楼市“清凉一夏”

1、一个社会的兴衰在某种程度上取决于其政府所选择的公共政策。楼市“清凉一夏”“国六条”的出台让人喜忧参半，不管是卖房的还是买房的，都在使劲琢磨着市场将会怎么出牌。各种数据明摆着放在那里，该出手的楼盘还是出手了，该买房的人也还是买了，预料中的暴风骤雨并没有狠砸在身上。一个可能的事实就是，新政不是影响现在的，而是一根攥在政府手里的套马索，让几乎脱缰的房价不敢乱来。在政策影响下，市场对其做 出的 反应及变化幅度可以直接体 现出“国六条”对于 市场的影响 程度及 有效性 ，我们选取 了北京、 上海、广州、深圳四大城市为研究 的重点 ， 拟从 政策 执行（ 6 月 1 日）前后 的市场成交情况入 手， 分析

2、 该政策对市场的影响。四大城市二级住宅市场成交面积普遍下降，上海、深圳成交面积降幅超过30%新政实 施前后 ，以 6 月 1 日为时间点 的周度统计 数据来 看，受影响 最大 的是 平均成交面积 ，北京、 上海、广州、深圳四城市均从时间点开始有一个明 显的下 降趋势 ，其中每周成交总面积最大的上 海市下 挫最为明显，6 月开始平均成交面积下 降了 34% ，为 31.15 万平方米 。深圳 在下 跌幅度 上排第二 ，为 32% ，但面积仅为 3.3 万平方米 ，这与深圳土地资源稀缺、供应量有限相关 。其 他两 城市在 整体下降趋势 上 虽不大，北京 下降 3% ，广州 下降 17% ，但是在

3、时间点前后 的变动比较突 出， 体现出政策的出台和执行 对房 地产住宅市场的 交 易面积 有直接 影响 （如图 1 所示 ） 。图1：北京、上海、广州、深圳4-7月住宅平均成交面积01020304050607080第1周第 2周第3周第5周第6周第 7周第8周第9周第 10周第11周 第 12周第13周 第 14周第 15周第16周 第 17周单位：万平方米北京成交面积上海成交面积广州成交面积深圳成交面积（1）数据来 源：世联 数据 平台；（2）2006 年 4月 3 日至 9 日为第 1 周，7 月 24 日至 30 日为第 17 周。二级住宅市场成交均价继续上扬，与成交面积变化形成巨大反差

4、成交均 价方面 ，北京、 上海、深圳 三个 城市表现出 均价和成交面积 的反向变动情况 ，只有广州 在 成交均价上 表 现出 微量下降。三个均价上 升 的城市无论 是在 采样 的时间 段内整 体上看，还是在 时间点 附近进 行比较 ，都能 看出对政策的 颁布 执行 并没有 表现出 太大的变化 。北京 住宅 市场 以平 稳的上 升趋势 保持 着 均价上涨，时间点前后 涨幅 15% ，为 9755 元/ 平方米 。而上 海的均价甚至 是在 时间点后开始 了一 段明显 上涨，涨幅为 12% ，达 12130 元 / 平方米 。深圳 在时间点 之前虽有微量下降， 但是 6、7 两 个月内立刻回升到 了

5、 9461元/ 平方米 的成交均 价水 平（ 如图 2 所示 ） 。经过 对物业住宅类型 的细分和存 量 市场的 调查 ，我们 得以了解到 ，在政策影响下的普通住宅 ，即按 国家规定 144 平方米以 下的 物业类型 成交面积 下降最为 明显。而 别墅等 大户型物业 在成交面积 上保持 平稳，加上其价 格的继续 上扬，导致 了采样 城 市中出现的 成交面积 下降但成交均 价上 涨的反向变动的情况 。图2:北京、上海、广州、深圳 4-7月成交均价020004000600080001000012000第1周第 2周第3周第 5周第6周第7周第 8周第9周第10周第11周 第12周第13周第14周第

6、15周第16周 第17周单位：元/平方米北京成交均价上海成交均价广州成交均价深圳成交均价（1）数据来 源：世联 数据 平台；（2）2006 年 4月 3 日至 9 日为第 1 周，7 月 24 日至 30 日为第 17 周。受二级市场影响，三级市场成交面积和成交均价反向变化，6 月 1 日以后成交面积爬升明显从数据 我们看 出， 广州 的三级 市场 存量房比重 较大，最具有典型特征 ，因此通过 分析广州 的三级 市场交易情况 便可略知 这几大城 市的 大概走 势。广州 存量房市场 与去年同期 相比 最明显的不 同是，在 往年 该阶段都有着 住宅 二手房 交易均价和交易面积 同时下降的情况 发生

7、 ，但是今 年的成交均 价虽然也在下 降， 成交面积 却在上 升，并 且表现为在以 6 月 1 日为 拐点的明 显爬升，可 以看 出新政在对一手房市场产生限制 性影响的 同时 ，却对二手房市的 交易产 生了 正面的促进作用 （如图 3所示 ） 。图3：2005年，2006年4-7 月广州住宅三级市场成交情况01020304050607080901004月5月6月7月单位：万平方米05001000150020002500300035004000单位：元/平方米2006 年成交面积2005 年成交面积2006 年成交均 价2005 年成交均 价数据来 源：世联 数据 平台商铺、写字楼市场受新政影响

8、较小，各城市市场 表现呈现不同的发展趋势国六条 及其 细则主要针 对的是 住宅 市场的 规范，同作 为房 地产行业 的商铺 和写字 楼交易市场在政策的波及影响下会 产生何 种变化 ，我们取北京、上海、广州 三座城市为采样 点进 行新政 执行前后 的数据 分析 。新政 执行前 ，三地的商铺 和写字 楼交易面积 都有明 显的下 跌，在 6 月份政策 执行后 ，各 城市开始 逐渐止跌趋平 或回升 。在 交易均价上，上 海 和广州 的商铺 均价缓幅下降，北京 则在新政 前后 呈现相反的变 动趋势，新政的 执行成为 了成交均 价止跌反 弹的拐点；写字 楼方面 ，北京 在“ 禁商令 ”和新政 双重影响下

9、均价在 6 月份迅速 下跌，上 海和广州 则在进 入 6 月后分 别表 现出 微量下跌 和上涨 的情况（ 如图 4-7 所示 ） 。图4：北京、上海、广州商铺月平均成交面积0246810124月5月6月7月单位：万平方米北京上海广州图5：北京、上海、广州商铺月成交均价05000100001500020000250004月5月6月7月单位：元/平方米北京上海广州图 6：北京、上海、广州写字楼月平均成交面积0510154月5月6月7月单位：万平方米北京上海广州图 7：北京、上海、广州写字楼月成交均价05000100001500020000250004月5月6月7月单位：元/平方米北京上海广州数据来 源：世联 数据 平台从另 一层面上考虑 ，商铺 和写字 楼的 传统旺季 在每年的年初和年 尾，其余时段一般呈 现的 趋势 是 较