某公司无形资产管理与财务会计分析定义

1、 安阳师范学院安阳师范学院 工商管理系工商管理系chapter 7无形资产与其他长期资产无形资产与其他长期资产7中中 intermediate accounting 6 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产 通过本章的学习，理解无形资产的特征、类别；掌通过本章的学习，理解无形资产的特征、类别；掌握无形资产的确认标准；掌握无形资产的计量和记录方握无形资产的确认标准；掌握无形资产的计量和记录方法；掌握无形资产减值的会计处理；理解商誉和长期待法；掌握无形资产减值的会计处理；理解商誉和长期待摊费用的性质。摊费用的性质。学习目的与要求学习目的与要求 6 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资

2、产 重点重点 无形资产的入账价值的确认（尤其是自创无形资产无形资产的入账价值的确认（尤其是自创无形资产入账价值的确认）无形资产期末计价的核算。入账价值的确认）无形资产期末计价的核算。 难点难点 无形资产减值的计算与确定。无形资产减值的计算与确定。教学重点与难点教学重点与难点课程导入：课程导入： 案例资料：案例资料： q q公司是一家著名的上市公司，公司是一家著名的上市公司，20062006年年3 3月月1111日某日某评估机构对其商誉进行评估，价值为评估机构对其商誉进行评估，价值为300 000 300 000 000000元，其总经理认为应迅速对该商誉以无形资产入元，其总经理认为应迅速对该商

3、誉以无形资产入账，入账价值为账，入账价值为300 000 300 000 000000元，可该公司元，可该公司cfocfo认认为对该商誉不能确认入账。为对该商誉不能确认入账。 思考：思考：1.1.对于该公司自创商誉究竟应否确认入账？对于该公司自创商誉究竟应否确认入账？2.2.如果入账可能存在什么问题？如果入账可能存在什么问题？ 6 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产第一节第一节 无形资产无形资产一、无形资产的确认与分类一、无形资产的确认与分类 （一）无形资产的定义（一）无形资产的定义 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可可辨认

4、辨认非货币性资产。非货币性资产。(新准则）新准则） 7 无形资产、商誉及长期待摊费用无形资产、商誉及长期待摊费用 注：无形资产准则（注：无形资产准则（2006）将不可辨认资产排除在无形资产外。）将不可辨认资产排除在无形资产外。可辨认性标准可辨认性标准 能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。 源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中

5、转移或者分离。企业或其他权利和义务中转移或者分离。（二）无形资产的特点（二）无形资产的特点 无实体性无实体性长期非货币性性长期非货币性性不确定性性不确定性性可辨认性可辨认性7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产（三）无形资产的确认条件（三）无形资产的确认条件 与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业； 该无形资产的成本能够可靠地计量。该无形资产的成本能够可靠地计量。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产（四）无形资产的分类（四）无形资产的分类 1.按使用寿命分按使用寿命分 使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产 使用寿命不确定

6、的无形资产使用寿命不确定的无形资产 2.按取得方式分按取得方式分 外购、自创、非货币性资产交换换入、债务重组取得及投外购、自创、非货币性资产交换换入、债务重组取得及投资者投入的无形资产等。资者投入的无形资产等。 3.按存在形式分按存在形式分 专利权、著作权、特许权、商标权等专利权、著作权、特许权、商标权等7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量 7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产 无形资产应当按照成本进行初始计量。无形资产应当按照成本进行初始计量。 在实质上具有融资性质的延期支付情况下，无形资产的成本如何确定？在实质上具有融资性

7、质的延期支付情况下，无形资产的成本如何确定？（一）外购无形资产（一）外购无形资产 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。（1）在计算确定无形资产成本时需要考虑现值因素。）在计算确定无形资产成本时需要考虑现值因素。 （2）对于一揽子购入的无形资产，其成本通常应按该无形资产和其他）对于一揽子购入的无形资产，其成本通常应按该无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定。资产的公允价值相对比例确定。（二）投资者投入无形资产（二）投资者投入无形资产 投入的

8、无形资产按投资合同或协议价格作为入账价值（不投入的无形资产按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的除外）。公允的除外）。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产（三）接受捐赠的无形资产（三）接受捐赠的无形资产 应按以下规定确定其实际成本：应按以下规定确定其实际成本： （1）捐赠方提供了有关凭据的）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。上应支付的相关税费，作为实际成本。 （2）捐赠方没有提供有关凭据的）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际，按如下顺序确定其实际成本：成本： 同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或

