实习报告—物业管理(1)2

1、实习报告物业管理(1) 离校后，我去了长城物业公司实习，通过在公司三个月的实习，我对 各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了我的人生经历，开阔了眼界。在实习期间，我深深体会到了长城物业的优势，以及在济南的影响地位。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响长城物业开展的问题。 第一，内部管理不标准。首先，长城物业受济南整个物业管理开展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，不健全，少有程序化、标准化的工作流程。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多

2、，无视了内部管理与对外效劳时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康开展。 第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业开展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。我公司各处的物业管理人员，大局部是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了效劳水平的提高。 第三，根底薄弱，正常运行困难。由于局部物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修本钱高，给各方面

3、工作带来了很大压力。 第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，大局部不是专业人员，缺乏系统的理论知识，这就导致了效劳意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性开展的轨道。 这些问题，影响着长城物业的开展，为改善长城物业公司的物业管理状 况，树立公司物业管理品牌，我有几点浅见和建议用以促进企业快速、健康开展。 1.明晰权力和责任。长城物业欲走品牌之路，就必须走独立开展之路，明确与总公司之间的关系，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，做到“人人有事关，事事有人关”，理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。 2

4、.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来标准员工的行为。要树立长城物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立长城物业品牌。 3.改善物业管理环境。这就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，在资金有限的情况下，最大限度的提供优质效劳，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。 4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立长城物业品牌。提高员工素质可以从以下几个方面入手，一方面，内部培训

5、。经常开展业务知识、专业知识、效劳意识学习活动，整体提高员工的业务水平和效劳意识；另一方面，就是从优秀的物业公司，请专业知识渊博，实践经验丰富的专家，进行培训，学习优秀物业管理企业的成功经验；最后，引进人才。企业应引进局部专业知识丰富的优秀人才，以补充新鲜血液，提高企业的活力和创新力，促进企业的开展和品牌的树立。 5.建立企业文化。物业管理企业的效劳特性决定了必须从文化层面上去提 高员工素质，只有建立起适合本企业特点的企业文化，从文化的高度和层面来突出企业价值观，以此标准员工的效劳水平、效劳态度和效劳意识。这样才能促进企业的正常运行、高速开展。 长城物业走品牌之路，就应全面改善管理，明确公司之

6、间、部门之间、岗位之间的职责与权利，建立健全各种规章制度，理顺、协调各方面关系，形成高素质的优秀管理队伍，建立起适合长城物业特点的企业文化，树立全新的长城物业形象。 五、求生存，促开展 长城物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。因此，必须在尽量压缩本钱的前提下，最大限度的为业主效劳，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。 总之，长城物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和开展的必然要求，相信通过全体长城人的努力，必将取得成功！ 一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形

7、态。随着经济体制的改革开展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续开展的要求，伴随房地产商品经济开展的必然产物物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在剧烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么？依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊

8、的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济开展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值（文化价值、经济价值）的。物业管理是一种效劳，它以物业为管理对象，以广阔业主为效劳对象而定位于社会人群。 由此，创立这种效劳的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科开展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其效劳的品牌效应。在屡次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广阔的业主的支持与信赖那么主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。但是创立一个

9、品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不标准、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广阔业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。 日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济开展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。 对此，笔者在公司的四个物业工程实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述：（1）、物业人员的形象

10、不标准。包括效劳人员的仪表、语言、行为形象。效劳人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广阔客户留下的形象那么代表了公司的精神面貌。（2）、规章制度不健全。主要包括对内（员工标准、岗位职责、奖罚机制）和对外（管理制度、业主公约、处理程序等）。（3）、物业管理工作宣传不到位。比方说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。（4）、效劳人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，效劳人员对答允业主的事情不能及时的处理，比方说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。（5）、

11、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的效劳费亏损是在所难免。 二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合，笔者认为这些根本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化开展的制约因素。如何解决这些问题，标准物业工程的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。 1、建立标准、高效、专业化的队伍，作好根底管理是关键。优秀的根底管理是作好物业工作的基点而员工素质那么是优质效劳的决定性因素，也是一个物业企业能否持续开展的壮大的关键。 （1）、标准效劳人员形象，加大企业宣传力度。标准

