北京别墅市场调查分析

1、北京汇盈世纪房地产经纪有限公司1 北京别墅市场调查分析目录1 第一章别墅市场宏观经济背景23 一、 宏观经济背景分析二、 北京住宅市场背景三、 北京别墅市场背景第二章北京别墅市场总体现状及走势 4 5 一、 今年下半年别墅市场的态势二、明年北京住宅市场前景三、影响别墅价格的几个因素第三章北京别墅市场的区位及特点 6 11 一、 北京别墅市场的区位划分二、 区域别墅市场的特点与现状三、部分区域的详细论述四、 别墅项目价格对比图第四章重点热点物业信息表 12 25第五章项目目标客户分析及定位2628 一、 别墅客户购买人群成分二、 别墅客户购买人群的特征三、 部分外销别墅客户比例表第六章结论293

2、1 北京汇盈世纪房地产经纪有限公司2 第一章别墅市场宏观经济背景一、 宏观经济背景分析我国加入 wto ，中国房地产市场也将进入一个新的阶段。这一阶段最大的特征是游戏规则规范化、透明化，市场运作全球化。市场主体不仅有北京本地的开发商，而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入。开发商投资理性化，顾客购买理智化，市场分化日益明显，既培养了大的、有实力而又善于管理的大开发商，又淘汰了大批投机的、管理落后的、规模小的开发商。 产品由批量规模生产向个性化、定制小批量生产转变， 市场需求主力由生存型提升为舒适型，市场需求主体由以本地需求为主转向埠外、境外需求与本地需求并存，品牌、信誉和产品质量成为市场取胜的法宝。

3、二、北京住宅市场背景北京是中国最有梦想的城市，它集中了美国的华盛顿、纽约、洛杉矶三大城市的功能。所以，北京有着多重角色。它既是市民的北京，又是机关大院的北京、首都的北京和世界的北京。目前来看，北京是国内进行房地产开发最好的城市，因为其潜在消费力最为强劲。北京是中国首都。任何企业都要在北京设立办事处，否则难以做大形成影响力；北京也是自由职业者推销自己的最佳地带；北京还是国家部委、军队大院聚集地，他们是非北京普通居民购买力的重要组成；大量外资企业的驻京机构起用了很多白领，有着高收入的这群人是楼市消费北京汇盈世纪房地产经纪有限公司3 的主力军，所以北京的购房群体除了静态的客户，还不断有动态的消费需求

4、在增长，市场就越来越大。三、 北京别墅市场背景北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年， 1993 年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995 年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1997 年仅有几个项目看好，1998 年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。2000 年上半年，碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。目前，北京市存量别墅项目约有80 个，主要分布在东北四环- 顺义

5、 - 机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀区及上地的京城北部地区，北部地区共有别墅项目53 个，约占北京市别墅总数的65。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司4 第二章北京别墅市场总体现状及走势一、今年下半年别墅市场的态势今年下半年别墅市场价格走向也有比较剧烈的动荡，城近郊区别墅和远郊区别墅指数双双下跌，其中城近郊区别墅平均价格为12666元平方米， 跌 4.87%，而远郊区别墅平均价格为7725 元平方米，跌 1.76%。城近郊区别墅市场与外销公寓市场相似的是：诸多项目中降价的只是少数， 而大部分引发指数下降的原因是高价项目的售完退出。与其说这种情况反映了别墅市场的景气变坏，倒不如说这是市

6、场转好的一种迹象， 因为正是市场的活跃才会把这些高价项目消化掉。 远郊区别墅市场则分好几种情况，通州区是因为天润别墅等项目的低价入市拉低了平均价格，而顺义、大兴两区县则因一些低价项目的退出市场， 以及翡翠城等中档价位新盘的入市拉升了区域内的整体价格。这说明市场上对远郊区别墅的需求仍以低价位为主，短期内这种情况难于改变。二、明年北京住宅市场前景在经历了2000 年火热销售的局面之后，2001 年的北京楼市显得有些不温不火。年底利好题材频频闪现，奥运申办成功、 wto曙光闪现，将有点疲惫的北京房地产市场往前推了一把。据有关资料显示， 在今年曾一度闹得沸沸扬扬的涨跌之争本季度终于有了结果，其中城八区