9、类似无形资同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受际成本。同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产（四）自行开发无形资产四）自行开发无形资产 （1）处理原则：）处理原则：自行开发的无形资产，可以有条件的资本化为资产，但对于前自行开发的无形资产，可以有条件的资本化为资产，但对于

10、前期已经费用化的支出不再调整。期已经费用化的支出不再调整。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产区分研究阶段支出与开发阶段支出区分研究阶段支出与开发阶段支出 研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益 开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化 研究乎？开发乎？研究乎？开发乎？（2）开发支出资本化的条件：）开发支出资本化的条件： 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；行性； 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；具有完成该无形资产并使用或出售的意图； 无

11、形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；形资产将在内部使用的，应当证明其有用性； 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产； 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资

12、产（3）账户设置）账户设置： 研发支出研发支出-资本化支出资本化支出 -费用化支出费用化支出 研发费用的发生研发费用的发生 期末转入管理费用期末转入管理费用 形成无形资产后结转形成无形资产后结转7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产（4）会计业务核算：）会计业务核算：内部研发：内部研发： 费用发生时，费用发生时， 借：研发支出借：研发支出-资本化支出资本化支出(费用化支出）费用化支出） 贷：银行存款等贷：银行存款等 期末：期末： 借：管理费用借：管理费用 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 登记注册后，登记注册后， 借：无形资产借：无形资产 贷：研发支出贷：研发支出-资本化

13、支出资本化支出7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产例题演示例题演示 例：合安公司自行研究，开发一项技术，截止例：合安公司自行研究，开发一项技术，截止20062006年年1212月月3131日，发生研发支出共日，发生研发支出共160160万元，经测试该万元，经测试该项研发活动完成了研究阶段，从项研发活动完成了研究阶段，从20072007年年1 1月月1 1日开始日开始进入开发阶段。进入开发阶段。20072007年共发生研发支出年共发生研发支出5050万元，符万元，符合开发支出的资本化条件。到合开发支出的资本化条件。到20072007年年6 6月月底，该月月底，该项研发活动结束，最终开

14、发出一项非专利技术。项研发活动结束，最终开发出一项非专利技术。 （1 1）20062006年发生的研发支出：年发生的研发支出： 借：研发支出借：研发支出-费用化支出费用化支出 160160万万 贷：银行存款贷：银行存款 160160万万 （2 2）20062006年年1212月月3131日，发生的研发支出全部属于研究阶日，发生的研发支出全部属于研究阶段支出：段支出： 借：管理费用借：管理费用 160160万万 贷：研发支出贷：研发支出-费用化支出费用化支出 160160万万 （3 3）20072007年，发生的满足资本化确认条件的开发支出：年，发生的满足资本化确认条件的开发支出： 借：研发支出

15、借：研发支出-资本化支出资本化支出 5050万万 贷：银行存款贷：银行存款 5050万万 （4 4）20072007年年6 6月月3030日，该项技术研发完成并形成无形资产：日，该项技术研发完成并形成无形资产： 借：无形资产借：无形资产 5050万万 贷：研发支出贷：研发支出-资本化支出资本化支出 5050万万 7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产 其他方式下取得无形资产如何处理？其他方式下取得无形资产如何处理？三、无形资产的取得三、无形资产的取得企业取得无形资产，应按其确定的成本计入无形资产账户。企业取得无形资产，应按其确定的成本计入无形资产账户。7 无形资产及其他长期资产无形资

16、产及其他长期资产外购无形资产外购无形资产 借：无形资产借：无形资产 贷：银行存款等贷：银行存款等自行开发自行开发无形资产无形资产能够计入无形资产的：能够计入无形资产的：借：研发支出借：研发支出-资本化支出资本化支出 贷：银行存款等贷：银行存款等借：无形资产借：无形资产 贷：贷：研发支出研发支出-资本化支出资本化支出不能够计入无形资产的：不能够计入无形资产的：借：研发支出借：研发支出-费用化支出费用化支出 贷：银行存款等贷：银行存款等 借：管理费用借：管理费用 贷：贷：研发支出研发支出-费用化支出费用化支出 1.1.使用寿命：使用寿命： 新准则新准则1616条规定，企业应当于取得无形资产时分析判