12、形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表标准要求我们的效劳人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求效劳接待人员要讲普通话，由于在公司的工程上买房的大 多是外地人，所以这一点显的很重要。比方说在效劳人的 接待中要首问“海纳物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。 （2）、健全与物业有关的标准规章及各种档案保持制度。完善的标准规章可以标准员工的行为，有利于整个效劳流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建

13、立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对效劳者的形象以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，城市花园的首问责任制就值得为其他的物业工程所借鉴，即每一个与业主接触的效劳人员都要成为效劳流程上的一个点，实现效劳无缝隙。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的效劳流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚鼓励措施。 （3）、充分重视业主

14、大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会那么是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项（物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等）必须要业委会审批，否那么有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全，重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。此外，在日常的管理效劳中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在

15、平时管理中的缺乏和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，请求其协助解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。 2、效劳管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。 （1）、以专业化为方向，首先要打好它的专业根底，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比方说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络（因特网、局域网等）使各个工程的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广阔员工的思想“站在海纳，跳出海纳”，以一个领先行业的思想和心态去做

16、好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来主义”，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否那么只会浪费大量的人力、物力。在实习期间，笔者接触到的工程上很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，因为其是效劳质量的根底，所以我们要鼓励员工提出改革技能的方法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说，山海天工程由于人员配置少

17、，一个人要负责几个部门的事情，所以在一些档案的管理上以致出现了些许的 。因此，对于部门结构要有明确的划分即办公室、效劳中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位标准且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比方说保安、绿化、工程部门在部门明确的根底上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。 （2）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作 用

18、更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，如果在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告，那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比方在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以防止不必要的麻烦。 3、首打营销牌，要走多条路。品牌的创立说到底就是营销的结果，

19、当然这包括了企业的市尝文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在不多增加的客户根底上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时，我们还要学会多条腿走路，目前海纳的四个工程部（山海天、同发、林海小区、城市花园）大多处在亏损状态，这是因为业主入住率低、公共设施老化等原因造成，所以在企业的运作中光靠单一的效劳费为生存是不可行的。通过实习，笔者认为同发物业的工程部做法值得借鉴，那就是作完本小区的工作的同时，充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比方做房屋中介、广告位出租、家政及

20、其他的特约效劳，这都可以成为企业的一个收入。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的的同时，肯定会遭遇市尝政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的开展营造一个宽松、稳定的空间。 （1）、山海天工程，其购置者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，具体说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中，笔者看到伴海山庄的有些草地已经荒芜，这可能是由于前期开发遗留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是这肯定会给业主造成不满，由此就给物业收费带来了难度。因此，我们的重点应该放在房屋的环境管理上。 （2）、城市花园工程，物业刚刚建成，前期投入较大，硬软件

21、健全。于是为创优、9000认证提供了良好的条件，如果在取得成功的根底上，合理的提高效劳费，那么也会让广阔的业主心服口服。因此，城市花园创立一个全功能的优秀社区，应该成为可能。 （3）、林海小区，业主入住率较高，物业历史长，因此怎样和业主处好关系是一个关键的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为中心，积极转变效劳态度，处处为业主着想，活泼小区的气氛。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管工作的宣传，见缝插针，防止因管理空白带来的误会。总上所述，以各个小区的特点为工作的基点，才能丰富我们的效劳体系，树立企业品牌形象。 5、区域开展，近学青岛，远学深圳。青岛和日照同为黄海沿岸的港口城市，虽然在经济

22、开展、人口数量上有不小的差异，但在人文环境、地理位置、气候条件上有着一定的相似，因此物业的生存年限、植被的生长等各个方面也大致相同，所以说在物业的管理上应该有着一定的地缘关系。青岛近几年来，物业管理的开展可谓日新月异，每年都有数个小区被评为省级、国家级示范单位，而且其物业行业从企业、政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策、健全的运作机制为青岛物业的开展，提供了舒适的“温床”，近几年来，一些 、深圳的企业相继落户青岛足可见其水平之高。因此，在地域上首先瞄准青岛，引进其先进的管理模式、经营理念，在经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有很大裨益的。其次，远学深圳。1981年，深圳

