设备设施管理工作指引终

1、武汉中心设备设施管理工作指引第一章 供配电保养、运行、操作第一节 供配电保养第一条 专业工程师在每年 12 月 25 日前制订下年度设备维修保 养年度计划，部门经理确认报公司领导审批。第二条 系统工程师根据批准后的年度保养计划在每月 25 日前制 定下月维修保养计划，填写月份设备维修保养计划表，报工程维护 部审核。第三条 系统工程师根据设备运行、检查情况及设备使用年限， 组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划，资金来源按相 关规定执行。第四条 大中修、更新改造计划制定后报相关业务主管部门审 核，并报领导审批。第五条 供配电设备设施维修保养、大中修计划制定原则：1、供配电设备设施的使用的频

2、度、年限；2、供配电设备设施运行状况 （故障隐患 ）；3、合理时间 （ 避开节假日、特殊活动日 ）。第六条 供配电设备设施维修保养计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养的时间；4、预计费用。第七条 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配 电系统安全操作规程，并按计划实施。第八条 高压开关柜、环网柜、变压器的主要维修保养项目由外 委单位完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由进网电工负 责，对高压设备控制电源镉镍电池组的维护保养按镉镍电池组维 护保养规定执行。低压配电柜的维修保养由机电技术人员负责。第九条 外委维修保养：根据合同约定由供电局或

3、有资质单位对 园区所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由系 统工程师负责跟进、监督实施，将结果记录在设备维修保养记录 表。第十条 外部维修保养：每年的 4、10 月份对园区所有变压器外 部进行一次清洁、保养：1、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的 数值下降 3050%时，应做绝缘油试验 （ 对外委托试验 ） ，如绝缘油不 合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝 缘电阻还低于120 Q,则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；2、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；3、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应 进行整

4、修处理并重新接好；4、变压器油位牌指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除枕 集器中的水和污垢；5、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重 时应更换地线。第十一条 对不同类型的变压器，系统工程师应根据设备技术标 准、要求制定相应的外部维修保养项目和内容，明确操作程序。第十二条 高压开关柜的维修保养。每年根据外委维修保养合同 约定定期由供电公司或有资质单位对园区所有高压开关柜进行维修 保养，此项工作系统工程师或专人跟进，监督实施并在设备维修 保养记录表中进行记录。第十三条 低压配电柜维修保养：每年的 4 月、10 月对园区内所 有低压配电柜内外进行一次清洁。先用压缩空气进行吹污、吹尘

5、， 然后用干的干净抹布擦拭。第十四条 刀开关的维修保养：1、检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；2、检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加 润滑油。3、检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过 热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；4、用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于 10MD,则 应进行烘干处理。烘干达不到要求的则应更换。第十五条 熔断器维修保养： 1 、新熔体的规格和开关应与更换的 熔体一致； 2、检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧 伤痕迹，如有则应进行修整，修整达到要求的则应更换。第十六条 交流接触器维修保养：1、清除接触器表面的污

6、垢，尤其是进线端相间的污垢；2、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；3、清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不 能正常工作的触头应更换；4、清洁铁芯表面的油污及脏物；5、拧紧所有紧固件。第十七条 电容器维修保养：1 、清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；2、检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；3、检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理 并拧紧；4 、检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺 相，如是则更换电容。第十八条 热继电器维修保养：1、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如有损坏则更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如

7、有则整 修处理，处理后达不到要求的应更换。第十九条 断路器 （ 自动空气开关 ） 维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于 010MD，否则应烘干处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；3、断路器 （ 自动空气开关 ） 在闭合和断开过程中，其可动部分与 灭弧室的零件应无卡阻现象；4、在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；5、各传动机构应注入润滑油；6、检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修 锉，只能轻轻擦拭；7、检查手动 （3 次）、电动 （3 次） 闭合与断开是否可靠，否则应修 复；8、检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠

8、，否则应修复；9、检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；10、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。第二十条 二次回路维修保养：1、号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；2、接头处是否松弛，如松弛则拧紧。第二十一条 主回路维修保养：1. 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；2. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；3. 母线排油漆是否脱落，第二十二条 对未列出的供配电设备设施的维修保养，系统工程 师应根据设备的技术参数、相关标准及使用情况制定保养项目内 容。第二十三条 供配电设备的维修保养时间一般不超过 8 小时，如 必须超过 8 小时，则由系统工程师

