成都市海玉某大酒店投资项目可行性研究报告（doc,16）

1、成都市海玉某大酒店投资工程可行性研究报告（doc,16） 四川xx 海玉xx大酒店投资工程 可行性研究报告 一、工程名称 海玉xx大酒店投资工程 二、工程实施单位 企业名称：四川xx 地 址： 法人代表： 注册资本：捌仟万元（人民币）企业类型：股份 经营范围：三、工程概况 海玉xx大酒店投资工程位于成都市xx县华阳西路1号。该地区位于xx县最繁华的商业旺地，交通便利，是xx县目前最高的标志性建筑。大厦建筑面积15000m2(其中3000m2为工行xx支行办公用房)，低楼为商铺，三楼为酒店接待大厅和商务中心，四楼为酒店餐厅，五楼为茶房和会务中心，六至十二楼为酒店客房，十三楼为海玉商务会所。酒店建

2、成后可配置200套左右标准星级酒店客房，是xx县建立城市商务餐饮娱乐的理想平台。 四、工程背景 1、xx县经济开展现状及未来开展趋势 xx县是我省著名的民营私企县，全县城区人口.万，距成都市区公里，经成雅高速公路从成都到达xx为分钟车程。xx县民营经济在当地经济中占有重要比重。 xx县通过近几年的高速开展，城市经济开展取得了辉煌的成就。年国内生产总值（）.亿元，人均国民生产总值元，工业规模企业户，实现工业增加值亿元，利税万元，主要工业产品玻璃制品、配合饲料、红肠、元明粉、磁性材料。全县四级及四级以上建筑企业个，单位施工个数个，实现产值万元，利税总额万。全县城镇个体劳动者人，私营及个体经济和“三

3、资”企业实现工业总产值亿占全县工业总产值的。全年全社会消费品零售总额亿元，其中餐饮零售额亿元。随着xx县对外开放不断扩大，招商引资环境大型企业，全年落实各类工程个，到位资金亿元。城乡居民生活水平在整个成都市名列各郊县前茅，社会职工平均工资元，城乡居民家庭存款余额亿元，城镇居民人均可支配收入元，城乡居民家庭恩格尔系数为（即进入小康水平），充分说明xx县整体经济水平开展较快。 xx县政府提出到年，全县国内生产总值到达亿元，其中第二、三产业到达亿元，人均元，社会消费品零售总额到达亿元，全社会固定资产投资五年累计完成亿元以上，进一步调整和完善所有制结构，进一步提高非公有制经济比重，城市化水平增加到，城

4、镇居民人均可支配收入实际增多以上，年到达“撤县建市”的标准，县城总人口到达万人，在未来年中人均到达美元，同时重点提出城市开展战略规划。 力争把xx县打造成中国西部温州，全省经济强县，全市工业大县，突出重点，实施五大战略，突出工业富县战略，突出川浙工业园区，实施民营兴县战略，突出特色经济，把层次作高，实施开放强县战略，突出招商引资，突出山水城市，把形象作美，从整个政府年开展战略可以看出，xx县的经济已进入一个高速增长的快速通道，整个城市的开展和各种产业提升都迎来了历史性的民展机遇，作为第三产业的代表性行业，商务型酒店和餐饮娱乐都将在城市开展中获得重大商机。 2、xx县餐饮娱乐业开展现状及潜力 （

5、1）xx县餐饮乐业开展现状 xx县餐饮娱乐业主要表达在餐饮、娱乐和近郊的休闲度假三个方面： 餐饮业：目前餐饮业分为以福满楼为代表的三家中档酒楼和众多小食店为主二种类型业态，效劳对象主要为xx当地民众消费，福满楼等三家中档酒楼营业面积平方米平方米之间有个包间，装修档次中等，主要以中档集团消费、商务型消费为主，生意较好，各中档酒楼日营业额在元元之间，且各酒楼同时也提供茶坊，洗脚坊等综合配套效劳，而面向市民的众多小食店那么以当地市民的日常消费为主，效劳水平和效劳档次都很一般。 娱乐业：目前xx县的娱乐业，主要以卡拉和按摩方式进行，卡拉主要集中在当地农民街、南河南岸集中大约有5家极为简陋的厅，以群众工