23、第一家物业公司的建立标志着深圳已成为中国物业的先河之地，由那后，经过二十几年的开展，造就了深圳万科、金地、中海等一批中国物业的巨头，源渊的开展历史、丰富的管理经验、与国际接归的管理模式使之成为中国物业的学习典范。近几年来，深圳物业的“挥军北上”应该说为我们的学习提供了良好的时机，因此我们要积极学习深圳物业在治理北方物业方面的经验和教训，加强企业间的交流，形成共 享网络，为我们品牌的创立引他山之玉。 三、在海纳四个工程物业实习近一个月的时间里，使笔者学到了一些书本上没有的东西，增加了实践经验，为走向工作岗位奠定了夯实的根底，以上是笔者的一些体验心得和建议。在企业变革和结构重组后，经过全体员工长期

24、不懈的努力，笔者坚信海纳物业定能走出日照、山东乃至全国，树立自己的企业品牌。扬帆激进，终就辉煌，海纳物业人定能托起灿烂的明天。 物业管理实习报告 回忆实习生活，感触颇深，收获丰硕，使我更深入认识和了解物业管理行业。国家富强，人民物质生活富裕，精神的需求越来越高，社区生活质量的提高势在必行。物业管理公司作为社区的效劳者和管理者自然肩负重任！在管理处工作人员的热心讲解和指导下，我积极询问和物业管理相关的工作，把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。通过实习，使我对物业管理工作有了更深层次的感性与理性的认

25、识。 我所实习的锦绣江南管理处属于万厦居业，隶属鹏基集团。目前，该公司现有员工5000余人，其中具有中高级职称及本科以上学历的员工1000多名，物业类型齐全，业务普及深圳、珠海、北京、郑等全国30多个大中城市，是深圳市大型物业管理企业中的龙头企业。锦绣江南小区是其所管辖的物业管理工程之一。锦绣江南小区位于龙华镇民治街道中心绝版地块，占地面积21万平方米，总建筑面积约42万平方米，是以中国传统园林为背景的大型生活社区，规划成熟，配套完善，花园式的环境，丰富多彩的社区文化生活，营造了一个高尚、温馨、祥和的居住环境和成熟的社区素质。小区共有住户3229户，多层住宅都是院落式的设计，内设院门、亭子、棋

26、牌石桌等。院落名以院内植物品种科目命名，极具特色。院落是根据和依照中国江南地区的历史典故，雕塑、亭台、楼阁等元素的完美表现，将江南园林风景精巧灵秀，移步换景等特色融于一体。继承和表达江南人人文的居住文化精粹。园林水系由五大水系组成了荷塘月色，花港观鱼，二泉映月，飞泉落瀑，阳光泳池的景观。管理处共分为五大部门，包括综合事务部，客户效劳部，维修部，保洁部。 实习中，我多看、多问、细观察，对锦绣江南管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。以下是此次在锦绣江南的实习体会。 一、丰富社区文化，建和谐文明社区。 管理处在与业主关系管理方面，为促进

27、和谐邻里关系，丰富社区居民文化生活。在实习中通过工作人员了解到，管理处始终坚持“以顾客为中心，持续改进我们的效劳”为质量方针，以优异的效劳和管理品质赢得市场。让每一位万厦员工树立：“客户想到的我们要想到，客户没想到的我们也要想到，客户想到的和没想到的，只要我们能做到的都要去尽最大努力。 尽心为客户着想，尽力让客户满意。”的理念。每年年初制定社区文化开展方案。并按方案组织实施。管理处由客户效劳部收集文化资源，如：社区有才艺的业主资料、团体合作（基层机构中老年协会、关工委、文工团、艺术培训中心、学校等）、挖掘培训内部艺术员工。在每年重大节日，根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层