9、填写申请延时维修保养表， 经部门负责人审核、单位负责人批准后方可延时。第二十四条 对计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师 尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经部门经理口头 批准后，可以先组织解决而后作出质量问题处理档案上报公司 领导。第二十五条 对设备设施进行大中修或重要零部件进行更换时， 应填写设备大中修及零部件更换记录并存档。第二十六条 值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范 地记录在设备维修保养记录表内，系统工程师应于每月 3 日前 将相关记录整理成册后交部门档案室存档，保存期为长期。第二十七条 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电 时，由系统工程师填写内部

10、通启，经部门经理批准后通知客户 服务部，如停电范围涉及面大，影响业主正常生活时，须报公司主 管领导批准。客户服务部提前 24 小时通知相关业户。如因特殊情况 突然停电，按紧急停电处理程序执行，在恢复供电 12 小时内向 有关住户作出解释。第二节 供配电运行第一条 值班电工每班对高压开关柜、环网柜巡视两次；变压器 每两小时巡视一次；低压配电柜、电容柜每两小时巡视一次。第二条 值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并将变压器的运行情况记录于变压器运行日志中；低压配电柜的运 行数据 （环境温度、电流、电压、功率因数等 ）记录于低压配电运 行日志。第三条 在巡视中如有异常情况应在备注栏中注明，并

11、按规定进 行处理。巡视内容包括：1、变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85 °C）。2、有无异常响声或气味。3、各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。4、单相、三相电压是否在额定值的± 10%范围以内，是否超载运 行。5、各种接头是否有过热或烧伤痕迹。6、防小动物设施是否完好。7、接地线有无锈蚀或松动。8、各种临时用电接驳情况。9、各种标示牌、标示牌是否完好。10、安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。11、按时开关管辖区内路灯、灯饰等，并通知相关人员维修好故 障路灯。第四条 对巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加 以解决，处理不了的问

12、题须及时如实地汇报给系统工程师，进行处 理，并做好记录。整改时应严格遵守供配电系统安全操作规程 和供配电系统维修保养规程的相关规定。第五条 触电处置。发现有人触电时，当值值班电工应保持镇 静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。1、拉开电源开关、拔去插头或熔断器。2、用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具 （ 平口钳、斜口钳 等）剪断电线。3、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。4、防止触电者在断电后跌倒。5、如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即送 医院进行诊治，密切注意其症状变化。6、如果触电者已推动知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地 仰卧，将上衣

13、与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有 抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医院。7、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其 已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进 行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。8、各单位维修部应定期对部门员工进行该方面的培训，增加员 工应急处理的知识和技能。培训应保持相关记录。第六条 配电柜空气开关跳闸的处置。1、判断跳闸原因 （短路或过载 ）。2、查清楚负载种类及分布情况。3、对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告系统工程师，请求 支援解决。4、对故障已排除应立即恢复供电。第七条 变配电房发生火灾时按火灾、火警应急处

14、理程序处 置。第八条 变配电房发生水浸时的处置。1、视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。2、堵住或关闭进水源。3、如果漏水较大，应立即通知相关系统工程师，同时尽力阻滞 进水。进水源堵住或关闭后，应立即排水。4、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理 （ 如用干的干 净抹布拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等 ） 。5、确认湿水已消除 （ 如各绝缘电阻达到规定要求 ） ，开机试运 行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。第九条 停电处理1、因设备故障或供电局原因出现的突然停电，立即按紧急停 电处理程序进行处理。维修部应在 5 分钟内启动柴油发电机，按 柴油发电机操作规程启动供电系统，提

15、供备用电源 （ 主要供电 梯、水泵、消防和梯间照明等 ） 。2、电梯技术人员应在 5 分钟内赶到值班室待命，如有电梯困人 时，按电梯困人救援作业规程实施救援工作。3、因设备检修或接供电局通知等计划性停电时，维修部应提前 三天以内部通启通知客户服务部，客服部至少提前 24 小时通知 相关业户。第十条 变配电室管理。1、非机电技术人员不准进入设备房，若需进入，须经系统工程 师批准，在机电人员陪同下方可进入，并在设备机房外来人员入 室登记表进行登记。2、机房内严禁存入易燃、易爆、危险物品。机房内禁止吸烟， 并且须备齐消防设施。3、每周打扫一次机房卫生，清洁一次机房内的设备设施，做到 地面、墙壁、天花