17、断其条规定，企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命。 在实际中，一般按照谨慎性原则确定无形资产的摊销年限：在实际中，一般按照谨慎性原则确定无形资产的摊销年限： （1 1）合同规定了受益年限但法律没有规定有效年限的，）合同规定了受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限不应超过受益年限。摊销年限不应超过受益年限。 （2 2）合同没有规定受益年限但法律规定了有效年限的，）合同没有规定受益年限但法律规定了有效年限的，摊销年限不应超过有效年限。摊销年限不应超过有效年限。 （3 3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限不应超过受

18、益年限和有效年限二者之中较短者。摊销年限不应超过受益年限和有效年限二者之中较短者。 （4 4）如合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年）如合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，需要预测该资产未来为企业带来的经济利益期限，限的，需要预测该资产未来为企业带来的经济利益期限，并以此作为使用寿命来摊销无形资产，如果无法预见的，并以此作为使用寿命来摊销无形资产，如果无法预见的，则应视为使用寿命不确定的无形资产。则应视为使用寿命不确定的无形资产。四、无形资产摊销四、无形资产摊销7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产2.摊销方法摊销方法 企业选择的无形资产摊销方法，应当反映与该项无企

19、业选择的无形资产摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。形资产有关的经济利益的预期实现方式。 无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。销。 对于使用寿命不确定的无形资产，不应摊销。对于使用寿命不确定的无形资产，不应摊销。 此外，无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益。此外，无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产3.残值残值 新准则规定，新准则规定，使用寿命有限的使用寿命有限的无形资产的无形资产的残值应当残值应当为零。为零。 但是如果出现以下情况，则应当考虑无形资产残值但是

20、如果出现以下情况，则应当考虑无形资产残值不为零的情况不为零的情况： （1）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产。买该无形资产。 （2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。 7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产4.摊销的复核摊销的复核 新准则规定，企业至少应当于每年年度终了，对使新准则规定，企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进

21、行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。 企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并按使用寿命确定无形资产的规定处理。按使用寿命确定无形资产的规定处理。7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产会计核算：会计核算： 累计摊销累计摊销 无形资产处置时的

22、转销无形资产处置时的转销 日常无形资产的摊销价值日常无形资产的摊销价值 旧准则不设置旧准则不设置“累计摊销累计摊销”帐户，直接抵减帐户，直接抵减无形资产账面价值。无形资产账面价值。 借：管理费用借：管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产使用寿命使用寿命有限的有限的无形资产无形资产摊销摊销使用寿命估计使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间摊销期间自可供使用至不再为无形资产自可供使用至不再为无形资产摊销方法摊销方法反映无形资产价值实现方式反映无形资产价值实现方式

23、摊销金额摊销金额成本预计残值已计提减值成本预计残值已计提减值账务处理账务处理摊销金额计入当期损益：摊销金额计入当期损益： 借：管理费用借：管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产不摊销不摊销复核复核使用寿命有使用寿命有限无形资产限无形资产 至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。用寿命及摊销方法进行复核。使用寿命不使用寿命不确定无形资产确定无形资产在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。使用寿命进行复核。无形资产摊销无形资

24、产摊销例题演示例题演示 例：合安公司购买了一项特许权，成本为例：合安公司购买了一项特许权，成本为240240万元，万元，合同规定受益年限为合同规定受益年限为1010年，合安公司每月应摊销年，合安公司每月应摊销2 2万元，每月摊销时：万元，每月摊销时： 借：管理费用借：管理费用 2 2万万 贷：累计摊销贷：累计摊销 2 2万万 例：例：20072007年年3 3月月1 1日，合安公司将其自行开发完成的日，合安公司将其自行开发完成的非专利技术出租给甲公司，该项非专利技术成本为非专利技术出租给甲公司，该项非专利技术成本为180180万元，双方约定的租赁期限为万元，双方约定的租赁期限为1010年，合安

