浅析物业设备管理对现代物业的重要性

1、浅析物业设备管理对现代物业的重要性2007年（第36卷）第5期管理科学浅析物业设备管理对现代物业的重要性龚大元（甘肃省疾病控制中心，甘肃兰州73000）摘要:作为现代物业，无论是住宅，商业.还是写字楼，工业厂 房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部 分为了实现物业管理企业设备管理现代化的r的.必须学习和掌 握物业设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想,结合物 业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度. 提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术 手段,以促进物业管理企的设备管理向着现代化的方向发展. 关键词:物业设备管理重要1物业设备管理的

2、重要性现代物业的价值不但取决于坐落位置，建筑结构，空间布局和 室内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能，系 统结构和运行状况.随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入, 物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，物业设备的作用 也越來越突出.事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过 程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面.11关系到声誉和生存作为企业管理的重要组成部分,物业设备管理的好坏对企业 的社会声誉乃至生存有着重要意义.物业设施一直处于良好状 态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提 高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔反之，如果一些设备经 常

3、处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发 挥，降低物业的使用价值和社会声誉.甚至无法再取得人们的承 认，丢掉市场，丧失生存的根本条件.1.2关系到服务的成本和企业资金的合理利用物业设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上 外,还有设备的投资效果，停工损失潍修费用，能源和材料消耗 等.加强维护保养,能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节 省维修费用和减少停工损失树立经济运行的意识注意节约 运行屮的能耗费用，操作费用，通过严格，规范的管理来减少口常 有机物料的使用量，杜绝”跑，冒，滴，漏”等缺陷，以减少相关费用 开支，使设备一直处于最佳,最经济的运行状态.随着现代化物业设备的

4、不断发展和普遍使用,物业设备所占 资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效 益,就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科注化无 疑是关键具体说，就是取决于物业设备经济管理的一系列环节 是否达到最佳水平.1.3关系到技术安全和环境保护若物业设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅 破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经 济损失，也给家庭带来不幸若设备陈i 口落后，排放有害物质或噪 声超标，就会污染环境，危害人类和牛物的牛存，成为社会公害. 因此,保证安全生产，消除环境污染,有效地预防设备和人身事故 及社会公害,是现代物业设备管理的重要课题.物业管理

5、企业的迅猛发展，物业建设屮的科技含量在迅速上 升,网络化，智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致 胜的关键筹码为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力就 必须依靠技术进步，而先进的物业设备管理是企业技术进步的根 本保证.2物业设备管理的内容2.1物业设备管理的范围(1) 物业设备在其整个寿命周期中都处于运动状态分别表 现为物质运动和价值运动两种状态设备的物质运动是指设备在 使用过程屮，由于物理的和化学的作用而产生磨损，疲劳，腐蚀和 老化等性能劣化,因而需要修复，改造和更换，甚至报废处理.设 备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化，即将设备 原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费

6、用，逐步转移到 服务的成本中去,从而导致设备净值不断下降的过程两种形态 形成设备的两种管理:技术管理和经济管理它们分别受技术规 律和经济规律的支配因此物业设备综合管理的范围不仅包括技 术管理，而且包括经济管理.(2) 物业设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生 两个阶段研究，设计，试制至制造称为设备的前半生;选购，安 装，使用，维护，修理，改造，更新至报废称为设备的后半生因此， 物业设备综合管理的范围不仅包括前半生管理，而且包括后半生 管理但是，在目前条件下，物业设备的前后半牛管理多数分属制 造厂家和用户两个单位，因此，物业管理企业很难知晓和管理设 备的前半生.但是，随着时代的发展,国家技

7、术标准和制造规范的 不断完善，以及物业管理企业设备管理人员素质的提高,最终会 实现设备管理贯穿于设备一生的目标.(3) 物业设备的后半牛管理，习惯上又分为设备投产使用前 的前期管理和使用后的后期管理两个阶段.前期管理抓从规划到 投产这一阶段的全部工作,物业管理企业早期介入前期管理工 作，这将为后期管理工作和向业主(用户)提供优质服务打下良好 基础.后期管理工作抓从设备运行到报废这一-阶段的全部工作. 它是物业管理企业的设备管理工作的重点.2.2物业设备管理的具体内容设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期,具体开 展以下各项工作.(1) 组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开组织机 构的

8、建立及人员培训，各项规章制度的制定,贯彻和实施.(2) 物业设备前期管理包括设备的规划，选型，采购，定货，妥 装，调试，使用初期管理及信息反馈等.(3) 物业设备固定资产管理包括设备资产的验收，编号，移 装，调拨，租借，封存，报废以及设备档案，资料管理等.(4) 物业设备使用与维护管理包括设备使用制度，操作维护 规程的制定，日常维护与定期维护,组织维护检查评比及润滑管 理等.(5) 物业设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的釆用，修前技术，牛产准备，修理技术文 件，工作定额的制定以及备品配件管理等.(6) 物业设备状态管理包括设备技术状态完好标准的制定， 设备的口常

9、检查,定期检查和状态监测，诊断，设备的故障和事故 管理等.(7) 物业设备技术改造与更新管理包括技术改造,更新项目 的确定和计划的编制，改造，更新的组织和实施.(8物业动力设备(管网)管理包括安全运行,维护检查和供 能管网管理等.(9) 物业设备经济管理包括设备投资，固定资产折i 口,修理费 用，改造更新资金管理等.(10) 物业设备信息系统管理包括信息系统的建立.信息的分 类和处理，计算机化,网络化，智能化在设备管理中的应用等.3如何做好物业设备管理3.1熟悉物业设备的运行情况lar7管理科学2007年(第36卷)第5期管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否 保值增值掌握物业设

