物业设施设备管理

1、物业设施设备管理为确保设备运行良好，正常高效运行，必须做到“三严”“四会”，设 备达到“三干净”“四不漏” “五良好”。三严1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。 线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒 目。2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及 值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。 认真做好节能措施, 节省能耗和物耗。3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完 整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。四会1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能 取得本专业

2、上岗证书和一定的等级证书。2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外 观正常，内部功能良好。3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法,能准确及时地修复。三干净设备干净、机房干净、作业场所干净。四不漏不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。五良好性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。附：设施设备运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准三、消防系统运行、巡视和维保作业标准四、中央空调运行、巡视和维保作业标准五、给排水系统运行、巡视和维保作

3、业标准六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准、电梯运行、巡视和维保作业标准项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1运行开启 及关 闭1. 写字楼电梯开闭时间（各公司自定）2. 公寓电梯开闭时间（各 公司自定）3. 普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）1. 在清空桥 厢，确认无人 时才能启动及 关闭2. 业务特殊 要求需使用电 梯的，电梯主管 批准后方可进 行3. 电梯主管 每周抽检1次 电梯开关时间 是否正确电梯 技工电梯机 房日常维 护保养记 录表垂直电 梯运行巡 视记录 表手扶电 梯运行巡 视记录 表电 梯管 理作 业规 范巡视1. 每班次对直梯机房进行 巡视1次（室内温度、电网

4、电压、屏内各电器动作情 况，曳引机运行情况）2. 每班次巡视电梯运行状 态1次（轿厢运行状况，声 响、平稳性、平层精度等） 确保电梯不带故障、安全运 行1. 巡视时发 现问题能及时 解决的，及时解 决.不能及时解 决的，通知维保 方并作好记录.2. 电梯主管 每周抽检1次电梯 技工2维保周期外包单位每半个月进行 1次 维保，每月相邻两次维保间 隔不少于10天，电梯技工 按电梯维保监督管理标 准现场跟踪1. 外包单位 工作人员工作 前须签到2. 维保工 作单须得到 维修班长签字 确认3. 发现违规 维修保养时，报 维修主管对其 发整改通知 书工程主管电 梯维 保监 督管 理标 准4. 维保工作

5、须在各业态用 梯闲时进行检测每年进行1次政府强制检测1. 合格证到期 前一个月组织 检测2. 电梯主管负 责工程主管3检修计划1. 每月底前维保单位提交下 月检修计划2. 由工程主管审批工程主管设施设 备故障维 修记录 表过程 安全 控制1. 维修保养人员在对电梯 进行保养、检修时，应先在 各层厅门前挂上“电梯保 养、检修”告示牌2. 检修完成后确保现场卫 生工程主管交付 使用1. 由电梯主管确认维修效 果2. 由维保单位提供维修记 录4 电 梯 紧 急 故 障 处 理措施1. 扶梯停机由维修技工进 行重新启动2. 重启失败时，汇报总值 并通知维保单位3. 直梯停机先停止直梯电 源4. 启动直

6、梯困人解救预案工程主管通知通知维保单位进行检查总值 人员善后进入检修程序维保单位二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准项目工作 要点工作标准管理控制责任人工作记 录支持文件1运行巡视1. 每二小时巡视10K V配 电室1次，发现异常及时向 主管报告2. 每二小时巡视低压配电室1次，发现异常及时向主 管报告3. 按平均间隔时间，每天 至少抄录配电室电度表数据 四次4. 特殊天气时每小时巡视 配电室1次5. 每天 15： 00 点、21 : 00测量变电所主要设备开关 触头的温度并记录在设备 温度日测表上6. 强电主管每天对前日运 行数据进行分析，发现数据 异常及时处置7. 运行人员完成当班运

7、行 日志，主管每天对昨日运行 日志进行审核1. 强电主管 每天检查抄录 数据2. 工程主管 每周检查抄录 数据及运行日 志3. 管理处总 经理每月检查 抄录数据及运 行日志变电 所运 行人 员强电 主管高压/ 低压配 电室运 行巡视 表变电 所运行 数据记 录表变电 所设备 温度日 测表供 配电 系统 作业 规 范操作1. 高压操作须由运行人员 获得强电主管以上领导授权 后，按供配电系统作业规 范进行2. 某路高压回路外线路停 电、来电时，按照供配电 系统作业规范执行低压母 联倒闸送电及善后工作3. 楼层维修工要求停、送 某回路开关时，按照供配 电系统作业规范执行4. 对停电回路开关及时悬 挂

