世邦魏理仕望京商业市场分析ppt课件

1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！整体市场分析整体市场分析p 供应情况供应情况截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自在市场以及街边店铺五大类。截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的营业面积超越1万平方米的商场和购物中心面积曾经到达了260万平方米建筑面积左右，约占北京各类型商业面积的21.7%，其中百货类商业158万平米，占北京大型商局面积的61。p主要商业区域主要商业区域地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专

2、业资料任你下载，资深操盘手随时交流！整体市场分析整体市场分析p 未来供应未来供应估计总供应量估计总供应量 在2005-2021年，估计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积开工。 2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。新增供应集中区域新增供应集中区域 新供应量主要集中在中央商务区、中关村地域、金融街地域以及部分住宅工程内。 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合工程，尤其在中央商务区和中关村地域。未来分布趋势未来分布趋势估计未来大型商业向中关村地域和CBD等区域集中的趋势不会改动。而传统商业区的可开发利用土地将越来越少，

3、越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，估计周边未来的供应也将延续这一趋势。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！整体市场分析整体市场分析p 入住率情况入住率情况区域名称区域名称入住率情况入住率情况王府井区域该区域大型百货的空置率维持在510左右西单区域该区域整体空置率约为5%8% 朝阳门外/建国门区域该区域整体空置率约为5%8% 东直门周边区域该区域由于银座百货刚刚开业，而太平洋百货长期经受交通困扰，其整体空置率水平在8%10左右。p 价钱情况价钱情况 百货公司的租

4、金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月营业面积，假设按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美圆/月/平方米，与购物中心的租金程度相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金程度与商场位置，商场规模，店铺临街情况，楼层以及商品种类有着直接的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美圆/月/平方米，平均租金为60美圆/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美圆/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美圆/月/平方米。地产江湖地产江湖数十万份专业

5、资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！区域市场分析区域市场分析p 现有供应现有供应思索到工程的规模及其周边的商业环境，对区域市场的调查将主要集中在南至东北四环路，北至机场、西至机场高速、东至酒仙桥边缘的区域内，主要包括本工程周边、温榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部分。思索到本工程的规模及其与周边商业的相互竞争能够，本部分对温榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的调查将主要集中于规模商业，即单体或集合规模在5,000平方米以上，具有一定档次程度和市场影响力的商业物业。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时

6、交流！区域市场分析区域市场分析p 现有供应现有供应序号序号名称名称类型类型位置位置规模（平米）规模（平米）开业日开业日期期1万客隆酒仙桥店超市酒仙桥路12号1200019982燕莎望京购物中心百货东四环路1250019993望京建材大世界专业市场望京湖光中街5000019994望京农贸综合批发市场专业市场来广营3000019995日祥广场步行街欧陆园对面700020006京客隆超市南湖北街与湖光北路750020017中福百货百货、超市南湖北街与湖光北路1700020028望京正时家居广场专业市场望京广顺南大街1100020029来广营花卉市场专业市场来广营东路888润

7、综合超市超市酒仙桥路8000200211爱家家居专业市场广顺桥北香宾路66安居专业市场广顺桥北香宾路66古城专业市场来广营东路5号10000n.a14阿根廷烤肉/咖啡餐饮来广营东路2000n.a.区域成规模商业物业面积约为21.4万平方米，共14个，工程平均规模约为1.5万平米，区域商业整体及单体规模较小；区域内的商业设备多以小型底商、临街店面等方式存在。区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个工程，平均规模约为1万平米。专业市场共14.8万平米，7个工程，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面

8、积10万平米，占整体的47.7，是目前区域内的最主要的商业设备。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！区域市场分析区域市场分析p 运营情况运营情况序号序号名称名称类型类型规模（平米）规模（平米）租金（元租金（元/天天/平米）平米）入住率入住率1万客隆酒仙桥店超市12000n.a100%2燕莎望京购物中心百货1250015-30*95%3望京建材大世界专业市场50000390%4望京农贸综合批发市场专业市场3000012100%5日祥广场步行街50004899%6京客隆超市7500795%7中福百货百货、超市17000795%8

