某地产集团物业维修管理办法

1、地产集团物业维修管理办法第一章总则第一条目的为了规范房屋建筑及设备接管和维修流程，确保维修的及时性和可靠性；让业主满意，提高品牌美誉度，切实维护地产集团品牌。第二条适用范围：地产集团所开发的所有物业项目。第二章分则第三条物业管理公司或管理处 （以下简称物业公司） 职责：一、物业公司应该从物业管理、业主需求和社区服务角度，对集团各开发物业的规划、 设计、施工质量控制等方面提出合理化建议及改进意见，以促进新建物业使用功能合理、建造质量良好。二、物业公司根据国家相关法律、法规应制定地产集团物业接收标准，对特别容易引起业主投诉的质量缺陷重点控制。三、物业公司应提前至少2-3 个月介入交房前的检查验收和

2、分户验收，针对施工过程中待隐蔽的功能性试验，如：外墙淋水试验、厨厕关水试验、管道试压，通水、通球等，物业公司应主动组织相关人员跟班检查， 并作好记录； 对分户验收中发现的问题及时督促地产公司进行整改；地产公司应按50 元/户的标准向物业公司支付验房费。四、交房前 1 个月模拟业主进行验房， 发现问题督促地产公司整改。五、负责对维修队的管理， 制定维修作业流程和维修人员管理办法，监督和检查维修工作的情况。六、负责施工单位质保金的支付审查。七、负责保修期内由客户装修损坏等个人原因产生问题的协调，负责保修期外的公共部位的工作程维修以及由客户出资的配套设施完善、改造工程；八、负责业主统计分析和汇总，

3、组织维修工作的开展并对维修质量和维修及时性进行回访和总结， 报事单要物业公司统一规定进行规范填写，各物管处必须及时正确将相关资料数据录入明源erp客户系统。九、物业公司必须完善竣工物业的档案资料管理体系的建立规范完整，如不完整的立即要求地产公司工程部配合完善。十、物业公司接房时业主合同、接房报事等资料档案保证完整规范。十一、物业公司接房时按维保协议分项建立施工方的联系方式等档案，地产公司工程部配合。十二、物业公司接管验收合格同意接管后，由物管处主任签字确认接管时间，并在同意接管后10 日内完善物业公司盖章返给项目工程部。十三、因特殊原因物业未到达物业公司接管条件时，但又必须进行物业移交时， 在

4、不影响业主使用的情况下， 地产公司可以通过书面承诺的方式先行向物管进行移交，随后完善。物业公司应予接管。第四条地产公司职责 : 一、所属地产公司必须积极支持物业公司开展各项工作，为物业公司查阅规划设计及施工图纸、配置标准、工程合同、设备供应合同及工程隐蔽验收记录等相关技术资料提供方便。已交房项目由各管理处核查所需图纸资料统一报地产公司补充完整，本制度印发之日起的新项目在接房时一并完善并做好归档。二、地产公司的竣工物业必须在向业主交房前至少10 天，完成所有合同范围内的工作， 达到交房标准的要求， 完成交房区域的围合工作，并确保交房区域的安全及清洁、美观；地产公司需提供满足基本功能的物管用房（宿

5、舍、食堂、接待前台、办公室等）；质保期从办理完毕接管验收手续之日起计算，实际质保期和施工合同约定的质保期存在一定时间差， 在质保期时间差内需维修的部分报地产公司审核确认后由物管维修，地产公司承担相关费用。三、所属地产公司对物业公司所提交的物业必须满足国家相关法律、法规、 建设工程合同以及房屋销售合同的要求，同时也要满足集团相关交房物业的配置要求和物管接收标准的要求。四、工程竣工办理物业移交时， 由地产公司工程部组织召开物业移交专题会并明确后期维修管理权责。并在预验收前组织签订三方维修协议。五、地产公司客户服务部每月编写业主投诉分析报告并报集团工程管理部和营销管理部备案。六、客户服务部每半年组织

6、本地产公司设计部针对业主提出的设计方面的问题进行总结讨论。七、负责对补位维修费用的审定和及时支付，负责对施工单位质保金的扣款处理， 保证合理合法 （今后新开工项目逐步实现由物业公司全权负责对施工单位质保金的管理）。八、负责重大或疑难质量问题的界定并协助物业公司进行处理。第五条集团工程管理部、营销管理部的职责一、在物业的交接过程中，由工程管理部进行协助和指导，并督促地产公司指导好物业公司完善竣工物业的档案资料管理体系的建立，物业交接和质保情况统计的相关管理工作；并对物业与地产公司移交过程中的分岐仲裁。二、组织和参加地产公司和物业公司的物业维修及物业管理讨论会，协助物业公司和地产公司总结和提高物业