6、薪消费为主，在城市中分散有几十家按摩院提供按摩美容效劳，经营类型和档次规模都极为初级。 休闲业：以和邦俱乐部为代表的休闲度假山庄是主要表现形式。其地理位置都分布在城市的近郊和老君山风景区，以提供餐饮娱乐综合性效劳，接待客户以市民消费和外地游客相结合，除和邦俱乐部的住宿率较高外，其余度假地除节假日外经营情况都一般。 结论：总体看来目前xx餐饮娱乐业开展都极为粗放，市场效劳档次有待提升，大型高档集合型餐饮娱乐是整个行业的空白。 （2）xx县餐饮娱乐业开展潜力分析： xx县餐饮娱乐业消费类型主要分为：集团性消费：（如银行、电信、电力、政府部门）主要以政务性消费和企业消费为主；商务性消费：以民营企业、

7、私营业主和高薪阶层应酬交际为主。 普通工薪阶层消费：xx县有上规模的工业企业户，全县城镇个体劳动者人，私营和个体经济占全县工业总产值。全县餐饮业零售额高达.亿元，与xx县的很多高档次，商务型消费没有在当地消费，而实际情况是当地许多大型重要的商务性，政务性消费在成都举行，其主要原因在于xx没有一个能够提供大型商务活动，上档次餐饮娱乐消费平台，巨大的市场需求与消费平台之间出现了重大结构性矛盾。 从个个消费潜力上我们可以看到，xx县有国有经济单位人员.万人，其中，电力、煤气及水生产和供给业人均工资22138元，交通运输仓储和邮电电信业人均工资元，金融保险业人均工资15675元，房地产业人均工资109

8、02元，卫生、体育和社会福利业人均工资12190元，教育文化人均工资11653元，国家机关、政党机关和社会团体人均工资14317元（总人数为11975人）其他行业人均工资13407元（100人）将带来巨大的个体消费。这种情况下产生的大量政府政务性消费，商业性消费，集团性消费，无论是消费档次和消费规模都无法通过现有消费平台得到很好的满足，最终导致产生大量跨区消费（主要以中高档消费为主），城市举办的河鲜美食节、梨花会、柚花会、荷花会及观鸟会等诸多大型主题旅游促销活动，以及周边地区（主要是成都地区）消费者因节假日而产生的大量假日旅游经济为xx旅游业带来了巨大的开展商机。xx年旅游人口达195万人次以

9、上，而xx目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台，硬件设施的不上档次和不上规模，效劳内容和效劳业态的初级使xx的旅游经济潜力没有得到开掘，xx整个旅游业开展受到严重制约。xx县政府机关每年要举行诸多政府工作会议以及大型企业的商务会议没有适宜的平台举行，大型文化演出活动和商业性展览、演示也不能顺利展开，硬件设施的不配套导致xx县整个会展经济无法良性开展，在日益注重信息化开展的今天显得极不适应。从多个方面可以得出这样的结论，xx县的餐饮娱乐性消费市场潜力巨大，特别是高端消费市场空白是餐饮娱乐业开展的重要时机。 3、xx县酒店业及商务型酒店消费市场现状 xx县目前城区有：蜀津大酒店、津惠大酒店

10、、佳益宾馆、丽津酒店、天福宾馆、经协宾馆六大酒店和和邦俱乐部，这些酒店全部是民营酒店，规模和档次较一般，具体情况如下： 酒店外立面形象：一般都较陈旧是多年前的老建筑，没有风格和特色可言；各酒店位置都在城区的边沿地段；接待客户类型：较低层次的客房接待，一般性业务活动；酒店配套效劳：单一，局限于客房效劳，有茶坊、洗脚坊等休闲功能配套，缺乏餐饮、宴会配套，更没有上档次的娱乐配套。 客房数量：22间42间不等。 客房挂牌价：因为都不是星级酒店，挂牌价在150元300元/间，实际结算价为6折； 酒店管理：较为粗放的旅社式管理；酒店经营状况：一般的开房率在6090之间，也提供一些钟点式效劳；五、工程swo

