办公楼机电设备设施维修保养和运行管理制度

1、办公楼机电设备设施维修保养和运行管理制度 办公楼机电设备、设施的修理保养和运行管理 (一)因机电设备的要害部分基本是在机房,机房管理是修理、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600kv配电室。 (二)给排水系统 对系统的了解: 1.给水系统 消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池,通过生活给水泵组(变频供水)向楼层供水,三层及以下楼层由市政管网直接供水。 2.排水系统 f1-f14层卫生间粪便、地漏排水经wl-1、wl-2、wl-3三根污水立管、由b1层排入市政排水系统出户。 3.雨水系统 f14层屋面,分别经雨水口内排至yl-16雨水立管,由f1雨水出户管排至室外(或排至室外散

2、水面)。另b1层坡道雨水排至地库集水池,由潜水泵提升排出。 常见修理要点: 1.管道漏水修理 2.管道堵塞排堵 3.水龙头与阀门的修理 4.卫生洁具的修理 5.电热水器的常见故障及排解 6.水泵保养及修理 7.压力表的校验 8.潜水泵的检查保养 9.热交换器的运行与修理 10.生活水箱的清洗消毒 (三)共用照明系统 对系统的了解 1.b1车库、设备机房均采用平凡日光灯;水泵房采用防水型灯具;其它楼层大多采用(隔栅式日光灯);部分区域依据需要采用白炽灯或节能灯。 2.一般照明以单电源供电,照明及插座分别由配电箱分支路供电,照明支路采用单相两线制,插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护;事故照明采

3、用双电源末端互投,由专用的配电箱供电。 照明掌握:一般房间及接待所、多功能厅采用就地掌握,公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中掌握方式均由楼宇自控的ddc掌握,每层电气竖井内未设电度计量装置。 常见修理要点 1.电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障推断和修理 2.绝缘电阻测量及损伤线更换 3.配电箱的检查 4.照明灯具的修理 (四)通风空调系统 常见修理要点: 1.空调处理机组 2.风机盘管 3.末端掌握装置 4.分体式空调机 5.双温水系统 6.加湿装置 (五)供暖供冷机组 对系统的了解: 1.夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂汲取式电力冷温水机组,其特点是节能环保。

4、 2.运行维护要点: 真空度的管理 冷剂的净化 汲取液的管理 冷却水的管理 预防及准时处理结晶 天然气系统安全管理 3.冷却塔 冷却塔主要留意其水质清洁并准时补水,避免对直燃机造成损害。 (六)消防设施设备 对系统的了解: 1.本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、b1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。 2.运行维护要点: 自动喷洒系统 气体灭火系统 管道阀门 电接点压力表 (七)垂直交通运输系统 对系统的了解: 1.本楼设有消防梯1台,停层站15/15, 客用梯4台,停层站15/15, 2.监控管理系统、电梯的运行可以在(中控室/消防中心/远程监视运行和火灾

5、应急掌握) 维护要点: 1.物业管理者应做的工作:钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等; 2.设备专业维护:(选择具备资质的分包方,按周期维保,以及建立确定应急处理方法。) (八)楼宇自控系统 对系统的了解: 1.本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的,因此基本具有: 楼宇设备自动化bas系统 消防管理自动化fas系统 安防管理自动化sas系统 (以及通讯自动化cas系统 办公自动化oas系统) 楼宇自控:消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。(以及出入掌握、防盗报警、停车场管理、智能卡)等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性,对维护进行统一管理供应了集中、便利的条件。 楼宇自控系统: 监视:空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况; 监视:水池水位、环境温、湿度、设备压力等; 可掌握:部分设备启、停,照明系统的开关等。 消防报警系统:具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。 2.运行维护的要点:结合实际正确使用设备 熟识操作系统和应用软件的构成 保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录 选择牢靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。