高出原定位客户约6% 比例；而某市北区镇本区域居民成交占比较原定位偏低。主要原因： 1）在于本案所处区域距市区距离较远，各区域置业门槛明显高于本案所属区域，如市东、崇安新城和新区板块，由于受到高房价的挤压和本案对于客群在生活、学习、工作各生活机能满足，对被某市北区区高房

46、价挤压出来的客群有一定的吸引力。2）由于某市北区核心片区占尽地段、规划优势，且大品牌开发商林立，产品线丰富，导致周边经济开发区内高管基本选择市东片区置业，而本案某市北区经济开发区企业员工成交比较高。3）一方面在于房地产市场持续深入的调控，导致投资需求被严重挤压出市场；另一方面本案所属区域因大量安置房投入使用，当地客群匮乏，基本以满足刚需的自住置业为主。1.3.项目产品形态及户型比例评估开发建议书计划阶段各产品形态比例序号产品形态单套面积（）套数面积小计（）占本类产品比例占总体产品比例备注套数比面积比套数比面积比1住宅1.1多层（ 5f）1.1.13 房 2 厅 1 卫1081181276333

47、.15%34.99%9.57%9.09%10988722.25%2.39%0.65%0.62%11056616015.73%16.89%4.54%4.39%11144488412.36%13.39%3.57%3.48%11266721.69%1.84%0.49%0.48%1.1.22 房 2 厅 1 卫8146375312.92%10.29%3.73%2.67%88108852.81%2.43%0.81%0.63%8946410712.92%11.26%3.73%2.93%9065401.69%1.48%0.49%0.38%1.1.32 房 2 厅 2 卫9721940.56%0.53%0.1

48、6%0.14%9821960.56%0.54%0.16%0.14%1.1.43 房 2 厅 2 卫12067201.69%1.97%0.49%0.51%- 18 - 18 - 12167261.69%1.99%0.49%0.52%多层合计35636472100.00%100.00%28.87%25.98%1.2小高层（ 9f）1.2.16 房 3 厅 4 卫1251417454.71%5.06%1.14%1.24%132810562.69%3.06%0.65%0.75%1.2.24 房 2 厅 2 卫1331121494337.71%43.31%9.08%10.655

49、5%25.04%5.19%6.16%1.2.32 房 2 厅 1 卫8256459618.86%13.32%4.54%3.27%8332265610.77%7.70%2.60%1.89%1.2.42 房 3 厅 2 卫7875492.36%1.59%0.57%0.39%7943161.35%0.92%0.32%0.23%小高层合计29734501100.00%100.00%24.09%24.58%1.3高层（ 18f、27f）1.3.12 房 2 厅 2 卫13922780.34%0.43%0.16%0.20%1.3.23 房 2 厅 2 卫136.51021392317.59%21.31%8

50、.27%9.92%1393447265.86%7.23%2.76%3.37%1435071508.62%10.95%4.06%5.09%1441021468817.59%22.48%8.27%10.46%1.3.32 房 2 厅 1 卫82.03102836717.59%12.81%8.27%5.96%843428565.86%4.37%2.76%2.03%865043008.62%6.58%4.06%3.06%87102887417.59%13.58%8.27%6.32%1.3.41 房 2 厅 1 卫8221640.34%0.25%0.16%0.12%高层合计58065326100.00%

51、100.00%47.04%46.54%住宅合计12331362992商业物业2.1商铺 1815.5921.43%0.58%2.2商铺 265517.21%0.47%2.3商铺 3（其中50 平方无偿补充居委日常运转经费）2335.3261.36%1.66%商业物业合计3805.91100.00%2.71%3物业3.1消防控制52.8319.80%0.04%3.2配电房15056.20%0.11%3.3垃圾站6424.00%0.05%3.4办公物业- 19 - 19 - 物业合计266.83100.00%0.19%总计140372100.00%竣工各产品形态比例产品形态单套面积（）套数面积小计

52、（）占本类产品比例占总体产品比例套数比面积比套数比面积比一、住宅1、多层住宅1.1 、2 房 2 厅 1 卫78-94 112 9691.4 31.46% 26.37%8.87% 6.68%1.2 、3 房 2 厅 1 卫110 232 25604.78 65.17% 69.68%18.38% 17.65%1.3 、3 房 2 厅 2 卫120.94 12 1451.28 3.37% 3.95%0.95% 1.00%多层合计356 36747.5 100.00% 100.00%28.21% 25.33%2、小高层住宅2.1 、2 房 2 厅 1 卫82 88 7241.68 29.63% 18

53、.80%6.97% 4.99%2.2 、4 房 2 厅 2 卫133 176 23545.12 59.26% 61.13%13.95% 16.23%2.3 、2 房 3 厅 2 卫165 11 1811.01 3.70% 4.70%0.87% 1.25%2.4 、6 房 3 厅 4 卫256-274 22 5919.26 7.41% 15.37%1.74% 4.08%小高层合计297 38517.07 100.00% 100.00%23.53% 26.55%3、高层住宅3.1 、2 房 2 厅 1 卫83-87 288 24619.62 49.66% 37.68%22.82% 16.97%3.

