浅谈保障房建设在促进房地产业健康发展中作用

1、浅谈保障房建设在促进房地产业健康发展中作用【摘要】城市商品性住房价格问题凸显了中央政 府与地方政府以及金融机构、房地产商之间的利益博弈。近 来，学界和业界对于行政指令性干预与调控在遏制房地产市 场投资和投机、促进住房价格合理回归中的作用有所反思。 本文以最具有典型性的北京商品性住房市场为例，借鉴博弈 论的观点分析了保障性住房建设在平抑市场、促进房地产业 健康发展中的作用，提出了提高地方政府投资保障性住房建 设的积极性，加强对保障性住房建设的行政问责等意见建 议。【关键词】商品房市场利益博弈保障房建设房价调 控一、研究背景在中国社会的演变和发展中，'安居乐业”是一个普通 而又敏感的词汇。

2、对百姓而言，它从来就是一个小却不易的 生存梦想；而在庙堂高处，它确是对''大同世界”最浅易的 诠释。安居而后乐业，住房的重要性不言而喻，尤其在城镇 化深入推进、大量人口进入中心城市寻求就业机会的当今时 代。早在2002年9月，国家统计局相关数据就显示，房产 在我国普通居民家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了 47.9%,其中，大、中、小城市该比例分别为49.3%、45.1% 和48.1%。近年来，伴随着我国经济和社会的快速发展，房 地产业既成为快速增长的明星产业又成为饱受诟病的问题 产业。总体而言，城市商品房价格与城市经济发展水平和人 口流向基本呈现出正相关态势。房价最高、上

3、涨幅度最高的 地区往往就业机会最多、居住环境相对优越。在这些城市中， 北京首当其冲。据ceic中国经济统计数据库统计，从1990年至2012 年北京市房地产开发投资不断呈上升趋势，其中1990年开 发投资为225亿元，2012年为31534亿元，约是1990年的 140.2倍。总体而言，进入新世纪以来北京房地产开发投资 增长最为迅速，增幅也相应较大。增幅明显回落或放缓期间， 一是2008年的国际金融危机，二是2010年房地产调控政策 实施以来。但国际金融危机过后，投资增速加快趋势更为明 显。二、主要问题2012年“两会”的政府工作报告提出，要“促进房价合 理回归”。时任国务院总理温家宝在随后的

4、记者招待会上， 就什么是合理房价提出了看法：房价要与居民收入水平相适 应，房价要与开发商合理成本和利润相匹配。当前，房地产 市场饱受诟病的是价格的非理性上涨。统计显示，2000年， 全国商品房销售价格平均为2111元/平方米,2010年为5032 元/平方米，10年增长了 1.38倍，年均增长9%。在调控政 策影响下，2011年，全国商品住宅平均价格下调为5011元/ 平方米，但2012年1月至11月平均价格又上升至5498元/ 平方米，比2011年上涨近10%。据统计数据显示，1990年北京城镇居民平均工资为2653 元，2011年北京城镇居民平均工资75834元，增长约28.6 倍。从19

5、93年12月至2011年12月，北京商品房均价由2255 元/平方米涨至16845. 8元/平方米，增7. 5倍，同时，2007年北京商品房均价破万，达11553.3元/平方米。就房价与居民收入状况对比来看，北京、上海、深圳、 杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比均在10倍以上。 2011年北京城市家庭户均可支配收入为75834元，商品住宅 平均价格为16846元/平米，一套90平米住房总价为151.6 万元，房价收入比已达近20倍。对于房价“非理性上涨”的原因，周景彤（2009）认为, 刚性需求是内因，有效供给不足是外因，孔煜（2010）认为, “土地财政”是主要因素；郑永年（2010）认

