春天营销规划报告

1、XX春天营销策划报告第一部分：市场分析一、宏观环境分析1. 2001 -2020年珠海都市总体规划2003年5月，珠海市最新都市总体规划获国务院批准，总 体规划的获批，珠海的都市定位为“珠江三角洲中心都市 之一，东南沿海重要的风景旅游都市”。这对珠海的建设和进 展起到良好的指导和促进作用，同时阻碍着珠海工业、商业、 房地产业、旅游业、第三产业等的进展，战略性刺激珠海经 济的提升。2. 港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即港珠澳大桥经国务院立项并预备兴建， 对珠海的进展有着 非同平常的阻碍力。广珠轻轨铁路立即动工，珠海以后将成 为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽都市，从而带动人 流、物流、资金流、

2、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的 公路网建设，势必使珠海从一个尽端性都市真正提升至区域 中心枢纽都市的战略地位。3. 良好的政策环境珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务， 积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的 四大战略，大力推进“工业西进，都市西拓”和新型工业化， 使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动 局面，开始出现企业（特不是外资工业企业）自主投资，消 费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取 得跨越式进展。4. 与港、澳经济合作加强假如讲港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政

3、策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。小结：一个都市房地产的进展依靠那个都市整体经济的进展，相对地，房地产业的进展也能拉动都市经济的增长。住宅市场是一个 都市经济进展的晴雨表，珠海市新一轮的都市与经济进展战 略，以及政府出台的相关政策，关于本项目来讲都可谓为利 好消息。二、珠海市房地产市场概况1. 2003年珠海房地产统计(1)二级市场年份商品房施工面积住宅施 工 面积商品房竣工面积住宅竣 工 面积商品房销售面积住宅销售面积商品房销售金额住宅销售金额2001378.26275.77116.5897.92119.51105.5341.73123443259.4394.2

4、683.19134.14124.4646.6135.962003230.46184.65154.78121.810939.2135.242003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积 154.78平方米，比上 年减少7.6%;商品房销售额39.21亿元，比上年增长 8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长 6.6%。其 中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%； 办公用房销售1.03万平方米，比上年减少 73.6%；商 业用房销售8.64万平方米，比上年减少 10.6%。分析：以上资料反映，2003年珠海房地产进展

5、形势较好。商品房竣工面积减少7.6%,而商品房销售面积增长 6.6%, 讲明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其 中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供 给负增长。(2)交易统计截止到2003年10月，珠海市房地产登记交易中心完成房产交易48349宗，交易面积达10566777.89平方米，交易金额1576284.55万元。商品房预购登记 982宗，面积92464.77平方米，金额34132.86万元；抵押登记884宗，面积111092.51平方米，非权属变更 718宗，面积110024.16 平方米。分析：从上述统

6、计数据能够看出，目前珠海的房地产市场可谓交易活跃，交易方式多样，不仅新建商品房交易活跃，二手商品房抵押等也特不活跃，显示出珠海人把商品房当作一种投资手段的现象比较普遍。(3 )价格统计2003年1-9月，珠海房地产开发完成投资 28.60亿元，同比下降5.85% ;商品房销售面积、销售额为82.04平方米和29.51亿元，同比增长3.82%和8.34%；其中商品住宅销售面积、销售额同比增长5.24%和8.97%。商品住宅的空置面积同比下降9.79%。分析：2003年1-9月珠海商品住宅销售面积同比增长5.24%，而销售额同比增长8.97%，增长比率超过销售面积增长比率3.73个百分点，证明珠海

7、商品住宅的价格在和气上涨。小结：以上分析表明，珠海房地产市场的进展良好。商品住宅市场需求开始明显上升，价格有所上涨。2.目前珠海楼市的几个特点(1)珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪2000年，市政府针对珠海房地产业进展落后以及城中旧村严峻阻碍珠海社会经济进展和都市形象的局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，差不多停止了香洲城区内其他房地产项目的开工。至2003年6月，珠海房地产市场开始适度 有序放开，之前应城中村改造停滞下来的项目相继提 出申请复工。2004年，经审批获准复工的项目已进入 市场，并在2004年上半年的珠海房地产市场上唱起了 主角珠海市场在建在售非城

8、中村项目一览表区域项目名称位置占地面积（mb总建筑面 积（m）工程进度住宅套数柠溪银桦新 村 三期沿河路与人民路交汇处6000 多30000 多挖地下停车场170吉宁山庄香洲吉柠路8号1096521930部分建至3-4层148恒翠山庄香溪路13798多层已封顶，小 高层建至2/3， 可能7月15日 交楼192卓雅苑富柠街30005000已建至4层90吉大华景山居吉大石花东路58号1400018000多层封顶，高层建至7层70金色九九洲大道与15923.553824一期封顶456洲建业一路交汇处园林熙郡吉大园林路2700077512504世航中心景山路与吉大路交汇处4900 多正进行地下室和人防

9、建设，10月封顶160景山茗园吉大水库旁1682780多户拱北中庭居拱北粤华路279号4000 多6000 左右148简美都 市 中心拱北粤海中 路1003-1009号2000 多11000 多建至3层，可能7、8月可拿预售证172颐清园拱北联安路102号25887已全部封顶，高层正在装修360金桂轩九洲大道西1043号桂花村内3780.68已建至14层，8月可封顶146夏湾中珠三期.拱北港昌路15000 多43000 多挖地下停车场600幸福时刻金河湾夏湾湾二路北侧1006622467.8已打好桩，年底完工290、上.前山棕榈假日明珠路与梅华路交汇处125000220000一期封顶2000多套，一期327户荣泰河庭前山金鸡路515号130000230000一期5月交付使用，二、三期尚未动工184套（未计500多户回迁户）福泰花园前山明珠南路2068号20002.5已建至4层，5月初封顶252西海花园前山