某物业管理策划阶段工作程序

1、某物业管理策划阶段工作程序 *物业管理有限公司程序文件 -物业管理策划阶段工作程序 1.目的 规范物业管理策划工作流程。 2.范围 适用于公司待接管物业。 3.职责 3.1分管总经理助理详细负责物业管理策划阶段的组织工作。 3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司供应有益的建设性意见。 3.3相关部门负责前期介入工作的协助和协作。 4.方法和过程掌握 4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。 4.2前期介入根据项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个

2、阶段。 4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括: 4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。 4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。 4.2.1.3供应项目营销活动的后勤保障。 4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。 4.2.1.5审读设计图纸,对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。 4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括: 4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设

3、备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。 4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控,发觉问题准时解决。 4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 4.2.2.4依据相关验收标准,从物业管理功能动身,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,准时向地产公司建议完善、修正。 4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括: 4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确

4、定及装修标准。 4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。 4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。 4.2.3.4充分了解把握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项预备工作。 4.2.3.5了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的状况。 4.2.4专业技术人员将工作状况记录在-前期介入状况周记录表上,作为重要资料保存。 4.3物业管理方案的制订 4.3.1依据物业状况,制定调查方案,对物业进行调查。内容包括: 4.3.1.1物业周

5、边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。 4.3.1.2物业设备状况、配套设施状况、办公用房配备等。 4.3.1.3视状况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水公平。在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括: 4.3.2.1分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中查找完善物业管理服务的切入点。 4.3.2.2新建项目的整体状况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。 4.3.2.3分析顾客需求,针对顾客群体特征、个性特征和服务需求,创新服务项目。 4.3.2.4测算及拟

6、定物业管理服务收费标准。 4.3.2.5具体介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。 4.3.2.6确定需配置的资源,制定物业管理处开办费计划,包括:办公用品、办公设备及修理工具、设备、安全保洁工具等预算开支。 4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等,评审验证结果记录于策划方案/合同评审记录表。 4.3.4物业管理方案制定后,试运行六个月进行确认,试运行期间对不相宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善,确定能完全满意要求后再全面施行。 4.3.5如物业管理方案在

7、实施中发生更改,应由原评审部门/人员重新评审,并得到批准。 4.4组建物业管理处 4.4.1人力资源部依据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。 4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。 4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选,并由人力资源部下发管理处成立的文件。 4.4.4各相关部门协助进行相关各项预备工作。 5.质量记录表格 *wy7.3-g01-f1前期介入状况周记录表no1 *wy7.3-g01-f2前期介入状况周记录表no2 *wy7.3-g01-f3前期介入状况周记录表no3 *wy7.3-g01-f4前期介入状况周记录表no4 *wy7.3-g01-f5前期介入状况周记录表no5 *wy7.3-g01-f6前期介入状况周记录表no6 *