昆明汇馆规划全案5

1、项目投资分析一、昆明市房地产市场总体趋势市场总是由消费者和产品两个方面组成的， 但市场的供求平 衡与否还受到宏观经济的专门大阻碍。 我们所做此报告， 是在宏 观经济以后无重大变化的基础上， 针对产品及消费者进行调研分 析，以促使本项目找到尽可能多的机会点， 以及了解目前消费者 的购买动机和消费市场变化趋势， 做出准确结论， 对项目的策划、 包装等起到明确方向、指导定位的作用！（一）昆明市房地产市场概况目的：分析市场， 以了解掌握近期昆明房产市场的情况， 从而得出我们关于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。 以对本案做出更为准确、有效的定位。2003 年上半年昆明市房地产的进展稳中有升， 机

2、遇与挑战并存。A. 商品房市场的竞争将更为激烈从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与立即上市楼盘的 综合实力越来越强， 同时开发商加大了对土地资源的储备， 因此， 2003 年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房 存量来看， 市场的供求趋于平衡。 但由于住宅市场以个人消费为 主，同时消费者理性消费及法律意识也不断增强， 这迫使开发商 在面对房产市场时需要更理智地依照消费者的需求来细化产品， 准确定位。B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前昆明房产市场来看， 近几年来消费者的消费观念不断 转变，随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的 移民都市， 加之市

3、场开发中投资商的引导和刺激， 房产开发已进 入高峰期，小户型占大比例的阳光 A版、86街U2等已全部售完， 而正在销售的楼盘都以 80120 平米的户型为主， 因此， 昆明房2 / 68产市场上小户型楼盘差不多断档， 形成了昆明市小户型市场的真 空期，成为小户型产品再次投放市场的有利时期。C. 都市建设格局已发生新的变化房产市场要紧依靠于地区的经济水平以及目标消费群体的购 买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严峻阻碍着房产的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速进展，使都市空心化的现象日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势，

4、 整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点，就要锁定活跃于都市中的年轻人群， 以避开住 宅郊区化的矛盾。D. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定房地产市场的平衡要紧是指总量和结构两方面的协调，价位 也是阻碍制约之一，可能售价在1500 2500元/平方米左右的将 占到80% 售价2500至3000元/平方米左右的将占到 15注右，售价在3000元/平方米以上的将占到 5%左右；目前房产市场日 益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化和合理 化。E. 房地产市场的规模经营特点将逐渐显露随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多

5、，政府在鼓舞开发商创企业品牌、进展社区服务、引进新事物 的同时，相继出台和实施了一些国家有关都市房地产开发经营治 理条例、商品房销售治理方法及法规，进一步加强治理经营行为， 爱护消费者合法权益，尽量幸免供求双方有利益冲突及不合理的 情况发生。以完善、健全整个房地产市场。（二）昆明市房地产市场特点分析目的：为本案产品的各通过对房地产市场产品特点的采集和分析，细节提供一个比较全面的市场依据和考量。1.房产市场产品特点分析 按工期划分分析目前整个昆明市房产市场的在售个案差不多分为现房、近 期房和远期房三种类型。 消费者对产品的要求越来越高， 样式要 求有用新颖，设计要求“人性化” ，以及价格的合理化

6、；随着已 落成的现房逐步销售， 周期一旦延长， 就会产生产品样式方面的 缺点，在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此，今后 房产市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、 功能性、有用性， 以及地理位置的优越性、规划的完善性、设计的“人性化” 、小 区配套齐全性。 按建筑形态划分分析目前昆明房地产市场以多层为主，占据相当大的比重，相 对来讲，低层（不墅）及小高层所占比重较小。高层由于公摊面 积大，物管费高，因此抗性最大，所占比重也就最小。 按房型划分分析目前昆明市房产市场现有房型要紧有平层、复式、跃层和 错层，以 80120 平方米的平层为要紧房型， 另外还兼顾一定比 例的小户型。 因此，

7、要结合目标消费者的需求和市场定位来确定 主力户型，确保推广及销售顺利进行。 按面积划分分析昆明市的现有建筑项目的单套住宅面积以80120 平米的居多，其次是 140 平米以上的占到一定的比重；另外， 40 70 平米之间的小户型由于市场定位的准确， 在专门大程度上也占有 一定的市场份额。因此，以目标消费群体的需求为准，准确地定 位单套房型面积和功能在后期房产销售中是特不重要的前提。2. 营销策划水平目的 ：通过对房产市场的各开发项目的营销策略及销售方式的调查、分析及总结，引起开发商和投资商的重视，幸免重蹈覆辙。 销售道具楼书、销控表差不多上所有的楼盘都有制作，有一部分楼6 / 68盘制作比较精

8、美，具有一定的艺术性和文化内涵；现场模型、灯 箱、表板等多数楼盘有制作，且比较齐备。 户外引导户外引导要紧是在市中心的大型广告板上作宣传，专门少 看到工地现场有鲜亮的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大 型看板等户外引导。 接待中心大多数售楼处都十分注重其地理位置，但现场布局和卖场 气氛营造得不够好， 也不大注重细节问题， 比如讲大多缺乏儿童 活动区和品位廊， 甚至没有划分出 VIP 区。这些差不多上值得引 起我们注意并需着力表现的。 销售人员由于销售人员售楼有提成，因此他们都比较主动热情，但 有些专业素养差， 缺乏置业顾问的专业技能， 不能将楼盘的优势 特色准确传达给消费者，阻碍售楼效果和开发商的整体形象。 销售操纵、价格制定有大部分的开发商已进行有目的、有打算、有时期的销售 操纵，一般都不采取放开式销售，做好销控，确实是要将部份好 的户型甚至楼层，有打算地保留下来，在销售淡季时再推出，以 平衡楼盘整体的销售状况， 幸免销售过程中忽冷忽热的现象。 价 格的制定因楼层、