7、内销住宅综合价格（即原内销住宅综合价北京汇盈世纪房地产经纪有限公司5 格）为 5838 元平方米，涨了2.8%；远郊区县内销住宅综合价格为 2725 元平方米； 外销公寓综合价格为11794 元平方米，跌了 0.7%；城近郊区别墅综合价格为12666 元平方米，跌了7.3%；远郊区别墅综合价格为7725 元平方米，跌了1.3%。由以上数据可以看出明年年初的高档住宅市场的发展趋势是稳中略有下降，尤其是别墅市场有可能会有一个小幅度的回落盘整。三、影响别墅价格的几个因素同一区域别墅的个别条件对别墅价格有重大影响，同一区域别墅的设计风格、配套设施及会所、 绿化及水面等环境质量、 单体类型等，则对别墅的

8、价格起着决定性的作用，别墅租金也因其品质的不同有较大差异，大部分采取了出租的经营方式，别墅的设计风格、配套设施及会所，绿化及水面等环境质量， 别墅单体类型等对别墅租金仍有重要影响。此外，别墅的内装修程度，也是造成租金差异的因素，精装修别墅的租金一般要比粗装修别墅每平方米高815 美元。同一别墅区内朝向不同的单体别墅价格与窗外景观有较为明显的关系。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司6 第三章北京别墅市场的区位及特点一、 北京别墅市场的区位划分依据北京市的行政划分（朝阳、海淀、昌平等）、交通状况（三环、四环、八达岭高速、机场高速等）、地理条件（潮白河、温榆河、大运河等）、以及与城市核心区的距离等因素，

9、现在北京的别墅市场可以划分为八个区域：表一：别墅数量区域分布表分布区域别墅个数（不完全统计）机场路顺义25亚北昌平16海淀上地12通州12市区4远郊5大兴、丰台4经济开发区2总计80 二、 区域别墅市场的特点与现状1. 东北部地区别墅数量最多，京顺路、首都机场高速公路贯穿该区，内外交通、联系方便；温榆河、潮白河两大河流构成了独北京汇盈世纪房地产经纪有限公司7 特的水面环境；绿地面积广阔，环境污染较小；紧邻东部中央商务区和使馆区，具备别墅发展的良好条件，北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明显规模，很多高品质别墅如京润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等外销别墅都分布在该区。2.亚

10、北 -昌平地区位于北京市的上风上水，京密引水渠形成了该区域优美的自然环境； 八达岭高速公路等多条交通干线连接着市区与别墅区，基础配套设施比较齐备， 是北京市别墅市场发展极具潜力的地区。3.海淀-上地地区也是别墅分布集中的地区，这里环境幽雅、空气清新，尤其适合建设高档居住物业； 中关村高科技园区就位于本地区，并且具有良好的人文环境，因此吸引了大量it 界及向往高品位生活的高收入人士，本区域内的别墅国内买家较多。4. 通州距离市区的距离相对较近，有京通快速路的便利交通以及朝阳路相连，京杭大运河的起点，环境和交通尚可；因本区域中的项目有一定的价格优势，国内的买家较多，客户的生活圈大都在东部国贸、燕莎

11、商圈。5. 市区：价格昂贵，档次最高，多为权贵人士购买，坐享大都市完善、成熟、系统的市政配套，客户多抱着大隐隐于市的想法，同时也是身份与地位的显示。6. 大兴、丰台、经济开发区：本地区不是别墅市场的主导地区，仅有少量别墅项目供应，但是其发展势头却比较迅速，其特点比北京汇盈世纪房地产经纪有限公司8 较鲜明，大都定位于第一居所，例如：加来小镇、一栋洋房、北京国际花园等，吸引了一批新贵，他们往往有着在当地区位居住的习惯心理定位。经济开发区还有一层就近（工作地点）居住的含义。三、部分区域的详细论述京顺（潮白河）北京东北部别墅区北通首都机场， 南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，

12、办公、购物十分方便，地理位置较为优越。区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线，道路等级较高，提供了安全、便捷的交通条件。目前，该区域绿化面积较大，种植的树木多已成林，是京城绿化环境最好的地区之一。温榆河、潮白河两大河流贯穿全境， 构成了区域内独特的水面环境；且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，是高档别墅开发的理想地区。东北部地区是别墅开发最早的地区，九十年代初，顺义区政府在温榆河两岸规划出高档别墅区，并为别墅开发提供了一些便利条件，使得大量高档别墅借助优越的自然、人文环境及便利的交通条件纷纷进入市场，目前已经形成成熟的豪华外销别墅区。该区域与东三环燕莎、 国贸等涉外商务使

