房地产抵押估价报告

1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告项目名称 : 委 托 方:估价机构 :估价人员：编号:估价日期:目录一、摘要 1二、致委托方函2-14三、估价师声明15四、估价的假设和限制条件16-17五、估价结果报告18-35六、估价技术报告36-27七、附件摘要一估价项目名称二委托方三权属人四估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五估价方法成本法六估价时点二 0 一一年六月二十四日七房屋用途商业、办公、住宅八在建工程总建筑面积（其中地上建筑物、地下室）九分摊用地面积（根据抵押建筑面积分摊确定）十建筑结构钢混十一价值定义本次估价采用公开市场价值标准，所确定的估价对象之估价结果体现

2、估价对象在具有完整和合法产权状况下，在建工程及土地使用权，在无他项权利负担条件下于估价时点二 0 一一年六月二十四日在公开市场条件下的正常市场价值十二评估结果估价对象于估价时点二0 一一年六月二十四日的评估价值为：1、在公开市场持续使用前提下， 在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：壹亿柒仟伍佰叁拾壹万元整（rmb ：11037 万元） 。本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。2、根据委托方提供的有关资料， 并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币：壹仟伍佰贰拾伍万元万元整（rmb

3、 ：1525 万元） 。3、 扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币: 玖仟伍佰壹拾贰万元整（ rmb ：9512 万元）( 各单元抵押价值详见明细表)。致委托方函福建惠安建筑业投资有限公司：受贵方的委托，本公司秉着客观、独立、公正、科学的原则，对权属贵司所有的座落于在建工程及土地使用权的抵押价值进行了评估，建筑物总建筑面积，分摊用地面积。估价时点为2011年 06月 24 日。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，按照必要的评估程序，对委托评估的房地产实施了

4、实地查勘、在广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，通过周密准确的测算，确定估价对象在估价时点所表现的各价值如下：1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币： 3 、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币 :各单元抵押单价及抵押价值如下表所示:序

5、号幢号房号户型建筑面积（）建筑物抵押单价（元 / ）分摊土地使用权抵押单价（元 / ）房地产抵押单价（元 / ）房地产抵押价值（ 万元）备注11#501办公1076 1118 2194 土建完成21#502办公1076 1118 2194 土建完成31#503办公1076 1118 2194 土建完成41#505办公1076 1118 2194 土建完成51#510办公1076 1118 2194 土建完成61#511办公1076 1118 2194 土建完成71#512办公1076 1118 2194 土建完成81#513办公1076 1118 2194 土建完成91#601办公1076 1

6、118 2194 土建完成101#602办公1076 1118 2194 土建完成111#609办公1076 1118 2194 土建完成121#610办公1076 1118 2194 土建完成131#611办公1076 1118 2194 土建完成141#612办公1076 1118 2194 土建完成151#613办公1076 1118 2194 土建完成161#701办公1076 1118 2194 土建完成171#702办公1076 1118 2194 土建完成181#703办公1076 1118 2194 土建完成191#705办公1076 1118 2194 土建完成201#709

7、办公1076 1118 2194 土建完成211#710办公1076 1118 2194 土建完成221#711办公1076 1118 2194 土建完成231#712办公1076 1118 2194 土建完成241#713办公1076 1118 2194 土建完成251#803办公1076 1118 2194 土建完成261#807办公1076 1118 2194 土建完成271#808办公1076 1118 2194 土建完成281#809办公1076 1118 2194 土建完成291#810办公1076 1118 2194 土建完成301#812办公1076 1118 2194 土建完

8、成311#813办公1076 1118 2194 土建完成321#1001办公1076 1118 2194 土建完成331#1002办公1076 1118 2194 土建完成341#1003办公1076 1118 2194 土建完成351#1005办公1076 1118 2194 土建完成361#1006办公1076 1118 2194 土建完成371#1007办公1076 1118 2194 土建完成381#1008办公1076 1118 2194 土建完成391#1009办公1076 1118 2194 土建完成401#1010办公1076 1118 2194 土建完成411#1011办公

9、1076 1118 2194 土建完成421#1012办公1076 1118 2194 土建完成431#1013办公1076 1118 2194 土建完成441#1101办公1076 1118 2194 土建完成451#1102办公1076 1118 2194 土建完成461#1103办公1076 1118 2194 土建完成471#1105办公1076 1118 2194 土建完成481#1106办公1076 1118 2194 土建完成491#1107办公1076 1118 2194 土建完成501#1108办公1076 1118 2194 土建完成511#1109办公1076 1118