7、维保水平。第三章细则第六条物业接管与维修一、施工单位对其承包的工作范围在维修期内承担维保责任（保修期按建筑工程施工合同约定执行） ，物业公司代表所辖地产公司对工程承包人质量保修事宜进行管理。二、项目（单位）工程在向业主交房前60 天，由监理机构组织工程部和物业公司按分户验收制度要求对移交物业完成验收，并及时将该工程分户质量检验档案提交物业公司，由物业公司在最终验收结果形成书面记录， 及时反馈给地产公司， 由地产公司在向业主交房前 30 天完成整改。物业公司模拟业主进行验房，所有工作地产公司必须在集团验收前完成整改。三、竣工物业的相关设备、 设施应在竣工综合验收前完成安装工作 （业主户内可视对讲

8、设备的安装时间，可根据业主要求，灵活控制）,相关试验及调试工作必须在向业主交房前完成，物业公司根据地产集团物业交付标准，验收合格后，移交物业公司。四、物业管理公司在房屋建筑及设施接管前的预检中，必须严格按照有关现行规范和地产集团分户检验标准对所有房间、设备、设施进行逐项检验， 所发现的质量缺陷， 由物业管理公司管理处书面提出质量缺陷清单， 交由地产公司项目工程部组织工程承包人及时整改和完善。物业公司在确认物业符合工程施工质量验收规范和地产集团分户检验标准后，在向业主交房前10 天内完善签字接管手续，并履行物业管理职责。不符合要求物管可以拒绝接管。五、物业移交前地产公司要组织物业公司、施工单位共

9、同召开移交专题会， 向施工单位强调维修及时性、 物业公司的权利和要求以及启动补位维修的原则等、 物业公司应介绍质保金管理及返还程序、业主维修的组织、维修管理办法等。六、物业接管的必要条件：（一）地产公司、 施工单位、物业公司完成三方协议的签订；（二）施工单位的专业维修队必须成立。以确保交房后三个月内维修人员的稳定和专业性， 同时为确保业主工程质量投诉处理的维修质量和及时性， 物业公司自身应在交房前成立维修队（维修队逐渐应形成具备独立维修资质的主体，为今后物管直接负责维保期的管理奠定基础），并在物业公司工程部经理下配备2 名专业能力较强的维修管理人员。七、物业公司正式接管房屋建筑及附属设施后，在

10、保修期内出现的质量缺陷，遇紧急情况（如：给排水管爆裂、电器故障、业主强烈要求立即整改而施工单位无法按时到达现场处理等）由物业公司代替工程承包人立即实施处理；遇紧急情况， 由物业公司通知工程承包人到场处理。 承包人在接到物业公司的统一规定和安排，在合理时间内维修完毕。 承包人参加维修的人员应该经过必要的培训和相对固定，并遵守物业公司维修人员上门服务行为规范；维修处理的结果必须符合施工验收规范和用户正常使用的要求。八、承包人在接到物业公司的电话、传真或电子邮件等通知后 12 小时内不能及时到现场，或不能按照物业公司统一安排和规定进行修理，或修理结果不符合施工验收规范和用户正常使用的要求时，物业公司

11、或地产公司补位维修队可代替工程承包人实施修理。九、如果同一部位质量缺陷经承包人修理后再次发生，物业公司采用电话、传真或电子邮件等通知承包人12 小时内赶到现场核实。且无论其是否在规定时限内赶到现场，均由物业公司或地产公司补位维修队代替工程承包人实施修理，以确保业主利益及品牌美誉度。十、对通知承包人方式的要求：（一）自本办法印发之日起的项目，在相关保修协议中应明确采取的通知方式，并要求承包人在协议中明确电话号码、传真号、邮箱等；若号码有变，应要求承包人书面通知地产或物业公司。（二）地产或物业公司通知承包人时，必须作好证据留底并严格保管，直至与承包人办理完毕退还质保金的结算工作后方可销毁。十一、为

12、保证补位维修的正常工作和资金周转，地产公司可预付一定启动或周转资金 （每个项目不低于10 万元） ，每月维修队负责人凭预算表、确认书、相关票据和费用清单等到地产公司财务部报帐。第七条质量缺陷责任划分一、 业主接房后房屋附属设施出现的质量缺陷，由物业公司、业主、和承包人共同明确责任。二、 当业主对质量缺陷责任划分不认可时， 由地产公司负责协调；当承包人不认可时， 由物业公司进行判定， 若属重大质量问题或疑难问题可通过地产公司工程部进行仲裁，必要时可以通过诉讼途径解决。三、共用设备、设施在质保期内的质量缺陷由供货方或生产厂家按约定事项维保， 质保期严格按建筑工程施工合同约定执行，保证质保金的正常使

13、用。第八条补位维修队的管理一、在时间允许的情况下，质量缺陷处理前，必须由相关专业人员编制维修方案和费用预算；在紧急情况下，可以先行处理，再追补费用预算。二、 在质量缺陷修理过程中， 必须由管理处指定专人对薄弱环节、重要部位及隐蔽工程等进行检查验收取证，并且办理书面确认手续，已经入住的还必须有业主签字认可；维修完成后严格按照施工验收规范的要求进行查验， 对有防水要求的必须作关水或淋水检验，再签字认可，已经入住的也必须有业主签字认可。三、每次维修完成应有验收记录，应有业主签字认可的说明和对维修质量、及时性评价的得分。 物业公司维修负责人为维修及时性和维修质量的第一责任人， 维修各级管理人员的绩效工

