浅谈物业维修资金使用难原因和对策

1、浅谈物业维修资金使用难原因和对策摘要：目前，物业维修资金存在使用率低、使用难 问题。一要建立科学、规范、高效的物业维修资金使用审批 制度；二要建立物业维修资金使用专业化队伍；三要建立物 业应急维修制度；四要建立物业维修资金使用网上表决系 统。关键词：物业；维修；资金；使用物业维修资金作为房屋的“养老金”自建立以来，已经 走过近十年的路程，各省市都因地制宜陆续建立起专业化的 物业维修资金制度，在设立管理机构，健全决策、监督、管 理体系，加强制度建设等方面做了大量的工作，充分挖掘和 发挥了物业维修资金的社会效益和经济效益。然而，随着时 间的推移，物业维修资金的归集、核算管理已日趋完善和稳 定，但使

2、用的问题和矛盾日益突显出来。物业维修资金使用 率低、使用难已成为全国性问题，成为社会关注的焦点之一, 严重影响到社会的安定与和谐，亟待深入分析研究使用难的 原因和破解对策。一、物业维修资金使用难的主要原因（一）物业维修（改造）方案制定难。建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法规定， 业主委员会是物业维修资金的申请主体，且相关工作由业主委员会组织实施。然而，由于业主委员会组织松散、人员老 化、专业技能低，使得业主委员会无能力或无法及时准确地 制定维修（改造）方案，且业主委员会选择的施工单位也往 往无法及时准确地制定维修（改造）方案，导致大量时间消 耗在方案制定和审核上。（二）物业维修资金使用表决

3、通过难。建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法第二十 二条第二款明确规定：“使用住宅专项维修资金，应当经专 有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三 分之二以上的业主同意”。然而，我国目前小区的住宅规模 通常都比较大，若要征集到小区内2/3以上业主的同意往往 比较困难，这就为物业维修资金的正常使用增加了一道门 槛；加之一些业主往往"事不关己、高高挂起”，只要他们 不是共用部位、共用设施设备的直接受益者通常会拒绝签 字，故经常会造成表而不决的局面，致使物业维修资金难以 使用，维修项目搁置。（三）物业维修资金的使用范围很难界定。物业维修资金的使用具体应当控制在什么范之内？这一问

4、题一直没能得到很好的解决。建设部、财政部制定的住宅专项维修资金管理办法，仅规定使用范围是共用设施设备13项（包括天线、电梯、照明、和消防设施等）和 住宅共用部位10项（包括住宅的基础、承重墙体、柱和梁 等）。但这一规定比较含糊，其责任界定不清晰，而当前高 科技设施设备又是层出不穷，因此在实际使用中往往会存在 一定困难。（二）各方对物业维修资金管理机构的职能认识存在误 区。物业维修资金管理机构目前的职能定位只是负责物业 维修资金的归集、核算以及维修后的资金拨付，并不负责具 体的物业维修工作。然而，广大业主却对物业维修资金管理 机构的具体职能不甚了解，甚至片面地认为物业维修资金管 理机构就是进行物

5、业维修的机构，一旦他们递交了报修申请 后，就只需等人来上门维修。这种认识上的误区，不仅耽误 了维修也在一定程度上影响了物业维修资金的及时使用。二、破解物业维修资金使用难应采取的对策（一）建立科学、规范、高效的物业维修资金使用审批 制度。一是强化使用条件审核、公示，把好核准关。即首先对 维修（改造）方案进行审核，并经申请人和管理机构共同审 定后，在小区公示7天（第一轮公示）。其次是对业主表决 结果进行审核，并在小区公示7天（第二轮公示）。对符合 使用条件的及时予以核准，对不符合使用条件的不予核准， 确保不滥用物业维修资金。二是强化资金拨付要素审核、公 示，把好支出关。即对工程进度、施工合同、付款

6、证明、工 程质量、竣工工程量、工程预、决算进行审核，并对决算审 定价及业主分摊明细在小区公示7天（第三轮公示），公示 无异议后拨付资金，确保不超用物业维修资金。（二）建立物业维修资金使用专业化队伍。即通过建立专业化的队伍库来弥补业主委员会自身的 缺陷，从而解决维修资金申请周期长、使用率低、使用难的 问题。即通过建立方案设计、专家评审、施工队伍、审计单 位几个专业队伍库，使维修（改造）方案的制定、审核、工 程施工、工程预、决算的审核均有专业的部门完成，提高物 业维修资金使用的准确率和使用效率。（三）建立物业应急维修制度。即在政策许可的范围内，着力解决物业应急维修问题， 结合实际科学界定政府代修物

7、业的各类特殊情况，如保修期 满后发生屋面、墙面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身 安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼房外墙立面破损 可能脱落危及行人安全、消防系统（或安防系统）出现功能 障碍或部分设备、部件损坏严重等紧急情况，经公安、消防、 安全监督、技术监督等部门要求整改的，或者物业共用部位、 共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准 规定必须维修和更新、改造的，启动物业紧急维修程序，无 需“两个2/3”表决通过，即由物业维修资金管理机构组织 代修，费用直接从相关业主物业维修资金分户账中列支。（四）建立物业维修资金使用网上表决系统。为了有效解决物业维修资金使用表决难和真实性问题， 通过建立物业维修资金使用网上表决系统，提高业主决策的 效率和透明度，解决业主虚假签名、意见收集难等问题。业 主委员会、相关业主代表在需要征求业主意见时，可以通过 在维修资金使用网上