10、备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各 类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系 纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理，工作方式,对各类 发电机组,变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌.对新接管的 物业,要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪，监测，记 录,消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载 变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工 作人员可对路灯进行合理，适时调度，通过物业设备负载能力和 调配特点，发掘设备潜能,做到物尽其用，充分发挥设备的使用价 值.3.2建立设备管理体系俗话说”没有规矩，不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立

11、和完善设备管理体系，对设备进行规范化，标准化，专业化的 管理，具体如下：(1) 建立设备管理质量体系.设备管理是一项长期性,综合性 的工作，对设备管理要引入isogool质量管理体系，如建立机房 管理制度，供,配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范 化，标准化管理操作并严格执行,做到责任到岗，任务到人，用科 学化的管理来提高服务质量和管理水平.(2) 建立绩效考核机制为了提高工作效率和服务质量，建立 设备管理考核，督查机制.制定设备管理考核标准，如设备上要 有设备卡，设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保 持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区伏楼)的设备进行 现场检查，考

12、核，做到优胜劣汰，赏罚分明,调动员工的工作积极 性,增强企业凝聚力和向心力.(3) 建立物业设备档案物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总，登记造册,对设备系统的资料如 竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并 在资料屮予以注释，为以后解决问题提供依据如发电机等一些 重大设备发生故障吋需原生产厂家维修吋，通过设备台账及吋与 牛产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间故对设备建立设备卡，设备台账，技术档案等，按照档案管理要求， 实行专业化，科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时 为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据.3.3

13、对物业设备进行维修保养物业设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会 常出故障，缩短其使用年限.对设备进行维修保养是保证设备运 行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行 维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结 合即：坚持做到”三好，四会，五定三好唧对设备用好，修好，管理好;”四会唧是对设备会使用，会保养,会检查，会排除故 障,”五定唧对设备进行清洁，润滑，通风，检修时做到定人，定 （上接12页）单击camtasiastudio主窗口中的”文件”菜单下的 ”导入媒体”将需要处理的视频导入程序中在上面的列表中右 击需要处理的视频文件,选择弹出快捷菜单中的”

14、添加到时间线” 将它添加到下面的时间轴上，添加成功后我们就可以对它进行必 要的剪辑了.3.1剪除多余部分在捕获过程中，可能会有一些片断是多余的,在时间轴上用 鼠标拖动左上角的控制小滑块,将不需要的部分选中，然后点击 ”编辑”菜单下的”剪切选区”即可将这一段多余的部分删除.按照同样的方法可以将所有多余的部分删除掉，剪除工作结 束后，点击”文件”菜单下的”生成视频为”，将会打开生成向导，利 用牛成向导可以方便地将处理后的影片重新牛成各种需要的视 频格式文件.在生成向导中，我们述可以进行很多个性化的调整，例如导 出影片的格式，视频大小，视频信息，是否添加水印等.3.2重新添加解说咅频点，定时，定质和

15、定责对重大的主要设备采用预防性维修，防止 设备出现故障，对一般设备做好口常维修保养.(2) 注重安全管理.对物业设备进行维修保养时，要以人为木，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开 展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作 人员使用个人防护工具，在闸刀上挂”有人操作，禁止合闸”等标 识牌,提高安全意识，防止意外事故发生，因为设备管理最基本和 最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人 员操作安全.(3) 结合实际，降耗节能.物业管理企业必须建立适合于自身 特点的设备维修保养方案，遵循”安全，经济，合理，实用”的原 则，有计划,有步骤地进行，做好设

16、备的预防性维修保养,将设备 故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造 可行性方案,尽可能采用节能设备，经济适用且品质优良的材料， 修旧利废，合理更新，达到降耗节能,延长设备使用寿命的目的， 从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业 主的权益.3.4以人为本，提高员工综合素质流的物业设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较 高,硕件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在物业设备 管理屮的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才， 精心培育一支技术精湛，作风优良的管理队伍是做好设备管理的 精髓，而培养一支高水平的管理队伍,应坚持做到：(1)树立质量服务意识

17、物业管理是服务性行业，员工即使有流的技术,但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管 理,因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具 体工作中去，至真至诚为业主服务,确保设备运行安全.(2)提高员工业务技能.业务技能的高低直接反映出服务质 量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训，持证上岗， 在岗轮训,对员工做好传，帮，带，即根据设备性能特点由老员工 搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实 际，对设备进行现场操作,指导相关人员，通过各种途径,切实提 高相关人员的业务技能,使员工能满足各岗位要求.总z,要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规

18、范化，标准化,专业化的管理随着物业管理的内 外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备 运行状况,总结物业设备运行管理经验，创新发展,加强高新技术 应用，降耗节能,提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良 好的工作和生活环境，使其物业保值，增值.参考文献：1 刘国牛，王惟言物业设备设施管理.人民邮电岀版社.2004.2 物业标准化管理全程实施方案编委会.设施与设备管理b京:中国 标准出版社.2003.h-一+一？卜+卜一卜一一？卜+?卜一卜.卜.一？卜在捕获过程中，如果音频录制效果不好，我们还可以通过 camtasiastudio重新录制音频.点击”编辑”菜单下的”语音叙述”, 系统将会调出”语音叙述”项，设置音频录制设备，音频音量等，最 后单击”开始录制”按钮即可