华庭小区设备管理方案

1、华庭小区设备管理方案 华庭住宅小区设备管理方案(1) 提要: 设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。 制定各系统的应急处理方案。 1.量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为xx*华庭住宅小区节省运行成本。重大会议、活动,早预备、早落实,加强值班和巡察,确保万无一失。 2.xx*华庭住宅小区是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。 2.1xx*华

2、庭住宅小区机电设备设施特点 xx*华庭住宅小区的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在: 2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与修理人员素养要求高。 2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与修理难度大。 2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。 2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。 2.2机电设备设施管理的重点和难

3、点 2.2.1xx*华庭住宅小区机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 2.2.2xx*华庭住宅小区是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何掌握不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。 2.3机电设备管理的原则和目标 2.3.1机电设备管理的原则 2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性修理保养并重,使设备时刻处于良好状态。 2.3.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管

4、理好设备;"四会"即修理人员会使用、会保养、会检查、会排解故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员修理相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业修理人员对出现的问题准时修理处理。 2.3.1.4完善设备管理和定期检查、修理制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和修理登记卡片管理,合理制定定期修理计划。 2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备修理费用,提高经济效益。 2.3.1.6规范供配电设备设施运行与修理保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。 2.3.1.

5、7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能快速处理。 2.3.2机电设备管理的目标 通过经常性养护与准时性修理,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修准时率100%。 2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对xx*华庭住宅小区机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺当进行。 2.4.1修理人员全部到位,分工负责。 2.4.2预先检查各系统的运行状况,对会议、活动中涉

6、及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。 2.4.3备足备品备件,以被急用。 2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: 与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道修理等不利于供水的活动。 2.5机电设备管理修理保养方式 2.5.1日常维护保养。操作修理人员依据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检

7、查,发觉故障准时排解,并做好记录。操作人员每班至少巡察两次,修理人员每周至少检查一次。 2.5.2一级保养。修理人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。 2.5.3二级保养。修理人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。 2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。 2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。 2.6实行机电设备的动态管理 2.6.1设立24小时值班修理服务电话,随时满意各种修理服务需要。 2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡察抄表检查

8、制度,对设备运行状态实行动态技术监控。 2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个修理工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。 2.6.5建立便利、畅通的沟通渠道,积极主动与xx*华庭住宅小区相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的支配时间,充分做好各项预备工作。 2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急修理队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。 2.7各系统设备设施的管理要点及措施 2.7.1供配电

9、系统 2.7.1.1管理要点及措施: 2.7.1.2效果: (1)保证24小时正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。 2.7.1.3记录: (1)供配电抄表记录; (2)供配电运行值班记录; (3)供配电系统巡察维护 表; (4)供配电系统修理保养表; (5)接地电阻测试记录表。 2.7.1.4其它: (1)入住之初,协助xx*华庭住宅小区,与供电部门协商落实xx*华庭住宅小区用电户类别。 (2)在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。 2.7.2给排 2.7.2.2效果: (1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户支配合理的用水和节水计划。 (

10、2)建立给排水设备修理保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,修理人员准时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗小区二次供水蓄水设备;设备及四周环境干净,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。 (5)设备完好率99%以上。 (6)投诉处理率为100%。 2.7.2.3记录: (1)给水系统巡察维护表; (2)给水系统修理保养表; (3)排水系统巡察维护表; (4)排水系统修理保养表; (5)水池、水箱清洗记录表; (6)水池、水箱药品投放记录表; (7)供水系统月测试记录表。

11、 2.7.3消防系统 本系统主要有火灾自动报警系统(fas)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。 2.7.3.1管理要点与措施: 2.7.3.2效果: (1)消防掌握及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防学问及法规的宣传教育,保证火灾发生率为"0"。 (3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。 (4)无火灾及其它安全隐患。 2.7.3.3记录: (1)消防报警系统巡察维护表; (2)消防报警系统修理保养表; (

12、3)值班记录; (4)气体消防系统巡察维护表; (5)气体消防系统修理保养表; (6)消防演习记录。 2.7.4空调系统 2.7.4.1管理要点及措施: 2.7.4.2效果: (1)配备专业人员,修理和运行人员持证上岗。 (2)建立规范完善的空调运行制度和修理保养制度并严格执行。 (3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境干净,无异常噪声及滴漏水现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有精确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和修理保养记录齐全,并归档保存。 (6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在99%以上。

13、 2.7.4.3记录: (1)冷水机组运行记录表。 (2)空调系统巡察维护表; (3)空调系统修理保养表。 2.7.5电梯系统 2.7.5.1管理要点及措施。 2.7.5.2效果: (1)电梯由专业队伍修理保养,电梯修理、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。 (2)严密的安全运行和修理保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡察检查记录统一归档管理,资料完整。 (3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房干净,通风、照明及其他附属设施完好。 (4)出现运行故障后,修理人员在五分钟内到达现场抢修。 2.7.5.3记录: (1)电梯系统巡察维护表; (2)电梯系统修理保养表。 2.7.6智能化楼宇自控系统 2.7