物权法重点内容介绍及真题解析

1、物权法重点内容介绍及真题解 析物权法重点内容介绍及真题解析作者：华山论剑 来源：中法网学校 时间：2008-4-7 9:57:57点击：3104物权法重点内容介绍为了充分说明问题，试将物权法通过后，可能的考试重点及条文列表如下:物权法中的重要知识点重要知识点物权法具体条文历年真题及说明第2条：因物的归属和利用而产物权法律关系的客体生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产 法律规定权利作为物权客体的， 依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他 的权利，包括所有权、用益物权 和担保物权。明确物的定义中不但包括动产和不动产，权利也可以根据法律规定成为物权法律

2、关系的客体。物权法定原则第5条：物权的种类和内容,由法律规定。不动产的变动与登记第9条：不动产物权的设立、变 更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效 力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，在物权法制定过程中，就物权法 定原则，学者间有很大的争议。 原草案中有 法律未作规定的， 符合物权性质的权利，视为物 权。"正式文本中删除了此条例 外规定，因此物权法坚持绝对的 物权法定原则。在第9条第1款中明确规定了登记作为生效条件，同时又有 法律另有规定的除外”的规定，这就使得不动产的变动远较想 象的要复杂得多。其中第 9条 第2款、第28条、第29条、第30

3、条规定的情形不需要登所有权可以不登记。第 28 条：因人民法院、仲裁委 员会的法律文书或者人民政府的 征收决定等，导致物权设立、变 更、转让或者消灭的，自法律文 书或者人民政府的征收决定等生 效时发生效力。第 29 条：因继承或者受遗赠取 得物权的，自继承或者受遗赠开 始时发生效力。第 30 条：因合法建造、拆除房 屋等事实行为设立或者消灭物权 的，自事实行为成就时发生效力。第 129 条：土地承包经营权人将 土地承包经营权互换、转让，当 事人要求登记的，应当向县级以 上地方人民政府申请土地承包经 营权变更登记；未经登记，不得 对抗善意第三人。 记；而第 129 条、 158 条规定 的情形则

4、将登记作为对抗善意 第三人的条件， 而不是物权变动 的生效条件。第 158 条：地役权自地役权合同 生效时设立。 当事人要求登记的， 可以向登记机构申请地役权登 记；未经登记，不得对抗善意第 三人。合同效力与登记第 15 条：当事人之间订立有关 设立、变更、转让和消灭不动产 物权的合同，除法律另有规定或 者合同另有约定外，自合同成立 时生效；未办理物权登记的，不 影响合同效力。 强调合同的效力与物权移转的 效力是分开的， 不因为没有发生 物权移转的效力而导致合同效 力发生障碍。 这种考题最典型的 就是一房二卖的情形。 如 06 卷 三不定项选择题中就涉及此问 题。预告登记第 20 条：当事人签

5、订买卖房屋 新增加的内容， 可能作为考试内或者其他不动产物权的协议，为 保障将来实现物权，按照约定可 以向登记机构申请预告登记。预 告登记后，未经预告登记的权利 人同意，处分该不动产的，不发 生物权效力。容，与商品房买卖司法解释结合 在一起考。预告登记后，债权消灭或者自能 够进行不动产登记之日起三个月 内未申请登记的，预告登记失效。第24条：船舶、航空器和机动对于这种特殊动产的所有权转移与登记之间的关系：登记非所有权转移要件，而是对抗善意第车等物权的设立、变更、转让和 特殊动产的所有权转让消灭，未经登记，不得对抗善意第三人三人的要件掌握动产的特殊交付方式。（00.卷二.多.45）2000年5月

