合邦策划南江宁翠屏惠中心项目商业定位报告

1、既然自称惠中心，自然要抢先成为“中心”！抢中心惠中心【惠中心要成为什么样的中心？】我们对惠中心商业定位的思考我们发现，江宁还没有真正的商业中心我们发现，南京还没有真正的商业化运营的儿童中心抢中心抢中心抢中心抢中心与金鹰、与金鹰、19121912等周边商业体共同等周边商业体共同塑造江宁的商业中心塑造江宁的商业中心惠中心惠中心打造成南京都市圈内打造成南京都市圈内儿童（儿童（012012岁）教育娱乐中心岁）教育娱乐中心江宁商业中心江宁商业中心南京儿童娱乐教育中心南京儿童娱乐教育中心惠中心想成为什么样的中心？惠中心想成为什么样的中心？【惠中心的商业定位】【惠中心的商业定位】我们对本项目盈利模式的思考：

2、我们对本项目盈利模式的思考：千方百计使产品有利于销售，提前确定未来业态类型，便于未来销售。此外，将2、3楼在性质不变的情况下变身商业用途，提升整个项目的附加值。以城市综合体整合城市功能，将项目开发与城市发展紧密结合，按公建思维从生产资料来角度对待项目的开发与经营。由于商业经营回报较低而维护投入较高，因此为保证未来商业的正常运营，应在项目销售期内，通过综合体内其他类型的物业（如住宅）摊薄商业部分成本。公公 建建思思 维维零地价零地价零房价零房价营营 销销前前 置置市场分析市场分析1 1项目定位项目定位2 2客群定位客群定位3 3业态平面落位业态平面落位4 4商户访谈商户访谈6 6建筑设计建议建筑

3、设计建议5 52009年的商业物业市场，供应规模继续扩大，价格持续上涨。2009年总体供应量为87.5万平米，同比2008年上涨22.9%；总体成交量为63.42万屏幕，同比2008年下降1.6%；总体成交均价12711元/平米，同比08年大涨83.9%。江宁09年商业物业市场供应量11.2万平米，成交量15.51万平米，供销比为0.93，随着地铁的开通及高铁南站的建设，江宁与主城区交通被大大缩短；金鹰及1912的即将开业，使江宁的商业价值得到体现，整体销售呈现火爆的局面。南京商业市场销售价格屡创新高，而江宁区由于未来商业价值看好，销售情况领先南京其他板块【南京商业市场概况】【南京商业市场概况

4、】2009年的商业物业市场，供应规模继续扩大，价格持续上涨。2009年总体供应量为87.5万平米，同比2008年上涨22.9%；总体成交量为63.42万屏幕，同比2008年下降1.6%；总体成交均价12711元/平米，同比08年大涨83.9%。南京商业市场供应规模继续扩大，价格持续上涨【整体情况】【整体情况】南京商业市场供应规模略有上升，集中在城南、河西、江北、江宁四大板块2009年南京销售型商业物业市场总体供应量为87.5万平米，比往年略有上升。7月受江宁文鼎广场、明发商业广场等项目推盘影响，当月达到全年峰值22.8万平米。2009年南京销售型商业物业供应主要集中在各板块中心地段。其中，城南

5、的明发商业广场供应量占全市的的四分之一还多，江宁区也推出了11.2万平方的商业。【供应情况】【供应情况】南京商业市场成交面积逐月回暖，其中江宁板块销售势头强劲，占据总成交量的四分之一2009年南京销售型商业物业市场总体成交量为63.42万平米，低于去年水平，下半年受投资风潮影响，逐渐回暖随着地铁和南站高铁的建设，江宁的商业地产发展势头强劲，江宁共销售15.51万平米，占据成交量的24.5%。【成交情况】【成交情况】南京商业市场09年成交均价12711元/平米，全年走势基本平缓。12月成交均价为13624元/平米，同比下降10.7%，环比上升51.5%。南京商业市场成交价格基本趋缓，同比下降10

