酒店公寓营运方案

1、梅沙公馆工程规划营运方案一、工程概述二、工程酒店式规划三、工程合作模式四、业主投资收益及业主权益五、前期介入及后期运营团队六、深圳市*酒店管理简介深圳市*酒店管理二0一 0年九月二十五日第一局部工程概述一、幵发商简介梅沙公馆工程由中萃集团幵发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店 餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、 中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒 店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等工程。中萃集团不仅实力雄厚，并专注于咼品质物

2、业的幵发，住宅产品类型不断丰富 和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细的核心价值观，致 力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留 下优秀的建筑作品不断的努力前行。二、工程概况梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与 金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺 术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国 际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。梅沙公馆占地面积仃，建筑面积仃，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高 3 层，设地下停车场一层，约有

3、 90个停车位。公馆一楼为大 堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓 房间，共有 320 间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十 五层为开发商预留办公写字楼。第二局部 工程酒店式规划梅沙公馆是按酒店式规划的地产工程，而酒店地产能否成功运作和产生品牌 效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早 考虑后期的经营需要。鉴于该工程已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒 店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：一、公共设施设备配套设计方面1、有应急供电系统，即须配有发电机房；2、主体消防系统符合酒店审批标准；3、

4、公共区域有闭路电视监控系统；4、公共区域有背景音响播放系统；5、公共区域有中央空调系统；6、有中央热水系统；7、 有与星级相适应的智能化管理系统酒店管理软件、互联网、网站等；8、有与房间数量相适应餐饮设施、 会议商务设施、 康体娱乐设施、 停车场等；9、有行政办公区、员工更衣室、员工餐厅、宿舍等后勤保障功能区。二、前厅配套设计方面1、有与酒店规模、星级相适应的总效劳台；2、设有客人贵重物品保险柜；3、设有行李房4、设有高档的客用洗手间及残疾人洗手间；5、设有客用 间；6、设有员工工作间 / 前厅办公室；7、设有小商店；8、前厅地面、墙壁、天花、艺术装饰采用高档材料，采用豪华灯具；三、客房配套设

5、计方面1、设有行政楼层一般设在顶层 ；2、设有残疾人客房；3、设有套房；4、设有员工工作间每层 、仓库及消毒间；5、客房的面积、高度及地面、墙壁、天花、艺术装饰材料与星级符合；6、配置家具有：床、沙发或扶手椅、茶几、写字台及坐椅、床头柜、行李架、 衣柜、全身镜、梳妆镜、西服衣架、裤架、裙架、窗帘遮光帘；7、配置灯具有：床头灯、台灯、落地灯、走廊灯、夜灯房间入门口及床头 柜位置有灯光总控开关 ；8、配置家电有：电视、 、小冰箱、保险柜、电热水壶；9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床单、被子；10、卫生间配置有： 面盆、浴缸、淋浴、恭桶、梳妆镜、呼救按钮、 110V/220V 不间断电源插座、晾衣绳

6、、浴巾架、 、电吹风、 副机、背景音乐播放装置、访 客等待显示器等。四、餐饮配套设计方面1、设有中餐厅、西餐厅、大堂吧、外国餐厅、大宴会厅配设有衣帽间、贵 宾休息室，并配套不同的厨房区域；2、餐厅地面、墙壁、天花装饰采用高档材料；3、餐厅家具、灯具、餐具选用高档材质；4、餐厅布局：设有宴会单间或小宴会厅；靠近厨房、传菜线路不与其他公共 区域交叉；有酒水台；有传菜备餐间、员工工作间、楼面仓库；5、厨房布局：设有冷热制作间 分隔 、粗细加工间分隔 、洗碗间、垃圾 房、仓库、面点间等，布局符合食品卫生要求，且厨房与餐厅之间装有隔音、隔热 和隔气味的进出分开的弹簧门。五、商务会议配套设计方面1、设有至

7、少一个专业的大型会议中心和假设干个小会议厅，并配设贵宾休息室；2、会议室配置同声传译设施、电视 会议设施、现场视音频转播系统等；3、会场洗手间位置合理，方便客人使用，厕位充足；4、设有独立空间的商务中心。六、康体娱乐配套设计方面1、设有歌舞厅和KTV包房；2、设有棋牌室；3、设有桌球室；4、设有乒乓球室；5、设有美容美发室；6、设有健身房；7、设有桑拿按摩中心；8、设有游泳池。总的来看，酒店地产作为一种新的产品幵发模式，有较强的生命力，运作成功 会为开展商及广阔投资者带来双赢的结果，但是否有整合各种专业合作资源的能 力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。第三局部工程合作模式根据工程的定位及

