浅析我国物业管理发展的不足与对策

1、浅析我国物业管理发展的不足与对策摘要：进入21世纪，新兴行业的物业管理正从幼稚走 向成熟。针对目前物业管理行业发展过程中存在的管理意 识淡薄、缺乏公平竞争机制、法律法规不健全等问题，提 出了物业管理行业应从培养人才、创造品牌、制定和健全 制度等方面促进其健康发展。关键词：物业管理；市场竞争；健康发展1我国物业管理面临的主要问题就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为商品房 售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来， 物业管理在实际工作中，其市场现状难以令人满意，存在 的问题主要表现为：(1) 物业管理发展不平衡。由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经 济发展水平和居民收入水平等

2、因素的影响，目前我国的物 业管理，覆盖仍然偏小。据统计，到2000年底，全国实有 房屋建筑面积836 465万平方米，实行物业管理的万平方 米，实行物业管理率仅为。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。(2) 专业人才的匮乏影响着物业管理行业向高水平、 深层次发展。物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从 别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的 培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工 作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少； 特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认 识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习法律、 经营、心理学等多门学科，

3、为了行业的高质量发展，人才 的培训和培养势在必行。(3) 物业管理市场建设不完善。近些年，物业管理企业像雨后春笋般岀现，但是物业 管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场 竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目， 只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企业想聘用自己 满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但也 存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，所有这些都 影响了物业管理的健康发展。(4) 物业管理企业的经营能力不足。目前大多数物业管理企业存在着规模效益差，发展后 劲不足等问题。加之过分强调服务，使得企业忽视了经营、 企业人员的自身建设，既不经常开展专业技术培训，

4、又没 有建立严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使管理 服务的内容、质量很难必到。随着市场化步伐的加快，物 业管理企业单纯地强调管理或服务已不能适应市场发展的 需求。(5) 产权人使用人参与意识差，管委会组建不及时， 作用发挥的不好。眼下，一些城市住宅小区管委会(业主委员会)组建 的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管 委会不能代表产权人、使用人的意志作用。部分业主对物 业管理的思想意识还有些滞后，对市场经济认识不足。这 也构成了阻碍物业管理健康发展的不利因素。2物业管理健 康发展的策略针对制约物业管理健康发展的种种情况，如何从我国 的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素

5、，使 物业管理企业向着规模化、区域化、专业化的方向持续健 康发展是值得我们思考和研究的重要问题。(1)人才的选择是物业公司生存和发展的关键。支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是 物业公司参与竞争、志在必得的信心所在。内部建设必须 加强员工的业务培训和技术培训，多学习、多取经，增强 企业的竞争力；外部方面，物业管理企业必须在品牌塑造 上下功夫，创立有自己特色的管理理念和模式，主动岀击, 积极参与物业市场竞争，全面提升企业的知名度，为物业 管理可持续发展奠定的基础。(2 )物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制。招投标要求公平竞争，企业之间比管理、比服务、比 成本、比效益，最终比品牌，优胜

6、劣汰。这就要求行业破 除保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条 件。虽说目前政府已采取了一定的措施推行物业管理实行 公开招投标制度，但力度不大。政府既要营造竞争的环境, 更要维护竞争的秩序。(3)加快立法，健全物业管理法律、法规体系。市场经济是法制经济。物业管理企业既涉及与政府、 物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与 供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环 卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、 居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。 因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系, 为物业管理持续发展保驾护航。(4)加大物业管理的宣传力度。目前，在物业公司与业主之间，一方面存在收费难的 问题，另一方面却要求内容广泛的优质服务，这种权利和 义务的不对等的状况不利于整个物业管理行业的健康发展。 所以要加大对物业管理的宣传力度，帮助老百姓正确认识、 理解、关心、支持物业管理。引导人们树立正确的物业管 理消费观念，实现权利和义务对等统一。物业管理引入我国虽然仅有20多年的历史，但是，它 在市场管理中的巨大社会作用已得到充分显示：政府的职 能转变了，财政负担减轻了，城市的管