25、公司年，合安公司每月应摊销每月应摊销1.51.5万元。万元。 借：其他业务成本借：其他业务成本 1.51.5万万 贷：累计摊销贷：累计摊销 1.51.5万万五、无形资产的出租五、无形资产的出租 无形资产出租是指企业将所拥有的无形资产的使无形资产出租是指企业将所拥有的无形资产的使用权让渡给他人，并收取租金。根据用权让渡给他人，并收取租金。根据企业会计企业会计准则准则收入收入的规定，这类交易属于企业让渡的规定，这类交易属于企业让渡资产使用权，因而相关所得应作为收入核算。资产使用权，因而相关所得应作为收入核算。 其核算通过其核算通过“其他业务收入其他业务收入”和和“其他业务成本其他业务成本”科目。科

26、目。 取得租金收入时：取得租金收入时： 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产出租无形资产的价值摊销出租无形资产的价值摊销若出租后自己若出租后自己不再使用不再使用价值摊销全部计入价值摊销全部计入“其他业务成本其他业务成本”借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销 若出租后自己若出租后自己 仍然使用仍然使用部分计入部分计入“其他业务成本其他业务成本”，其他计入，其他计入“管理费用管理费用” ” 借：其他业务成本借：其他业务成本 管理费用管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销若出租收入较小若出租收入较小可把无形资产的

27、摊销价值全部计入可把无形资产的摊销价值全部计入“管理费用管理费用”借：管理费用借：管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销 7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产例题演示例题演示例：合安公司在第例：合安公司在第8年年初将本公司年年初将本公司8年前注册年前注册“ar”商标权出租给合商标权出租给合作单位使用，租期作单位使用，租期3年，每月收取租金年，每月收取租金2 000元，出租期满，合安公司不元，出租期满，合安公司不再对该商标权进行续展。已知该商标权账面余额为再对该商标权进行续展。已知该商标权账面余额为18 000元，按元，按36个月个月平均转销；每月租金收入按平均转销；每月租金收入按5%计

28、提应交纳的营业税计提应交纳的营业税100元。元。（1）收取租金时）收取租金时 借：银行存款借：银行存款 2 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2 000（2）每月计提应交纳的营业税时）每月计提应交纳的营业税时 借：其他业务成本借：其他业务成本 100 贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业税 100（3）每月摊销无形资产成本）每月摊销无形资产成本 借：其他业务成本借：其他业务成本 500 贷：累计摊销贷：累计摊销 5007 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产六、无形资产减值六、无形资产减值 无形资产可收回金额低于其账面价值无形资产可收回金额低于其账面价值减值迹象的判断减

29、值迹象的判断在资产负债表日：在资产负债表日： 判断无形资产是否发生减值？判断无形资产是否发生减值？ 判断标准是什么？判断标准是什么？ 可收回金额的估计可收回金额的估计可收回金额为以下两者中的高者：可收回金额为以下两者中的高者： （1）公允价值减去处置费用后的净额）公允价值减去处置费用后的净额 （2）资产预计未来现金流量的现值）资产预计未来现金流量的现值减值的账务处理减值的账务处理可收回可收回金额金额账面价值：账面价值：不需减值不需减值可收回金额可收回金额账面价值：账面价值：将账面价值减至可收回金额将账面价值减至可收回金额 借：资产减值损失借：资产减值损失- -无形资产减值损失无形资产减值损失

30、贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 减值损失一经确认，不得转回减值损失一经确认，不得转回七、无形资产的处置七、无形资产的处置 借：银行存款借：银行存款 无形资产减值准备无形资产减值准备 累计摊销累计摊销 贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费 营业外收入营业外收入无形资产出售无形资产出售 借：累计摊销借：累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出 贷：无形资产贷：无形资产 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销无形资产报废无形资产报废无形资产出租无形资产出租7 无形资产及其他长期资产

31、无形资产及其他长期资产例题演示例题演示 例：合安公司将自行开发研制的某专利权以例：合安公司将自行开发研制的某专利权以60 00060 000元价格出元价格出售给售给b b公司，价款已收存银行；为出售该专利权，合安公司公司，价款已收存银行；为出售该专利权，合安公司以银行存款支付有关费用以银行存款支付有关费用1 0001 000元，还承担应交纳的元，还承担应交纳的5%5%营业营业税税30003000元；某专利权的成本为元；某专利权的成本为43 50043 500元，已摊销元，已摊销24 00024 000元。元。 借：银行存款借：银行存款 60 000 累计摊销累计摊销 24 000 贷：无形资产

