深圳东门荟商住楼项目招商分析范文

1、深圳东门荟项目目录深圳东门荟项目 . 第一部分项目总体概况 . 交通位置 . 合作单位 . 技术指标 . 项目咨询 . 其他数据 . 开发商是哪家？. 第二部分项目定位及业态组合. 第三部分经营管理 . 第四部分销售部分 . 简述： 东门天地位于深圳商业中心东门商圈的核心位置，属于东门商业地标项目，地处东门中路与晒布路交汇处，在东门茂业百货旁边，无论是从项目物业的展示形象还是商业环境以及硬件配套方面等都是东门绝版物业，同时又是深圳地铁三号线东门站上盖物业，双地铁口与东门天地项目无缝连接。项目总建筑面积11.46 万平方米，目前堪称东门片区最大型商住地产项目。地上一至六层为商业部分，面积近三万平

2、米，七楼为空中会所， 八层为写字楼， 九层以上为住宅， 地下 1至3层为停车场。目前住宅已销售完毕，一至六层商铺和八层写字楼销售和招商正在咨询中以下文件中，黑色字体内容是已经完成的内容，粉红色字体内容需开发商配合完成，绿色字体内容需项目组配合完成，蓝色字体内容需按揭银行配合完成；第一部分项目总体概况交通位置1. 项目所属哪个区域，区域环境怎样？答：项目属深圳市罗湖区，与香港新界一河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道。2. 项目地理位置在哪里？答: 位置在深圳罗湖区东门中路与晒布路交汇处。3. 项目所属哪个商圈？邻近环境如何？答：项目所属深圳市最为繁华

3、的商业商业中心，称为东门商圈，附近酒店、商业、办公、住宅、及配套物业集中。4. 项目周边有哪些商业？答：周边的商业既有深圳知名的天虹商场、太阳广场百货、 茂业百货等大型百货，也有东门步行街、白马服装批发市场、东门町、南塘商城、宝华楼、西华宫等多家较旺的主题商场。5. 项目周边的配套设施有哪些？答：周边配套设施有深圳小学、深圳中学、人民小学、深圳幼儿园、卫生幼儿园、财贸幼儿园、人民邮政大厦、 人民北邮电所、 工商银行、 中国银行、 招商银行、人民医院、罗湖医院、深圳戏院、人民公园、儿童公园、罗湖文化园、工人文化宫、屈臣氏、中国移动、肯德基、麦当劳设施等。6. 项目东南西北面与什么相邻？答：项目东

4、临东门中路。南临晒布路，西临嘉年华名苑，北临奥运城及多层住宅楼。7. 项目距离火车站、 机场、长途汽车站等多远？车程约多长时间？答：项目距深圳火车站、罗湖商业城（长途汽车站）约5 分钟车程，至深圳宝安国际机场约一小时车程。8. 项目周边公交状况如何？答：项目附近有1、3、5、11、102、106、203 等 20 多路公交车经过，距地铁1 号线老街站仅5 分钟路程， 为建设中地铁3 号东门中路站上盖物业，预期今年十月左右通车，交通非常便利。合作单位1. 商业设计公司的名称？实力如何？答：2. 物业管理公司是哪家？答：3. 代理商是谁？实力如何？答：深圳市尊地地产， 尊地中国地产机构成立于199

5、8年，快速发展成为中国十大地产品牌顾问机构、中国（深圳） 十大销售代理机构，目前服务网络遍及全国各大城市，在深圳、山东、合肥、东莞、惠州、西安、长沙等地设立多家分支机构。成功操作的项目有振业城（深圳横岗、惠州）、香山美树苑、沃尔玛亚洲中心、东营银座城市广场、合肥黄金广场等大批明星项目。技术指标1. 项目的产权性质？产权期限？答：产权 70年， 1994年8月23日-2064 年8月22日，2. 项目用地性质？土地使用年限？答：商住 . 办公 . 住宅， 70年。3. 项目总占地面积多少？总建筑面积多少？4. 项目商业共有几层楼？每一层楼建筑面积是多少？ 5层4619.46 平方米， 6层495

6、1.39 平方米。5. 项目每层楼的铺位共有多少个？其中一楼多少个街铺？多少个内铺？答： 1层132个， 2层227个， 3层241个， 4层118个， 5层199个， 6层219个。6. 停车位有多少？其中地面停车数量为多少？地下停车数量为多少？答：地面停车数量38个, 地下停车数量251个, 停车位共有 289个. 项目咨询1. 这里是做什么的？答：这里整个物业要做商业中心，目前我们初于商业的销售和招商临时咨询接待中心。2. 现在登记有什么好处？（需确认折扣信息）答： 后续一旦项目整体政策及信息明朗后，我们第一次时间告诉你，这样就不会错过时机，可以了解到项目一手资料。3. 这个项目是烂尾楼