13、馆区有着密不可分的联系，其市场的变化可以看做国际经济形势变化对跨国资本与涉外经济影响的晴雨表。 该地区已经形成了较为浓厚的外籍人士居住氛围。最早来京的国外人士包括各国使馆官员和跨国公司驻京的高层管理人北京汇盈世纪房地产经纪有限公司9 员多数定居在此地。 随着改革开放和经济建设的进行，来京投资的港澳台富商也陆续入住于此， 外销客户构成了本地区别墅市场需求的重要组成部分。本区域优势：已形成高档外销别墅聚集区，具备吸引客户购买的心理优势与使馆区、燕莎商圈和cbd 核心商务区之间交通联系便利，快捷自然环境和人文环境优越现有客户层次较高，集中于外籍、港澳台群体劣势分析：现有高档别墅积压量较大，产品较陈旧

14、，难以满足日益提高的客户需求外销群体需求日渐萎缩，出现供大于求局面，售价与租金趋降区内中低档别墅的大量出现分流了需求并降低了产品档次八达岭高速（昌平）北京西北部别墅区位于京城上风上水，自然条件非常优越。 该区域大面积绿地和林带正在建设，并且已经形成了良好的绿化环境，从京昌高速公路放眼望去，无垠的绿色让人心旷神怡。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，自动调节着区域的小气候。 区域内常年空气质量优于二级，小汤山温泉的水质良好，享有得天独厚的居住条件。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司10 中关村地区学院路一带， 高校林立，具有京城最好的高等教育氛围。中关村西区、上地信

15、息产业基地和昌平高科技园区是it、金融和贸易界精英施展才华、创造商机、大有钱图的主战场。颐和园、圆明园、八达岭长城、 十三陵等文物古迹每天吸引着成千上万的海内外游客；国际高尔夫俱乐部、 华彬高尔夫俱乐部、北方射击场和西山国家森林公园等高档娱乐场所更是令有经济实力的高品位人士心驰神往的地方。西北部地区的交通设施正在迅速全面地得到改善。目前，从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部cbd 或使馆区、金融街和中关村西区都不过三十分钟的车程，北四环路已经修通，白颐路、学清路等将陆续得到改造， 地铁五号线、 轻轨铁路和从西直门到北四环城市快速公路的已经动工建设， 公路一环联结京昌高速与机场高速段即

16、将在年内竣工， 这些工程将使西北部道路畅通，内外交通条件大大改观，成为北京周边地区交通最为优良的区域。由于经济、 政府政策和需求等方面的原因，西北部别墅供应发展相对滞后。本区居住环境良好，交通便利，曾经在93、94 年出现了以玫瑰园为代表的高档别墅， 但由于政策方面的原因， 本区内的别墅发展一直未能全面施展，仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目。近几年来随着地方政府的支持与开发政策的完善，加上别墅市场整体回暖，本区供应量稳定增长，1999 年底以前别墅供应主要是碧水庄园一期、翠湖别墅和龙城花园，共约500 套别墅。 2000 年西北部地区别墅主要供应量有玫瑰园一期和二期、碧水庄园一期和二期

17、、北京汇盈世纪房地产经纪有限公司11 翠湖别墅和龙城花园四个项目800 多套别墅单位。 2001 年新增碧水庄园三期、玫瑰园三期以及翠湖别墅和龙城花园的后期开发别墅，供应量将会有较快增长。 新增别墅供应量中以风景优美、景观独特的高档别墅为主， 如碧水庄园二期二十余套环湖别墅和玫瑰园二期、三期的高品质别墅。优势分析：与北京市重点发展的中关村高科技园区比邻政府投资改造迅速提升区内市政条件，道路交通将更加通畅便利具备优良的自然条件，规划中的城市绿化将使别墅的发展条件更加完备新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对高档别墅有很强的潜在需求现有高档别墅供应有限，具备升值潜力及发展空间需求刺激使得现有别墅销

