浅谈房地产开发企业主要风险及内部控制对策

1、浅谈房地产开发企业主要风险及内部控制对策【摘要】论文对房地产开发企业主要风险进行了分析， 针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和出现的问 题，提出加强房地产开发企业内部控制的对策，为房地产行 业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。【关键词】房地产开发企业内部控制问题对策近年来我国的房地产企业保持了良好的发展势头，但在快速发展过程中也暴露了种种问题，尤其是内部控制方面的 问题更是迫在眉睫。本文通过对房地产开发企业主要风险进 行了分析，针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和 出现的问题，提出加强房地产开发企业内部控制的对策，为 房地产行业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。1. 房

2、地产开发企业主要风险分析我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风 险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险 等。由于我国的政治经济环境稳定，社会安定团结，故对房 地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开 发企业而言影响有限，社会风险也不会对其产生深远的影 响。而由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、 地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不 确定因素引起的风险；由科学技术的进步引起的风险；由房 地产经营管理企业内部管理水平等问题，形成经营管理风险 等风险因素影响我国房地产开发企业。风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险;由房2. 房地产

3、开发企业内部控制存在的问题2. 1资金成本控制的风险意识淡漠商品房价格涨速过快，空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时，其空置面积也不断增加截止到2009年10月末, 全国商品房空置面积达1.33亿平方米。截至2010年6月 末，全国商品房待售面积共计19182万平方米，即接近2亿 平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见，房 价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的 资金负担，直接促成了房地产开发企业的资金风险。2.2内部控制体系和监督机制不健全目前，多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面， 在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善 之处。例如没有覆盖所有的部

4、门和人员，没有渗透到企业各 个业务领域和各个操作环节，使企业会计工作秩序混乱、核 算不实而造成会计信息失真现象极为严重。由于很多企业的内审部门并未单独分立出来，严重缺乏 应有的独立性特征。并且在审计的过程中，重点是在会计账 目核对，帐帐是否相符层面，较少涉及审计企业的内部风险 控制制度是否规范，是否需要完善以及各部门是否能够依照 职能高效率完成任务，内审的监督机制作用并未发挥出来。2. 3监督职能弱化，内部审计形同虚设目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部 门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务 部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。 另外，在内审的职能上，

5、很多企业的内部审计工作仅仅是审 核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和 企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分 发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人 兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资 金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文 的内控制度。3. 加强房地产开发企业内部控制的对策3. 1完善内部控制制度强化和完善内部会计控制机制。需要完善财务会计系 统，并将其与监督系统区分开来。即，将财务会计系统中的 所有真实发生并记录的经济业务，要在则一务会计报告中做 出适当的分类，另外，重大的经济业务要进行必要的详细描 述；衡量经济业

6、务的价值，在财务会计报告中准确记录其货 币价值；准确确定经济业务发生的期间，不影响财务报告的 基础上，将其记录在适当的会计期间；在财务会计报告中适 当地表达经济业务，并按要求披露相关事项等职能，与监督 系统中的审计、稽核等职能区分开来，建立完善的内部监督 部门，并赋予其应有的职权。3.2完善业内部控制操作过程改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管 理、正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这 是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制 度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门 的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应 的监督权。要以制度约束人

7、，强化责任追究制度，建立和改 进激励和约束机制。3. 3建立内部财务风险控制的信息系统信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准 确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在 房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示：在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算 企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险 管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策 咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶 段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服 务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理 和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险；信息系统 能够定期生成集中开发企业执行情况的报告，向管理层和董 事会报告，风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控 制情况，及时了解开发企业的进度，提出相应的意见。参考文献：1 昊国春浅