土地储备贷款管理办法2012年修订

1、土地储备贷款管理办法（ 2012 年修订）第一章 总则第一条 为保障我行土地储备贷款业务的稳健发展， 规范贷款行为， 防范贷款风险 ， 根据现行的中华人民共和国土地管理法 、土地储备管理办法 、关于加强土地储备 与融资管理的通知等有关法律法规的规定，制定本办法。第二条 本办法所称土地储备贷款是指我行向负责土地一级开发的机构发放的用 于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。第三条 发放土地储备贷款应当符合国家的法律、法规等有关规定，遵循安全性、 流动性和效益性的经营原则。第二章 贷款对象、用途和种类第四条 土地储备贷款的贷款对象为经地方人民政府批准成立 、受政府委托依法从 事土地收购、整理及储备等

2、工作的独立法人机构， 且被列入国土资源部土地储备机构名 录管理。第五条 土地储备贷款仅限于城市规划区内具体地块的土地储备项目前期开发、 土 地收储等土地储备业务。具体包括：（一）国有存量土地开发，即根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再 进行有偿出让或转让的土地开发行为；（二）新增城市建设用地开发，即在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用 年度计划的条件下 ，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一 征用、安置补偿

3、、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出 让或转让的土地开发行为。第六条 土地储备贷款最长期限不得超过 5 年。第三章 贷款条件及申请第七条 申请土地储备贷款，借款人应具备以下条件：（一）所在城市经济发展稳定，财政状况良好；（二）从事土地收购、 储备、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策， 有较为完善的工作规章制度；（三）经主管机关核准登记，具有企（事）业法人资格，取得企（事）业单位法人 证书、企（事）业法人组织机构代码证，并办理年检手续，且被列入国土资源部土地储 备机构名录管理；（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（五）持有人民银行核发并经过年审的贷款

4、卡；（六）无不良信用记录；（七）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行封闭，还贷资金落实；（八）贷款拟投向的地块为规划用途为商品住宅、商业设施等的经营性用地，地理位置优越、具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合有关部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农 用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续，符合国务院关于加强土地调 控有关问题的通知的有关规定；（九）实行贷款担保的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国我行贷款担保的有 关规定；（十）我行要求的其他贷款条件。第八条 土地储备机构申请土地开发贷款时，应向我行提交以下资料：（一

5、）借款申请书；（二）已办理年检手续的企（事）业单位法人证书、企业法人营业执照、企（事） 业法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；（三）借款人可从事土地一级开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文 件、土地储备实施办法、借款人的工作（公司）章程等；（四）经过年审的贷款卡；（五）最近三年的财务报表；（六）省级财政部门核发的年度融资规模控制卡；（七）同级人民政府批准并报上级国土资源主管部门备案的年度土地储备计划；（八）同级人民政府批准的项目实施方案，包括拟收购、征用土地所在区域的城市 控制性详细规划，土地收购、征用合法性资料等。其中，收购国有存量土地的，须提供 土地储备机构与

6、原土地使用权人签订的收购协议和或有权机构批准收购的批准文件； 征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征地方案和农 用地转用方案的批复。根据中华人民共和国土地管理法 ，征用下列土地的，须报经 国务院审批：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；（3）其他土地超过 70 公顷的；（4）征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；（九）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；（十）我行要求提供的其他证明文件和材料。第四章 贷款方式第九条 土地储备贷款应为抵押贷款， 抵押土地须为土地储备机构所属储备土地， 且具有合法的土地使用证。贷款用途可不对

7、应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但 贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围 ，不得用于城市建设以及其他与土地储 备业务无关的项目。抵押土地价值应经我行认可的资产估价机构评估，抵押率原则上不 高于 70。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，须报有批准权的人民政府审批， 抵押物价值应扣除未缴纳的土地出让金及相关税费。以政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地 出让收益确定。抵押登记程序按照政府主管部门规定进行。除应符合贷款担保的一般规定外，土地储备贷款不得用以下土地设定抵押权：（一）权属有争议的；（二）以出让方式取得土地使用权，满 2 年未动工开发，可以无

8、偿收回的土地使 用权；（三）属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；（四）城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的；（五）以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有批准权人民政府批准同意的；（六）未依法办理土地登记手续并取得土地证书的储备土地。第十条 已抵押给我行的储备土地，需通过出租、临时使用等方式加以利用的，应 征得我行同意。第五章 贷款调查第十一条 土地储备贷款的调查主要包括贷款合法性调查、安全性调查、效益性调 查。客户经理应对当地土地收储的有关规定和具体流程进行调查了解， 并在授信调查报 告中说明当地土地收储的具体流程。第十二条 合法性调查主要包括以下内容：（一）借款人是