16、板、门窗、设备设施表面无积尘、无蛛网、无油 渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4、机房内应当通风良好、光线充足、门窗开启灵活，防小动物 设施完好。5、对机房都应做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电 工不得私自配钥匙。第十一条 交接班要求1、接班人员应准时接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看上一班设备运行 记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在维修部交接班记 录上签名。3、有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清 楚；记录不规范、不完整、不清晰；值班室卫生未打扫；接班人未 到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继 续处理，接班人协助进行；交

17、接班具体按值班管理规程执行。第十二条 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数 据（ 电压、电流、功率因数、环境温度等 ） 及运行状况清晰、完整、 规范地记录在相应记录表内。系统工程师应在每月初将上一月的记 录整理成册后交部门资料管理员存档，保存期一般为三年。第三节 供配电操作第一条 系统工程师根据设备运行、检查情况及设备使用年限， 组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划，资金来源按相 关规定执行。大中修、更新改造计划制定后报相关业务主管部门审 核，并报领导审批。第二条 供配电设备设施维修保养、大中修计划制定原则：1、供配电设备设施的使用的频度、年限；2、供配电设备设施运行状况 （

18、故障隐患 ）；3、合理时间 （ 避开节假日、特殊活动日 ）。第三条 供配电设备设施维修保养计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养的时间；4、预计费用。第四条 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配 电系统安全操作规程，并按计划实施。第五条 高压开关柜、环网柜、变压器的主要维修保养项目由外 委单位完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由进网电工负 责，对高压设备控制电源镉镍电池组的维护保养按镉镍电池组维 护保养规定执行。低压配电柜的维修保养由机电技术人员负责。第六条 外委维修保养单位的确定按采购程序执行。第七条 变压器外委维修保养：根据合同约

19、定由供电局或有资质 单位对园区所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工 作由系统工程师负责跟进、监督实施，将结果记录在设备维修保 养记录表。第八条 外部维修保养：每年的 4、10 月份对园区所有变压器外 部进行一次清洁、保养。1、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的 数值下降 3050%时，应做绝缘油试验 （ 对外委托试验 ） ，如绝缘油不 合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝 缘电阻还低于120 Q,则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；2、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；3、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹

20、，应 进行整修处理并重新接好；4、变压器油位牌指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除枕 集器中的水和污垢；5、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重 时应更换地线。第九条 对不同类型的变压器，系统工程师应根据设备技术标准、要求制定相应的外部维修保养项目和内容，明确操作程序。第十条 高压开关柜的维修保养。每年根据外委维修保养合同约 定，定期由供电公司或有资质单位对园区所有高压开关柜进行维修 保养，此项工作系统工程师或专人跟进，监督实施并在设备维修 保养记录表中进行记录。第十一条 低压配电柜维修保养：每年的 4 月、 10 月对园区内所 有低压配电柜内外进行一次清洁。先用压缩空气进行

21、吹污、吹尘， 然后用干的干净抹布擦拭。第十二条 刀开关的维修保养：1、检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；2、检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加 润滑油。3、检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过 热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；4、 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于 10MD,则 应进行烘干处理，5、烘干达不到要求的则应更换。第十三条 熔断器维修保养：1、新熔体的规格和开关应与更换的熔体一致；2、检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕 迹，如有则应进行修整，修整达到要求的则应更换。第十四条 交流接触器维修保养：1、清除接触器

22、表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；2、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；3、清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不 能正常工作的触头应更换；4、清洁铁芯表面的油污及脏物；5、拧紧所有紧固件。第十五条 自耦减压启动器维修保养：1用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于 0.5 M Q,否则应进行 干燥处理；2、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧地 线。第十六条 电容器维修保养：1、清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；2、检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；3、检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理 并拧紧；4、 检查电容三相不平衡电流是否超

23、过额定值的15%或电容缺 相，如是则更换电容。第十七条 热继电器维修保养：1、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如有损坏则更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整 修处理，处理后达不到要求的应更换。第十八条 断路器 （ 自动空气开关 ） 维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于 010MQ，否则应烘干 处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应 更换；3、断路器 （ 自动空气开关 ） 在闭合和断开过程中，其可动部分与 灭弧室的零件应无卡阻现象；4、在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；5、各传动机构应注入润滑油；6、检查主触头表