32、贷：无形资产-某专利权某专利权 43 500 银行存款银行存款 1 000 应交税费应交税费-应交营业税应交营业税 3 000 营业外收入营业外收入-非流动资产处置利得非流动资产处置利得 36 500 综合业务练习综合业务练习 （1 1）甲公司于）甲公司于20200 0年年1 1月月1 1日，购入专利权一项，实际支日，购入专利权一项，实际支付的价款为付的价款为180180万元，相关法律规定该专利权的有效年限为万元，相关法律规定该专利权的有效年限为10 10 年，甲公司估计该专利的预计使用年限为年，甲公司估计该专利的预计使用年限为6 6年。年。 （2 2）20201 1年年1212月月3131日

33、，由于有关的经济因素发生不利变日，由于有关的经济因素发生不利变化，致使该专利发生减值，甲公司预计其可收回的金额为化，致使该专利发生减值，甲公司预计其可收回的金额为4040万元。万元。 （3 3）20203 3年年1212月月3131日，甲公司发现，导致该专利权发生日，甲公司发现，导致该专利权发生减值的不利因素已全部消失，甲公司此时估计该专利可收回减值的不利因素已全部消失，甲公司此时估计该专利可收回的金额为的金额为5050万元。万元。 （4 4）20205 5年年1 1月月2020日甲公司出售该专利，收到价款日甲公司出售该专利，收到价款4040万万元，已存入银行。营业税率为元，已存入银行。营业税

34、率为5%5%。 要求：编制甲公司购入专利、各年摊销、计提减值准备及出要求：编制甲公司购入专利、各年摊销、计提减值准备及出售专利的相关会计分录。售专利的相关会计分录。甲公司有关会计处理如下：甲公司有关会计处理如下：200年年1月月1日购入无形资产时日购入无形资产时借：无形资产借：无形资产 180 贷：银行存款贷：银行存款 180200和和201年度摊销无形资产年度摊销无形资产30万元（万元（1806=30）借：管理费用借：管理费用 30 贷：累计摊销贷：累计摊销 30201年年12月月31日无形资产账面价值日无形资产账面价值180302120（万元）（万元）201年年12月月31日无形资产可收回

35、金额为日无形资产可收回金额为40万元万元201年年12月月31日应计提无形资产减值准备日应计提无形资产减值准备1204080万元万元借：营业外支出借：营业外支出计提的无形资产减值准备计提的无形资产减值准备 80 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 80202年度和年度和203年度摊销无形资产年度摊销无形资产10万元万元账面价值账面价值404年年=10（万元）（万元）借：管理费用借：管理费用 10 贷：累计摊销贷：累计摊销 10 203年年12月月31日无形资产账面价值日无形资产账面价值4010220（万元）（万元） 203年年12月月31日无形资产可收回金额为日无形资产可收回金额为50万

36、元万元 204年年12月月31日日 借：管理费用借：管理费用 10 贷：累计摊销贷：累计摊销 10 205年年1月月20日出售无形资产日出售无形资产 借：银行存款借：银行存款 40 无形资产减值准备无形资产减值准备 80 累计摊销累计摊销 90 贷：无形资产贷：无形资产 180 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 2 营业外收入营业外收入出售无形资产净收益出售无形资产净收益 28第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 2.1 2.1 投资性房地产的概述投资性房地产的概述 2.2 2.2 投资性房地产的取得投资性房地产的取得 2.3 2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 2.4

37、 2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换 2.5 2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置一、概述一、概述 概念：概念： 投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特者兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。征。 房地产房地产是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。 一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公、医疗和体育用房等；地产是土地和地下各种基教育、办公、医疗和体育用房等；地产是

38、土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、排水、排污等地下管线以础设施的总称，包括供水、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。及地面道路等。 房地产的特点房地产的特点 1.1.房地产物质形态的不可移动性房地产物质形态的不可移动性 2.2.房地产价格的地域性房地产价格的地域性 3.3.房地产业是城市型产业房地产业是城市型产业 4.4.房地产商品的使用周期长、价值量大房地产商品的使用周期长、价值量大 5.5.房地产市场与商业活动紧密相连房地产市场与商业活动紧密相连 特征特征 具体如下：具体如下：（一）投资性房地产业务是一种经营性活动（一）投资性房地产业务是一种经营性活动（二）投资性房地产在