7、做了几次都没活，以后难做哦？答：这里不能说是烂尾楼，就是项目命比较苦，来的不是时候，深圳地铁的建设导致了项目不得不去牺牲，从而有所谓烂尾楼说法。其实项目本质非常好，商圈氛围非常浓，特别是今年地铁在10 月左右通车，商家都比较看好这里。4. 之前海雅百货为什么关门了？答：在初期海雅百货是经营的不错的，但到 7 月份开始因为地铁的施工，门前全被围墙围起来，截断人流， 才会导致现在的局面。5. 项目现在进驻了哪些品牌？答：因整体政策还未出来，所有一些商家都在谈，比如星巴客、85 度 c、棒约翰、钱柜、运动100、苏宁、千色店等等6. 听说之前打官司，有没有什么纠纷？答：呵呵，曾经也听说过，具体因素应

8、该有很多不大清楚，但项目现在不存在任何纠纷或法律债务，不然我们现在也不敢拿出来销售和招商了。7. 东门的竞争这么激烈，项目后期能做旺嘛？答：东门的商业需要升级，无论是产品特色、硬件配套还是人性服务等，都存在很多不足， 因社会在前进消费者需求也越来越高，东门是深圳标志无人不晓，日约50 万庞大人群，是深圳最大以及最繁华的商圈， 虽商家比较多但市场需求大，未来比的不是数量而是质量，优质的商家才能生存和发展。8. 各商业之间的竞争也是很激烈的，我们前期也是看到这一点，所以我们在市场定位方面下了大工夫，以至于目前定位还没确定，在定位方面我们会和目前的东门商业形成差异化合独特性，形成错位竞争，保障项目能

9、立足和成功于东门商圈。9. 会有什么样的商业推广？答：在项目经营阶段， 我们会将抽取物业管理费一定的比例，以及开发商投入一定的成本，作为项目的营销推广专项资金，保障项目在推广和运营方面优于东门其他商业项目。其他数据开发商是哪家？答：鹏运广场物业发展（深圳）。公司非常有实力，在澳门开发了好几个大型豪宅和五星酒店。（再详细点）10.物业层高是？答：物业层高4 米 5 左右。11.装修情况？答：项目整体保持原百货装修风格，具体会考虑单个商户的经营需求，档次较高。12.商铺是租还是卖？答：租售都是可以。13.地铁的出口具体在哪些位置？答：就在我们项目两侧，与我们项目负一楼想连接，就像金光华和万象城那样

10、， 非常便利， 我们这个地铁站点就叫东门中路站（c出口和 d出口）。14.听说之前这个项目有销售过呀？现在怎么又拿出来出租呢？答：曾经卖过部分， 后期又把产权全部收回来了，现在市场好了，地铁也要通车了， 天时地利人和都具备了， 所以又拿出来招商了。15.项目商业有多大面积？答：本项目一期商业面积接近3 万平方米， 由地面 6 层组成， 每层面积接近5000 平方米；二期由地下3 层组成，面积约1 万平方米。第二部分项目定位及业态组合1. 项目定位？答： 项目整体的定位工作还在多方考量中，基于项目的位置较好，展示面较宽， 又是地铁物业， 将来偏向于综合型商业中心机会较大，也就是和金光华和万象城一

11、样的综合型商业形态。2. 楼层定位？答：目前项目的楼层经营定位还没有最后确定，低层计划会是品牌服饰批零兼售，连锁餐饮（快餐型），商业配套；高层计划是休闲娱乐型的目的性商业业态。3. 项目定位的主要依据？答：项目前期做了大量的市场研究，充分的考虑到了项目的商业环境和东门商圈的发展趋势，以及前期邀请了多家商业公司参加项目定位决策建议， 所以项目的定位是具有市场宏观性和项目本身客观性的。第三部分招商部分租赁条件1. 商铺租金？答：现在商铺的租金还在制定中，我们会考虑项目周边的租金水平和广大商铺前期的经营过度期，所以租金会是一个非常合适的水平，具体会在年后出来，到时一定第一时间通知您。2. 几楼招商？

12、答：目前招商的是项目的首期，地面1-6 层。3. 总共有多少商铺？答：项目商铺共有一千余个（1132 个铺位）。4. 商铺平均面积多大？答：面积大小不一，6-200 平米都有，平均面积在30 平米左右，商铺间隔灵活，我们可以根据您的经营需求进行组合。5. 进场费？答：我们希望尽可能的降低商户的运营成本，所以项目是整体没有进场费的。租期？答：普通商铺两年，特殊业态和品牌的商家可以适当的调整。6. 租赁合同是和管理公司签，还是业主？答：项目经营户的租赁合同是统一和经营管理公司签订的，业主在取得商铺的产权时是需要和经营管理公司签署商铺经营管理委托协议的，业主只有收益权，经营权是属于经营管理公司的，所