11、t分析 1、工程优势 1）地处商业中心旺地，地理位置显赫；2）城市标志性建筑，具垄断性和唯一性，个性突出；3）整体规模较大、设计现代、配套功能完善，具有强大竞争力；4）已有著名金融机构工行xx支行入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融效劳功能；2、工程劣势 1）工商银行xx县支行占据一定面积的办公用房，会增加整体协调工作；2）酒店效劳设施需进一步完善；3、工程时机 1）城市开展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向；2）强大的酒店消费市场需求；3）酒店行业规模化、品牌化及多元化效劳是当地市场空白；4、工程威胁 消费和投资理念的引导是决定工程成功的关键；结论：通过以上优劣比拟可以看出

12、本工程具有较强的唯一性和较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为xx县的标志性地产工程，其社会效益和经济效益都能得到极大的表达。 六、工程定位 针对xx县目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白的现实，我们建议将工程定位成xx县四星级豪华配置的产权式酒店和高档商务餐饮娱乐消费中心。 1、形象定位：xx首席四星级商务酒店； 2、功能定位：集住宿、餐饮、娱乐和商务活动为一体的城市时尚中心；3、客户定位：政务性消费较多的官员、大型企业集团；民营企业主管、私营业主；七、工程开发经营理念和规划特色 （一）工程开发经营理念 1、强化硬件建设，高档化。主要表现在采用新思维，新材料和新

13、工艺，设备和设施都力争一流，突出地方风物情韵和民族文化气氛成为现代城市中心欣赏景观。 2、提高科技含量、智能化。在众多硬件设施中大量采用电脑控制，自动操作提高管理效益。 3、品牌意识个性化。主要表现在装饰装修环境，效劳内容营销能够以“专”定位，以“特”扬名，以“异”取胜，从而形成可贵的无形资产，为企业增值和市场份额扩大做出奉献。 4、强联合开展战略。以著名酒店管理商作为工程管理品牌参谋，以品牌引导提升工程的市场形象和品质。 5、效劳星级化，标准化。通过品质效劳商的加盟，突现工程四星级效劳水准，增设科学标准的“效劳110”系统，突出特色经营。 6、实施现代管理、网络化。树立以市场为中心的观念，依

14、靠信息和数据分析形成电脑网络，强调管理人员的知识化与专业化，针对城市消费特征，努力提高特色化营销，促进工程营销管理的融合性。 7、经营特色化。结合当地旅游特色，使酒店经营与地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。 （二）工程规划特色 1、规划设计目标 1）本工程要建设成为“城市商务餐饮娱乐中心”，提供星级效劳和配置的集合型效劳平台。 2）本工程要在档次上和规模上突现个性在硬件设施和软件效劳上有别于目前xx的所有酒店，以“四星级”为配置标准，使工程具有超前性，艺术性、环境温馨、配套完善、效劳个性化。 2、规划构思 1）功能分区： 大堂、接待区大堂 工程由三大区域组成 住宿区星级客房 公共配套效

15、劳区商业裙楼 2）环境结构 本工程规划的环境结构是一个有机整体，以客户需求动线为骨架，以层次清楚的景观装饰梯级相连，配以各区域的特色，保证“星级中心”这一设计意念的实现，使区域性休息活动与娱乐活动明显的空间界限，有利于平安防卫功能，而不失功能的整体性，本规划将公共娱乐设施集中设置，特别将商业设施集中在裙楼内，在功能防止了对休息区的干扰，又保证了足够的繁荣度。 3、配套功能设施 1）在空中厅上建立“海玉大中华”特别商务会所，方便经商业主与政界，金融界人仕交流，沟通。会所设小酒吧，咖啡厅，供会员使用，保证独立性，有利于提高物业档次。 2）多功能宴会中心。投影显示系统，视频系统，可提供新闻发布，新产