28、次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：“三八”妇女节，开展才艺表演活动;“五四”青年节组织社区篮球比赛，“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十二月份，举行社区运动会?通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创立了和谐的顾客关系，拉近物业与业主间的距离，增强业主的凝聚力，营造了浓厚的社区气氛和文明和谐的居住环镜。 二、专业、标准管理，提高经济效益。 万厦物业公司起步较早，业绩显著，坚持“一业为主、多种经营”的经营策略，已形成 “以物业管理为龙头、专业工程为配套”的经营开展格局。属下的万厦环境效劳、万厦园林绿化分公司、万厦电梯工程分公司、万厦机

29、电分公司、万厦门窗分公司，提供专业的物业管理配套效劳。为整合资源，锦绣江南管理处将环境、绿化、电梯、机电外包给万厦隶属的专业公司，即提高了效率，又节约了经营本钱。这种物业管理模式也正是将来物业管理的开展方向。 三、精致管理，细心效劳，客户满意。 社区生活环境是业主最为关注的，锦绣江南管理处保洁部制订了详细的和操作 流程。生活垃圾分包搬运，并设置保洁监控员专职对小区环境进行巡查，监督外包方，确保小区环境清洁。环境绿化消杀请专业公司进行。各项工作都制定了详细的工作时间表，如：电梯的清洁必须在保证不影响业主正常使用情况下清洁，且班长进行检查监督，巡视。夏季台风、暴雨多发季节，受到预警信息必须第一时间

30、采取应急措施：检查天台、水管、地漏，保持水管畅通；检查业主阳台是或放有平安隐患的物品，及时通知业主移到平安地带，并做好登记；梅雨季节做好返潮提醒，小区公共信息栏张贴温馨提示，并要求自己员工清洁卫生时必须用干的拖把或抹布。针对深圳地区台风多、雨水大的气候特征而造成门窗渗漏水的问题，公司在高层楼宇运用自发研制的超强抗渗漏门窗（窗本体及四周塞缝），取得了很好的效果，深受开发商及业主好评。这种无微不至、无所不在的效劳，提升了效劳效率，提 高了业主满意度，提升了物业管理效劳的水平和效劳质量，最终提升了公司在剧烈的市场竞争中的核心竞争力。 四、领导有方，志存高远，做国内第一。 他们公司管理层都深怀理想与信

31、念，高擎“创可持续开展的全国一流的物业管理企业” 旗帜，以专业的技术、职业的能力、敬业的精神，“稳健经营、适度开展；不务空名、但求实绩”的工作思路，致力于为全国数百万业主客户营造“广厦千万间，居者俱欢颜”的幸福生活。他们一步步从冬天走向春天，一步步从一个胜利走向又一个胜利，一路鲜花似锦，荣耀繁星满天，品牌享誉全国，创造了物业管理行业的无数项全国第一。 五 、整合人力资源，提高员工综合素质，树企业良好形象。 实习时通过工作人员的讲解了解到管理处不仅严把员工招聘关，更重视入职、在职培训 工作。他们非常重视对新招聘的员工进行上岗前的相关培训，使员工对小区的根本情况、工作关注要点心中有数，减少盲目性;

32、他们倡导“人才是万厦之本，人力资本是万厦的第一资本。”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，团队中形成了一种积极向上的比学赶帮超的竞争气氛，他们的管理人员大多是从基层员工中通过选拔、竟聘上岗。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理效劳水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。 他们鼓励员工终身学习，持续增值，致力为员工营造良好的学习成长环境和培训机 会。他们认为提供给员工优厚具有市场竞争力的待遇不是增加企业的本钱，而是一种赢得市场的投资!所以他们留得住人才，更能吸引人才；所以他们取得了一个个骄人的成绩：“中国国优物业管理典范单位”，“ 中国优秀物业管理企业”，“ 中国企业信誉aaa级

33、单位”，“全国质量诚信效劳示范企业”，“ 全国物业管理培训示范单位”，“全国文明效劳示范窗口”，“全国青年文明号 ”，“全国精神文明创立活动示范点”，”梅林一村喜获国际(请你继续关注：)最适宜人居社区”等,这些是他们智慧的结晶，付出的收获！ 当然万厦居业的物业管理也存在一些缺乏，物业管理作为微利性效劳行业，时下面临用 工本钱不断增加，物业管理费标准的增加困难重重，这是目前面临最大的问题，因其管理的小区是自己上属鹏基集团开发，可以靠地产的扶持帮助，但这却不能解决根本问题，我认为可以充分利用其他资源为企业创收，在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的 做法比方做房屋中介、广告位出租、家政、