24、面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；7、检查手动 （3 次）、电动 （3 次） 闭合与断开是否可靠，否则应修 复；8、检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；9、检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；10、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。 第十九条 二次回路维修保养：1、数码管显示仪是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；2、接头处是否松弛，如松弛则拧紧。第二十条 主回路维修保养：1、标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；2、接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；3、母线排油漆是否脱落第二十一条 对未列出的供配电设备设施的

25、维修保养，系统工程 师应根据设备的技术参数、相关标准及使用情况制定保养项目内 容。第二十二条 供配电设备的维修保养时间一般不超过 8 小时，如 必须超过 8 小时，则由系统工程师填写申请延时维修保养表， 经部门负责人审核、单位负责人批准后方可延时。第二十三条 对计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师 尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经部门经理口头 批准后，可以先组织解决而后作出质量问题处理档案上报公司 领导。第二十四条 对设备设施进行大中修或重要零部件进行更换时， 应填写设备大中修及零部件更换记录并存档。第二十五条 值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在设备维修保

26、养记录表内，系统工程师应于每月3日前将相关记录整理成册后交部门档案室存档，保存期为长期。第二十六条 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电 时，由系统工程师填写内部通启，经部门经理批准后通知客户 服务部，如停电范围涉及面大，影响业主正常生活时，须报公司主 管领导批准。客户服务部提前 24小时通知相关业户。如因特殊情况 突然停电，按紧急停电处理程序执行，在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。第二章给排水保养、运行、操作第一节给排水-保养第一条 在每年的12月26日前，由项目维修部工程师组织相关 技术人员一起研究制定给排水设备设施维修保养年度计划并上 报公司领导审批。第二条工程师根据审批的

27、年度保养计划在每月26日前制定月份设备维修保养计划表报部门经理审核后实施。第三条 制定给排水设备设施维修保养计划的依据：1、给排水设备设施使用频度；2、给排水设备设施运行状况（故障隐患）；3、相关设备技术资料、标准；4、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。第四条 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养的时间；4、预计费用。第五条 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时，应按计 划进行。对部门无法解决的问题，可向管理监察中心寻求技术支援 或对外委托，外委应按采购控制程序或相关规定执行。第六条 水泵机组维修保养。给排水技

28、工每半年对园区所有水泵 机组进行一次清洁、保养。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损 坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧 紧。第七条 电动机维修保养：1、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 0.5MQ以上, 否则应烘干处理或修复；2、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号 规格轴承；3、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4、清洁电动机外壳；5、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层 油漆后重新油漆。第八条 水泵维修保养：1 、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油； 如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；2、转

29、动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵 叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；3、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根；4、清洁水泵外表；5、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷 上油漆。第九条 控制柜维修保养。给排水技术人员在每年的 5 月、 11 月 应对园区水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。1、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜 外壳，务必使柜内无积尘、无污物；2、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；3、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；第十条 交流接触器维修保养；1、清除灭弧

30、罩内的碳化物和金属颗粒；2、清除触头表面及四周的污物 （ 但不要修锉触头 ） ，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；3、清洁铁芯上的油污及脏物；4、检查复位调簧情况；5、拧紧所有紧固件。第十一条 自耦减压启动器维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于 0.5M Q,否则应进行干燥处理；2、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧 接地线。第十二条 热继电器维修保养：1、检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整 修处理，处理后达不到要求的应更换。第十三条 自动空气开关维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，

31、应不低于 100MQ，否则应烘干处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更 换；3、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的 零头应无卡住现象；4、检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但 不能修锉，只能轻轻擦拭。第十四条 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、 信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是 否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。第十五条 信号灯、指示仪表维修保养：1、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯 泡；2、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整， 调整后偏差仍

32、较大的则应更换同规格同型号的仪表。第十六条 远传压力表维修保养：1、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；2、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；3、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。第十七条 闸阀维修保养：1、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；2、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻 绳。3、对闸阀阀杆加黄油润滑；4、对锈蚀严重的闸阀 （明装） 应在彻底铲除底漆后重新油漆。 第十八条 止回阀维修保养： 1、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 2、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹3、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重

33、则应处理后重新油 漆。第十九条 浮球阀维修保养：1、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；2、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；3、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 第二十条 液位控制器维修保养：1、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、清除压力室内污物，疏通控制水道；3、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；4、紧固所有螺母。第二十一条 潜水泵或排污泵维修保养。1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M Q以上，否则应应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理；2、检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。3、检查轴承的磨损情况，