39、用途、状态、目的等方面区别于作为（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产生产经营场所的房地产和用于销售的房地产（三）投资性房地产有两种后续计量模式（三）投资性房地产有两种后续计量模式 投资性房地产与一般房地产的区别投资性房地产与一般房地产的区别 它们之间最大的不同在于是否以获利为目的。投资性房它们之间最大的不同在于是否以获利为目的。投资性房地产持有的目的在于获取利益；而一般房地产通常用于自用地产持有的目的在于获取利益；而一般房地产通常用于自用或作为存货，并不进行出售和出租。或作为存货，并不进行出售和出租。 范围范围( (一一) )已出租的土地使

40、用权已出租的土地使用权( (二二) )持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物注意：注意：不属于不属于投资性房地产的项目投资性房地产的项目( (一一) )自用房地产自用房地产( (二二) )作为存货的房地产作为存货的房地产2.2 2.2 投资性房地产的取得投资性房地产的取得 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照建造或开发，均应按照取得成本取得成本进行初始计量，进行初始计量， 借记借记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，贷记科目，贷记“银银行存款行存款”等

41、科目。等科目。 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。无形资产的方法相同。例题演示例题演示 南光股份公司南光股份公司20072007年年5 5月月3131日购入一幢商务楼，用日购入一幢商务楼，用于对外出租，该商务楼的购置价为于对外出租，该商务楼的购置价为16801680万元，相关万元，相关税费税费1010万元，预计使用寿命万元，预计使用寿命4040年，预计净残值年，预计净残值1010万万元，采用直线法折旧。元，采用直线法折旧。20072007年年7 7月月1 1日对外出租，年日对外出租，年租金租金180180万元，每月收取租金一

42、次。万元，每月收取租金一次。 根据上述情况，南光股份公司购入的商务楼符合根据上述情况，南光股份公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账成本为：成本为：1680+10=16901680+10=1690（万元），每月租金为：（万元），每月租金为：18018012=1512=15（万元），每月的折旧费用为：（万元），每月的折旧费用为： （1690-101690-10）404012=3.512=3.5（万元）。（万元）。 1 1、购置房地产时、购置房地产时 借：投资性房地产借：投资性房地产 16 900 000 16 900 000

43、贷：银行存款贷：银行存款 16 900 000 16 900 000 2 2、收取租金时、收取租金时 借：银行存款借：银行存款 150 000 150 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 150 000 150 000 3 3、提取折旧：、提取折旧： 借：其他业务成本借：其他业务成本 35 000 35 000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 35 000 35 000 2.3 2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 投资性房地产的计量模式有投资性房地产的计量模式有成本模式成本模式和和公允价值公允价值模式。模式。 一个企业的投资性房地产只能

44、采用一种计量模式，一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。一、采用成本模式进行后续计量一、采用成本模式进行后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：房地产，应当遵循以下会计处理： 1.1.外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产

45、投资性房地产”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”、“在建工程在建工程”等科目。等科目。 2.2.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，借记（月）计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成其他业务成本本”等科目，贷记等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（摊销）销）”科目。科目。 3.3.取得的租金收入，借记取得的租金收入，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”等科目。等科目。4.4.投资性房地产存在减值迹象的，应当投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减

46、值测试适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记借记“资产减值损失资产减值损失”科目，贷记科目，贷记“投投资性房地产减值准备资性房地产减值准备”科目。科目。 成本计量模式的优缺点成本计量模式的优缺点 优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房地产时实际支付的价格。历史成本计量模投资性房地产时实际支付的价格。历史成本计量模式遵循稳健性原则和客观性原则。式遵循稳健性原则和客观性原则。 缺点：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它缺点：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能

47、反映投资性房地产的未来价值和现行市价。就不能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。 例：南光股份公司于例：南光股份公司于20072007年年1010月以月以20002000万元的价格对外转让万元的价格对外转让20072007年年5 5月月3131日购入的该幢商务楼，已通过银行转账收取转日购入的该幢商务楼，已通过银行转账收取转让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量，营业税税率让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量，营业税税率为为5%.5%.转让商务楼的相关账务处理为：转让商务楼的相关账务处理为： 借：银行存款借：银行存款 20 000 20 000 000000 投资性房地产累计折旧（摊销）