18、售情况看好，销售价格已经上升劣势分析：尚未完全形成成熟的别墅聚集区别墅市场发展相对缓慢，现有产品档次有待进一步提高北京汇盈世纪房地产经纪有限公司12 四、 别墅项目价格对比图图一：图二：亚北-昌平87002739016932438067508000200008500155001100016600050001000015000200002500030000塞纳维拉紫玉山庄健翔山庄九台庄园八仙别墅橘郡水印长滩（橘郡二期）雪梨澳乡碧水庄园龙城花园玫瑰园别墅项目名称价位价格曲线机场路 - 顺义1500024810144421832019500142806500880013695100000500010

19、00015000200002500030000太利花园香江花园名都园裕京花园别墅莱蒙湖嘉浩国际金宝花园别墅阳光花园别墅龙苑别墅北京乡村高尔夫别墅项目名称价位价格曲线北京汇盈世纪房地产经纪有限公司13 图三：其他地区1120581001500010000120006000 62008200690005000100001500020000国际使馆村枫露皇苑加来小镇未来假日花园北京国际花园一栋洋房竹溪园翠湖花园别墅圆明园花园别墅通州海淀南城北京汇盈世纪房地产经纪有限公司14 第四章重点热点物业信息表物 业 信 息 表项目名称北京国际花园项目地址丰台区丰葆路 168号世界公园对面开 发 商北京金丰国际

20、企业家俱乐部有限公司施工单位江苏南通建设公司设计单位中国市政建筑设计公司起价6800.00/m2 均 价8200.00/m2 最高价10000.00/m入住时间2000 年开盘时间1998年装修标准毛坯总占地面积280 亩总建筑面积3 万平米会所面积800 平米物业管理公司及费用开发商自设4 元/月/平米畅销户型面 积：200 平米总 价：100 万左右工程进度一期现房，二期明年年初开工项目简介：小区由 128栋别墅组成。 建筑设计采用欧陆风格。 别墅区坐落于世界公园对面， 万亩旅游区中心。 南临花乡国家重点绿化工程葆台 3000 亩绿化林带；西有十八洞高尔夫球场；北临中关村科技丰台园区；东靠

21、万寿路，南延9 号地铁站。富矿温泉引入小区，美国安德膜水处理系统。小区实行24 小时封闭酒店式管理。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司15 物 业 信 息 表项目名称国际使馆村项目地址通洲区潮白河畔开 发 商三河中和房地产开发有限公司施工单位中建一局五公司设计单位杨喜祥建设公司起价均 价1350 美金最高价入住时间2001 年 12 月开盘时间2001年 8 月装修标准毛坯总占地面积850 亩总建筑面积待定会所面积9000平米物业管理公司及费用第一太平戴维斯0.8 美金/平米/月畅销户型面 积：450 平米左右总 价：450 万左右工程进度现房项目简介：位于潮白河畔，紧邻京通、京哈两条高速路，另有

22、公路二环为去机场提供快捷出行条件。属通州区一高档物业，是针对国际客户群开发，面向东部三个使馆区的高档别墅项目。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司16 物 业 信 息 表项目名称慧谷根园项目地址朝阳区利泽中街北面开 发 商北京三合慧谷房地产开发有限公司施工单位城局亚泰建筑公司设计单位轻工业设计院起价8000.00/m2 均 价8500.00/m2 最高价10000.00/m2 入住时间2002 年 6 月开盘时间2001年 5 月 9 日装修标准毛坯总占地面积75000 平米总建筑面积75000平米会所面积3800平米物业管理公司及费用士邦魏理仕3.63.8元/平米/月畅销户型面 积：280 平米总

23、 价：240 万工程进度封顶项目简介：望京社区内第一个外销高档物业，紧邻八十中学新址、望京科技创业园，东接京顺路、机场高速路，北距五环路600 米，区内规划有地铁和城市轻轨，成熟市政配套。社区引入江南水巷立体的交通组织形式， 6000 平米的中心水景花园。全并联式独院住宅，每户赠送围合式私家庭院。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司17 物 业 信 息 表项目名称加来小镇项目地址丰台区西南四环世界公园出口开 发 商佳来置业有限公司施工单位住宅建设开发总公司设计单位澳大利亚柏涛公司起价5190.00/m2 均 价6000.00/m2 最高价入住时间2002年 9 月开盘时间2001 年 12 月装修标