6、.7%，环比上升51.5%【成交价格】【成交价格】 南京商铺呈现供需两旺的局面，一方面，南京本来就是商业正逐渐发展的城市；另一方面，越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多，并辐射到周边区域。 目前南京市场商铺热点集中在40-80平米，总价不超过100万的商铺上，这部分产品由于价格适中，便于租售，因而得到市场的热捧。但长远来看，大面积高总价的商铺将愈来愈受市场青睐。 从江宁区经济的发展速度和城市建设的前景判断，未来江宁区的商业市场必将有较大发展。随着江宁地铁的开通，江宁与主城的距离大大缩短，不少原来租住在主城的市民回到江宁，江宁常住人口数量大大提高，而这部分人对包括大型商业体、超市等

7、在内的商业的需求将保持旺盛的状况，而这些需求将为江宁商铺市场提供更多的发展空间，使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。【市场总结】【市场总结】凤凰港凤凰港商业综合体商业综合体托乐嘉托乐嘉5 5万万社区型商业社区型商业金宝金王府金宝金王府1010万万专业市场专业市场同曦系列同曦系列1212万万商业综合体商业综合体黄金海岸黄金海岸5.65.6万万大卖场、休闲街大卖场、休闲街2121世纪公寓世纪公寓1616万万综合业态综合业态中国女人街中国女人街8.68.6万万综合业态综合业态义乌小商品城义乌小商品城1515万万批发零售批发零售【江宁商业分布】【江宁商业分布】 商业概况：以欧尚商业中心，集大型超市

8、、运动器材销售、建材、影院等服务项目为一体 目标客群相对多在市区工作 商业现状：社区商业发达，缺乏大型综合商业项目名称项目名称商业形态商业形态商业体量商业体量（万）（万）辐射范围辐射范围武夷商城沿街底商、独立式商业4区域商业天地新城社区内街、沿街商业-社区配套型商业左邻右里沿街底商一期0.25社区配套型商业明月港湾沿街底商-社区配套型商业蓝岸沿街底商0.88社区配套型商业金王府商业街10区域商业主要商业供应列表主要商业供应列表【岔路口板块】【岔路口板块】 东山片区是江宁开发较早的区域，商业设施比较完善，生活较便利。 该片区拥有东山步行街、中国女人街、竹山路电子一条街等多条商业街和一系列知名商业

9、集团进驻。 东山镇已具有相当的消费能力 目前江宁在售商业大多集中在东山项目名称项目名称物业形态物业形态商业体量商业体量（万）（万）辐射范围辐射范围中国女人街购物中心8.6江宁东山步行街商业街6江宁温州商业街商业街10江宁黄金海岸广场综合超市、商业街5.6江宁华意泰富国际花园购物中心2.9江宁恒达嘉园沿街底商0.6社区周边嘉顺时代广场底商2.7江宁新天地商贸区商业街6.8江宁主要商业供应列表主要商业供应列表【东山板块】【东山板块】 科学园板块自然资源丰富 科学园板块依托科学园和大学城，民营科技园的产业基础是基石。 科学园板块周边配套相对较弱，公共交通线路很少。项目名称项目名称物业形态物业形态商业

10、体量商业体量（万）（万）辐射范围辐射范围武夷绿洲购物中心8.6江宁莱茵东郡商业街6江宁潭桥商业中心商业街10江宁义乌小商品城批发市场20江宁主要商业供应列表主要商业供应列表【科学园板块】【科学园板块】 将军山是江宁最先崛起的高尚居住区。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里。 目前该区域商业主要以社区为主。 该片区的高端消费商业严重缺乏；项目名称项目名称商业形态商业形态商业体量商业体量（万）（万）辐射范围辐射范围托乐嘉商业街、独立式商业5区域商业翠屏国际城商业街2.6区域商业玛斯兰德商业街1.5社区配套型商业主要商业供应列表主要商业供应列表【将军山（翠屏）板块】【将军山（翠屏）板块】项目商圈商业面