6、为追求gdp的 高增长也是主要原因；曲世军、张友祥（2008）认为，投机 性需求是主要原因；褚艳宁（2010）认为，开发商的垄断和 暴利是主要原因。学者们分别从不同的角度阐述了房价上涨 过快的原因，但哪些更为根本？ 土地财政及其引发的相关问 题恐怕更为根本。据统计，2009年，地方土地出让收入为 15900亿元，占地方本级财政收入的48. 3%,加上来自房地 产行业各项税收，占地方本级财政收入的超过65%；此外， 2011年房地产业增加值占全国gdp的5. 7%, 2012年前三季 度占全国gdp的5. 9%o三、分析与结论房地产市场中由于消费者不集中，无法形成有效的利益 群体，其议价能力较低

7、，消费者行为对于房价涨跌的影响很 小。房地产市场成为政府干预措施最多的市场之一。学者对 此研究较多。杨孟泽（2006）等认为，应该制约地方政府的 “卖地”行为；包宗华（2005）等认为，应该借鉴新加坡的 经验，梯度消费；刘汝文（2008）等提出对开发商进行价格 规制；陈炎兵（2005）等提出集资合作建房；吴刚（2005） 等提出出让金改物业税；徐润萍（2005）等提出遏制投机性 需求。这些从不同角度提出的研究建议，都有可取之处，但 也不足以触及根本。从2003年以来，为了控制住房价格过 快上涨，政府针对房地产业出台了控制信贷利率、限制购买 群体等一系列宏观调控政策，但房价上涨的本质问题仍未得

8、到解决。以北京为例，2011年调控“组合拳”推出后，城郊 区域虽有所下降但核心区域房价稳中有升，2012年底以来， 北京等一线城市房价又出现上涨。从近年来的房地产业发展状况看，市场各方的利益博弈 与价格走向密切相关，同时也为价格调控带来了阻力。地方 政府、房地产商和金融机构对于房地产价格的走势具有相同 的利益取向，在博弈中形成了自然的联合，即趋向于保持高 房价。如前图所示，上世纪九十年代北京房地产开发投资虽 然有所波动，但总体上呈现逐年上升趋势，开发投资热度不 减。尤其是2007年以来，各方对于市场上涨预期强劲，开 发力度明显增大。然而，如下图所示，2008年国际金融危机 发生以来，在房地产市

9、场的发展与调控过程中，北京房地产 市场的周期波动现象明显，房地产投资"峰”、"谷”交替 出现，但总体仍呈现上涨趋势。与这一周期性波动同期的还有经济适用住房所占份额。如下表2,从2004年1月至2011年10月，北京经济适用房 开发投资几起几落。与房地产开发投资规模稳步增加的趋势 相比，各年度经济适用住房投资开发冷热不均，但2009年 以后投资规模明显增加。事实上，要实现房地产价格理性回归和市场健康发展， 就要改变商品房单一供应的格局，真正形成保障性住房和商 品房并行供应的局面。正如以上图表所示，在北京房地产市 场投资连年提高的大背景下，经济适用房投资份额却还出现 过下跌的情

10、况，这就说明地方政府在保障性住房投资方面的 投入积极性是较为有限的。因此，房地产市场调控的目的不应定位为单纯的降低房 价，而是：（1）要尽可能激励地方政府利用地方财政增加保障房的投资从而增加保障性住房供给。如果仅仅以压低房价 为目的，地方政府的财政收入将减少，最终反而减少了保障房的资金来源,降低了地方政府保障房投资的积极性，房价难以下降。（2）增加房地产持有环节的成本。完善住房信息全国联网机制。对于公民合法拥有的超过所在市居民平均住房面积的房产,征收足以削减房产投资尤其是投机冲动的房产税。同时将该项稅收收入以一定比例投入地方政府保障房 建设。（3）加强保障房建设的行政问责，兑现奖惩。参考文献1 卢为民，于晓峰土地政策在房地产市场调控中的作用j城市问题，2010,第2期.2 淮建军，刘新梅，雷红梅等房地产市场管制中四大 利益集团联盟的博弈分析j.系统工程理论与实践，2008, 第6期.3 孔煜地价与房价的关系研究述评j.重庆大学学报（社会科学版），2010,第16期.4 陈卫东，周景彤世界主要国家和地区住房