24、准毛坯总占地面积76.1公顷总建筑面积57 万平米会所面积25000平米物业管理公司及费用待定2 元/月/平米畅销户型面 积：200 平米左右地上 3 层地下 1 层总 价：160 万工程进度开工不久项目简介：小区内建有 25000平米的高档会所，配备各种休闲体育健身设施；紧邻小区的万亩绿色森林内也规划建有健身休闲场所；小区外有金丰国际企业家俱乐部、 丰台体育中心、 丰台棒球场、网球中心、老美卡丁车场、规划有高尔夫球场。 北临西四环；西与世界公园相望；南有大面积森林绿地。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司18 物 业 信 息 表项目名称金宝纯别墅项目地址顺义马坡开 发 商金宝房地产开发有限公司施工

25、单位城建三公司设计单位澳大利亚凯森斯设计公司起价7000.00/m2 均 价7100.00/m2 最高价8000.00/m2 入住时间2002年 5 月开盘时间2001 年 6 月装修标准毛坯总占地面积7000亩总建筑面积60000平米会所面积20000平米物业管理公司及费用丰行物业管理公司3.9 元/平米/月畅销户型面 积：297 平米总 价：210 万元工程进度封顶项目简介：金宝花园位于京郊潮白河畔，距市区沿绿色走廊京顺路25分钟车程。毗邻机场，一公里半径内有北京怡生园国际会议中心、北京国际高尔夫俱乐部、北京乡村高尔夫球场、北京乡村赛马场以及众多别墅区。北京汇盈世纪房地产经纪有限公司19

26、物 业 信 息 表项目名称橘郡项目地址昌平区京昌路温榆河北开 发 商中洋创业投资有限公司施工单位筑总集团设计单位美国 bassenian 起价19000.00/m2均 价20000.00/m2最高价21000.00/m2 入住时间2001 年 12月底开盘时间2000年 12 月 26 日装修标准精装总占地面积300 亩总建筑面积90000平米会所面积未定物业管理公司及费用上海富阳力阳物业管理公司4 元/月/平米畅销户型面 积：200平米总 价：140180万工程进度现房北京汇盈世纪房地产经纪有限公司20 项目简介：亚运村正北16 公里，与北京最具发展潜力的繁华商圈隔一条温榆河。四千亩苗圃，万

27、亩果园环侍在侧，触手可及的高速公路、轻轨、奥运交通网线，出行方便快捷。礼仪区：入口，起居室、餐室，让朋友分享你的生活品位；交往区：早餐室，厨房，家庭室，全家无拘无束，尽享天伦之乐；私密区：主卧、次卧、卫生间、书房，享受悠然独处的时刻。功能区：洗衣间、储藏室、车库，在最容易被忽略的地方做足功夫。室外区：前开敞庭院、后私密花园、观景平台、花园小品。物 业 信 息 表项目名称玫瑰园项目地址昌平区沙河镇北开 发 商山东希森集团施工单位天华建筑队设计单位加拿大皇家设计学院起价8400.00 均 价9500.00 最高价13000.00 入住时间2002 年 10 月开盘时间2001年 7 月 8 日装修

28、标准精装总占地面积1001亩总建筑面积24 万平米会所面积3200 平米物业管理公司及费用香港凯莱物业8 元/月/平米畅销户型面 积：600 平米总 价：500 万工程进度封顶北京汇盈世纪房地产经纪有限公司21 项目简介：北面有燕山、 太行山余脉环绕四周， 周边风景区有八达岭、 十三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等；园区地处小汤山温泉地带，水质纯净，有益健康。紧邻八达岭高速路，征地 182 亩，用于兴建小型高尔夫球场、网球场、超市、学校等附属设施。二期100栋主 体已完工，建筑面积27000 平方米现已全部售出；三期工程，200 栋别墅正在规划设计中。物 业 信 息 表项目名

29、称塞纳维拉项目地址朝阳区亚北特区立水桥北开 发 商北京塞纳维拉房地产开发有限公司施工单位建工集团第五分公司设计单位清华大学建筑设计研究院起价7800.00/m2 均 价8700.00/m2 最高价9700.00/m2 入住时间2002 年 10 月开盘时间2001 年 10 月装修标准毛坯总占地面积70600平米总建筑面积70400平米会所面积40000平米物业管理公司及费用中国锦江国际管理公司3.5 元/平米/月畅销户型面 积：260330平米总 价：200300万工程进度地上三层北京汇盈世纪房地产经纪有限公司22 项目简介：社区公共设施监控系统可以实现对社区内配电设备、照明设备、给排水设备