34、及其他的特约效劳，这都可以成为企业的一个收入。 通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要 的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理是效劳行业，它所提供的产品是无形的，是一种全方位、多功能的管理，也是一种平凡、琐碎的效劳性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”效劳宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、平安、温馨、舒适的居住环境，为全面建设和谐社会开创物业管理新的里程碑。我坚信万厦居业一定会信心满怀，激流勇进,沧海扬帆，一如既往，秉

35、承“全国知名品牌企业”专家的精神、专业的品质、专注的情怀，与万千客户不离不弃、相扶相助、共生共长，创造理想人居，构建和谐家园，共享丰富人生。 09秋物专： 准考证号： 联系 ： 物业管理实习报告 经过两年专业的物业管理理论学习，通过物业管理实务、物业管理学、应用写作、管理学根底、公共关系学等等的测试，以优良成绩通过各科目考核。于xx年3月13日下午，学校安排本人在宝安区龙华万夏锦绣江南进行物业管理实习。在整个实习阶段中，我在管理处老师的指导下把在书本上学到的物业管理理论知识与日常实际工作中所出现正常的及突发事情相融合、对应，用实践验证理论探索物业管理工作的本质与规律。短暂的半天实习时间，使我对

36、物业管理工作有了更深层次的认识、了解。 一、实习单位的根本概况： 深圳市万夏居业成立于1987年，隶属于深业鹏基集团，是首批荣获国家一级物业管理资质的中国著名大型物业管理企业，该企业业务普及深圳、北京、郑州、济南、长沙、南昌、苏州、珠海等全国30多个大城市的物业管理，包括智能大厦，住宅区、工业区、商住楼、写字楼、别墅、市政公园等；目前该企业管理总面积到达xx多万平方米，在管工程105个，现有员工5000余人，企业坚持以“顾客为中心，持续改进我们的效劳”的质量方针，以优质的效劳和品质赢得市场，目前荣获了全国物业管理示范大厦”、全国物业管理行业唯一的“文明效劳示范窗口”、国家级“青年文明号”，“全

37、国精神文明创立活动示范点”、“建设部物业管理培训基地”、“中国国优物业管理典范单位”、“全国质量、效劳诚信示范企业”、“深圳名片”等 300多项荣誉。 锦绣江南物业是万夏居业的管理工程之一，成立于xx年4月，位于深圳市龙华镇中心地段，占地面积21万平方米，总建筑面积约42万平方米，共有3555户，一期是多层，有850户，二期由多层和小高层组成，有735户，一、二期多层住宅都是院落式的设计，内设院门、亭子、棋牌石桌等。院落命名以院内的植物的品种科木命名，如木棉院里植物以木棉为主，石榴院、茶花院等。三期由九栋高层组成，共有440户。四期由十四栋高层组成，共1204户。每期外围一、二层为商铺。锦绣江

38、南物业为综合商住楼，是以中国传统园林为背景的大型生活社区，管理处奉行“万夏物业、精细管理”的效劳理念，曾获得“园林式、花园式，市绿色社区和青年文明号”等荣耀称号。 二、实习内容： 锦绣江南是一个提供有偿物业管理效劳的机构，是为业主提供一个平安、整洁、舒适、有序、放心、温馨、详和的一个居住场所，管理面积大，设施设备多，管理要求高，我主要从以下方面进行实习。 一平安护卫队伍成了小区的一道亮丽的风景线： 管理处根据平安管理要求设置了监控岗、指挥岗、广场岗、大门岗等各种保安岗位，并且岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时平安保卫。管理处建立并完善各项治安管理规章制度，对新招聘的保安员首先进行业务知识培

