市场比较法10页

1、市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。基本公式P=PB×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；PB：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数比较案例使用年期修正指数估价过程选择比较实例按照同一

2、区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。其基本情况如下：比较实例1：位于#市#镇#村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于#市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限

3、公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于#市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。出让合同签订时间为2013年8月7日

4、，交易类型为挂牌出让，成交价格61万元，合土地单价904元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）选择比较因素结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、划拨等。土地开发程度：宗地红线内外的土地开发程度不同。交易期日:根据地价指数，确定交易期日修正系数。土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。区域因素:主要有道路通达度、距乡镇中心距离、商业集聚度和距村中心距离等。个别因素:主要指宗地临街状况、临街宽度、宗地形状、周边土地利用方向的一致性、容

5、积率等条件。编制比较因素条件说明表根据商业用地地价影响因素，编制估价对象与比较实例的比较因素条件说明表3.1.1。表3.1.1 比较因素条件说明表比较因素#市-出-1#市-出-2#市-出-3#市-出-4比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#镇#村#镇#村#镇#村#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)待估待估待估待估571921904交易时间2016.3.312016.3.312016.3.312016.3.312013.11.182013.12.302013.8.7交易情况正常正常正常正常正常正常正常交易方式出让出让出让出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让土地使用年限/年33.4729.7

6、22.1130.18404040土地用途住宿餐饮用地住宿餐饮用地住宿餐饮用地住宿餐饮用地住宿餐饮用地住宿餐饮用地住宿餐饮用地道路通达度毗邻乡镇以上级公路，可直接到达毗邻乡镇以上级公路，可直接到达毗邻乡镇以上级公路，可直接到达毗邻乡镇以上级公路，可直接到达毗邻乡镇以上级公路，可直接到达毗邻乡镇以上级公路，可直接到达毗邻乡镇以上级公路，可直接到达距乡镇中心距离距乡镇中心5002000米距乡镇中心5002000米距乡镇中心5002000米距乡镇中心5002000米距乡镇中心5002000米距乡镇中心500米距乡镇中心500米商业集聚度可形成一定的商业集聚度可形成一定的商业集聚度可形成一定的商业集聚度

7、可形成一定的商业集聚度可形成一定的商业集聚度可形成一定的商业集聚度可形成一定的商业集聚度距村中心距离距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米临街状况临乡镇以上级公路临连接乡镇公路的支路临乡镇以上级公路临连接乡镇公路的支路临连接乡镇公路的支路临乡镇以上级公路临乡镇以上级公路临街宽度临街宽度略小于所临道路一般水平，深度较大临街宽度略小于所临道路一般水平，深度较大临街宽度略小于所临道路一般水平，深度较大临街宽度略小于所临道路一般水平，深度较大临街宽度略小于所临道路一般水平，深度较大临街宽

8、度略大于所临道路一般水平，宽度大于深度临街宽度略大于所临道路一般水平，宽度大于深度宗地形状形状规则，土地利用充分形状规则，土地利用充分形状规则，土地利用较充分形状较不规则，土地利用一般形状规则，土地利用较充分形状规则，土地利用充分形状规则，土地利用充分周边土地利用方向的一致性所临街道周边相同用途宗地聚集度较高所临街道周边相同用途宗地聚集度较高所临街道周边相同用途宗地聚集度较高所临街道周边相同用途宗地聚集度较高所临街道周边相同用途宗地聚集度较高所临街道周边相同用途宗地聚集度较高所临街道周边相同用途宗地聚集度较高容积率1.811.60.50.92.43编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各

9、种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：土地用途估价对象与三个可比实例均为土地用途均为住宿餐饮用地，因此不作修正，修正系数为1。交易情况、交易方式估价对象与三个可比实例的交易情况均为公开正常市场条件交易，不需修正。估价对象评估的是市场价格，其交易方式通常为挂牌出让价格，三个可比实例土地交易方式为挂牌出让，交易方式不需修正。交易期日修正比较实例A成交于2013年11月18日，比较实例B成交于2013年12月30日，比较实例C成交于2013年8月7日，较之本次估价期日2016年3月31日有一定期间。估价师根据现场勘察调查并咨询当地国土资源局，了解到当地商服用地地价水平近几年比

10、较平稳，保持稳中微升态势，2016年第一季度，当地地价水平没有明显变化。为此，因为当地没有公布地价监测指数，土地出让市场交易不活跃，难以确定地价指数，考虑到当地执行的是大连市的社会经济政策，地价指数与大连市基本保持一致，可以参照中国城市地价动态监测网公布的大连市商业用地地价指数进行期日修正。2013年地价指数144，2014年地价指数148，2015年地价指数153，经计算三个比较实例的期日修正系数为1.0625。土地使用年期修正当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：式中：K比较实例的土地使用年期修正系数r土地还原率(土地还原率的确定：取中国人民银行一年

11、期存款基准利率1.5作为安全利率，加上根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定的风险调整值5.5%。即：土地还原率=安全利率+风险调整值=1.5+5.5%=7。)n比较实例土地使用年期m估价对象土地使用年期估价对象剩余土地使用年期与比较实例土地使用年期不一致，代入公式计算得到土地使用年期修正系数，具体见下表。表3.1.2 年期修正系数表宗地编号土地还原率土地使用年期年期修正系数比较实例1、2、37%401#市出17%33.470.9602#市出27%29.70.9279#市出37%22.110.8315#市出47%30.180.9325土地开发程度修正估价对象设定的土地