9、望京正时家居广场专业市场11000101495%9来广营花卉市场专业市场180001.5390%10华润综合超市超市8000n.a100%11爱家家居专业市场140005.37.395%12百安居专业市场15132n.a100%13尚古城专业市场100001.685% 本工程所处区域整体情况较好，区域大部分商业物业的整体空置率都处于5以下的较低程度，但部分专业市场，如尚古城，由于地理位置、周边开展现状及运营管理的缘由，空置率处于较高程度。 目前区域商业的固定租金多处于3-10元/天/平方米的程度，百货类的扣点在15-30之间，区域内目前的租金程度低于城市商业区的程度。 从区域来看，除档次较低的

10、零售市场外，望京区域的配套商业租金要高于京顺路沿线商业。相对而言，日常生活配套商业的租金普遍高于专业市场。 区域内成规模商业都不散卖而是持有出租。工程周边已建成的小型底商售价在10,000-14,000元/平米范围内。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！区域市场分析区域市场分析p 需求情况需求情况望京/酒仙桥区域内部居住的中等收入人群本工程至温榆河带别墅区内的高收入人群 这部分人群的消费被区域内商业设备截留。由于区域缺乏高档消费场所，部分高端消费力倾向在北京东部商务区实现，区域高端消费力有外流景象。 该部分中等收入人群只需有

11、相应的商业设备供应，其大部分消费力会截留在区域内部，因此区域内部到达一定的人口规模时，对商家具有较强的吸引力，国际、国内的知名商业管理公司对该区域具有很高的热情。 本工程至温榆河别墅区的高收入人群，截留在区域内的消费力主要为常用的、对间隔要求较高的日常生活消费，其规模小而档次较高；此外，由于该类消费者具有较强的空间活动才干和高消费才干，多在市中心的各个高档商业工程实现。 由于高收入人群的上述消费特征，本工程周边区域人口规模难以支撑大规模的商业，对大型商业的管理公司没有吸引力，从而限制大型商业的开展。 工程周边区域内较为需求所接受的商业方式多为独立店面，运营内容集中在日常消费，提供效力多于商品零

12、售的配套商业业态。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！区域市场分析区域市场分析p 未来供应未来供应根据已有的市场信息，估计周边区域内未来将有商业物业20个，构成供应78.1万平方米以上，是现有存量的3.7倍，区域未来商业物业的供应非常可观。从供应的分布来看，未来望京-酒仙桥区域内部的商业供应规模到达63.6万平米，占区域未来整体供应的81，包括家乐福、沃尔玛、宜家等知名大型零售商，望京-酒仙桥区域商业物业呈现出供应规模和档次双提升的态势。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资

13、深操盘手随时交流！区域市场分析区域市场分析p 未来供应未来供应序号序号名称名称类型类型位置位置规模规模开业日期开业日期1金隅国际底商百货、超市望京南湖公园北门1500020052易初莲花望京店超市宝星国际底商1000020053沃尔玛望京店店超市广顺北大街2000020054宜家家居望京店专业市场北四环路3000020055乐华梅兰望京店专业市场花家地街1500020056金隅丽港城百货、超市望京花家地西里3000020057望京华联商厦百货广顺大街7000020058华糖洋华堂百货望花路东里七号2500020059望京国际汽车广场专业市场湖光北街20000200610澳洲康都底商底商北五环1

14、0000200611京客隆购物中心超市、百货东四环酒仙桥59339200612财富公馆底商机场高速苇沟出口11000200613银时国际底商底商朝阳区酒仙桥19551200614家乐福望京店超市望京北路25000200715季景沁园底商底商城铁13号望京西站12000200716嘉美风尚中心待定望京新城B1区1-3地50328200717望京国际影视城娱乐望京内环路110000200718新国展一期*购物中心空港工业区B区100000200719望京新城B区6-10地项目百货、零售望京新城B区6-10地1139002007/200820餐饮特色一条街*特色步行街望京科技园区60000待定地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p 总结总结整体市场整体市场区域市场区域市场 本工程处于望京-酒仙桥和机场之间，周边的商业设备主要集中在望京区域，望京区域商业设备供应增速大、档次提升快，将构成北京东北部的商业中心，对本工程的商业开展具有一定的制约限制。 本工程周边现有商业设备较少，商业气氛不浓重，在商业市场上的影响力较小。 总体而言，本工程应开展应针对本工程周边活动人群特征，主要开展高档、针对别墅区高收入人群的配套型商业。 同时工程应添加特