10、2194 土建完成521#1110办公1076 1118 2194 土建完成531#1111办公1076 1118 2194 土建完成541#1112办公1076 1118 2194 土建完成551#1113办公1076 1118 2194 土建完成561#1201办公1076 1118 2194 土建完成571#1202办公1076 1118 2194 土建完成581#1203办公1076 1118 2194 土建完成591#1205办公1076 1118 2194 土建完成601#1206办公1076 1118 2194 土建完成611#1207办公1076 1118 2194 土建完成6

11、21#1208办公1076 1118 2194 土建完成631#1209办公1076 1118 2194 土建完成641#1210办公1076 1118 2194 土建完成651#1211办公1076 1118 2194 土建完成661#1212办公1076 1118 2194 土建完成671#1213办公1076 1118 2194 土建完成合计取整为9512 万元以上相关内容摘自房地产估价报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。xx房地产评估有限公司法定代表人（签章）：二 0 一一年六月三十日估 价 师 声 明我们郑重声明 :、我们在本估价报告中陈述的事实是真实

12、的和准确的。、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。参加本次估

13、价的注册估价师：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：二 0 一一年六月三十日估价的假设和限制条件一、估价的假设和限制条件有：（一）本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下，于估价时点的抵押价值，估价结果是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象在合法产权状况下（无他项权利）于估价时点的正常市场价值。（二）估价对象用途为商住，并能够得到最有效的使用，评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其它经济目的使用。委托方应合理使用评估价值，估价报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果，与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。（三）本次估价

14、基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值；否则，本估价报告完全无效。因此，委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，具有完事和合法的产权，并对此承担全部责任。（四）未经受托估价方和委托估价方书面同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，报告的全部或部分内容未经许可，不得发表于任何公开媒体，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（五）本次估价基于目前及未来的社会、政治、经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行

15、估价，本估价结果是估价对象在估价时点上的价值，不能将它作为其它时点的价值，随着城市规划、房地产用途及国家经济政策等发生变化，或遇其他不可抗力的影响，估价结果应做相应的调整，直至重新估价。（六）本次评估系以公开市场为前提，在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息。有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件并不具有排它性。（七）受执业水平的能力的限制，我们无法对估价对象的质量及其对应地块的地质状况进行调查，我们亦不承担由此可能产生的一切风险和责任。本次估价系以估价对象的质量属合格为必要假设前提的。二、其它需要说明的问题：（一）估价过程中对

16、有关影响因素的修正，是估价师基于自身的职业判断而做出的，但这些因素对估价对象价值的精确影响无法调查确认，且有关影响因素的修正不够全面而准确。（二） 本次评估的估价基准日为2011 年 06 月 24 日， 本报告评估结果是对2011年 06 月 24 日这一基准日所评估房地产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后该房地产价值发生的重大变化不负任何责任。（三）本报告自出具之日起一年内有效，超过报告应用有效期使用报告的，相关责任由使用者承担。（四）本房地产估价报告中的附件与正文配套使用，并经估价机构加盖公章，房地产估价师签字后方为有效。（五）本房地产估价报告一式四份。委托估价方三份，受托估价方

17、一份，以供存档备案。估价报告的技术报告部分，仅作为估价方的机构存档之用，该部分不作为估价报告应用的依据。（六）委托方提供的房屋权属资料为复印件，未出示原件，提请相关方面在使用本报告时，将本报告所附的复印件与原件核对，若核对不符，则本报告没有任何效力。（七）根据抵押权方的要求，抵押价值已扣除估价对象按评估市场价值预计转让变现时，转让方应按国家规定交纳的有关税费。（八）对估价报告使用者的提示： 1 、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化将对房地产抵押价格产生影响，当前泉州市房地产市场较平稳，去年下半年以来，成交量增长幅度较大，成交价格上涨较高、较快，但近来随着国家对房地产市场调控的一系列政策的出

18、台，房地产价格上涨过快的势头得到有效的遏制，目前房地产成交量有所下降，成交价格保持平稳，略有上涨，这两年房地产市场变化较大，今后的房地产市场存在诸多不确定因素，房价的升降和成交量的增幅情况有待进一步观察。 2 、在抵押期间，应当持续关注房地产的使用状况，关注国家政策的变化，关注贷款人的经济和信用状况，注意信贷风险。 3 、报告使用者应充分评估信贷风险，合理使用评估价值。4、定期或者在房地产市场变化较大时，对房地产市场价值进行再评估。房地产估价结果报告福建 xx 房地产评估有限公司接受xx 投资有限公司的委托，本着客观、独立、公正、科学的原则，对贵方为抵押贷款而涉及的座落于xx 在建工程及土地使