13、以你的租赁关系是非常清晰的。7. 免租期？（待定）答：项目的免租期是3 个月（品牌商家可以适当增加，最长6个月）8. 商铺租金多少钱一平米？答：项目的租金等还没有出来，估计要到年后才能具体定出来，但项目租金应该不会太高，考虑到项目的长期稳定发展，我们在经营前期会有一定的培育期，将广大商户的经营成本降到最低9. 管理费多少钱一平米？答：项目的物业管理费等还没有出来，具体会由经营管理公司和广大租户共同协商出来。但我们会将商户的经营成本尽量降低，所以物业管理费不会高于周边水平。10.地铁开通时间？答：我们项目属于地铁物业，地下是深圳地铁3 号线， 具体的开通时间据政府的相关公示是在10 年 10 月

14、左右底。11.地铁出入口？答：项目拥有双地铁口，分别是东门中路的c 出口和 d出口 ,基本上垄断了东门中路c、d双地铁口人流，届时，本项目将成为这两个出口的必经之地。12.装修期？答：普通商铺初步制定的装修期是一个月，品牌商家 （大商户）酌情处理。13.装修手续？答： 所以商户的装修是需要经过管理经营公司和消费等部门审核通过才允许装修的。14.装修押金？答：具体将会有经营管理制定。15.开业时间？答：初步定在10 年 10 月 28 日。16.是否统一开业？答：项目是初步定统一开业。第三部分经营管理1. 哪家经营管理公司来经营？什么样的经营方式？答：项目后续运营我们会聘请专业的营运管理公司来做

15、，这样才能更好的保障商业的稳定性和持续发展，目前管理公司正在多方筛选中2. 物业管理费？答：具体的物业管理费现在还没有确定，我们会将商户的经营成本尽量降低，所以物业管理费不会高于周边水平3. 经营范围？答：具有要看我们的定位，你目前是做什么生意的？4. 空调费用？答：暂定每年的5 月份至 11 月份为制冷月，12 月份至次年的4月份为送风月， 所发生的中央空调水电费按商户所承租的建筑面积分摊。5. 水电？答：水电都是按深圳市商业用电用水收费标准执行的，公共水电是大家分摊的。6. 是否可以经营酒店和餐饮？答： 项目可以经营对物业要求不太高的餐饮来品牌，大型的酒楼，我们就暂时不考虑了。7. 每天经

16、营时间？答：项目今后具体的营业时间会由管理公司和广大业主共同商定，你现在可以将您希望的经营时间告知我们，我们传达给管理公司公司。8. 前面地铁围墙什么时间撤除？答：今年 7 月中旬清理， 8 月全部清除完毕。16.停车场有多少个停车位？答：地上地下都有停车位，停车位大概250 个左右。第四部分销售部分1. 本项目是否已取得销售许可证？号码及颁发时间？答：是的。 。 。2. 目前第一批卖的是哪些商铺？答：3. 商铺各层的起价？最高价？均价？答：4. 投资模式有几种？答：投资、自用、及委托租赁三种。5. 付款方式有几种？有无折扣？分别为多少？答：可以选择一次性付款及按揭付款两种方式。 。 。6.

17、汇款或支票支付时， 发展商的开户行是什么？开户名称是什么？帐号多少？答：7. 可否用外币付款？如何折算？答：8. 签约流程是怎样的？答：一次性付款客户： 交纳定金同时签订认购书，并于七日内付清所有楼款，同时签订房屋买卖合同；按揭客户：交纳定金同时签订认购书，并于七日内付清第一期楼款，同时签订 房屋买卖合同办理按揭手续；9. 签订认购书时应注意什么？答：签订认购书前请仔细阅读认购须知相关条例及说明。10.定金怎么交？交多少？答：定金在签订认购书的同时交纳，具体金额按铺位总价不同而定（总价在 100万以下，定金 5万；总价 100-500 万之间，定金 10万；总价 500-1000 万之间，定金

18、 20万；总价 1000万以上，定金 50万）11.交定金后，多长时间需要补齐其他全额铺款或首期款？答： 交定金后，七天内补齐全部楼款 （贷款客户补齐第一期楼款）。12.如果交纳定金后，又不想购买了，可以退吗？答：不可以。13.所购买商铺是否可以更名？答：不可以。14.客户可否自行选择银行办理按揭手续？如何操作？答：15.个人名义购买，签定房屋买卖合同应提供哪些证件？答：本人身份证、认购书、定金收据、户口本、婚育证明（以上文件均需原件） 。16.单位名义购买，签定房屋买卖合同应提供哪些证件？答：营业执照、法人代表身份证、认购书、定金收据（以上文件均需原件）。17.委托他人签定房屋买卖合同需要哪些证件？答：委托及被委托人的身份证、公证的委托书、认购书、定金收据（以上文件均需原件） 。18.是否需要公证？答：港、澳、台及外籍人士需要办理公证。19.按揭及房产证办证费用有哪些？额度均为多少？答：一次性付款客户需支付预售登记费80元、产权登记费80元/套（建筑面积超过100平米的加收 10元） 、工