8、规划，本章从工程的幵发模式以及幵发商与酒店管理公司的 合作模式两方面提出方案。一、工程幵发模式探模式一：完全产权式酒店将工程每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司，由业主委 托酒店管理公司进行统一经营管理。销售思路对所有购置业主承诺有固定的投资回报率，完全作为投资性商品进行宣传 推广。利弊分析适合区域性需求，投资性住房更具市场潜力。引入第三方运营业主的物业，产权和经营权明确，幵发商可躲避工程的后 续纠纷。幵发商回笼资金快速，销售价格较高。物业类型统一，后期物业管理较为方便。整体包租风险较大，一般需幵发商给予酒店管理公司补贴。酒店管理公司后续出租压力大，很难找到愿意并且能够承当此风

9、险的酒店 管理公司来运营。探模式二：酒店式公寓将工程每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司提供星级酒 店物业管理效劳，业主可选择委托酒店管理公司代租经营或自住。销售思路对购置且选择委托经营的业主承诺有固定的投资回报率，对购置但选择自 住的业主提供星级酒店的管家式物业效劳， 以投资、自住皆宜的商品进行宣传推广利弊分析表达投资与度假自住功能，满足不同需要的业主。对酒店管理公司风险较小，更容易找到合作单位。物业类型多样，后期物业管理较为不方便。工程的知名度、影响力及业主收益不如产权式酒店高。二、幵发商与酒店管理公司的合作模式根据工程本身产权分散特性及幵发商的意愿，针对梅沙公馆工程建议以

10、全权委 托管理的模式进行合作，此种合作方式在明确产权和经营权、躲避幵发商风险的同 时，很好的兼顾了业主、幵发商、酒店管理公司三方的利益。工程幵发商按照酒店管理公司的标准要求建设装修酒店，并且办理好酒店经营相关的前置审批手续消防、环保、卫生等，然后交给酒店管理公司注册登记和进行经营管理。酒店管理公司受业主方委托，对工程全权实施酒店管理。酒店管理公司派出包括总经理在内的全套管理班子，按照“* 的品牌及管理模式，实行总经理负责制，对酒店的人、财、物及采、供、销全面负责。酒店管理公司负责包括业主回报在内的所有酒店运营费用，对委托物业经 营或物业管理收益享有所得权，自负盈亏。幵发商对移交给酒店管理公司经

11、营的自有物业限餐厅、会议室及康乐经 营配套工程，不含大堂、停车场、办公后勤等其他公共配套工程享有收益分配权。第四局部业主投资收益和业主权益投资收益是购房者最为关注， 也是工程旺销与否的关键， 而业主投资收益的计算与开发商的销售价 格、以及管理公司的租金水平息息相关。在未获取开发商定价信息的前提下，可先行按当前梅沙片区同类物业的最高租金标准来制订业主投资收益。为了给开发商定价提供同口径的参考，我们提出以单位面积为基数、按房型类别以不同的标准制订业主租金回报和自住权益。根据开发商提供的单位面积测算， 每种房型的租金如下：房型面积租金标准月租金业主自住权益标准间45 74 m250 元 / m225

12、03700 元2天/月一房一厅66101 m45 元/ m229704545 元3天/月二房二厅66 72 m45 元/ m229703240 元3天/月三房二厅198 m240 元/ m27920 元4天/月备注说明: 1、 上述租金水平高于当地政府指导价( 20元/就)两倍或以上，且高出雅兰、海景及领海 1520%2、 业主使用自住房无需支付房费，只需按标准房 80元/天、一房一厅90元/天、二房二厅110元/天、三 房二厅130元/天承当效劳费；3、上述租金标准适用于完全产权式酒店时，业主免缴物业管理费；4、 上述租金标准适用于酒店式公寓时， 业主那么需缴交物业管理费： 对选择委托酒店经

13、营的， 业主按5元/ 川的标准承当物业管理费；对选择自住的，业主按10元/川的标准缴交物业管理费。第五局部前期介入及后期运营团队根据工程的进展情况和管理公司托管酒店的成熟做法，拟按酒店筹建、酒店筹 备、酒店经营管理三个阶段介入，其中酒店筹建阶段集中了需幵发商投资的工程内 容，而酒店筹备及经营管理阶段主要集中了需酒店管理公司投入的工程内容，每个 阶段具体安排如下：一、酒店筹建阶段1、介入任务：从工程的合理科学化及本钱控制最优化出发，按照酒店业的通 用标准并结合工程实际，对酒店的总体布局、功能分区、室内装修设计和布置、对 酒店家具、营业设备(水、电、空调等系统)和酒店供给物品的规格提出符合标准 的