6、4日，易某将自家的耕牛租于刘某使用2个星期，5月10日，刘某提出要买下此耕牛，易某表示同意。双方商定价格为1000元，并约定1个月后交付款项。但5月12日该耕牛被雷劈死。关于此案，以下选项哪些是正确的？A. 该买卖合同的生效时间是 5月10 日B. 该买卖合同中耕牛的交付时间是5月10 日C. 该耕牛意外灭失的风险由易某承担D. 该耕牛意外灭失的风险由刘某承担分析：此题的重要考点固然是买卖合同中的风险负担问题，但是要很好解决此题，还需要掌握一个知识点，就是关于动产调交付问题。实际上在动产的交付上，除了现实交付以外，还可以有简易交付（物 权法25条）、指示交付（物权法第26条）、占有改定（物权法

7、第 27条）等方式。具体到本题，涉及简易交付下的风险负担问题。结合合同法第142条、第140条以及物权法第 25条的规定，风险负担自交付时转移。故选项D的说法正确。至于合同的生效时间，根据合同法第 44条的规定，原则上合同在合同成立时生效。而本案中的合同成立时间为5月10日，因此合同的生效时间为5月10日。重要知识点物权法具体条文历年真题及说明第 2 条：因物的归属和利用而产 生的民事关系，适用本法。本法所称物， 包括不动产和动产。物权法律关系的客体明确物的定义中不但包括动产 和不动产， 权利也可以根据法律 规定成为物权法律关系的客体。法律规定权利作为物权客体的， 依照其规定。本法所称物权，是

8、指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他 的权利，包括所有权、用益物权 和担保物权。物权法定原则第 5 条： 物权的种类和内容， 由法律规定。在物权法制定过程中， 就物权法 定原则，学者间有很大的争议。 原草案中有 “法律未作规定的， 符合物权性质的权利，视为物 权。 ”正式文本中删除了此条例 外规定， 因此物权法坚持绝对的 物权法定原则。不动产的变动与登记第 9 条： 不动产物权的设立、变 更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效 力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源， 所有权可以不登记。第 28 条：因人民法院、仲裁委 员会的法律文书或者人民政府的 征收决

9、定等，导致物权设立、变 更、转让或者消灭的，自法律文 书或者人民政府的征收决定等生 效时发生效力。第 29 条：因继承或者受遗赠取 得物权的，自继承或者受遗赠开 始时发生效力。 在第 9 条第 1 款中明确规定 了登记作为生效条件， 同时又有 “法律另有规定的除外 ”的规定， 这就使得不动产的变动远较想 象的要复杂得多。其中第 9 条 第 2 款、第 28 条、第 29 条、 第 30 条规定的情形不需要登 记；而第 129 条、 158 条规定 的情形则将登记作为对抗善意 第三人的条件， 而不是物权变动 的生效条件。合同效力与登记预告登记特殊动产的所有权转让第 30 条：因合法建造、拆除房

10、屋等事实行为设立或者消灭物权 的，自事实行为成就时发生效力。第 129 条：土地承包经营权人将 土地承包经营权互换、转让，当 事人要求登记的，应当向县级以 上地方人民政府申请土地承包经 营权变更登记；未经登记，不得 对抗善意第三人。第 158 条：地役权自地役权合同 生效时设立。 当事人要求登记的， 可以向登记机构申请地役权登 记；未经登记，不得对抗善意第 三人。第 15 条：当事人之间订立有关 设立、变更、转让和消灭不动产 物权的合同，除法律另有规定或 者合同另有约定外，自合同成立 时生效；未办理物权登记的，不 影响合同效力。第 20 条：当事人签订买卖房屋 或者其他不动产物权的协议，为 保

11、障将来实现物权，按照约定可 以向登记机构申请预告登记。预 告登记后，未经预告登记的权利 人同意，处分该不动产的，不发 生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能 够进行不动产登记之日起三个月 内未申请登记的， 预告登记失效。第 24 条：船舶、航空器和机动 车等物权的设立、变更、转让和强调合同的效力与物权移转的 效力是分开的， 不因为没有发生 物权移转的效力而导致合同效 力发生障碍。 这种考题最典型的 就是一房二卖的情形。 如 06 卷 三不定项选择题中就涉及此问 题。新增加的内容， 可能作为考试内 容，与商品房买卖司法解释结合 在一起考。对于这种特殊动产的所有权转 移与登记之间的关系： 登记非