16、品展示，商务咨询等多层次，全方位的商务效劳。 3）品牌餐饮店、河鲜美食长廊； 4）健身、保健娱乐为一体的康乐中心；5）商务酒廊，咖啡吧，露天生态茶艺中心；6）精品服装店、旅行社、花店、银行；7）停车场。 八、工程的经营和营销策略 （一）经营策略 首先突出四星级酒店形象，以提供星级高档次酒店效劳为支撑，以锁定当地集团消费和商务性消费为目标，以标志性强化垄断性和独占性，占领xx当地高端消费群体市场，形成整个城市的集“商务、餐饮娱乐中心”为一体的中心平台，通过品牌酒店管理公司的管理支持，实现管理星级化，标准化，特色化营销与科学管理相结合，努力实现品牌效益和经济效益双丰收。 （二）营销策略 以完善丰富

17、的包装迅速树立市场的唯一性形象，以硬件和配套的品质确立城市商务中心酒店概念，针对特定目标群体进行特殊渠道，营销以非常规手段制造市场饥渴，通过销售隐性化，使销售与未来酒店经营相结合，宣传造势力度强，销售控制有节有序； （三）工程包装 以“提高工程的内在素质”为包装理念，并从以下几个方面入手：1、在以装修为主的硬件设计中表达和贯彻概念设计及营销思路。 项 目 内 容 公用部份 大厦射灯、酒店大堂、内天井茶坊装饰 电梯 增设观光电梯、一楼电梯间装饰、品牌电梯 楼宇管理 采用全自动化管理系统、配严密的安保监察报警系统 效劳个性化 客户私人效劳中心、效劳110 内墙 高级乳胶漆 地面 地毯 门扇 套房门

18、采用豪华实心雕花门、配磁卡门锁 浴室洁具 品牌洁具、大理石、高级瓷砖 空调采暖 中央空调 2、以全新的会所概念为契机强化物业的功能定位 在空中餐厅上建立“海玉大中华商务会所”提供特别商务私家会籍，方便经商业主与政界，金融界人士交流、沟通，会所设小酒吧，咖啡座，供会员专用，保证独享性，有利于提高物业档次。 3、确定强强联合的名牌策略 海玉酒店邀请众多名家参与物业管理的各项事务： 如：餐饮名店巴国布衣餐饮效劳公司等 酒店管理假日或锦江酒店管理公司 品牌装修设计公司 品牌服装店、品牌娱乐管理公司 希望集团、三旺集团、伍田集团、纳爱斯集团等知名企业协议接待点 中国电信、电力公司、联通公司等特约效劳联盟

19、 4、造势运动与特殊营销相结合 形象宣传以品质、品味为主题，以尊贵、财富中心为诉求，突出酒店的档次：“星级豪华商务酒店”作为宣传的目标。针对几类主流群体，进行隐性化销售，强化他们的需求满足感。 5、主题卖点 1）年投资回报； 凡购置海玉酒店产权套房之业主，可凭业主卡享受：价值为投资总额的星级客房住宿和餐饮效劳冲抵现金优惠权。即：业主入住星级客房仅支付房价的现金，其余局部可凭卡冲抵。当业主进行餐饮消费时，可凭业主卡享受餐饮效劳消费额的现金冲抵权。 2）履约公证投资有保障； 3）xx首席四星级酒店；4）尊贵需要体验：铂金卡、金卡、贵宾卡冲值消费惊喜多多（详见筹划案）。 九、工程投资价值分析 （一）

20、工程本钱投资投入预测 工程本钱投资投入预测表 工程名称 工程量（m2） 单价（元/ m2）金额（万元）备注 1.资产收购 收购本钱 / 1200.00 收购费用 / 300.00 2.改造本钱 设计费 9380 10 9.38 按工程造价5% 改建工程 3000 800 240 装饰工程 9380 700 656.6 客房配置 6500 500 325 电梯工程 / / 105 单价35万元，共3部 水电智能安防 9380 228 214 空调、锅炉等配套设施 9380 98.49 含安装费用 3.其他预提费用 300 按照改造本钱10%计提 4.经营流动资金预提 50 合计 3498.47 （二）工程现金流量表见附表1 编表说明：（计算期10年）1、客房约总面积6566平米，单间客房面积35平米，客房总数186个标准间；2、客房均价：200元/天.标间，第一年入住率50%，第二年业务在第二年的根底上增长5%、第三年在第二年的根底上增长8%；第4年在第三年的根底上增长10%；第五年在第四年的根底上增长12%；第六年回到入住率50%,之后按照一个周期为5年的循环；3、