19、用权进行了抵押价值评估工作。本公司评估人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学、合理的估价方法，按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查勘、市场调查和评定估算。对委托房地产在2011 年 06 月 24 日所表现的抵押价值作出了客观反映。现将房地产估价情况及评估结果报告如下：三、委托方：委托单位（人）：。xx 投资有限公司主要经营范围：房地产开发与经营，建材销售，建筑设计与施工。二、估价方：机构名称：福建 xx 房地产评估有限公司法人代表：资质等级：甲级房地产价格评估机构 b级土地估价机构资格证书编号：号联系电话： (传真)三、估价对象：列入本次估价对象为权属xx 投资有限公司所有的在

20、建工程及土地使用权，所处区域为 xx，估价人员对估价对象所处具体区位、周边环境、交通条件、基础设施及公共配套设施、建筑物及其利用状况、面积等进行了实地察勘，并对权属登记状况及相关批建许可文件进行核实，具体情况如下表所示：一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）：建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期预售许可证号预售项目名称用途性质土地使用权证号土地使用权人坐落地号空白终止日期2076 年

21、10 月 20 日土地用途商住土地使用权面积（本次抵押面积）土 地 使 用权类型出让备注以上登记状况摘自复印件，委托方未出示过原件。提请相关方面在使用本报告时，将本报告所附的复印件与原件核对。若核对不符，则本报告没有任何效力。二、现场实勘状况：环境状况内部状况四周砖墙维护，场地已平整，据总平面位置图整个小区总用地面积，规划建设办公楼两幢、住宅楼一幢，规划容积率，建筑密度% ，绿地率 % ，至估价时点1#办公楼已施工至地上十二层，2#办公楼已施工至地上十五层，住宅楼已施工至地上十层。办公楼（1#、2#）属二十一层钢混结构房屋，设计作为商业、办公综合楼，现工程进度：1#楼施工至地上十二层（封顶），

22、2#楼施工至地上十五层，完工率约65%住宅楼（3#）属十八层钢混结构房屋，设计作为住宅楼，现工程进度：施工至地上十层，完工率约65%地下室地下一层，土建已全部完成, 地下室建筑面积，完工率约70%三、区域因素状况：所在位置交通便捷度配套设施商业繁华度办公聚集度居住聚集度环境质量估价对象 ( 以 )表示根据委托方提供的惠安建筑业发展中心抵押清单，本次抵押范围如下表所示:惠安建筑业发展中心抵押清单序号幢号房号户型建筑面积（）备注11#501办公土建完成21#502办公土建完成31#503办公土建完成41#505办公土建完成51#510办公土建完成61#511办公土建完成71#512办公土建完成81

23、#513办公土建完成91#601办公土建完成101#602办公土建完成111#609办公土建完成121#610办公土建完成131#611办公土建完成141#612办公土建完成151#613办公土建完成161#701办公土建完成171#702办公土建完成181#703办公土建完成191#705办公土建完成201#709办公土建完成211#710办公土建完成221#711办公土建完成231#712办公土建完成241#713办公土建完成251#803办公土建完成261#807办公土建完成271#808办公土建完成281#809办公土建完成291#810办公土建完成301#812办公土建完成311#8

24、13办公土建完成321#1001办公土建完成331#1002办公土建完成341#1003办公土建完成351#1005办公土建完成361#1006办公土建完成371#1007办公土建完成381#1008办公土建完成391#1009办公土建完成401#1010办公土建完成411#1011办公土建完成421#1012办公土建完成431#1013办公土建完成441#1101办公土建完成451#1102办公土建完成461#1103办公土建完成471#1105办公土建完成481#1106办公土建完成491#1107办公土建完成501#1108办公土建完成511#1109办公土建完成521#1110办公土建

25、完成531#1111办公土建完成541#1112办公土建完成551#1113办公土建完成561#1201办公土建完成571#1202办公土建完成581#1203办公土建完成591#1205办公土建完成601#1206办公土建完成611#1207办公土建完成621#1208办公土建完成631#1209办公土建完成641#1210办公土建完成651#1211办公土建完成661#1212办公土建完成671#1213办公土建完成四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2011 年 06 月 24 日六、价值定义 :本次估价采用公开市场标准。1、房屋用途：商业

26、、办公、住宅；2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；3、估价时点：二 0 一一年六月二十四日；4、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的正常市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；5、评估价值包括在建工程价值及土地使用权价值。本次评估为符合以上条件下估价对象价值的评估。七、估价依据：1、房地产评估委托协议书；2、 房地产估价规范（中华人民共和国国家标准gb/t50291-1999 ）及房地产抵押估价指导意见；3、 中华人民共和国城市房地产管理法；4、 中华人民共和国土地管理法；5、 中华人民共和国城乡规划法；6