14、建议。2、介入时间：由于工程主体已封顶，土建工程根本完工，应在内装修前尽早 介入。3、介入人员：我公司专门成立梅沙公馆工程筹建小组，由总经理黄志源先生 任组长，抽调有*、泊岸两家酒店筹建工作经验的管理人员、技术骨干参加筹建小 组，并指派公司持证星级酒店评审员杨文辉作为该工程专职联络员，现场进行设计 咨询、投资可行性分析、工地现场考察等全方位专业效劳。4、具体任务：(1) 收集和提供酒店市场信息、明确酒店各功能定位。(2) 功能布局确立：酒店工程的总体布局及酒店功能流程分布说明报告。(3) 内装修设计：酒店内装修设计要求，包括商业、餐厅、娱乐、康体、客房、 后勤区域的面积和要求，与设计单位对接内

15、装修设计方案的工作。(4) 协助幵发商对机电配置：就有关酒店设备的选型提供配置参考，并协助 与幵发商选定的相关专业公司并进行具体洽谈。(5) 设计方案：参与酒店工程的总体规划设计方案、建筑设计图及内装修设计图的评选工作6与选定的酒店设计公司配合 ,定期沟通 .提供工程设计所需要的相关参数 及资料设计标准及指引。7协助开发商对工程从立项到投入使用整个过程的筹划、协调. 。 8协助开发商对工程在建筑工程、设计工程及内装修工程的验收工作。9以酒店专业角度 , 在施工期间审阅给排水系统、电梯系统、消防系统、安 防系统、弱电系统、强电系统、厨房设备系统、照明系统、智能化系统、特行管理 系统等各大酒店运营

16、保障系统的设计资料，并协助开发商完成设备采购选型、设备 验收、竣工验收。二、酒店筹备阶段1、介入任务：为酒店顺利开业提前做好酒店开荒、营运物资采购、人员招聘 培训、 VI 设计应用、政策程序制订、宣传册及表单印制、公关筹划等各个筹备环节 的工作。2 、介入时间：方案开业前三个月。3、介入人员：委派工程总经理及主要职能部门的负责人，进驻现场办公，并 视筹备进度，逐步安排整个经营管理团队入场。4、具体工作：略酒店管理公司自行组织。三、酒店经营管理阶段1、介入任务：开业后，由酒店管理公司派出的经营管理团队对酒店实施市场 推广、内部运营及物业管理等日常运作管理。2 、介入时间：开业或适当提前。3、介入

17、人员：以总经理负责制的整个经营管理团队全部到位。 4、具体工作：略酒店管理公司自行组织。第五局部 * 酒店管理简介 深圳市*酒店管理成立于 2021年 9月，公司的前身是 2003年成 立的深圳市港城海湾实业开展 * 酒店，是深圳市恒运泰集团投资开展 的全资下属企业。根据集团对酒店业务制订的开展目标，公司开展初 期主要业务是经营管理自有产权的单体酒店，务求从酒店实际运营过程中探索 经营管理模式、培养队伍，培育品牌。为了适应集团公司在重庆、海口、贵州等地开发酒店新工程规划需要，公 司于 2021年正式升格为深圳市 * 酒店管理。公司在大梅沙具备较强 的优势在于区域内有了自己的两家实体店，分别是

18、* 酒店和泊岸酒店，其中 * 酒店是自有产权的物业经营，而泊岸酒店那么是产权式酒店经营，经过多年的运 营，管理公司已在两种类型的酒店中探索出一套行之有效的经营管理模式，建 立了客户销售网络和资料库，各个分店以其严格标准的管理体系保证了各酒店 经济实体保持着良好的增长态势，并在同行中享有良好的企业形象。深圳市* 酒店管理以“构建和谐、开展品牌、实现连锁作为企 业目标。为此，公司已建立酒店人才管理库，运用合理的人力资源规划和绩效 管理体制，培养了一批受过严格培训、作风稳健、富有战斗力，极具凝聚力的 专业管理队伍，他们有丰富的酒店管理经验，在建立酒店人力资源构架和运营 系统方面有着出色的经验。同时，为了实现公司的开展战略与目标标准效劳酒 店的管理，不断提高市场竞争力，表达 * 的管理理念和模式，公司组织专门人 员和有关专家编写了近百万字的 * 酒店运营手册， 分为质量手册、 程序类文件、 作业类文件等章节，该“管理手册借鉴和吸收了国内外酒店的最为先进的管 理经验，更加贴近实际工作需求，可操作性强，保证了现代化酒店管理的专业 水准和领先性。作为一家以效劳和管理输出为主业的公司，我们出售的是管理完善的专业 化酒店管理效劳和先进的管理理念，我们的责任是为客户创造合理的利润，提 升客户在行业中的品牌形象。管理公司是作为开展品牌效应，从长