11、积物业分布主力店辐射人群义乌小商品城科学园15万批发、零售专业市场江宁黄金海岸东山镇5.5万大卖场、休闲街华润苏果东山镇中国女人街东山镇8.6万业态混乱 奥特莱斯、苏宁东山镇托乐嘉将军山5万超市、餐饮、休闲华润苏果将军山、百家湖同曦系列百家湖12万物业齐全大型超市江宁21世纪公寓百家湖16万休闲、购物、餐饮江宁金王府百家湖10万商业街、装饰周边凤凰港凤凰港百家百家湖湖1212万万综合商业体、商综合商业体、商业街、餐饮业街、餐饮金鹰、金鹰、19121912江宁江宁【江宁商业概况】【江宁商业概况】 分散布局，无商业中心分散布局，无商业中心 已建成商业以中档为主已建成商业以中档为主 大型商业基本为超

12、市业态大型商业基本为超市业态 南北城市快速通道，以娱乐南北城市快速通道，以娱乐休闲商业为主休闲商业为主 大型商业、大品牌商业呈起大型商业、大品牌商业呈起步阶段，其中代表性、领导步阶段，其中代表性、领导型商业仍然缺乏；型商业仍然缺乏； 迄今为止，江宁都没有商业中心迄今为止，江宁都没有商业中心本案周边大型居住区林立项目东侧为快速通道，车流大环百家湖地段因居住人群的消费能力相对较强，商业以中高档购物、餐饮、休闲商业为主体区域商业分散无中心。【百家湖板块概况】【百家湖板块概况】项目名称项目名称物业形态物业形态商业体量商业体量（万）（万）辐射范围辐射范围高尔夫国际花园购物中心8.6江宁湖滨世纪花园商业街

13、6江宁百家湖西花园商业街10江宁主要商业供应列表主要商业供应列表 百家湖区域商业量不完全统计约有54万，供应量大； 区域业态以满足居民生活需求为主，超市、餐饮、通讯等； 片区租金集中于24元/天； 住宅面积与商业面积比，约为7：1板块商业多集中在板块的北侧胜太路沿线以及在百家湖花园周边的社区板块商业多集中在板块的北侧胜太路沿线以及在百家湖花园周边的社区型商业配套，商业人气不旺，待大型型商业配套，商业人气不旺，待大型citymallcitymall商业中心凤凰港运行时，状商业中心凤凰港运行时，状况将会有所改观。况将会有所改观。 胜太路商业街 同曦假日百货 江宁医院开发区分院 百家湖凤凰港 即将进

14、驻的苏果超市（文化名园） 华润苏果 已建超市（太平花苑） 【百家湖板块概况】【百家湖板块概况】周边高档居住区林立周边高档居住区林立 本案周边大型居住区林立； 项目东侧为快速通道，车流大； 环百家湖，因居住人群的消费能力相对较强，商业以中高档购物、餐饮、休闲商业为主体。开发区开发区加工区加工区开发区加工区开发区加工区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区【商业环境】【商业环境】江宁商业板块与江宁整体格局基本同构；随着地铁南沿线的开通，百家湖商业板块将成为江宁真正的商业中心；百家湖板块要成为真正商业中心，关键在于：一、需要品牌提升；二、需要主力店引导；三、需要具备规模性；商业

15、中心的构成和运营成功，是需要不断调控、修正的，最少需要3-5年逐步分阶段完成。【小结】【小结】 毋庸置疑，百家湖将成为江宁的商业中心！毋庸置疑，百家湖将成为江宁的商业中心！【定位考虑因素】【定位考虑因素】外部因素u江宁进入区域化大型零售发展阶段u周边密布成熟的大型中高档居住社 区，办公和中高端酒店匮乏u区域内竞争性项目对本项目构成潜在 竞争压力u轨道交通无缝对接市中心u区域家庭类mall兴起u区域内消费者主要构成为社区住宅居民u差异化竞争，构建区别于竞争对手的强烈特色， 稳固原有消费者，争夺新的消费者u要依赖目的性消费吸引区域外的人流内部因素u项目高档整体定位u商业在整体定位上需要整体考量u项