48、投资性房地产累计折旧（摊销） 210 000210 000（3.53.5万万6 6） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 16 900 000 16 900 000 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 1 000 1 000 000000 其他业务成本其他业务成本 2 310 0002 310 000二、公允价值模式进行后续计量二、公允价值模式进行后续计量 采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件（1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市

49、，应当为投资性房地产所在的城区。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：应当遵循以下会计处理： （1 1）外购投资性房地产或自行建造的投资性房地）外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借产

50、达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目，贷记科目，贷记“银行银行存款存款”、“在建工程在建工程”等科目。等科目。 （2 2）不对投资性房地产计提折旧或摊销不对投资性房地产计提折旧或摊销。 企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，基础调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。额计入当期损益。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记价值的差额，借记“投资性房地产（

51、公允价值变动）投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记科目，贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；公允价值低科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。于原账面价值的差额，做相反的会计分录。 取得租金收入，借记取得租金收入，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其其他业务收入他业务收入”等科目。等科目。 公允价值计量模式的优缺点公允价值计量模式的优缺点 优点：现时的市场价值为基础，能够准确的反优点：现时的市场价值为基础，能够准确的反映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量模式映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量模式相比，公允价值模式更具有相关性和可靠性。相比，

52、公允价值模式更具有相关性和可靠性。 缺点：公允价值不易取得，且每隔一定时期就缺点：公允价值不易取得，且每隔一定时期就要进行一次，不如成本计量模式方便。要进行一次，不如成本计量模式方便。例题演示例题演示 甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。20072007年年8 8月，甲公司月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0l0年。当年年。当年1010月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起租，写

53、字日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为楼的造价为90 000 90 000 000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20072007年年l2l2月月3131日，日，该写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为92 000 92 000 000000元。元。2008200

54、8年年l2l2月月3131日，该日，该写字楼的公允价值为写字楼的公允价值为93 000 93 000 000000元。元。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1 1）20207 7年年1010月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）90 000 90 000 000000 贷：开发产品贷：开发产品90 000 90 000 000000（2 2）20072007年年1212月月3131日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计

55、入当期损益与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 2 000 000000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 2 000 000000（3 3）20082008年年1212月月3131日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000 1 000 000000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益1 000 1 000 000000投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更 需要说明的是：需要

56、说明的是： 如果将投资性房地产由成本模式计量如果将投资性房地产由成本模式计量转为转为公允价公允价值模式计量，属于值模式计量，属于会计政策变更会计政策变更，需要进行追溯，需要进行追溯调整。调整。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得不得从公允价值模式转为成本模式。从公允价值模式转为成本模式。成本模式转换为公允价值模式成本模式转换为公允价值模式 首先首先应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本，房地产的账面价值还原为初始成本，借记借记“投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销

57、）累计折旧（摊销）”科目，贷记科目，贷记“利润分配利润分配未分配利未分配利润润”科目；科目； 其次其次将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初的公允将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初的公允价值进行调整，价值进行调整，借记或贷记借记或贷记“投资性房地产投资性房地产公允价值公允价值变动变动”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“利润分配利润分配未分配利润未分配利润”科科目；目； 最后最后将投资性房地产变更日当年年初的公允价值调整为变将投资性房地产变更日当年年初的公允价值调整为变更日的公允价值，更日的公允价值，借记或贷记借记或贷记“投资性房地产投资性房地产公允价公允价值变动值变动”科目，贷记或借记

58、科目，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。 甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量。20209 9年年1 1月月1 1日，甲日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原

59、造价为为90 000 90 000 000000元，已计提折旧元，已计提折旧2 700 0002 700 000元，账面元，账面价值为价值为87 300 00087 300 000元。元。20209 9年年1 1月月1 1日，该写字楼日，该写字楼的公允价值为的公允价值为95 000 95 000 000000元。元。假设甲企业按净利润的假设甲企业按净利润的l0%l0%计提盈余公积。计提盈余公积。例题演示例题演示 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产借：投资性房地产-公允价值变动公允价值变动 5 000 0005 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产

60、累计折旧（摊销） 2 700 0002 700 000 贷：利润分配贷：利润分配未分配利润未分配利润6 930 0006 930 000 盈余公积盈余公积 770 000770 0002.42.4投资性房地产的转换投资性房地产的转换 一、其他资产转换为投资性房地产一、其他资产转换为投资性房地产 二、投资性房地产转换为其他资产二、投资性房地产转换为其他资产房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一