34、如转动时有明显的异常声响或有阻滞 现象，则应更换同型号同规格轴承。4、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重 新油漆一遍。5、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应 紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。第二十二条 明装给水管维修保养 （ 每年进行一次 ）。1、检查支持托架是否牢固，否则应加强。2、检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。3、检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4、 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（ 更换胶垫）第二十三条 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不得超过8 小时，如必须超过 8 小时，则应由系统工程师填写申请延时维

35、 修保养表经批准后方可延时。第二十四条 对于计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程 师尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，经部门负责人 口头批准后，可先组织解决而后写出质量问题处理档案上报公 司领导。第二十五条 给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规 范地记录在设备维修保养记录表内，系统工程师在每月 3 日前 将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为长期。第二十六条 给排水设备设施大中修或对主要零部件进行更换， 应填写设备大中修及零部件第二十七条 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要 停水时，应由系统工程师填写内部通启，经部门经理批准后通 知客户服务部，由客户服务

36、部提前 24 小时通知相关用户。如因特殊 情况突然停水，应在恢复供水 12 小时内向有关用户作出解释。第二节 给排水运行第一条 巡视监控。值班人员每两小时巡视一次园区水泵房设备设施（ 包括机房、水池、水箱等 ） ，对其运行情况进行记录。每周巡 视一次园区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。第二条 巡视监控内容如下：1、水泵房有无异常声响或大的振动；2、电机、控制柜有无异常气味；3、电机温升是否正常 （应不烫手 ） ，变频器散热通道是否顺畅；4、电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；5、机械水压表与上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压 力要

37、求.6、水池、水箱水位是否正常；7、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；8、主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标 识是否清晰；8、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；9、临时接驳用水情况；10、雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。第三条 值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正 常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详 细地汇报给系统工程师，请求协助解决。整改时，应严格遵守给 排水设备设施维修保养规程。第四条 给排水设备设施主供水管爆裂的处置：1、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；2、如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄

38、水，则应关停相应的水泵；3、立即通知客户服务部及系统工程师，系统工程师组织人员抢 修；客户服务部负责通知相关用户关于停水的情况；如属市政给排 水应立即通知供水公司抢修。4、如地下水管爆裂，系统工程师应立即组织技术人员尽快挖出 所爆部位水管；5、供水管所爆部位修复后，由给排水技工开水试压 （ 用正常供水 压力试压 ） ，看有无漏水或松动现象；6、确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原 貌。第五条 水泵房发生火灾时按火灾、火警应急处理程序处第六条 水泵房发生水浸时的处置：1、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2、堵住漏水源；3、如果漏水较大，应立即通知系统工程师，同时

39、尽力阻滞进 水；4、漏水源堵住后，应立即排水；5、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的 干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；6、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如 无异常情况出现则可投入正常运行。第七条 因设备故障等原因出现紧急停水时，应立即按紧急停 水处理程序进行处理。第八条 水泵房管理。1、非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经系统工程师 同意，在给排水技工的陪同下方可进入水泵房，同时在设备机房 外来人员入室登记表上进行登记。2、水泵房内严禁存放有毒、有害物品；3、水泵房内应按规定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水 泵房严禁吸烟。4、每

40、周打扫一次水泵房卫生，清洁一次水泵房内的设备设施， 做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、 无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮；5、水泵房内内通风良好，光线充足，门窗开启灵活。6、水泵房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，借用须登 记。第九条 交接班要求，接班人员应准时接班。接班人员应认真听 取交班人交代，并查看相关记录，检查工具、物品是否齐全，确认 无误后方可接班。第十条 有下列情况之一者不准交班：上一班运行情况未交代清 楚；记录不规范、不完整、不清晰；接班人未到岗；事故正在处理 中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助 进行。第十一条 值班人员应将给

41、排水设备设施的运行数据 （ 环境温度、 电压、水压 ） 及运行状况完整、规范地记录在二次生活给水泵运行 记录内。每月的 3 日前由系统工程师将上月记录整理成册后交部 门资料室存档，保存期为三年。第三节 给排水操作第一条 启动水泵 （排污泵）前的检查：1、检查水泵 （排污泵 ）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸 阀。2、排除水泵机组真空筒里面的空气 （如果有的话 ）。3、检查电压表、信号灯指示情况。4、手盘水泵轴转动 3 圈，应灵活无阻滞。第二条 启动水泵 （排污泵）。1、合上水泵 （排污泵 ）控制柜 （箱）电源开关，将转换开关置于 “手动”位置。2、按下启动按钮，水泵 （排污泵 ） 启动，注