39、训，包括公司概况，小区的根本情况、职责、纪律、制度和各种突发事件的处理流程等，其次不断的加强对员工业务知识培训，军事训练，内务管理等，实行了半军事化管理，从而增强保安员的工作责任心与整体素质，同时效劳意识也得到了强化，平安保卫工作中，往往采取了人工防范与智能防范相结合，一般巡逻与重点防范相结合等工作方式，保证了小区的平安，在工作之余保安员还为业主提供了各种各样的效劳，大大的融恰了员工与业主之间的关系。 消防管理上，管理处组建了一支义务消防队，根据消防法规定建立健全各项规章制度，对义务消防队配备各种消防器材。且制定年、月培训方案，定期进行学习与训练。日常消防管理中，管理处严把审批关，定期进行消防

40、检查，与责任单位签订消防平安责任制，控制易燃易爆物品等；并按深圳经济特区消防条例要求每年与业主进行消防联合演练一次。因此平安护卫队伍在鸟语花香的锦绣江南里形成了一道亮丽的风景线。 二鸟语花香、景色怡人绿化管理： 锦绣江南整个小区的设计风格犹如江南，小亭、瀑布、水池、树木、花草配置合理加上管理处的精心、细心管理、修剪、养护，对一草一木的悉心呵护这就道出了一道美丽景色。鸟儿清晰的叫声，清澈流水声，使人感觉进入江南一般陶醉，鸟语花香。这就是锦绣江南获得“园林式、花园式小区、市绿色社区和青年文明号的荣耀誉称号的原因吧，当然这离不开管理处专业精心的绿化管理才能为业主提供了一个优良和谐的居住环境。 三严格

41、的清洁消杀管理，确保了小区安宁： 管理处在小区内张帖了必要的清洁温馨提示，提醒业主和用户保护环境，文明居住，也制定了保洁职责，纪律和规章制度，按工作量划分区域，并设专员巡逻，发现问题及时处理，确保小区内的卫生整洁。在四害问题上，管理也设立专 职人员和建立健全了管理制度，实行“一周一杀”，在昆虫繁殖季节实行“一周二杀”，并在不同的方位、角度设立了灭蚊网，两种方法同时使用，消灭四害保证了小区的安宁。 四注重物业管理的根底工作设备管理： 对于设备的管理，在实习中看到管理处已建立并完善设备管理制度，在日常管理中实行片区负责制，实行日常巡查，定期检查（周检、月检、半年检、年检），保养，维修（小修、中修、

42、大修），清洁等并记录在案，发现问题及时解决。如消防设备、发电机等每月试运行一次，电梯半个月保养一次，并定期检修，中共中央空调那么定期清洗，检查，化验水质等，保证设备使用附合平安管理上的5s要求，并保证任何情况下设备的正常运转。这为物业管理后面的管理工作打下了良好的根底，也表达了管理处的专业与负责。 五重视社区文化建设： 社区文化铸造欢乐与和谐，锦绣江南管理处也不例外，对社区文化做出了年方案，月方案，并设立社区文化专管员平时收集小区内有娱乐特长的业主，在开展活动时按方案组织演练，同时也组织内部员工进行节目演练，使每次活动都组织得有声有色，节目里有动感的也有幽默的有古戏也有现代舞蹈有美妙的歌声也有

43、武术表演，每次都组织得很圆满。如：春节联欢晚会和三月学雷锋活动、中秋之夜等其他法定节假日，通常是根据每一个节假日的性质组演活动。这不但增加了社区气氛，同时也增添了一份色彩。让小区变得更和谐。 六重视人力资源的有效管理： 该企业在招聘管理人员时要求必须毕业于物业管理专业的人员，招聘维修人员时须具备相关技术条件的多面手，并持证上岗，招聘保安人员时须退伍军人或从事相关行业二年以上者并对其身高、体质、知识、品格心理素质等进行严格考核。在上岗前后都有周密培训方案的进行培训，如公司概况、小区的根本情况、职责、纪律、制度和各种突发事件的处理流程等，除此之外还为各类专业人员提供了专业培训的学习时机，不断的增加