12、所消灭，未经登记，不得对抗善意 有权转移要件， 而是对抗善意第 第三人。 三人的要件。第 25 条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产 的，物权自法律行为生效时发生 效力。第 26 条：动产物权设立和转让 前，第三人依法占有该动产的， 动产的交付方式 负有交付义务的人可以通过转让 请求第三人返还原物的权利代替 交付。第 27 条：动产物权转让时，双 方又约定由出让人继续占有该动 产的，物权自该约定生效时发生 效力。第 46 条 ： 矿 藏、水流、 海域 属于国家所有。第 47 条：城市 的土地，属于国 家所有。法律规 定属于国家所 某些物只能由国家享有所 有的农村和城 有权， 其他

13、主体不能享有所 市郊区的土地， 有权。属于国家所有。第 50 条 ： 无 线电频谱资源 属于国家所有。第 51 条 ： 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第 52 条：国防资产属于国家所有。第 70 条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有重点把握业主的权利与义务，尤其是在业主大业主的建筑物区分所有权部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第 71 条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第 72 条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履

14、行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第 73 条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或会中，何种事项需要 “专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（06卷三多-55 ）甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？A 甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B 一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C 若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D 如四层住户丁欲在楼顶建一花

15、圃，须得到甲、乙、丙同意分析：建筑物区分所有权不是共有，因此其他区分所有权人不享有优先购买权，故选项的说法错误。同时根据物权法第 70-74 条的规定，住宅楼的外墙面、楼顶均属于全体区分所有权人，因此选项 A 、选项 D 的说法正确。同时对于楼板这样的区分共有，则应当只是属于部分区分所有权人， 因此一层住户对三、四层间楼板不享有区分所有权，故选项 B 的者明示属于个人的除外。 建说法正确。筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。第 74 条：建筑区划内，规 划用于停放汽车的车位、 车 库应当首先满足业主的需 要。建筑区划内， 规划用于停放 汽车的车位、车库的归属， 由当

16、事人通过出售、 附赠或 者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者 其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有。第 76 条 ： 下列事项由业 主共同决定：（ 一 ） 制定和修改业主大 会议事规则；（ 二 ） 制定和修改建筑物 及其附属设施的管理规约； （ 三 ） 选举业主委员会或 者更换业主委员会成员；（ 四 ） 选聘和解聘物业服 务企业或者其他管理人；（ 五 ） 筹集和使用建筑物 及其附属设施的维修资金；（ 六 ） 改建、重建建筑物及 其附属设施；（ 七 ） 有关共有和共同管 理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项 规定的事项， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数

17、 三分之二以上的业主同意。 决定前款其他事项， 应当经 专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。第 77 条：业主不得违反法 律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。 业 主将住宅改变为经营性用 房的，除遵守法律、法规以 及管理规约外， 应当经有利 害关系的业主同意。掌握共有中财产处分权行使的条件。（03. 卷三 . 单 .1） 甲、 乙、丙共有一套房屋， 其应有部分各 为 1 3 。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上 木地板，乙表示赞同， 但丙反对。 下列选项哪一个是正确的？A. 因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板第 97 条：处分共有的不动

18、产B. 因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板 或者动产以及对共有的不动C. 甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板 产或者动产作重大修缮的， 应D. 若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋 当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共 分析：根据物权法第 93 条的规定，甲、乙、丙三者之 有人同意， 但共有人之间另有 间的关系是按份共有。而铺木地板的行为，应当看作对不动 约定的除外。 产的一种重大修缮，因此在按份共有制度中，根据物权法第97 条的规定，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者 全体共同共有人同意。由于甲乙的应有部分已经达到了三分 之二的标准，因此有权铺设木地板。故选