16、目毗邻金鹰、1912等 高档商业体 u考虑到与周边商业体的互补和互动u项目自身规划设计方案已经确定u对商业定位、业态安排的考量充分结合 设计规划目前南京市缺乏以家庭一站式循环消费为主的中高档购物中心目前南京市缺乏以家庭一站式循环消费为主的中高档购物中心【本案主题定位方向】【本案主题定位方向】【项目定位】【项目定位】 与其他项目的区隔与其他项目的区隔寻求错位经营寻求错位经营，与其他竞争性项目形成强烈的，与其他竞争性项目形成强烈的差异化差异化将是本项目定位方向。将是本项目定位方向。南京第一个具有品位品质的体验型儿童活动中心；走中偏高消费路线，面向具备较高消费能力的消费者；与其他项目相区隔，实现差异

17、化经营；佐配以国际顶级的商业品牌，与周边高档项目进行互补，形成一个完善的高端商业中心。与主要零售商圈的区隔与主要零售商圈的区隔【项目定位】【项目定位】【项目核心竞争力】【项目核心竞争力】与金鹰、与金鹰、1912等周边高等周边高档商业形成关联与互补档商业形成关联与互补与项目高端定位相符，与项目高端定位相符，打造国际化商业形象打造国际化商业形象面向高端家庭打造面向高端家庭打造体验式高尚生活中心。体验式高尚生活中心。翠屏翠屏惠中惠中心心【商业定位】【商业定位】纵横百家，惠聚中心纵横百家，惠聚中心【商业定位】【商业定位】伴随着金鹰、1912的陆续入驻，百家湖必然会成为江宁最顶级的商业中心。惠中心利用自

18、身一层的挑高优势，吸引国际大品牌入驻，与周边高档盛业产生呼应，令项目整体定位得到全面提升。惠中心，惠中心，“会会”生活！生活！惠中心，与百家湖一起抢先成为江宁商业中心！惠中心，与百家湖一起抢先成为江宁商业中心！如何与其他项目区隔，实现差异化经营？如何与金鹰、1912的产生互补，共生成全面的商业中心？如何解决项目商业部分进深不足的劣势？如何解决本项目商业体量小的不足？如何利用才能使公园成为商业的有利条件？如何扩大本项目商业的辐射面？通过调研，我们认为只有通过调研，我们认为只有kidzania ，只有儿童教育娱乐中心，只有儿童教育娱乐中心，才能率先将这一切问题迎刃而解！才能率先将这一切问题迎刃而解

19、！【关于定位的思考】【关于定位的思考】 早自早自20002000年以来，儿童产业增长率就高达年以来，儿童产业增长率就高达30%30%，远高于同期，远高于同期gdp9%gdp9%的的增长率。而增长率。而 “ “4+2+1”4+2+1”的家庭结构也成为社会主流，儿童消费远远的家庭结构也成为社会主流，儿童消费远远超过成人消费市场的增长速度和增长潜力。超过成人消费市场的增长速度和增长潜力。 儿童主题商业市场巨大！儿童主题商业市场巨大！我们发现我们发现据统计，目前城市儿童消费在家庭总支出当中所占比例超过33%33%的已占到家庭总数的90%90%。与儿童产业链相关的行业达5050多个 。曾经的儿童中心山西

20、路如今只剩下一个青春剧场的外壳。一直以来，孩子王、反斗城等与儿童相关的项目均处于分散、混杂、无聚合分散、混杂、无聚合的状况。u分布不集中u档次划分不明显相对低端u品牌不聚集u理念陈旧u没有活动空间相对高端u儿童产业链规模巨大u儿童产业蕴含无限商机u儿童产业正急待发展u儿童产业需求量极大现状需求南京缺乏一个商业化的儿童活动中心！南京缺乏一个商业化的儿童活动中心！与儿童产业相关商业需求量极大，尤其以高端家庭为甚。【南京儿童商业现状】【南京儿童商业现状】目前南京家庭数目前南京家庭数267.8267.8万户，万户，012012岁儿童岁儿童85.8485.84万人，相对而言，整万人，相对而言，整个南京却