27、、 中华人民共和国担保法；7、 城市房地产抵押管理办法；8、 福建省房地产价格评估管理办法；9、委托方提供的有关资料（详见附件）；10、本公司搜集的资料及估价人员亲临估价对象现场实勘记录。八、估价原则：本估价报告是在独立、客观、公正、合法、谨慎的前提下，遵循下列原则：、遵循合法原则：是指估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。估价人员认为估价对象遵循法定用途开发完工后使用最为有利，以此为前提估价。、遵循最高最佳使用原则：是指应按照在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下而使估价对象达到最佳效用和最高价值的原则进行估价。、遵循替代原则：是指房地产估价应就房地产的效用与价值而充分考虑房地产

28、市场各类房地产的系统互动性、类似房地产的影响关联性、同一房地产不同形式价值的内在一致性，从而以类似的房地产价值（包括类似房地产的价值和同一房地产其它形式价值）经比较修正后得到体现公平市价的估价结果。、遵循估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观价值或商品交易价。5、遵循谨慎原则：是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时， 应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法：根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，估价对象为在建工程

29、及土地使用权，属部分政府回购房地产开发项目，同类交易案例较少， 不宜用市场比较法， 且还不具备收益能力， 也不适宜用收益法；本次估价采用房地分估， 综合计价方法 , 地上建筑物在建工程采用成本法进行估价,土地使用权采用假设开发法及基准地价修正法进行估价，然后加总得出估价对象的价值。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格， 然后乘以完工率，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指在预计开发完成后房地产正常交易价格( 开发价值 ) 基础上，扣除预计的正常开 发费用、利息、利润和税费等，求取宗地地价的一种估价方法。基准地价系数修正法，它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估

30、成果，按照代替原则，通过对待估宗地的区域条件、个别条件、级别和区域内的平均条件相比， 对照修正系数表现选取相应的修正系数对基准地价进行修正， 进而求取待估宗地在估价日期价格的方法。十、估价结果：根据本次特定的评估目的，遵循评估程序及评估原则，经综合评估、计算，得出估价对象在估价时点2011年 06 月 24日所表现的各价值如下：1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币。本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴

31、纳的税费合计为人民币：。3、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币:十一、估价人员：十二、估价作业日期：2011 年 06 月 24 日至 06 月 30 日十三、估价报告应用的有效期：本估价报告的有效使用期限为一年，即从2011 年 06 月 30 日起至 2012 年 06月 29 日止的期限内有效。参加本次估价的注册估价师：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：福建 xx 房地产评估有限公司二 0 一一年六月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析：列入本次估价对象为权属福建惠安建筑业投资有限公司所有

32、的在建工程及土地使用权，所处区域为惠安县惠黄公路与世纪大道交叉口西南侧，估价人员对估价对象所处具体区位、周边环境、交通条件、基础设施及公共配套设施、建筑物及其利用状况、面积等进行了实地察勘，并对权属登记状况及相关批建许可文件进行核实，具体情况如下表所示：一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）：建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期预售许可证号预售项目名称用途性质土地使用权证号土地使用权人

33、坐落地号空白终止日期2076 年 10 月 20 日土地用途商住土地使用权面积（本次抵押面积）土 地 使 用权类型出让备注以上登记状况摘自复印件，委托方未出示过原件。提请相关方面在使用本报告时，将本报告所附的复印件与原件核对。若核对不符，则本报告没有任何效力。二、现场实勘状况：环境状况内部状况四周砖墙维护，场地已平整，据总平面位置图整个小区总用地面积，规划建设办公楼两幢、住宅楼一幢，规划容积率，建筑密度% ，绿地率 % ，至估价时点1#办公楼已施工至地上十二层，2#办公楼已施工至地上十五层，住宅楼已施工至地上十层。办公楼（1#、2#）属二十一层钢混结构房屋，设计作为商业、办公综合楼，现工程进度

34、：1#楼施工至地上十二层（封顶），2#楼施工至地上十五层，完工率约65%住宅楼（3#）属十八层钢混结构房屋，设计作为住宅楼，现工程进度：施工至地上十层，完工率约65%地下室地下一层，土建已全部完成, 地下室建筑面积，完工率约70%三、区域因素状况：所在位置交通便捷度配套设施商业繁华度办公聚集度居住聚集度环境质量二、区域因素分析：三、市场背景分析：xx 市房地产现状：（一）土地管理调控效应显现， 市场供应量增加明显， 开发投资增势强劲。 1-9月，全市累计完成房地产开发投资亿元，比增% ；其中建安工程投资亿元，比增% ，土地购置费亿元，比增 % 。开发投资增势强劲主要原因，是xx 市楼盘动工开发

