武汉市黄陂区工业园土地集约利用评价分析

1、    武汉市黄陂区工业园土地集约利用评价分析    摘要：本次以武汉黄陂区佳海工业园、俊晖工业园、盘龙工业园、华中企业城、台湾创业园及浙商工业园为评估对象，分析六大工业园区的用地现状以及存在的问题，引导企业集约用地，最大限度地提高土地利用率。同时，比较分析同类型的工业园发展优势与不足，找寻发展经验，寻求助推工业园发展新模式、新思路。关键词：武汉市黄陂区工业园；土地集约利用一、工业园土地集约利用调查分析（一）园区用地结构分析黄陂佳海、俊晖、盘龙、华中、台创园、浙商这6大工业区均为工业用地类型，总占地面积为261.19公顷，厂房基底总面积为212.09公顷

2、。各园区用地背景不同，用地结构不同。1、佳海工业园、俊晖工业园、盘龙工业园俊晖工业园、盘龙工业园位置与佳海工业园相邻，且同为服装生产加工为主，因此，其建筑密度和综合容积率以佳海一期区片为例说明。佳海工业园一期是园区最早建设、最成熟的区片，从一期用地结构看，总用地面积为39.8公顷，总建筑面积为34.6万平方米，总容积达到0.87，建筑密度到39.5%。2、华中企业城华中企业城总用地面积为27.36公顷，主要用于三层、四层标准厂房及部分行政办公建设。根据实地调查，行政办公用地面积约为1.8公顷，行政办公用地为6.5%，未超过国家标准（国土资发200824号，7.00%）。4、台创园台创园，属于新

3、一轮武汉城市总体规划确定的北部新城组群范围，总用地规模240平方公里，核心示范区用地规模3.23平方公里。企业大都还处于建设阶段，因此，实际建成面积、容积率、建筑密度等暂无法测算。6家企业内部均设有独自厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等，均按照报批规划图进行建设，相应的容积率、建筑密度均控制在国家规定的范围内。5、浙商工业园浙商工业园在黄陂前川街道，新十公路以东，目前厂房大多建设分散，根据调查厂房用地规模为25.66公顷。（二）土地利用强度和用地效益比较根据本次评价的指标体系，针对工业园整体的层级，选取评价指标有综合容积率、建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度

4、、工业用地地均税收等。通过6工业园用地状况、用地效益、产业特征等进行比较分析，探求出不同区位类型工业园土地集约利用的实现效果差异。（见表1、表2）1、土地利用强度比较分析6园区的综合容积率和建筑密度均较高，因为园区地处武汉市中心城区边缘、黄陂区中心城区的边缘，土地供应紧张的现状决定了区内产业用地相对集约。如佳海、俊晖、盘龙紧邻省级盘龙城经济开发区，其产业发展模式逐渐形成集聚规模效应，在交通运输、公共管理与公共服务等基础设施配套建设方面等资源能够互相共用，综合容积率达到3.0以上，建筑密度均超过80%；华中企业城则是以轻工业为主，这类企业的建筑物面积占地少，而露天堆场和露天操作场所用地需求量大，

5、建筑密度低于佳海、俊晖、盘龙工业园。台创园属于初期建设阶段，部分建设处于动工的状态，不论是从综合容积率和建筑密度来说均较低，因此土地的用地强度水平也是在6园区中最低。2、用地效益比较用地效益是最能直接体现工业园土地集约利用水平的一项重要目标，对6个工业园的工业用地投入产出效益状况进行比较，采用用地固定资产投入强度和工业用地产出强度作为衡量指标。6个工业园用地投入产出状况差异显著。盘龙工业园用地固定资产投入强度和工业用地产出强度都排在6工业园的首位，分别达到2921.55万元/公顷、3437.15万元/公顷，投入产出比为0.85：1；台创园的工业固定资产投入强度最弱为292.87万元/公顷，其工

6、业用地产出强度却处于第四位为820.04万元/公顷，投入产出比为0.36：1；充分体现出6个园区的区位和产业选择的不同引起的用地效益的差异。盘龙工业园是离省级盘龙城经济开发区最近的园区，受省级经济开发区区位及发展的影响，具有良好的发展基础，不论是单位土地投入还是产出都未表现出明显的优势；佳海、俊晖的单位土地投入强度虽不如盘龙工业园，因其产业发展的基础条件成熟，规模效应明显，单位土地投产比低于盘龙工业园，用地集约程度相对较高；台创园从单位土地投入产出量看，处于较低水平，一方面是因为其发展食品深加工为主，另一方面是因为主要是还处于建设的早期阶段，区内多数项目是按分期进行建设，项目工期较长，很多企业

7、尚未投产，故单位土地产出较低，但从已投产企业的投产比为0.36：1，可知其已經投入的价值已经得到体现。三、园区用地存在的问题1、用地效益不高近年来，国家对工业用地集约利用高度重视，各省也制定相应目标对入院企业进行了限制。湖北省政府201424号规定，“工业集中区新建工业项目亩均投资100万元/亩；投产后亩均税收分别不低于10万元/亩。”按照此次规定，此次评价的工业园投资需达1500万元/公顷，产出150万元/公顷。结合调查数据，地均投资只有佳海、俊晖、盘龙达到，地均产出方面均达到但相比全国其他地区平均投资强度，仍然有很大提升的空间。2、土地利用强度不够国家规定纺织服装业的容积率在1.0以上，农

8、副食品加工业的容积率也在1.0以上，对比6大园区的容积率，台创园核心区域的容积率刚刚达到相应标准，现状和建筑密度方面也基本能够满足文件要求。四、政策建议一、发展集中管理模式，建立资源共享机制从各个园区的空间分布看，佳海、俊晖、盘龙可通过其主导产业相似，空间位置相邻的优势进行集聚，同时将其纳入盘龙城经济开发区的管理范围中，这样既便于在产业上形成规模效应，同时还能实现土地资源利用共享，同类型产业在土地资源的利用上必定存在互补的空间。相关管理机构可以利用好这一特点，组建和土地资源利用相关的共享机制及平台。工业园要素间的相互协同，在互通有无的基础上，促进主体间信息的流通，政府、企业和科研机构，在实践中

9、相互协同作用，必然存在信息上的沟通，而正是这些信息上的交流，使得各主体认清自己在整个创新机制中的作用，并积极配合其他主体，共同推动整个管理创新体系的运转。比如：建立开发区同类型产业共同使用的仓库，统一收费管理；或者直接利用现有仓库空间，建立仓库“有偿借用”平台，由管理机构设定使用规则。通过这种土地资源的利用共享，同样可以实现“土地资源供应不增加、利用效益得到提升”的良好效果。二、增强工业总量形成合理园区规模突出项目带动，集中精力推动企业建设、重大项目建设，抓新的经济增长点。引进重点产业项目支撑工业园区发展，如浙商工业园，则重点培育建筑、能源和材料制造等重点产业，拉长产业链，形成产业群。按照“高技术含量、高出口创汇、高市场占有率、高附加值、低能耗、无污染”的原则，对新入园项目进行产业结构、环境保护等方面科学论证；从以往只强调数量的短期行为转变为以项目质量为重；严格控制园区