21、连一个真正意义上的商业儿童中心都没有！个南京却连一个真正意义上的商业儿童中心都没有！u提升商业形象：提升商业形象：改变区域商业中心缺乏主题的形象，以风靡世界的国际品牌儿童生活体验馆kidzania 为切入，引进儿童产业链中一系列知名品牌，打造具有国际时尚气息的儿童活动中心u拉动项目产品销售：拉动项目产品销售：惠中心将不仅覆盖江宁、南京，甚至辐射整个一小时都市圈。巨大的需求决定惠中心将吸引无限的人气，这无论是对商业还是住宅的销售都是巨大的裨益。u营造全新理念：营造全新理念：正因为有了惠中心的儿童娱乐教育中心，我们的商业不再仅仅是满足了一个人消费需求，而是以家庭为单位串联起整个商业。儿童中心必将带

22、动了其他商业的销售。u扩大项目知名度：扩大项目知名度：全南京唯一的商业儿童娱乐教育中心、诸多国际品牌必将使得惠中心在267万户南京家庭带来无与伦比的知名度。u创造商业品牌：创造商业品牌：创造中惠商业经营的品牌中心，完善中惠商业体系。惠中心成为南京儿童教育娱乐中心意义何在？惠中心成为南京儿童教育娱乐中心意义何在？【关于定位的思考】【关于定位的思考】【项目辐射范围分析】【项目辐射范围分析】 一级影响区域理论界定： 和本项目直线距离1公里以内，步行20分钟内。 二级影响区域的理论界定： 本项目直线距离2-3公里内，公交车20分钟内。实际辐射范围会受到商圈、交通、道路、自然河流、竞争项目等因素的共同影

23、响；右图是结合理论划分及现实影响因素共同考量后对项目合理辐射范围的划分。修订后一公里两公里 一级影响区域理论界定： 本项目辐射集合辐射江宁以及南京周边。 二级影响区域的理论界定： 本项目发散辐射南京市范围及一小时都市圈。辐射范围将覆盖南京一小时都市圈辐射范围将覆盖南京一小时都市圈【普通商业消费群体定位】【普通商业消费群体定位】依照项目辐射范围来看，项目两公里辐射范围内覆盖的消费群体主要包括百家湖、双龙大道、将军大道的部分区域消费者，这部分区域分布大量住宅社区，办公、酒店等商业设施相对缺乏，潜在消费者来源以居住社区人口为主。 从消费者类型角度分析，项目的消费来源主要涵盖以下几种类型：家庭消费者办

24、公客群酒店客群休闲客群 来源：百家湖以及周边区域的居住人群 群体数量：较多 到访机率：高 消费能力：中-中高 抵达方式：步行、私家车、地铁、出租车来源：江宁开发区内商业办公人群 群体数量：中等 到访机率：中等 消费能力：较高 抵达方式：步行、地铁、私家车、出租车 分布区域：项目自身酒店部分的住客 群体数量：少 到访机率：低 消费能力：中高 抵达方式：步行 分布区域：来自于南京城区及一小时都市圈体验客源 群体数量：多 到访机率：低 消费能力：中-中高 抵达方式：公交车、私家车、出租车主力目标消费群次主力目标消费群需求类型群体数量 整体需求程度服饰零售生活零售餐饮娱乐服务儿童教育 家庭 消费者 办

25、公 客群 酒店 客群 休闲 客群l纵向比较来看，家庭消费者的需求面最广，需求程度最高；l 横向比较，项目主力目标消费群体对餐饮、生活零售、服务、儿童教育的需求程度较高；办公、酒店住客类次主力消费群体的需求主要来自于餐饮和服务；l 结合消费者需求，本项目的定位方向将主要针对满足家庭类消费者的各类需求，同时考虑引进商务客群和休闲客群的部分高需求业态，以吸引最广泛的消费群体。【普通商业消费需求分析】【普通商业消费需求分析】消费群体分类光谱图消费群体分类光谱图 【普通商业目标客群定位】【普通商业目标客群定位】【惠中心目标消费客群需求】【惠中心目标消费客群需求】本地高收入本地高收入人群人群江宁板块人江宁