9、否是受政府委托在城市规划区内从事土地收购及前期开发的机构；（二）借款人营业执照或事业单位法人登记证明是否真实有效；（三）贷款卡是否真实有效并经过年审；（四）是否取得省级财政部门核发的年度融资规模控制卡，拟批准的融资额度与本 年度已发生的融资额度 （包括本年度贷款已在本年度归还部分） 是否在年度可融资规模 范围内；（五）借款人与原国有土地使用权人签订的收购合同是否真实有效，收购土地产权 是否清晰；收购划拨的土地使用权是否经过有权部门批准，新增城市建设用地的征地手 续和农用地转用手续是否合法、齐备；（六）“三通一平”等前期开发中有关地方政策要求的前期开发立项、建设用地规 划、建设工程规划、房屋拆迁

10、等有效批件是否有效；（七）土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地 利用年度计划和城市控制性详细规划。第十三条 安全性调查主要包括以下内容：（一）政府本级财政实力情况，城市政府所辖区域是否存在严重的政府支持或袒护 的逃废债务行为；（二）城市房地产市场发育现状，近年政府每年出让及划拨土地数量、用途；属于开发区的，调查开发区近年招商引资数量，各类建设用地出让数量、用途；（三）借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力；（四）借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况；（五）自筹资金比例来源和到位情况；（六）土地收购价格是否合理，是否存在价格高估的情况，尤其是在收购破产企

11、业 产房、土地时是否存在价格高估；（七）土地储备机构资金运作模式及贷款是否可能被挪用于财政性支出或其他用途；（八）当地受让方缴纳土地出让金的主要付款方式， 是否分期付款， 付款期限长短；（九）对抵押物的价值及变现能力作出准确合理评估，抵押物要合法足值，抵押率 符合我行有关规定。第十四条 效益性调查主要包括以下内容：（一）拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境等方面，与同类地块的出让情 况相比，预测土地出让的市场前景；（二）根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途测算可出让土地数量及实 现的收益；（三）对拟开发的土地进行成本、收益综合测算，评估其还本付息和抗风险能力；（四）分析贷款给我行带

12、来的存款、中间业务等附带效益。第六章 贷款审批和发放第十五条 土地储备贷款由专职审查人员进行审查 ，并按我行规定的流程和权限进 行审批。第十六条 借款申请获批后，分行须在落实授信前提条件后方可发放贷款。第十七条 贷款发放后，经办行应当准确、完整、及时地向人民银行企业信用信息 基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。第七章 贷后管理第十八条 土地储备贷款实行专户管理。 借款人须在我行开立土地储备资金支出专 户和还款准备金账户。我行贷款应存入资金支出专户，借款人实际用款时，按照有关支 出用途及合同、凭证，由我行逐笔监督，保证专款专用。 我行应加强对借款人土地出让收益的监控 ，争取要求借款

13、人在我行开立土地出让收 入专户。出让收入返还专户的土地开发成本部分只能用于还贷，不得挪作他用，不得用 于滚动开发。第十九条 发生下列情况之一的，分行应实行预警，并采取停止发放贷款或提前收 回贷款等相应债权保护措施：（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化 ，对贷款可能产生不利影响的； （二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等 措施，转移借款人资金或将贷款挪用于财政性支出的；（三）借款人所在城市规划变更、借款人经营模式和经营范围调整、借款人经营行 为和信誉等因素可能给贷款带来风险的；（四）借款人在近期内出让的地块价格水平总体不理想，不能保证合理利润的；（五）

14、借款人未按用途规定使用贷款的；（六）在贷款偿还前出（转）让或出租我行贷款支持收购、储备的土地的国有土地 使用权或已抵押给我行的国有土地使用权时，借款人未事先通知我行的；（七）出（转）让已抵押给我行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未 归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（八）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的；（九）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定的，借款人 又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（十）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的； （十一）贷款抵押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的； （十二）其他导致贷款风险增加

15、的情况。第二十条 各分（支）行应每半年向总行公司业务部上报土地储备贷款的发放、 收回及贷后管理情况。第八章 附则第二十一条 本办法由总行负责解释和修订。第二十二条 对于从事土地一级开发的非土地储备中心类机构（含地方政府融资 平台），在确定该机构已经列入国土资源部土地储备机构名录中，并已取得省级财政部 门核发的年度贷款规模控制卡后，其申请的土地开发贷款，适用于本办法。第二十三条 本办法自发布之日起执行。11附录：相关监管规定摘录1、中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 （银发 2003121 号）二、严格控制土地储备贷款的发放。各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的 管理，在土地