19、项 B 的结论正确。 但选项 B 的理由从现有的物权法规定来看，则并没有任何 依据。相信当年出题时是参照其他国家的规定及物权法理论 所作的答案设计。第 106 条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 善意取得制度所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （ 一 ） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（ 二 ） 以合理的价格转让；（ 三 ） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已 经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所 有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的

20、，参照前两款规定 掌握共有中财产处分权行使的条件。（03. 卷三 . 单 .1） 甲、乙、 丙共有一套房屋，其应有部 分各为 1 3 。为提高房 屋的价值，甲主张将此房的 地面铺上木地板，乙表示赞 同，但丙反对。下列选项哪 一个是正确的？A. 因没有经过全体共有人 的同意，甲乙不得铺木地板B. 因甲乙的应有部分合计 已过半数，故甲乙可以铺木 地板C. 甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板D. 若甲乙坚持铺木地板， 则 需先分割共有房屋分析： 根据物权法 第 93 条的规定，甲、乙、丙三者 之间的关系是按份共有。而 铺木地板的行为，应当看作 对不动产的一种重大修缮，因此在按份共有制度中，根 据物权

21、法第 97 条的规定， 应当经占份额三分之二以上 的按份共有人或者全体共同 共有人同意。由于甲乙的应 有部分已经达到了三分之二 的标准，因此有权铺设木地 板。故选项 B 的结论正确。 但选项 B 的理由从现有的 物权法规定来看，则并没有 任何依据。相信当年出题时 是参照其他国家的规定及物 权法理论所作的答案设计。第 106 条：无处分权人将物权法的善意取得制度不仅仅适不动产或者动产转让给受用于动产， 而且适用于不动产。 而让人的，所有权人有权追且要了解无权处分遗失物时的特善意取得制度该不动产或者动产的所有权：（ 一 ） 受让人受让该不动 产或者动产时是善意的；（ 二） 以合理的价格转让； （

22、三 ） 转让的不动产或者 动产依照法律规定应当登 记的已经登记， 不需要登记 的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得 不动产或者动产的所有权 的，原所有权人有权向无处 分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权 的，参照前两款规定。回；除法律另有规定外， 符 殊规则 合下列情形的， 受让人取得 （97卷二单-6 ）某招领处将招 领期已过的一块瑞士罗马表以拍 卖的方式卖给公民甲， 公民乙将该 表盗走并以较低价格卖与公民丙。 公民丙又将表丢失， 被人捡到送到 招领处。 经查，该表原为公民丁所 有。现公民甲、丙、丁都向招领处 主张该表的所有权， 该表应归谁所 有？A 应归公民甲所有B 应归公民丙

23、所有C 应归公民丁所有D 应由公民甲、丙、丁共有分析：这虽然是 10 年前的一道 题，但非常清楚地说明了 物权法 中遗失物与善意取得之间的关系。根据 物权法 第 109 条的规定， 公告期已过，标的物归国家所有， 故选项 C 错误。 A 基于继受取 得标的物所有权， 同时赃物不适用 善意取得制度， 故公民丙亦不能取 得标的物所有权。 故正确答案为选 项A。第 107 条：所有权人或者 其他权利人有权追回遗失 物。该遗失物通过转让被他 人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或 赠。后甲发现，向丙追索。下列选（04卷三单-7 ）甲有天然奇石 一块， 不慎丢失。 乙误以为无主物 捡回家，配以

24、基座，陈列于客厅。 乙的朋友丙十分喜欢， 乙遂以之相者自知道或者应当知道受 项哪一个是正确的？让人之日起二年内向受让人请求返还原物， 但受让人奇石属遗失物， 乙应返还给甲通过拍卖或者向具有经营奇石属无主物， 乙取得其所有资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物乙因加工行为取得奇石的所有时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付丙可以取得奇石的所有权所付费用后， 有权向无处分遗失物权人追偿。分析： 丢失的奇石属于遗失物， 而非无主物。根据物权法第 109第 109 条：拾得遗失物，条规定， 第 109 条：拾得遗失物，应当返还权利人。 拾得人应应当返还权利人。 拾得人应当及时当及时通知