26、板块人群群南京与江宁南京与江宁区域之间的区域之间的人群人群南京主城区南京主城区的人群的人群南京一小时南京一小时都市圈人群都市圈人群【惠中心消费客群研究】【惠中心消费客群研究】辐射层级区域家庭人群 政府官员白领公务员旅游人群 其他流动性人群一级辐射范围百家湖板块二级辐射范围江宁以及南京周边地区三级辐射范围南京市区以及一小时都市圈u根据本案各层级辐射区域内人群类型，家庭人群是最主要消费群体，根据本案各层级辐射区域内人群类型，家庭人群是最主要消费群体，其中尤其关注的高收入家庭消费群其中尤其关注的高收入家庭消费群体的需求；体的需求；u百家湖板块周边高档住宅区林立，集中居住着高级白领、省市机关等大量高素

27、质家庭。该部分客群的消百家湖板块周边高档住宅区林立，集中居住着高级白领、省市机关等大量高素质家庭。该部分客群的消费诉求需要近一步巩固和深化，同时对于外区域导入之家庭客群进行客源补充。费诉求需要近一步巩固和深化，同时对于外区域导入之家庭客群进行客源补充。123未来未来未来【目标客群吸引策略】【目标客群吸引策略】在这里有在这里有最时尚的消费品牌最时尚的消费品牌最温馨的消费环境最温馨的消费环境最独特的消费体验最独特的消费体验这就是这就是全天候一站式全天候一站式家庭循环高档消费中心家庭循环高档消费中心【我们的目标客群】【我们的目标客群】世界儿童体验中心品牌kidzania闻名于世，作为kidzania

28、在都市圈唯一的落地项目，一小时都市圈近1392.8万户家庭都将纳入项目的目标消费群体。近30万户家庭，均属我们第一级辐射客群，针对江宁中高端收入家庭为主。目前南京家庭数267.8万户，012岁儿童85.84万人，将会成为惠中心的主力消费客群。江宁江宁南京南京一小时一小时都市圈都市圈【业态平面落位】【业态平面落位】地下一层地下一层生活超市：苏果超市、上海华联、世纪华联 。休闲餐饮：代官山、味千、棒约翰、澳门豆捞、海底捞、川味观、土大力、浩之源、花津浦、滋奇火锅、老妈火锅、江南公社。蛋糕店：红跑车、宜芝多、克里斯丁、85c。果吧：星果吧、百搭果。零食食品：来伊份、天喔、百味林、零食工坊、座上客、聪

29、明炒货、满意多多、甜言蜜语。电玩中心：汤姆熊、风云再起。特色零售：快乐柠檬、yogo、爱尚、coco、yogo juice、莉莲。一层一层【业态平面落位】【业态平面落位】儿童用品：好孩子、nike kids(耐克儿童服装)、英国tommee tippee(汤美天地)、cakewaik、parrot、叮当猫儿童服饰 、贝蕾尔、bebe、disney、snoopy、polo服饰旗舰店：levis store、calvin klein jeans、h&m、zara、elle、nike、adidas、佐丹奴、lv、gucci。时尚服饰：哥弟、kako、海尔曼斯、g2000、阿玛施、chaber

30、、naivee、hotwind、sino、mu、马天奴、tony wear、 ice cube。高档生活用品：兰蔻、美宝莲、佰草集、雅诗兰黛、雅倩、兰芝、倩碧、自然堂、雅芳、雅视1000、博士伦、通灵翠钻、海盗船。甜品店：dq、果燃掂、多客。咖啡店：costa、星巴克、上岛、橘子工房。早教中心：迈杰儿童语言培训、小太阳儿童语言培训、开明少年儿童语言培训、小风车儿童语言培训。儿童玩具：美泰、孩之宝、乐高、万代、多美、银辉、智高、百利威。母婴：贝因美、多美滋、太子乐、妈咪宝贝、强生、新安怡、郁美净、帮宝适、嘘嘘乐。儿童生活用品：大力水手、七喜、好孩子、黄色小鸭、旺乐高、 abc、西瓜太郎、米奇、巴