35、速度明显加快，成为增长的有效支撑点。开发投资保持增长的同时，商品房用地放量供应。1-9 月，全市共招拍挂出让经营性用地土地116宗，总成交价款亿元，总面积314.9 公顷, 比增% 。第三季度单季出让经营性用地土地58 宗，成交价款亿元，总面积111.9 公顷，其中出让宗数占了今年总出让宗数的一半，4 月新政出台以来，为了稳定市场住房供应，相应土地出让量增加明显。（二）调控政策抑制效应力强，市场交易量跌落明显。1、商品房销量下降。 1-9 月，全市商品房销售面积万平方米，同比下降% ；其中商品住房销售27012套，销售面积万平方米，同比分别下降% 和% 。泉州市区销售商品住房 8035套，销售

36、面积万平方米，同比分别下降% 和% ；2、买卖双方继续僵持，存量房成交依旧冷清。1-9 月，全市存量房交易面积万平方米，同比下降 % ，其中存量住房交易6190套，交易面积万平方米，同比分别下降% 和% 。就泉州市区来看， 1-9 月，市区存量房交易面积万平方米，同比下降% ，其中存量住房交易2898套，交易面积万平方米，同比分别下降% 和% 。3、库存房源持续消化势头不再延续。截至9 月末，泉州市区可售房源较6 月末增加了 2296 套，面积增加了万平方米。月末全市商品房空置面积万平方米，比增% ，较上半年增加了万平方米。4、住房结构调整优化。从住房供需结构来看，今年以来，普通商品住房主流地

37、位不断加强。 1-9 月，市区普通商品住房销售套数比例达% ，较上半年提高了个百分点，较去年同期提高了个百分点。在政策引导和需求调整的影响下，商品住房供应结构相应调整优化。 1-9 月市区批准预售普通商品住房套数比例为% ，较去年同期提高了个百分点。（三）房价情况。1、商品住房价格上扬。 1-9 月，全市商品住房销售均价为4857元/ ，同比增长% ；泉州市区均价6352元/ ，同比增长 % 。从价格走势看，泉州市今年上半年大部份楼盘自开盘后基本再无作出价格调整，进入第三季度，一些新开楼盘在房价定位上由于周边楼盘的房价带动，以及出于为了推动前期在售房源销量采取的营销策略，逆市提高后续房源的上市

38、价格，拉高了泉州市整体的商品住房均价。2、存量住房价格走势稳定。虽然在今年各项政策的调控下，存量房市场成交较为平淡，但由于绝大部分卖家对价格始终抱有看涨心理，基本不愿降价销售，使得存量住房价格走势显得较为平稳坚挺。1-9 月，全市存量住房成交均价为2779 元/ ，较上半年增长 % ；其中市区存量住房成交均价为4251 元/ ，与上半年4232元/ 基本持平，近期价格走势稳定。（四）信贷收紧，企业自筹资金比例持续提高。 在今年收紧信贷政策的影响下，开发贷款对房地产业的支持力度不断下降，截止8 月末，全市房地产开发贷款余额亿元，比去年同期下降 % 。从企业资金链结构来看， 1-9 月，本年房地产

39、资金来源中，国内贷款同比下降 % ，占资金来源总量比例为% ，较去年同期下降了个百分点；企业自筹资金同比增长 % ，占资金来源总量比例为% ，较去年同期提高了个百分点。而在商品房销售总量同比回落的情况下，预收款及个人按揭贷款同比下降% ，占本年资金来源比例为 % ，较去年同期下降了个百分点。虽然信贷收紧对开发企业的资金实力提出了更高的要求，但是通过对开发企业观察了解，由于去年销售放量增长，加上今年新楼盘上半年实现了一定的市场销售量，目前开发企业手头资金仍然较为宽裕。目前关注的主要问题：（一）首付款比例统一上调， 部分合理住房需求受到牵连。9月底出台政策中，对贷款购买商品住房的不再区别对待，一律

40、要求首付款比例调整至30% ；二套房贷首付不低于 50% ，贷款利率不低于基准利率倍；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款等等，在给楼市降温、打击市场投资投机性需求的同时，波及了部分中低收入、改善型、外来务工购房者的合理住房需求。据楼盘退房情况反映，近期一些中小套型房源出现退房现象，主要就是因为这几类人群购房能力受到削弱，或是短期内难以凑齐提高的首付款比例，或是难以在银行按揭购房。政策对合理住房需求的具体影响多大，还有待进一步关注。（二）调控态度坚决，市场再陷观望。就目前市场运行情况来看，多数开发企业对未来走势仍持谨慎乐观态度，认为几个月的政策观望期后，