42、意观察启动电流 .3、如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后 才能再启动。4、启动尤其后，让其运转 5分钟。观察运转电流，听有无异常 声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。5、确认一切正常后，按下水泵（排污泵）“停止”按钮，水泵（排 污泵）停止。6、将转换开关置于“自动”位置，水泵 （排污泵）自动启动并运 行。第三条 停止水泵（排污泵）。1将转换开关置于“”（停止）位置，水泵（排污泵）停止运转。2、拉下水泵（排污泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）。3、关水泵（排污泵）进、出水闸阀（如果需要）。4、检查有无不

43、正常情况，如有则及时处理。第三章 消防系统保养、运行、操作第一节消防系统一保养第一条 消防系统维修保养计划的制定。每年 12月26日前，由 维修部消防主管（下同）组织制定下一年度的消防系统维修保养年 度计划表，经部门经理审核报主管领导审批。消防主管根据系统 的运行情况拟定大修、中修、小修计划并报批。消防主管根据批准 后的年度维修保养计划在每月 26日前拟定 月份设备维修保 养计划，报部门经理审核并组织实施。保安部消防工作的管理参 照消防工作规范执行。第二条消防系统维修保养年度计划必须具备下列要求：1、有明确安排设备大、中、小修的计划；2、有具体组织实施维修保养的时间；3、有明确的维修保养周期；

44、4、有具体的维修保养经费预算。第三条 对消防系统进行维修保养时，应严格遵守消防系统操 作规程，并按计划进行。第四条 日检。每班次在消防主管的指导下由值班员对火灾报警 系统进行下列检查。1、每班次均应进行系统设备的外观检查。2、火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无 蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他 干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常 工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换。3、自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态， 不能复位应查明原因。4、故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触

45、 不良等情况；备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线； 探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好， 有无探头被取下，终端监控器有无损坏。第五条 月检。每月 15 日在消防主管的指导下，组织消防人员对 消防自动系统进行下列功能检查，并填写设备设施维修保养记录 表：1、日检全部内容；2、测试控制器主要工作电压是否正常；3、火灾探测器 （温感、烟感、破玻 ）安装倾斜度不大于 45 度，与 底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。随机抽 取 5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；4、对消防泵房消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良 好，油漆脱落应补刷新漆；5

46、、检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢 失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正 常；6、对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设 施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；7、对主电源和备用电源做自动转换试验。第六条 季检。每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并 填写消防系统年 （季） 度检查保养记录表：1、采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显 示；2、试验火灾报警的声光显示；3、试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；4、 对备用电源进行1 2次充放电试验，1 3次主要电源和备 用电源自动切换试验；5、用手动或自动检查防火卷帘的

47、关闭情况、防火卷帘有无变 形、扭曲情况；6、用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统控制设备；7、对固定式“ 1211”系统进行外观巡视，查看管网系统的密封 情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控 制设备；8、用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志 灯；9、从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试 验；10、在消防控制中心进行消防通信设备对讲通话试验；11、检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验；第七条 消防栓箱检查。1、栓外检查：检查箱门关闭是否良好、有机玻璃门有无损坏， 箱门封条是否完好；2、随机抽取消火栓总数的 10%测试，按消火栓报警

48、按钮，消防 中心应有正确的报警显示，检查箱内器件是否良好，有无丢失，箱 内消火栓有无渗漏；3、对检查情况做好登记，如箱门封条脱落破损应重新贴上封 条。第八条 年检：每年 12 月 20 日前由消防主管组织对火灾自动报 警系统的功能作下列检查和试验，并填写消防系统年（ 季） 度检查保养记录表：1、应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（ 取 50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘 埃；2、进行本规程季检内容 （1、2 除外）；3、试验火灾应急广播设备的功能。第九条 对本规程季检和年检的检查内容，保修期内由安装厂家 指导检查，保修期满后由消防局 （或有资质单位 ）

49、检查。第十条 对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消 防主管指导完成。每周消防值班员应对消防设备外部清洁一次，用 压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光 洁。第十一条 消火栓每年逐个打开检查一次（与管道放水冲洗同 步）。1、进行季检内容；2、开箱取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑，如有应取出刷净、晾干；3、将水带交换摺边或翻动一次；4、检查水枪、水管接口是否方便牢固，有无缺损，如有立即修 复。5、查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，阀杆加 油；6、检查修整全部支架，掉漆部位重新补刷，同时油漆；7、将箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁

50、上箱门，贴上封条。 第十二条 电机1、外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；2、线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良 好。第十三条 风机保养1、断开主电源，挂上标示牌，检查电机是否良好接地；2、紧固各部分松动的螺丝及联轴器；3、调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；4、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；5、清洁电机及风滤器和机壳内部；6、向转动部分加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定 性；7、检查防火阀的机械开闭动作是否灵活，开闭角度大小；8、手动开机测定三相电流值，检查指示灯、电压表、电流表， 听查风机各部件运行声音；9、连续运转半小时验证风机运转正

51、常；第十四条 消防系统设备故障的维修一般不超过 8 小时，在 8 小 时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报部门经理，并按 批准的时间限期解决。重大问题须报公司领导。第十五条 需外委维修的，由消防主管提出申请报公司领导审 批，委托公安消防局或有资质单位进行维修保养。第十六条 消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养规程 相关内容。消防系统设备设施的检查、维修保养均应有完整的记 录，分类归档保管，保存期为长期。第二节 消防系统运行第一条 消防中心值班人员 24 小时对消防主机、消防联动柜、动 力配电箱、灭火显示器或防火防盗闭路监控等设备进行监控。消防 技工或消防专员每天对园区消防设备进行巡视

52、。第二条 运行监控内容。1、消防主机显示屏是否显示系统正常；2、消防主机是否正常（正常时I = 1.2A, U= 25V）;3、“运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松 动，如松动应紧固；4、 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时应 给予紧固） ，油漆是否脱落 （脱落补刷油漆 ） ，水流指示器是否动作；5、“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明 原因；6、“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知维修部消防工程 师处理；若消防技工巡视时发现应立即查看水位并加水；7、“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时岗位人员立即到楼层查看 破玻报警原因；8、监控闭路电视画面是否

53、清晰，出现故障时及时通知维修部维 修；9、巡视园区灭火器的完好情况；10、维修部消防技工应对 2 灭火系统、气溶胶灭火系统等固定式 灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据，发现重量减 轻时应进行密封、紧固、更换充气等，消除防火区一切杂物；11、设备有无出现烧焦、异味、异常声响等；12、测试“试灯”键，试灯 12秒，发现有信号灯不亮，应查 明原因给予更换。第三条 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报 告消防管理中心负责人，并进行整改。第四条 异常情况的处置。当消防主机出现异常情况 （ 如水浸 入） ，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关 联动装置启动而造成消

54、防主机部件烧毁。当配电箱线路发生短路（ 过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“ 1211”灭 火器扑灭。第五条 机房管理。1、非值班人员不准进入室内 （巡查、检修人员除外 ） ，若需进 入，须经当值人员同意许可方可进入，但时间不宜超过 5 分钟。2、消防中心当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终 保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蛛网，光亮整 洁。3、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应按规定配备灭火 器。4、室内禁止吸烟。5、室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，设施完好。6、室内必须保持 24 小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附 近保安员或中队长

55、暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过 10 分钟。第六条 交接班要求：交接班时应进行外观巡视各类系统，查看 各类系统是否处于正常运行状态；按操作键查看消防主机内容有无 改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。第七条 出现下列情况不接班：1、上一班运行情况未交待清楚；2、记录不规范、不完整；3、消防主机无法进入操作功能；4、室内存放与工作无关的物品；5、设备上积尘未除尽，有水渍、腐蚀品等；6、地面不干净、不整洁；7、检查物品不齐全；8、故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班 人协助（在主管或负责人允许时，交班人方可下班 ） 。第八条 资料的保存与审核。1、消防中心值班员对

56、消防自动报警控制设备的报警情况记录在 消防中心值班记录内。2、消防中心值班员对每班运行情况做好记录，交接班时检查各 系统均正常后，双方在消防中心值班记录表上签字确认。3、消防主管监督填写运行监控的各类记录，每月将相关记录汇 总整理存档，记录保存期为五年。第三节 消防系统操作第一条 消防报警联动控制柜消防报警：1、系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入“系统复位自 检”界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。2、报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上，控 制柜按“火警”按钮，可查到火警的具体位置。3、系统复位 :现场报警器复位后 , 主菜单下按数字键“ 7”，进入“系统复位自检”界面，再按复位数字键将进行系统复位。第二条 消防报警联动控制柜联动系统1、