31、布豆。儿童摄影：星宝宝、qqbaby.早教中心：亲亲袋鼠、金宝贝、红黄蓝、东方爱婴、倍优天地、天才宝贝、七色光华、伊顿。个人护理：自然美、克丽缇娜、美丽田园、琉璃时光、悦榕。艺术培训：东方娃娃、新世界、比萨列夫、乐博、小脚丫、第五季节、银河舞蹈。健身中心：耐力、金吉鸟、英派斯、浩沙。二层二层【业态平面落位】【业态平面落位】三层三层【业态平面落位】【业态平面落位】【餐饮业态】【餐饮业态】【零售业态】【零售业态】【生活方式业态】【生活方式业态】【品牌列举】【品牌列举】 【品牌列举】【品牌列举】【品牌列举】【品牌列举】停车场入口地铁入口入口节点人流主动线丁字形动线清晰明朗开放式店铺，增强过道两侧商铺

32、的可观性。入口【人流动线设计】【人流动线设计】地下一层地下一层建议该节点增强景观设置及广场设置。次入口主入口跨层扶梯跨层扶梯自动扶梯自动扶梯设置供二层分流至一层的自动扶梯。升降梯十字型动线清晰明朗跨层扶梯引导客流直达三层kidzania。户外广场设计提升入口人气。全面打开主干道入口。开放型商铺，可穿过商铺直达内部。所有沿街商铺均可作为出入口。升降梯以引导客流升至二、三层为主。主入口主入口设置供二层分流至一层的自动扶梯。【人流动线设计】【人流动线设计】一层一层方案方案 一一【人流动线设计】【人流动线设计】一层一层方案方案 二：二：经过充分考虑与调查，我们认为在建筑设计可行的情况下，此方案更加合理

33、。次入口跨层扶梯自动扶梯自动扶梯设置供二层分流至一层的自动扶梯。升降梯跨层扶梯引导客流直达三层kidzania。开放型商铺，可穿过商铺直达内部。所有沿街商铺均可作为出入口。升降梯以引导客流升至二、三层为主。主入口主入口设置供二层分流至一层的自动扶梯。将此处商铺改造成主入口，将有利于把对面金鹰的人流引导进入。自动扶梯自动扶梯升降梯三层人流强制引入二层。增加二层人流带动商业。二层自动扶梯将人流分流至一层。二层自动扶梯将人流分流至一层。【人流动线设计】【人流动线设计】二层二层户外跨层扶梯直达三层，将人流引入kidzania大堂。升降电梯作为唯一出口，将人流强制引入二层。【人流动线设计】【人流动线设计

34、】三层三层【商业设计参考】【商业设计参考】根据灯光区分不同根据灯光区分不同业态商业区域业态商业区域商业内部导视系统商业内部导视系统别具特色别具特色【商业设计参考】【商业设计参考】商业内部廊道商业内部廊道设置软座设置软座【商业设计参考】【商业设计参考】越层电梯直达越层电梯直达三楼主力店三楼主力店【商业设计参考】【商业设计参考】ygm group目前在上海30家直营店铺，除上海外其它地区均由代理商经营；希望进驻市中心百货或购物中心。其店铺面积需求为：雅格狮丹（100平方米），雅狮威（80平方米），马狮龙（80平方米），位于1f位臵；对建筑结构无特殊要求，只要能够符合零售商业用途即可。现场装修在合理

35、范围内不要受太多限制。对于好的项目均可以谈，对百家湖的高端消费力表示认可。cerruti 1881 / k&c / durban / gieve & hawks目前在中国一共有280家直营店铺。对现在的南京市场持保守态度（水游城曾谈过），但对2、3年后的本案表示可以考虑对本案高档家庭消费表示认可其店铺可开放式可封闭式，对百货形态表示已经逐步淘汰，对综合性购物中心表示认可。面积需求为200300平方米左右，位于1f位臵，有显著的展示面；楼底必须3-4米高，来配合国际一线品牌形象。合邦建议可考虑放低招商条件，争取此类国际零售品牌，从而提升项目档次。合邦建议可考虑放低招商条件，争取此