41、市场将继续企稳向好。然而在各级政府和相关部门一再强调坚决调控的情况下，购房者观望心理再度加剧，或将引发未来一段时间住房销量的继续回落。市场走势预测：随着 9 月底相关部委再次连续出台多项调控政策，不仅带来了范围更广、力度更大的政策措施，更表明了中央调控房地产市场的坚定态度，这必会在很大程度上改变市场各方的预期， 9 月份房地产市场的回暖势头或将受到抑制，市场观望情绪可能再度加剧。1、再入政策观望期，市场交易量或将继续回落。从今年4 月份新政出台效果来看，政策效应除了本身所采取措施的影响外，更重要的是调整了购房者心理预期，很大程度上形成了一个政策观望期。9 月底政策出台所带来的不仅是首付比例提高

42、、暂停三套房贷等措施，更带给了潜在购房者对未来房价下调心理预期的加强，这势必将导致持币待购的消费者选择继续观望，进而导致市场交易量再度回落。2、短期上涨动力不足，房价稳中或将略有调整。近来开发商组织的一系列营销促销活动，表明了调控促使销量持续回落已给开发商带来了一定的压力。销量的回落、信贷的收紧，大大削弱了房价继续上涨的动力，然而在绝大部分开发企业手头资金还较为宽裕的情况下，价格支撑仍将延续，目前已开盘的主要在售项目调整房价的可能性较小，从而使得房价整体走势依然较为稳定。而随着此次政策要求对开发企业违法违规行为加大曝光和处罚力度，对有违法违规记录的开发企业，暂停发行股票、公司债券和新购置土地，

43、停止发放新开发项目贷款和贷款展期等措施的落实，部分开发企业的资金压力将继续加大，一些实力较弱的开发商将不得不采取更大力度的促销手段回笼资金，而尚未开盘项目或将针对此次政策作出更加慎重的价格定位，从而导致个别楼盘出现小幅的价格下调。3、企业信心暂且稳定，开发投资保持增长。就国庆黄金周调查情况来看，绝对大部分开发企业表示目前当地楼市不确定因素还存在很多，再度观望是否会加剧，观望期会持续多久，都还不明确，此轮调控政策所起的效应能达到什么样的程度还有待观察，并且泉州楼市潜在刚性需求始终旺盛，即使短期受到政策影响销量有所回落，但长期来看，市场仍然值得期待，此时针对政策作出调整为时尚早。因此在短期观望、长

44、期乐观的态度下，开发企业选择按照原有计划进行开发、营销，着力打造品牌品质，加强自身市场竞争力，以期在市场好转时占据有利地位。而万达、禹州、上实等实力较为雄厚的房地产商在泉州市拿地兴建大型项目，以及省委、省政府、市委、市政府“大干150天、打好五大战役”的决策部署，将保证泉州市房地产开发投资继续保持增长态势。但由于去年房地产开发投资“前低后高”的发展基数，导致了今年前期开发投资各项主要指标增幅较大，预计全年房地产开发投资增幅将会较目前有所回落。四、最高最佳使用分析：指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态、受位置环境与建筑物用途组合

45、状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象正在建设，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件。五、变现能力分析：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下， 将抵押房地产转换为现金的可能性。包括以下几个方面：（1）房地产的通用性。独立使用性或者可分割转让性。其中通用性是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用；独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制；可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分开来使用。估价

46、对象为在建工程及土地使用权，不可分割转让。（2）变现时间的长短。估价对象为在建工程，土地使用权已取得国有土地使用证，建筑物建设已取得建设许可部门的相关批文，批建手续合法、完整，没有产权纠纷，也没有设定抵押等他项权利，但土地使用权已设定抵押权，且估价对象属在建工程，目前尚未完工，因此其市场流通性受到一定限制，流通性较差，变现能力较弱。变现时间相对其它物业较长，按目前市场情况分析，变现时间较长，约需 1-2 年。（3）快速变现的方式。房地产快速变现的方式多种，但根据有关规定，银行抵押房地产的处置方式多为公开拍卖形式。该种形式决定了信息的多寡、拍卖价格受竞买人的数量、一次性现金支付的压力等的影响。（

47、4）变现价值与市场价值的差异。快速变现时因存在短期的强制处分，受多种交易因素的影响，和潜在的购买群体受到一定的限制与因素影响，最可能实现的价值一般比公开市场价值要低。根据估价对象的特点，经估价人员分析，变现价格为评估市场价格的70% 。（5）变现时涉及的税费及清偿顺序。估价对象变现时涉及的税费主要包括企业所得税、印花税、营业税及附加、土地增值税、契税、佣金等。处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；抵押房地产应缴纳的各种税金；偿还抵押债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；剩余金额交付抵押人。 处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿

48、金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。六、估价方法选用：根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，估价对象为在建工程及土地使用权，属部分政府回购房地产开发项目，同类交易案例较少， 不宜用市场比较法， 且还不具备收益能力， 也不适宜用收益法；本次估价采用房地分估， 综合计价方法 , 地上建筑物在建工程采用成本法进行估价,土地使用权采用假设开发法及基准地价修正法进行估价，然后加总得出估价对象的价值。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格， 然后乘以完工率，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指在预计开发完成后房地产正常交易价格

49、( 开发价值 ) 基础上，扣除预计的正常开 发费用、利息、利润和税费等，求取宗地地价的一种估价方法。基准地价系数修正法，它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照代替原则，通过对待估宗地的区域条件、个别条件、级别和区域内的平均条件相比， 对照修正系数表现选取相应的修正系数对基准地价进行修正， 进而求取待估宗地在估价日期价格的方法。七、估价测算过程：估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵循国家有关法律、法规、估价技术标准，选取成本法对估价对象的建筑物价值进行估价具体测算过程如下：（一） 、采用重置成本法估算在建工程建筑物价

50、值（1）地上建筑物成本项目单价（元 /m2）备注a、工程造价1300a1、土建部份1100a2、安装工程200b、前期工程及勘察设计费c、开发期间税费及其他工程费52d、附属工程及配套设施费80e、管理费f、销售费用g 、财务费用（利息）h、利润i 、税费j、完全重置单价（元/ m2）k、完工率65%评估单价（元/ m2）1256 建筑面积（ m2）评估价值（万元）3497 （2）地下室成本项目单价（元 /m2）备注a、工程造价2500a1、土建部份2300a2、安装工程200b、前期工程及勘察设计费c、开发期间税费及其他工程费100d、附属工程及配套设施费80e、管理费f、销售费用g 、财务

51、费用（利息）h、利润i 、税费j、完全重置单价（元/ m2）k、完工率70%评估单价（元/ m2）2549 建筑面积（ m2）9023评估价值（万元）2300 （3）在建工程总价值 :在建工程总价值 :=3497 万元+2300万元=5797万元（二）土地使用权价值：a、假设开发法即将待估房地产的预期开发价值扣除正常投入费用、正常税费和合理利润后，依据该剩余价值测算待估宗地价值。其计算公式：v=a-b-c式中： v待估宗地价格； a开发完成后房产总收入； b续建项目的开发成本；c 开发合理利润。11、需明确事项：估价人员根据委托方提供的规划条件确定待估宗地的利用方式如下:委评土地上拟建商业、办

52、公、住宅总建筑面积为, 其中一层店面面积为 , 商场面积，办公面积 , 住宅面积 , 地下室。本次评估范围为一层店面面积为,商场面积，办公面积, 住宅面积 , 地下室。项目开发完成以后，拟由开发商对外出售。土地开发费用、建筑费用、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取均依据泉州市的有关规定及参照市场客观水平确定。限制性条件：约定建成后可出售的建筑面积一次性全部售出；建设投资均匀投入，开发建设周期为2 年。12 开发完成后的房产总价值估算根据调查周边市场情况，一层店面销售均价为12000 元/ 平方米，商场销售均价为5000 元/ 平方米，办公销售均价为 4000 元/ 平方米，住宅销

53、售均价为3800元/ 平方米，委评房地产开发完成后的预期单价及预期收入如下:项目建筑面积 (m2)预期单价 ( 元/m2)预期销售收入（元）一层店面120007729320商场5000办公4000住宅3800合计02、项目开发总成本：所需的直接费用、税金等，主要建筑安装工程费及公共配套设施建设费。、建安成本 : 根据评估人员市场调查 , 该类项目主体工程建安单价为1300 元/ ，则建安成本 =1300元/ =元、前期工程费 : 取建安成本的 8%元8%=4225335 元、附属工程及公共配套费 : 取 120 元/ 120 元/ =4875386元、管理费用：取建安成本的5%元5%=2640

54、834 元、不可预见费：取建安成本的5%元5%=2640834 元、开发总成本合计：+4225335+4875386+2640834+2640834=元3、利息：以开发期 2 年计算，开发成本资金按均匀投入、利率按银行2 年期贷款利率计算。即利息 v （1% ）21+ （1% ）11= +43679404、销售税费及费用：按销售收入的 9计算，即 09% 元5、开发利润：按项目开发总成本的的15计算，即开发利润 =(v+)15% +元6、宗地价值：v=99075- +4367940)- -+) 故假设开发法测算估价对象分摊总土地使用权价值为元，各不同物业类型分摊地价如下所示:一层店面分摊土地使