54、2 、4 房 2 厅 1 卫136-141 288 39815.6 49.66% 60.93%22.82% 27.45%3.3 、2 房 3 厅 2 卫175.03 2 350.06 0.34% 0.54%0.16% 0.24%3.4 、6 房 2 厅 1 卫278 2 556.13 0.34% 0.85%0.16% 0.38%高层合计580 65341.41 100.00% 100.00%45.96% 45.05%二、商业物业商铺37-136 29 3828.03 100.00% 100.00%2.30% 2.64%三、物业3.1 物业用房330.85 53.27%0.23%3.2 社区服务

55、203.37 32.75%0.14%3.3 门卫7.03 1.13%0.00%3.4 销控中心79.8 12.85%0.06%物业小计621.05 100%0.43%合计1262 145055.02 项目产品形态比例主要变化情况产品形态开发建议书阶段指标竣工指标偏差情况面积（）占总面积比面积（）占总面积比面积（）偏差率一、住宅- 20 - 20 - 1、多层住宅1.1 、2 房 2 厅 1 卫9674.64 5.85% 9691.4 6.02% 16.76 1.2 、3 房 2 厅 1 卫25351.1 15.32% 25604.78 15.92% 253.68 1.3 、3 房 2 厅 2

56、卫1446 0.87% 1451.28 0.90% 5.28 多层合计36471.74 22.04% 36747.46 22.84% 275.72 2、小高层住宅0.00% 0 2.1 、2 房 2 厅 1 卫7251.92 4.38% 7241.68 15.30% -10.24 2.2 、4 房 2 厅 2 卫23583.04 14.25% 23545.12 14.55% -37.92 2.3 、2 房 3 厅 2 卫865.08 0.52% 1811.01 1.13% 945.93 2.4 、6 房 3 厅 4 卫2801.38 1.69% 5919.26 3.68% 3117.88 小高

57、层合计34501.42 20.85% 38517.07 34.66% 4015.65 3、高层住宅0.00% 0 3.1 、2 房 2 厅 1 卫24397.06 14.74% 24619.62 15.30% 222.56 3.2 、4 房 2 厅 1 卫40487 24.47% 39815.6 24.66% -671.4 3.3 、2 房 3 厅 2 卫164 0.10% 350.06 0.22% 186.06 3.4 、6 房 2 厅 1 卫278 0.17% 556.13 0.35% 278.13 高层合计65326.06 39.48% 65341.41 40.53% 15.35 二商业

58、3805.91 2.71% 3828.03 1.57% 22.12 三其他公建1176 2.71% 1307.11 0.39% 131.11 合计141281.13 145741.08 4459.95 注：小高层的面积差是因为房产局和规划局的面积计算方式不一致所造成，半地下室规划局不计容，但房产局计入产权面积， （按测算，总销售额不变，小高层增加4000 平米，拉低小高层均价约100 元/ 平米。 ）1）从产品形态及比例：本案由14 栋多层， 5 栋小高层， 7 栋高层组成。在某市北区镇当地，客户对于多层产品情有独钟，在售价能承受的前提下通常首选多层产品。当地客群对于高层的需求尚处于习惯培育阶

59、段，客户对于高层的抗性较大。因此，本案定价中充分考虑了客户对多层、小高层和高层建筑业态的心理感受，以价差来引导客户分流，即便如此，单价最高的多层仍是最先去化售罄的产品。2）户型面积及比例：本案多层356 套，户型面积78-121 平米，多层可售面积36747.5 平米；小高层和高层产品由 82-87 平米小户型、 133-140 平米大户型、 164-273 平米复式三种户型产品组成，其中小户型 376 套，小户型可售面积31861.3 平米；大户型 464 套，大户型可售面积63086.46 平米；复式 37 套，复式可售面积8636.46 平米。本案大户型套数多、可售面积比重大，在以刚需为

60、绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致本案大户型和复式产品严重滞销。3）配套设施规模：社区近800 平米的绿化园林景观、社区泳池等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。1.4.价格定位方面评估- 21 - 21 - 该项目一期开发目标值产品形态目标均价（元 / ）实际均价（预计）（元 / ）偏差值（元 / ）偏差说明多层4975 4985 10 小高层5196 5192 -4 小高层复式户型滞销， 价格偏低高层4900 4900 0 住宅小计5031 5014 -17 商业10000 12605 2605 注：该目标均价为开发经营指标定稿的目标均价（2014 年 4 月