8、“禁止合闸”警示牌5. 当主、备高压都停电时 启动紧急故障处理预案2维保高压 配电 室1. 每月对电柜外观清洁1次2. 每半年对直流屏紧固除 尘1次3. 每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次4. 每年对配电柜进行高压 试验1次1. 强电主管 检查配电柜外 观清洁情况2. 强电主管 制定配电柜停 电检修计划， 并跟踪检修过 程强电主管设施 设备定 期维护 保养（检 查）记 录表变压器1. 每月对配电柜外观清洁1次2. 每年对变压器停电检 查，并进行除尘、紧固保养1次3. 每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次低压 配电 室1. 每月对配电柜外观清洁1次2. 每年对低压配电室停电检查

9、，并进行除尘、紧固1次3检修编制计划1. 供电系统发生故障时， 由主管组织相关人员现场查 看故障情况2. 由强电主管制定维修计 划并经工程主管审批1. 突发重大 故障时，按紧 急故障处理2. 维修前， 填写工作票并 做好安全措施 及技术措施3. 维修时， 按电业安全 操作规程操 作，注意人身 及设备安全4. 维修中， 设置设备检修 警示牌5. 维修后， 恢复设备周边 状态强电主管设施 设备故 障维修 记录 表检修交底1. 维修人员将检修内容、 范围告知运行人员2. 运行人员在运行日志中 填写故障情况3. 维修人员作好相应的安 全保护措施并进行维修试运行1. 维修完毕后，由运行人 员试运行2.

10、维修人员将试运行内 容、范围告知运行人员3. 运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况交付 使用1. 由强电主管确认维修效 果2. 告知运行人员可投入使 用3. 由强电主管填写维修记 录及工作日志4. 运行人员做好故障维修 记录4 紧 急 故 障控制措施1. 发现紧急故障时，立即 切断故障电源2. 运行人员通知强电主管 及工程主管3. 启动备用电源1. 禁止违规 操作运行 人员强电主管高压室运行记事供 配电 系统 作业4.及时将故障时间、现象等 相关记录填写于运行记 事善后1. 保护现场，在必要时， 告知保险公司及时定损2. 作好必要的隔离3. 由管理处总经理与客服 沟通，并告知受影响业户处理

11、2. 在操作 时，保证人身 及设备安全3. 做好相应 设备警示措施变电规所运行范记事三、消防系统运行、巡视和维保作业标准项目工作 要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件消 防 设 备 管 理消防 设备 维保1. 专职技工每日对喷淋系 统、消火栓系统进行检查 1 次，填写设施设备日常维 护保养（检查）记录表完好 率应为100%发现故障应 在2小时内进行处理，修复 时间不超过12小时2. 专职技工每周对消防水 泵房、稳压泵房清洁 1次3. 专职技工每月对火灾报 警联动控制系统、防火卷帘 门、疏散指示、消防通道照 明、屋面消防风机、防火阀、按消防系统设备检查 维护规范进行检查 1次故 障率不得超

12、过2%发现故 障应在2小时内进行处理， 修复时间不超过12小时4. 专职技工每周对报警打 印系统测试1次5. 每月进行消火栓泵、喷 淋泵测试、维护；喷淋系统 放水测试、维护；气体灭火 系统维护、报警器主机维护6. 每半年对管网阀门、电 机润滑保养1次，消防风 机、防火阀进行外观保养 1 次7. 每月按10%的比例抽查 测试、维护烟感探测器、温1. 弱电主管 每周对第1 4 项进行检查1 次2. 工程主管 每月对第5 7 项进行检查1 次3. 管理处总 经理每半年对 第1-7项进行 检查1次工程主管消防设 备月保养 记录消防安 全月检查 表消 防系 统设 备维 护保 养规 范感探测器、风机、防火