36、类国际零售品牌，从而提升项目档次。访谈对象业态：零售（国际零售品牌）访谈对象业态：零售（国际零售品牌）zara目前在南京开出第一家店铺，位于水游城，经营情况理想；在南京仍有计划。其店铺面积需求为1500平方米以上，倾向于1f&2f门头位臵，有显著的展示面，并有独立出入口；工程技术方面无特殊要求，与一般零售店铺的要求一样。租金根据市场情况而定，一般按固定租金和抽成两者取高的方式。对本项目有兴趣。h&m目前在南京已有2家，分别位于金轮新天地和水游城；目前没有特定的拓展计划。其店铺面积需求为1500平方米以上，倾向于1f&2f门头位臵，有显著的展示面，并有独立出入口；工程技术

37、方面无特殊要求。租金根据市场情况而定，一般按固定租金和抽成两者取高的方式。对于本项目，如整体品质高、租金合理且有合适的组合品牌可考虑。合邦建议满足这类商户需求，尽早锁定这类服饰主力商户合邦建议满足这类商户需求，尽早锁定这类服饰主力商户访谈对象业态：零售（访谈对象业态：零售（fast fashion）满记甜品满记甜品目前在南京尚无门店，有意在江苏加大拓展。其店铺面积需求为150-250平方米左右，选择区域为人流量较大的位臵，楼层选择一般只考虑一、二层区域。租金为纯租金，对好的项目来说有一定承付能力；对百家湖板块的消费能力表示认可，对本案有可以考虑。葡京茶餐厅葡京茶餐厅目前在南京无门店，有意在江苏

38、拓展；对项目较为认可，具体方案有待详谈；其店铺面积需求为800-1000平方米左右，对展示面和广告位有要求；区域选择需要餐饮集中区域，有专门的技术标准要求租金为纯租金方式；对于中高档家庭性消费主题表示认可，这样的定位有助于经营提升。合邦建议引进这类餐饮商户，增强项目的休闲氛围。合邦建议引进这类餐饮商户，增强项目的休闲氛围。访谈对象业态：餐饮（茶餐厅访谈对象业态：餐饮（茶餐厅/甜品）甜品）海底捞海底捞目前在南京已有1家店铺，经营状况佳；未来在南京将会进一步拓展。其店铺需求为1200平方米以上，最好有独立进出口；工程技术条件有海底捞自身专门的技术标准表。租金为纯租金，主要看区域，基本不高于4y/m

39、2/d；对于好的项目均可以谈。代官山代官山目前在南京已有一家店铺，位于德基广场，经营情况不错。其店铺面积需求为400平方米左右，对于展示面和广告位有要求；需要煤气和电力。租金一般有两种：保底租金，或固定租金与抽成两者取高；租金根据行情，扣点一般在8%左右。对本案有兴趣，待详谈。合邦建议引进这类特色餐饮商户，丰富本项目餐饮类型。合邦建议引进这类特色餐饮商户，丰富本项目餐饮类型。访谈对象业态：餐饮（特色餐饮）访谈对象业态：餐饮（特色餐饮）广州蕉叶广州蕉叶目前在南京尚无店铺；未来在南京有拓展计划。其店铺面积需求为8001500平方米以上，位于餐饮集中区域；工程技术条件有自身专门的技术标准表。租金采用纯租金形式；对本案所在百家湖区域表示认可。渝信川菜渝信川菜目前在南京尚无店铺，拓展较慢，主要集中于一、二线城市。其店铺面积需求为10001500平方米以上，位于餐饮集中区域；工程技术条件有自身专门的技术标准表。租金采用纯租金形成，承租能力相对较低。对于好的项目均可以谈，等待具体资料。合邦建议：这类商户主要为商务或政府消费，与本项目主力消费人群吻合，故建议引进。合邦建议：这类商户主要为商务或政府消费，与本项目主力消费人群吻合，故建议引进。访谈对象业态：餐饮（精品餐饮）访谈对象业态：餐饮（精品餐饮）俏江南俏江南目前在南京已有1家店铺，位于南京1912，经营情况良