55、用权价值=（7729320 0）=2547831 元255万元（取整至万元） ；商场分摊土地使用权价值=（0）=7536177元754万元（取整至万元） ； ；办公分摊土地使用权价值=（0）=元1717万元（取整至万元） ； ；住宅分摊土地使用权价值=（0）=元2804万元（取整至万元） ； 。b、用基准地价修正法测算其土地价值：a、一层店面部分分摊土地使用权价值1、基准地价修正法评估地价基本公式为:基准地价修正法评估的宗地地价基准地价k1 k2 k3 k4 k5 （1k ）式中： k1土地使用年期修正系数k2期日修正系数k3开发程度修正系数k4深度修正系数k5临街形式修正系数k6个别因素修正

56、系数2、 。3、深度修正系数表 :表 7-1 路线价深度修正系数表宗地深度修正系数宗地深度修正系数4（11， 12 （4，5 （12， 13 （5，6 （13， 14 （6，7 （14， 15 （7，8（15， 16 （8，9 （16， 17 （9，10 （17， 18 （10，11 （18， 19 注：表中“ ( ”为不含，“ ”为含4、临街形式修正系数表：表 7-2 商业(服务业 ) 用地路线价临路形式修正系数表区域划分地价影响加算率街角地多面临街商业繁华区1014%610%其他商业区57%35%备注：旁街影响深度以主要影响路段（正街）沿里地15 米为准，超过 15 米不进行影响加算。5、

57、个别因素修正系数表 :表 7-3 其它个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素形状规则，采光、通风、朝向好形状较规则，采光、通风、朝向较好形状一般，采光、通风、朝向一般形状不大规则，日照、采光、通风、朝向较差形状不规则，采光、通风、朝向差修正系数6、待估宗地地价修正过程式:序号项目金额条件说明（人民币）a基准地价3057b土地使用年限修正系数c期日修正系数d开发程度修正系数e深度修正系数f临街形式修正系数g个别因素修正系数h楼面地价5286 i建筑面积j土地评估价格346注：商业出让用地剩余土地使用年期为年的修正系数测算：使用年限修正系数的公式为：k1-1/ （1+r ）n1-1/

58、 （1+r ）mr 土地还原率n剩余土地使用年限m 法定土地使用年限r 取 % （采用一年期银行贷款基准率。）k1-1/ （1+% ）1-1/ （1+% ）40估价对象土地使用权单价=基准地价 k1 k2k3k4（ 1 k） =3057元/ =5378元/ 估价对象土地使用权价值=5378 元/ =3464024 元 346 万元（取整至万元）b、商场部分分摊土地使用权价值根据估价人员市场调查 , 该区域商场价格一般为一层店面30%,则商场分摊土地单价 =5378元/ 30%=1613 元/ ，商场建筑面积为，即商场分摊土地使用权价值=1613元/ =7375410元738 万元。c、住宅及写

59、字楼部分分摊土地使用权价值1、基准地价修正法评估的宗地地价基准地价k1k2k3k4（1k）式中： k1容积率修正系数k2土地使用年期修正系数k3期日修正系数k4开发程度修正系数k影响地价区域因素及个别因素修正系数之和2、确定待估宗地级别基准地价：待估宗地位于惠安县螺阳镇霞光村(世纪大道 )， 临惠黄公路、世纪大道，根据 惠安县人民政府关于公布实施惠安县2007 年城镇基准地价的通告 （惠政 2008 告 18号）的规定，待估宗地属惠安县二级住宅用地，地面地价为1497 元/ ( 办公用地参照住宅 ) 。3、区域因素及个别因素修正说明表及系数表:区域因素及个别因素修正说明表:影响影响因子优较优一

60、般较劣劣商服条件距商服服务中心距离3350 米距农贸市场2200 米交通条件区域道路类混合型主生活型主干道生活型次干交通型主其他道路距对外交通2950 米公用设施完备度距中学距离2200 米距小学距离3000 米距医院距离2200 米环境质量周围土地利用类型商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工业交通用地宗地条件宗地临街宽8 米5-8 米3-5 米2-3 米2 米宗地进深18 米宗地临街状况两面临街( 两面临两面临街 (一面临主街，一一面临街( 临主街 )一面临街(临支路 )不临街宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则影响因素修正系数表 :影响因素影响因子优较优一般较劣劣商住条件距商