13、阀、 手报按钮、联动反馈分包 方监 管要 求1. 专业技工全程陪冋维保公 司的维保检测工作并实施监 督2. 工程主管每月按建筑消 防设施功能检测、维修保养 合同约定检查消防维保单 位维保工作完成情况设施设 备完好率应为100%故障 排除率应为100%发现故障 应在2小时内进行处理修复 时间不超过12小时3. 工程主管每月审查确认消 防维保单位出具的建筑消 防设施技术测试报告4. 管理处总经理每年审查确 认消防维保单位出具的建 筑消防设施年检报告1. 工程主管 每周检查1次2. 管理处总 经理每月检查1次工程主管四、中央空调运行、巡视和维保作业标准项目工作要占八、工作标准管理控制责任人工作记录支

14、持文件1运行巡视1. 主机巡视：每1小时1 次2. 室内外温度：每2小时1次3. 冷却塔：每4小时1次4. 水泵：每1小时1次1. 定时抄录 数据，填写运 行日志2. 测温时必 须定点，详见空调系统管运行 技工冷水 机组运 行记录 表空 调系 统管 理作 业规 范理作业规范相关规定操作1. 根据标准营业时间提 前半小时开关机2. 根据实际情况（室内 外温度、冷冻进出水温、 冷却进出水温）调整参数3. 主机及阀门的开关状 态1. 主管每周 测试两次效果2. 定时抄录 数据或运行状 态3. 挂状态标 识牌，当值班 长每天检查一 次运行 技工2维保主机1. 每天白班擦拭外观1 次2. 每月检测1次主

15、机3. 4000小时进行一级保 养，8000小时进行二级保 养，12000小时进行三级保 养4. 每两年换1次油5. 电控柜每月进行除尘、紧固空调主管每周 至少抽检1次 第一项工作效 果，2至5项 为外保单位实 施，运行技工 现场跟踪，空 调主管及时检 查维保效果运行技工设施 设备定 期维护 保养（检 查）记 录表空 调系 统管 理作 业规 范水泵1. 每天白班擦拭外观1 次2. 每年冬季停机加油1 次1. 空调主管 每周至少抽检1次第1项工 作效果2. 工程主管 监督第2项工 作落实情况运行 技工 工程 主管 负责 组织 加油冷却塔1. 每天开机前检查风机 皮带1次2. 每天开机前开启补水

16、阀3. 每天关机后关闭补水 阀4. 每年冬季停机加油1 次5. 每年冬季管道外观上 漆1次1. 空调主管 每周至少抽检1次1-3项工作效果2. 工程主管 监督4-5项落 实情况运行 技工 负责1-2项工程 主管 负责4-5项末端设备1. 每月清洗风机盘管滤 网1次，2. 每年清洗风机盘管翅 片1次3. 每年清洗冷冻水过滤 器1次4. 每年清洗电机风叶除 尘1次1-4项外保单 位施实，运行 技工现场跟 进，空调主管 及时检查效果运行技工水处理1. 每月投药1次2. 每月出具权威部门的 水质检测报告3. 每月清洗冷却塔1次4. 每三个月清洗过滤器1 次5. 每月清洁冷却塔及周 边环境1次1-5项外

17、保单 位施实，运行 技工现场跟 进，空调主管 及时检查效果运行技工附属设备1. 每年对管道外观保养1次2. 每年对阀门外观及润滑 保养1次3. 每年对标识完善1次1-3项运行技 工实施，综合 维修主管及时 检查效果运行技工3检 修编制计划1. 空调系统发生故障时， 由部门主管组织相关人员 现场查看故障情况2. 由主管制定维修计划并 经部门经理审批1. 维保范围 夕卜，要进行维 修2. 突发重大故 障，按紧急故 障处理3. 维修时，按中央空调维 修保养规范 进行，注意人 身及设备安全4. 维修中，设 置设备检修警 示牌5. 维修后，恢 复设备周边状 态工程主管设施 设备故 障维修 记录 表检修交