30、、供暖设备等进行计算机集中监控管理。小区设有背景音乐系统，可通过小区公共场所，广场、花园等，安装喇叭播放音乐，可以实现网络点播等先进功能。安装亚洲一号卫星接收系统一套。接收节目包括卫视音乐、体育、电影、凤凰中文台、合家欢台等境外节目。物 业 信 息 表项目名称未来假日花园项目地址丰台区南四环中路路北开 发 商北京名流未来置业有限公司施工单位中关村建设设计单位美国 edsa 景观规划设计公司起价5880.00/m2 均 价6200.00/m2 最高价入住时间2002 年 10 月开盘时间2001年 12 月 31 日装修标准毛坯总占地面积18 万平米总建筑面积20 万平米会所面积物业管理公司及费

31、用开发商自有费用待定畅销户型面 积：总 价：工程进度部分现房北京汇盈世纪房地产经纪有限公司23 项目简介：离南四环 150 米，城市高速路30 分钟内可到达北京繁华地段。规划由美国景观设计公司edsa 担纲设计，在行业内是第一次由景观设计大师做总体规划，将建筑融于景观中， 打破了传统的先做建筑后做景观的惯例。小区内道路曲径通幽， 水系自由穿插， 包含了丰富的文化内涵， 体现了发展商以人为本的思想。低容积率（ 0.83） ，高绿化率（ 50%） ，小区建有幼儿园、小学，其他配套设施齐全。户型面积180230 平方米，独门独院， 有天有地，带车库和地下室。 门前有现代邻里的交流空间，屋后有独享的私

32、家花园，宽带上网，智能安全防范。物 业 信 息 表项目名称一栋洋房项目地址北京亦庄经济开发区天华北路开 发 商北京懿麟房地产开发有限公司施工单位北京建工集团第五分公司中铁大都建筑公司设计单位澳大利亚五合国际建筑设计有限公司起价5350.00/m2 均 价5400.00/m2最高价11000.00/m2入住时间2002 年 11月 15 日开盘时间2001年 4 月装修标准毛坯总占地面积24.76 公顷总建筑面积151968平方米会所面积10000 平米物业管理公司及费用金网络物业管理公司2.8 元/平米/月畅销户型面 积：200250平米总 价：120170万元工程进度一期现房，二期地面二层北

33、京汇盈世纪房地产经纪有限公司24 项目简介：由著名的澳大利亚五合集团设计，由近 900 套国际风格、优雅现代的独栋、双拼、联排和叠式双拼别墅组成。其健康、自然、高尚的社区氛围与经济技术开发区低密度、高素质、国际化的环境互为呼应。由世界著名的泛亚易道公司设计的园林包括30 米宽的绿化带和小溪串起的庭园、喷泉、湖面、草坪和树林。组团间的绿地与周围的道路形成0.9 米的高差，确保人车分流。物 业 信 息 表项目名称竹溪园项目地址海淀区清河收费站西南开 发 商中地房地产开发有限公司施工单位中建三局设计单位中京惠设计公司起价15000/m2 均 价17000/m2 最高价19500.00/m2 入住时间

34、2001 年 12 月开盘时间2000年 10 月装修标准毛坯总占地面积11000平米总建筑面积21000平米会所面积1700平米物业管理公司及费用深圳万厦物业管理公司3.2 元/平米/月畅销户型面 积：180 平米总 价：100 万左右工程进度现房北京汇盈世纪房地产经纪有限公司25 项目简介：紧临京昌高速公路，南距健翔桥2 公里，西距学院路仅百米之遥，直达繁华都市，北距八达岭长城十五分钟车程，西距皇家园林颐和园十分钟车程，东至首都机场30 分钟车程。学院区、亚运村，深厚人文底蕴及繁荣前景。设独立燃气供暖系统，或采用集中供暖。每户客厅、主卧、主卧浴室预留idd 插座。每房客厅、起居室、主卧均预