16、储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构 发放的贷款为抵押贷款 ，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70，贷款期限最长 不得超过 2 年。2、中国银行业监督管理委员会关于印发 商业银行房地产贷款风险管理指引 的 通知（银监发 200457 号 2004 年 8 月 30 日）第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足 、经营管理不规范的借款 人不得发放土地储备贷款。第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该 土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预 计开发计划是否相符等。第十三条 商业银行应密切关

17、注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市 场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价 值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强 对土地经营收益的监控。3、中国银行业监督管理委员会 关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款 风险提示的通知 （银监通 200475 号）近年来，城市土地储备贷款和城市基础设施建设贷款 （ 包括小城镇建设贷款、老城 市改造贷款及开发区建设贷款等 ） 增长迅速，对于推动我国城市化进程、扩大就业起到 了积极作用，总体情况是好的。但是，部分银行在发

18、放此类贷款时，对相关担保主体、 承贷主体，以及相关抵押权益可能形成现金流的评估和把握缺少经验，致使部分银行贷 款面临较大法律风险、信用风险和市场风险。为切实防范风险，全面、准确、积极贯彻落实国家宏观调控政策，促进国民经济平稳、快速发展，特别提示如下：一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在发放土地储备贷款和城市基础设施 建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律 法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策 变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度。二、确保贷款项目合法合规。土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必

19、 须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划。三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的 法律风险。应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性， 严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担 保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变 化。发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司 （ 中心） 土地使用权质押，以土地使用权 出让收益为未来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地 真实价值被过分高估；或仍采

20、用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不 确定因素较多 。这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行 贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部分地方城市基础设施建设贷款总量 已大大超出了地方政府的财政还款能力 ，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收 入及土地收益总和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严 格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险 ，防止竞相向某些地区的土 地储备项目和城市基础设施建设发放贷款 ，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积 聚。六、建立土地储

21、备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还 款能力的变化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获 取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款 和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监 测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。要认真总结经验，摸索规律，锐意 创新，努力提高工作水平和效率。七、注意分类指导，有堵有疏。严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准 的土地储备贷款和城市基础设施建设贷款 。要继续大力支持一切符合贷款条件的此类项 目，对风险状况出现变化的项目也要具体问题具体分析

22、 ，注意区别对待 ，积极做好工作， 加强与客户的沟通工作，不搞“一刀切”。4、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发 200654 号）五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估 和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、 开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储 费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行 贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈 地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真

23、落实第二还款来源，根据 风险状况审慎确定抵押率。5、国土资源部 、财政部、中国人民银行 土地储备管理办法 （国土资发 2007 277 号）第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地， 办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土 地抵押权的，要先行依法解除。第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款 ，其中抵押 贷款必须具有合法的土地使用证 ；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金 融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储 备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，

24、不得超计划、超规模贷款。土地储 备机构申请贷款时 ，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施 方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。 商业银行及其他金融机 构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款 。土地储备贷款应实行专款专 用、封闭管理，不得挪用。政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出 让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的 企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前， 商业银行及其他金融机构应当查询贷

25、款储备机构的信息， 对有不良记录的土地储备机构 审慎发放贷款 。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求 ，合理、科学确定贷款期限。第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的 ，必须按贷款合同 约定，及时足额偿还贷款本息。第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保 。土地储备机构应加 强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。6、财政部、国土资源部 土地储备资金财务管理暂行办法 （财综200717 号） 第七条 土地储备机构储备土地举借的贷款规模 ，应当与年度土地储备计划相衔接， 并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模举借贷款。土地储备机构举借的贷款， 只能专

26、项用于土地储备，不得用于其他用途。7、国土资源部、财政部、人民银行、银监会关于加强土地储备与融资管理的通 知（国土资发 2012162 号）一、加强土地储备机构管理 国土资源主管部门统一归口管理土地储备工，按照土地储备管理办法 （国土资 发 2007277 号）的规定，建立土地储备机构名录。市、县国土资源主管部门应将符 合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后 报国土资源部，列入名录并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国 人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、 人民银行分支机构和银行业监督管理部门。五、规范土地储备融资行为 土地储备机构确需融资的，应纳入地