18、底1. 维修人员将检修内容、 范围告知运行人员2. 运行人员在运行日志屮 填写故障情况3. 维修人员作好相应的安 全保护措施并进行维修试机1. 维修完毕后，由运行人 员试机2. 维修人员将试机内容、 范围告知运行人员3. 运行人员试机时，维修 人员应观察运行情况交付使 用1. 由空调主管确认维修效 果2. 告知运行人员可投入使 用3. 由维修班长填写维修记 录及工作日志4紧急故障处理控制措施1. 发现紧急故障时，立即 按空调系统管理作业规 范停机2. 切断相应电气开关及水 路阀门3. 运行人员通知空调主管4. 开启备用机善后1. 保护现场，在必要时， 告知保险公司及时定损2. 作好必要的隔离3

19、. 由空调主管与营运部沟 通，并告知受影响业户4. 按中央空调检修要求实 施1. 禁止违规停 机2. 在操作时， 保证人身及设 备安全3做好相应阀 门及开关的警 示措施空调主管五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准项目工作 要点工作标准管理控制责任 人工作记 录支持文 件1给 水 系 统巡视1. 每班次对水泵、电源双 投柜内的计量电度表、水泵 变频控制柜、水箱的水位巡 视1次2. 夜班对浮球阀检查 1次3. 每月抄录水表数据时， 对主要的管道及阀门进行检 查4. 对上述检查形成记录空调主管每周 检查巡更点及 记录表格1次运行 技工生活 水泵房 巡更检 杳表给排 水运行 巡视记 录表给排 水系统

20、 作业规 范维保1. 每周对水泵、电源双投 柜、变频控制柜进行清洁除 尘1次2. 每周对水泵房卫生清洁1次3. 每年第一季度对电机轴 承加油1次4. 填写相应的维保记录1. 空调主管 每月对第1、 2项抽检两次2. 维修主管 对第3项工作 填写维保表格3. 空调主管 每季检杳给水 泵维保效果运行 技工 维修 技工设施 设备定 期维护 保养（检 杳）记 录表检修1. 给水系统发生故障时， 由空调主管组织相关人员现 场查看故障情况2. 由空调主管制定维修计 划3. 由维修主管组织维修1. 突发重大 故障，按紧急 故障处理2. 维修时， 按给排水系 统作业规范综合维修主管设施 设备故 障维修 记录

21、表4.填写相应表格进行，注意人 身及设备安全3. 维修中， 设置设备检修 警示牌4. 维修后， 恢复设备周边 状态2排 水 系 统巡视1. 每班对污水泵、污水泵 控制箱、止回阀巡视 1次2. 每月对污水坑情况进行 检查1次3. 特殊天气时每小时对地 下室出口排水情况进行检查4. 巡视人员填写相应表格空调主管每周 检查巡更点及 记录表格1次运行技工污水 井巡更 记录 表给排 水运行 巡视记 录表维保1. 每季度对污水泵控制箱 紧固，除尘1次2. 每月对止回阀检查，并 清理杂物1次空调主管每季 检查污水泵维 保效果，并抽 检其它项目运行技工设施 设备定 期维护 保养（检 查）记 录表检修1. 主管

22、组织相关人员现场 查看故障情况2. 主管制定维修计划3. 由维修主管组织维修4. 填写相应表格1 维修主管 填写维修表格2.由维修主 管确认维修效 果维修主管设施 设备故 障维修 记录 表3雨 排 系 统巡视1. 每班对天面雨排口巡视 检查1次2. 特殊天气时每小时对天 面雨排排水情况检查1. 空调主管每 周检查巡更点 及记录表格1 次2. 特殊天气时 当班主管对雨 排系统情况随 时跟踪运行技工外环 境污水 井、雨 水井定 期清理 记录 表维保1. 每月对天面雨排口清理 杂物1次2. 每次下大雨后须对天面 雨排口清理六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准项目工作 要点工作标准管理控制责任 人工作记录支持文 件1停 车 场 收 费 系 统巡视1. 每天对系统进行检查测试1次2. 填写相应记录1. 及时协助车 管员解决因故障 导致车辆堵塞问 题2. 满足车管员 对停车系统的硬 件操作培训需求3. 维修主管确 认维修效果运行技工设 施设 备日 常维 护保 养（检 查） 记录 表设 施设 备故 障维 修记 录 表维保1. 每天用干布擦拭卡机、道 闸1次（保洁员完成）2. 每月测试1次卡机、道闸 的机械性能3. 每季度对道闸进行加油保 养检修1. 技工接到车管员关于发卡 机出现故障信息时