35、留天线插座，接收亚洲一号、亚洲二号等播出的卫星电视及有线电视节目。物 业 信 息 表项目名称紫玉山庄项目地址朝阳区紫玉东路 1 号开 发 商中国北京紫玉山庄房地产施工单位北京第三建筑公司第九分公司设计单位北京建设设计规划院起价2000美金均 价3000美金最高价3800美金入住时间现房开盘时间1993年装修标准毛坯总占地面积1000亩总建筑面积120000平米会所面积占地 10000 平米物业管理公司及费用北京集祥物业管理有限公司1.5美金/月/平米畅销户型面 积：300 平米总 价：600 万人民币北京汇盈世纪房地产经纪有限公司26 工程进度二期封顶项目简介：私人会所设有比赛标准的游泳池、园

36、区绿化及作到三季有花、四季长绿，人工湖面积30000多平米，园区饲养孔雀、天鹅、鸽群等。多功能会议厅及宴会厅可容纳200 人，健乐中国有限公司负责专业的会所管理， 并且有 4000 多家联网会所可供会员使用。俱乐部设施齐备，包括： 室内外泳池、现代化健身中心、健康舞室、保龄球场，桑拿室，网球场，迷你高尔夫，电影院，网球场，图书馆等。第五章项目目标客户分析及定位一、别墅客户购买人群成分外籍人士是别墅需求的主体。东北部别墅以外销为主， 除金宝花园、双裕花园、 太利花园和月亮湾绿色家园为内销别墅外，其余均为外销项目。外销别墅虽然价格不菲， 但是它以幽雅的环境和高贵的品质吸引着众多的买主和租户， 其客

37、户包括驻华使馆人员、 国际知名大公司、海外华侨、港澳台同胞。随着经济形势的好转和加入wto 等利好因素的影响， 外销市场有升温迹象， 新的购买来源主要是来华经商或投资的海外公司、企业代表或管理人员。别墅内销需求迅速发展。 早期别墅国内买家数量非常有限。近年来，有些外销别墅大部分被国内人士购买，如北辰花园、健翔山庄、太利花园的买家和租户几乎全部是国内公司，富成花园、金宝花园则绝大部分被房地产业精英、 金融界人士、 高科技产业造就的都市新贵北京汇盈世纪房地产经纪有限公司27 族和部分境外白领人员购买。 一些京内人士购买市区及近郊区别墅京润水上花园、嘉林花园、丽京花园、丽斯花园等，然后出租，获得了较

38、高的租金收入，别墅市场的内销需求明显上升。二、别墅客户购买人群的特征什么人想买或正在买每平方米5000 元以上的房子呢？从购买高档商品房人群的年龄、职业、家庭年总收入、私车拥有情况等方面分析一下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：一 、30 至 45 岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人数的 54.3%。他们中 75%的买家目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，因此其购房行为多为二次以上置业，此外也有很多目前租住公寓的人，大多数是外企或合资企业的高级职员。二 、在对职业性质和职务的调查中发现，外企、合资性质企业人员占到了被调查

39、人数的42.1，其次是民营、私营、合作经营性质企业人员，所占比例为34.8。这表明，外企、合资性质的企业薪金水平和住房福利体系领先于其他性质的企业，同时也证实了民营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济的增长所起到的促进作用在与日俱增， 大有与外资企业一争高低的气势。在这些购房者中，公司或企业的决策人员和管理人员占总调查人数的70.1。三 、家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。调查中发现，能够承受单价8000 元/平方米以上的购房者，其家庭年北京汇盈世纪房地产经纪有限公司28 收入大多集中于 20 万元以上，占到被调查总人数的68.8，可以说是国家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消

40、费意识的转变，使得越来越多的人有想法、有能力购买高档商品房。 四 、在被调查的购买人群中，已经拥有私家车和单位配车的人占总人数的 69.3，这与北京市政府鼓励个人购车的政策作用密切相关，高档社区的车位是否充足也成为衡量社区品质的标准之一，在这种社区中，车位与住宅按1：1 的比例建设恐怕有不足之嫌。三、 部分外销别墅客户比例表别 墅 名 称构 成 比 例香 江 花 园北美占 37% 、欧洲占 19% 、亚洲及澳大利亚占 18% 、国内只占 6%紫 玉 山 庄中外人士各占 50%嘉 林 花 园国外公司及使馆人员占80%京润水上花园欧美人士占 70%名 都 园欧美人士占 70%裕 京 花 园欧美人士占 60%龙 苑 别 墅欧美人士占 90%莱蒙湖别墅康柏园欧美人士占 70%丽京花园别墅欧美人士占 75%丽 斯 花 园