14、资必须与维修及时性和维修质量挂钩， 维修质量合格率按相关考核制度执行；未入住业主无法前来签字的情况下，可由物管工程主管予以签字确认。四、 重大和疑难质量缺陷的处理方案， 必须报地产公司审批备案，在实施过程中，地产公司派专业人员作必要的技术指导。五、补位维修队应引进专业骨干人员、配置必要的维修设备和设施（如防水、疏通等方面），并且编制维修采用特殊材料的使用手册。第九条维修及赔偿费用结算一、在房屋建筑及附属设施保修期间内，物业公司或地产公司代替工程承包人实施质量缺陷处理产生的人工、机械、材料及相关税费等实际费用，必须提供 质量缺陷报事记录、 质量缺陷处理验收记录 、维修方案、费用预算及有关票据和费

15、用清单，地产公司核价按零星采购、用工原则进行：单项/单次维修费 2 万元（含）以下 的审批流程为：维修经办人填写维修费用清单维修队负责人审核项目物管处主任审核地产公司工程部经理工程总监客户部财务部（备案） 补位维修队实施。二、由于房屋建筑及附属设施质量缺陷导致的业主索赔，不属于业主责任的，赔偿金额在5000 元（含）以内的，由物业公司代替所辖地产公司处理赔偿事务， 赔偿处理结果交所辖地产公司客户服务部备案；赔偿金额在5000 元以上，在管理处负责人处理未果的情况下，将处理情况以书面开工报所辖地产公司客户服务部负责处理赔偿事务，物业公司配合。属于承包人责任产生的赔偿，赔偿金额度由地产客户服务部

16、（组）和物业公司在承包人和业主之间协调解决。当协调不能达成一致时，以客户服务部的意见为准，由地产公司直接在承包人质量保证金中扣除实际赔偿金额。三、因房屋建筑及附属设施的质量缺陷与业主产生纠纷，由地产公司协助物业公司进行解决；属于承包人责任的， 产生的费用由地产公司（已签订三方协议的项目由物业公司）在其工程质量保证金中扣除；影响项目品牌和企业品牌等时，由地产公司（已签订三方协议的项目由物业公司）向承包人索赔。四、在房屋建筑及附属设施保修期内，物业公司或地产公司代替工程承包人实施质量缺陷处理的费用：（一） 属于紧急情况，工程承包人确实无法及时到达现场处理的，按照实际发生的费用收取； 属于同一部位质

17、量缺陷经承包人修理后再次产生发生质量缺陷而发生的费用，按照实际发生的费用的1.5 倍收取。（二）属于承包人在接到物业公司的传真和（或）电话通知12 小时内不能及时赶到现场、或不能按照物业公司的统一安排和规定进行修理、 或修理结果不符合施工验收规范和用户正常使用要求等情况，一律按照实际发生费用的2 倍收取。五、当工程承包人预留的质量保证金额，不足以支付由其责任原因而产生的赔偿费用和物业公司代行维修收取的费用时，先由地产公司（新开工项目由物业公司）承担费用，后由地产公司（已签订三方协议的项目由物业公司）负责向工程承包人索赔。六、在保修期之后房屋建筑及附属设施出现的质量缺陷，以及在保修期内由于用户原

18、因产生的质量缺陷，原则上由用户自理。 但物业公司应该积极协助用户处理，也可以接受用户委托实施处理，并按物业公司制定的标准实行有偿服务。七、物业公司可对维修服务好、费用低、返修率低于2%、业主因维修投诉小于10%的物业小区的物业管理人员和维修人员进行适当奖励。第十条维修实施原则一、对于已过质保期的老项目， （如：府、等） ：原则上由物业公司监督业主委员会启动大修基金；若由于历史遗留问题，至今未得到解决且对业主生活影响较大的，本着维护品牌的角度，由地产公司负责建立一个专项基金，专门解决老项目的历史原因导致的维修费用，一次性处理到位。二、对于已交房还处于质保期的项目，由物业公司成立维修队，负责补位维

19、修，维修费用由地产公司进行垫付。（一）维修队可通过招投标选择专业公司，也可招聘专业人员或临时雇用等方式， 其工作饱和程度可由地产和物管共同协商进行临时调度。（二）对维修队的管理由物业公司进行管理，其工作效率和工作质量由物业公司负责管理，物业公司负责完善维修人员的管理细则确保维修质量和维修的及时性率。（三）物业公司负责组织对维修人员的定期培训，尽量保证维修队伍的稳定性。（四）对施工单位未及时到场维修启动补位维修的，地产公司、物业公司要要求施工单位进行签字确认，对施工单位不予签字的要及时进行照片留底， 做好原始及处理后的证据收集，并通过挂号信的方式发函给施工单位（申请特殊问题盖章程序）。（五）物管在和施工单位责任界定上有分歧时可要求地产公司工程部参加，对仍达不成一