12、开发程度与三个比较实例一致，均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、供水，红线内场地平整），不作修正。区域及个别因素条件指数A、道路通达度：分为毗邻乡镇以上级公路，可直接到达、距乡镇以上级公路1000米，通过支路直接到达、距乡镇以上级公路1000-2000米，通过支路直接到达、距乡镇以上级公路2000-3000米，通过普通道路直接到达、距乡镇以上级公路3000米，通过村路到达五个等级，以待估宗地为100，不同用地类型指数向上或向下修正2.5；B、距乡镇中心距离：分为距乡镇中心500米、距乡镇中心5002000米、距乡镇中心20005000米、距乡镇中心50007000米、距乡镇中心700

13、0米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正3；C、商业集聚度：分为可形成一定的商业集聚度、周围有少量商业性房地产、500米内有零星商业性房地产、5001000米有商业性房地产、周围没有商业性房地产五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2；D、距村中心距离：分为距村中心200米、距村中心200400米、距村中心400600米、距村中心600800米、距村中心800米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2；E、临街状况：分为临乡镇以上级公路、临连接乡镇公路的支路、临普通村路、临村内小路、不临路五个等级

14、，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2.5；F、临街宽度：分为临街宽度明显大于所临道路一般水平，宽深对比明显、临街宽度略大于所临道路一般水平，宽度大于深度、临街宽度处于所临道路一般水平、临街宽度略小于所临道路一般水平，深度较大、临街宽度远小于所临道路一般水平，深度大于宽度3倍以上五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2；G、宗地形状：分为形状规则，土地利用充分、形状规则，土地利用较充分、形状较规则，土地利用较充分、形状较不规则，土地利用一般、形状不规则，利用不充分五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正1；

15、H、周边土地利用方向的一致性：分为所临街道周边相同用途宗地聚集度很高、所临街道周边相同用途宗地聚集度较高、周边相同用途宗地聚集度一般、所临街道周边相同用途宗地较少、所临街道周边相同用途宗地很少五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正0.5；I、容积率：当地商业用地的规划容积率一般为0.53，区域商业用地平均容积率为1.4，依据当地的规划容积率和区域平均容积率，结合当地商业用地容积率对地价的影响情况，分为1、（1，1.5、（1.5，2、（2，2.5、（2.5，3五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。根据以上比较因素指数说明，编制比

16、较因素条件指数表（表3.1.4）。表3.1.41 比较因素条件指数表比较因素#市-出-1比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)待估571921904交易时间106.25100100100交易情况100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年96.02100100100土地用途100100100100道路通达度100100100100距乡镇中心距离100100103103商业集聚度100100100100距村中心距离100100100100临街状况10097.5100100临街宽度100100104104宗地形状10099

17、100100周边土地利用方向的一致性100100100100容积率100100106108表3.1.42 比较因素条件指数表比较因素#市-出-2比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)待估571921904交易时间106.25100100100交易情况100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年92.79100100100土地用途100100100100道路通达度100100100100距乡镇中心距离100100103103商业集聚度100100100100距村中心距离100100100100临街状况100100102.

18、5102.5临街宽度100100104104宗地形状100100101101周边土地利用方向的一致性100100100100容积率100100106108表3.1.43 比较因素条件指数表比较因素#市-出-3比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)待估571921904交易时间106.25100100100交易情况100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年83地用途100100100100道路通达度100100100100距乡镇中心距离100100103103商业集聚度100100100100

19、距村中心距离100100100100临街状况10097.5100100临街宽度100100104104宗地形状10099100100周边土地利用方向的一致性100100100100容积率100100106108表3.1.44 比较因素条件指数表比较因素#市-出-4比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)待估571921904交易时间106.25100100100交易情况100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年93.25100100100土地用途100100100100道路通达度100100100100距乡镇中心距离1

20、00100103103商业集聚度100100100100距村中心距离100100100100临街状况100100102.5102.5临街宽度100100104104宗地形状100101102102周边土地利用方向的一致性100100100100容积率10096102104编制比较因素修正系数表表3.1.51 比较因素修正系数表比较因素比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)571921904交易时间106.25/100106.25/100106.25/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100

21、土地使用年限/年96.02/10096.02/10096.02/100土地用途100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100距乡镇中心距离100/100100/103100/103商业集聚度100/100100/100100/100距村中心距离100/100100/100100/100临街状况100/97.5100/100100/100临街宽度100/100100/104100/104宗地形状100/99100/100100/100周边土地利用方向的一致性100/100100/100100/100容积率100/100100/106100/108修

22、正系数合计1.04640.89850.8819比准价格/元/597828797评估价格/元/741表3.1.52 比较因素修正系数表比较因素比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#乡#村#乡#村成交价格(元/m2)571921904交易时间106.25/100106.25/100106.25/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限/年92.79/10092.79/10092.79/100土地用途100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100距乡镇中心距离100/1

23、00100/103100/103商业集聚度100/100100/100100/100距村中心距离100/100100/100100/100临街状况100/100100/102.5100/102.5临街宽度100/100100/104100/104宗地形状100/100100/101100/101周边土地利用方向的一致性100/100100/100100/100容积率100/100100/106100/108修正系数合计0.98590.84710.8314比准价格/元/563780752评估价格/元/698表3.1.53 比较因素修正系数表比较因素比较实例1比较实例2比较实例3位置#镇#村#乡#

24、村#乡#村成交价格(元/m2)571921904交易时间106.25/100106.25/100106.25/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限/年83.15/10083.15/10083.15/100土地用途100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100距乡镇中心距离100/100100/103100/103商业集聚度100/100100/100100/100距村中心距离100/100100/100100/100临街状况100/97.5100/100100/100临街宽度1