44、更新专业知识，使员形成了一种积极向上的学习和竞争气氛，与此同时还根据各岗位的工作职责，制定了考核方法，考核标准等考核机制并逐步的完善，从而提高了员工的个人素质、管理水平和管理效益，为企业的开展壮大做好了后备力量，保证企业的良好形象，这离不开人力资源的有效管理。 七资料管理的有序、标准： 锦绣江南的资料管理主要有一些质量管理体系的各类资料、业主资料、业主装修资料、广告租赁协议、公司来文、内部通知、投诉回 及工程图纸、消防设备图纸、规划图纸地等资料的，管理处对这些资料的管理做到了管理有序、标准、清晰、及时、完整及详细记录，每一个挡案柜分期分类，并作了详细的编号，从远处看过去像一列列整齐的队伍，查阅

45、非常方便。一些重要文件和资料也做了一些备份对过期资料作了及时的更换，确保资料的及时有效和准确性，到达资料管理的要求。 三、小区管理须要完善的地方： 一消防管理有待加强 锦绣江南的消防管理虽制定了规章制度，培训，学习也有方案的进行以及一些明显消防标识，但在管理上还有些走过场，走形式的现象，对消防要求不够严格，消防通道还有被占用的现象，这是在消防管理中不可无视的现象，也应整改、完善以确保业主的平安为宗旨。 二维修工作应及时有效 参观学习中我观察到小区内有很多铁器生锈、房屋外油漆脱落没有及时的维修。从这些细微小节中会让业主们看到管理处在管理中出现的漏洞同时也会影响到管理处的形象，也会影响到小区业主公

46、共物品的使用寿命，从而增加物管本钱。事虽小但却能反响出管理漏洞，物业管理无小事，关系到业主的事，再小的事也应放在心上，及时解决、处理好。 四、实习体会： 短暂的实习转眼而过，回忆实习的过程中既有收获的喜悦，也有遗憾，首先是通过实习加深了我对物业管理知识的了解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理有了更深层次的认识；其次由于时间的短暂让我感到有些遗憾，因为这对物业管理的有些实际工作的认识仅仅停留在外表上，末能亲身感受，所以也未能领会物业管理的精髓所在，特别是对广告租赁、财务管理、设备管理的了解深入不够，也仅仅存在理论知识上，在以后的工作中还需要加强这些方面的学习。 通过这次实习我了解了万夏居业

47、锦绣江南管理处的组织机构，运作方式，管理效劳内容，管理效劳的规章制度，学习了管理人员和操作人员的工作经验和优秀品质，同时还将万夏居业的管理实践经验与我所学的物业管理理论知识相结 合，让我真正看清了物业管理这个朝阳产业的辉煌前景，使我受益非浅。这次实习我更加地认识了物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把物业管理理论与实践紧密结合。物业管理作为微利行业它提供的产品是一种无形的效劳，也是一种全方位，多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的效劳性工作，因此在实际工作中，应从业主的需求出发，以效劳业主为中心，树立方便业主，全心全意效劳业主的效劳理念，不断的学习创新，为业主提供一

48、个平安舒适、温馨的居住环境，让我们一起来为物业管理这新兴的朝阳产业树立起新的里稳程碑。 物业管理实习报告 今年三月十三日，我与同学到锦绣江南小区进行了物业管理实习工作。实习之初该物业管理处首先向我们介绍了一些根本情况，然后依次对管理处的各个部门做了简要的介绍；最后就开始“上岗”了。在管理处指导老师的细心讲解、指导下，积极参与物业管理相关的工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识与实际应用的结合，用实践检验所学的物业管理理论知识，有效缩短了课堂和社会实际工作之间的差距，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性认识。 我所实习的锦绣江南小区的物业管理隶属于深圳市万厦居业，该公司成立于1987年，在上海、深圳等大中城市均有物业管理的工程。锦绣江南小区那么是万厦居业所管辖的物业管理工程之一。 锦绣江南位于大龙华镇民治街道中心决版地块，占地面积21万平方米，是以中国传统园林为背景的大型生活社区，规划成熟、配套完善，花园式的环境、丰富多彩的社区文化生活，营造了一个高尚、温馨、祥和的居住环境和成熟的社区素质。 锦绣江南小区为四期进行开发，分批入伙。一期由a、b、c三个小区组成，共有住户850