25、权利人领取， 或通知权利人领取， 或者送交公安等者送交公安等有关部门有关部门。 因此本题中奇石的所有权仍然归属甲 第 112 条：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者 有关部门支付保管遗失物 等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的， 领取遗失物时应当按照承 诺履行义务。乙对奇石虽然是以为无主物捡回 家，但是并不能基于先占获得所有 权。“配以基座 ”的行为不属于导致 标的物不可分离的添附行为， 故乙 不能取得所有权。 随后乙将奇石赠送给丙， 丙没有支付任何对价， 故丙不能够通过善意取得制度获得拾得人侵占遗失物的， 无权 所有权， 奇石的所有权仍然归属于请求保管遗失物等支出的 费用，也无权请求权

26、利人按 照承诺履行义务。甲，选项 A 的说法正确。拾得遗失物的处理规则。地役权记，不得对抗善意第三人。第 162 条：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营 权、宅基地使用权时，该土 分析：首先本题涉及地役权与相邻地承包经营权人、 宅基地使 关系的判断问题由于欣赏风景并用权人继续享有或者负担非权利必须，故不属于相邻关系，已设立的地役权。选项 A 的说法错误。则当事人之第 113 条：遗失物自发布 招领公告之日起六个月内 无人认领的，归国家所有。第156条：地役权人有权（°6卷三多'56）甲为了能在 按照合同约定， 利用他人的 自己房中欣赏远处风景， 便与相邻

27、 不动产， 以提高自己的不动 的乙约定： 乙不在自己的土地上建 产的效益。造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙 4 万元。两年后，甲将 前款所称他人的不动产为 该房屋转让给丙， 乙将该土地使用 供役地， 自己的不动产为需 权转让给丁。 下列哪些判断是错误 役地。的？ 第 158 条：地役权自地役 A 甲、乙之间的约定为有关相邻 权合同生效时设立。 当事人 关系的约定要求登记的， 可以向登记机 B 丙可禁止丁建高楼， 且无须另 构申请地役权登记； 未经登 对丁进行补偿C 若丁建高楼， 丙只能要求甲承 担违约责任D 甲、乙之间约定因房屋和土地 使用权转让而失去效力间的关系可能属于地役权。根据第

28、163 条：土地上已设立物权法第 158 条规定，地役土地承包经营权、 建设用地权自地役权合同生效时设立。 因此使用权、宅基地使用权等权双方当事人之间的地役权成立。 后利的，未经用益物权人同甲将房屋转让于丙后， 该地役权是地役权第 166 条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、 建设用地第 164 条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，使用权部分转让时， 转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 因此丙仍然享有地役权。 故选地役权一并转让，但合同另 项 C 、选项D 的说法错误有约定的除外。第 165 条：地役权不得单 独抵押。土地承包经营权、 建设用地使用

29、权等抵押的， 在实现抵押权时， 地役权一 并转让。第 166 条：需役地以及需 役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让 时，转让部分涉及地役权 的，受让人同时享有地役 权。第 167 条：供役地以及供 役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让 时，转让部分涉及地役权 的，地役权对受让人具有约 束力。浮动抵押第 181 条：经当事人书面 协议，企业、个体工商户、 农业生产经营者可以将现 有的以及将有的生产设备、 掌握浮动抵押的生效条件，及第原材料、半成品、产品抵押，189 第 2 款的规定。 债务人不履行到期债务或 者发生当事人约定的实现 抵押权的情形， 债权人有权 就实现抵押权时的动产优先受偿 第 189 条：企业、个体工 商户、农业生产经营者以本 法第一百八十一条规定的 动产抵押的， 应当向抵押人 住所地的工商行政管理部 门办理登记。 抵押权自抵押 合同生效时设立；未经登 记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条 规定抵押的， 不得对抗正常 经营活动中已支付合理价 款并取得抵押财产的买受 人。第 228 条：以应