上海宁波历史文化街区调研报告

1、上海宁波历史文化街区调研报告为深入了解国内著名历史文化街区开发利用的做法，提升*历史 文化资源保护利用层次和水平，2016年5月26 0-28 0, *考察小 组一行五人赴上海、宁波两地，分别对上海新天地、宁波月湖盛园等 7个历史文化街区项目进行了为期三天的考察，深入学习了当地历史 文化街区建设的宝贵经验，收获良多。现将本次考察的基本情况汇报 如下：一、考察对象基本概况上海、宁波两市位于长江三角洲核心地带，近现代历史文化厚重， 经济发迗，对历史文化资源的开发利用也走在了我国的前列。本次调 研我们选取了上海新天地、七宝老街、田子坊、m50创意园和宁波老 外滩、月湖盛园（郁家巷）、南塘老街七个历史

2、文化街区进行了考察。 这七个街区在保护开发过程中根据各自的历史和现实环境，采用了不 同的运作方法和业态定位，但都获得了成功，成为我国历史文化街区 的典范。根据街区开发形态，本次考察的七个目标街区可分类如下:序号街区名称街区类型主题定位运营模式1上海新天地时尚文化街区国际化交流和聚会的场所只租不售，管理与经 营分离2田子坊文化创意街区旅游和体验式文化集聚地统一定位，自主经营 管理3七宝老街特色商业街区历史风貌和以小吃为主的 休闲旅游街区经营与管理分离，自 主经营，统一管理4m50艺术区文化创意街区现代设计企业集群与艺术 创作平台企业化运作，统一管 理5宁波老外滩特色文化街区带历史遗存的、宁波最顶

3、级 的社交平台，高档次、多元 化的历史文化商业街区自主经营，自主管理序号街区名称街区类型主题定位运营模式6月湖盛园特色文化街区代表小资时尚生活方式的，以“时尚餐饮、主题零售、 休闲娱乐”为主的宁波新风 尚坐标统一定位、统一规 划、统一招商、统一 运营、只租不售的开 发和运营模式7南塘老街特色文化街区集历史古迹、旅游观光、文 化休闲、特色餐饮、百年老 店、名优特及民俗特色集聚 于一体，体现宁波江南水乡 城市特征的历史文化特色 商业街区统一定位、统一规 划、统一运营、只租 不售二、各街区保护开发的具体做法1. 上海新天地(1) 基本概况上海新天地位于上海市中心的卢湾区内，属于瑞安集团太平桥地 区城

4、市综合体的核心部分。整个太平桥改造项目包括新天地商业、住 宅、写字楼、酒店/服务式公寓及人工湖绿地五种物业形态，第一期 工程一一新天地广场占地3万平方米，建筑面积约6万平方米，于 2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。如今，上海新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将 上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创 建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的集餐饮、商业、娱乐、文 化为一体的大都会商业旅游景点。(2) 核心资源上海新天地前身为石库门里弄，建筑建于上世纪二三十年代，因其最外门以石料作门框而得名。街区布局和建筑风格融合了中西建筑 特征：单体平面及结构脱胎于

5、中国传统院落式住宅，有天井、客堂、 厢房等；门框上欧式花纹，欧式屋顶，排联结构等则是西洋建筑特征。 石库门是中西合璧的产物，包裹其中的上海人生活方式形成了一种地 方文化，即弄堂文化，也影响了上海人的群体性格。海派文化的烙印 深深地刻在了石库门上。同时，中共“一大”会址坐落于新天地广场 地块之中。石库门风格历史建筑群+地方海派文化+中共“一大”会址构成了 本项目历史文化街区改造的强势资源。(3) 主题定位上海新天地的定位经历了三个阶段的深化，通过定位的步步深入， 迗到内涵的层层提高。第一阶段定位主要强调综合性，目标是做成上海第一个集中餐饮、 娱乐、购物、旅游、文化的综合场所。这一阶段定位较浅，还

6、没能深 刻挖掘利用石库门的历史价值。第二阶段定位发展为“shopping mall ”，把新天地打造成一个平 面的mall，要求综合的同时，更要求有明确的主题定位和独特魅力。石库门与生俱来的独特魅力，为项目锁定了主题：“都市旅游”，设想 使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。第三阶段的定位，把新天地设计成为适于国际化交流和聚会的场 所，以体现上海的国际化发展趋势和石库门建筑本身中西融合的特点。(4) 开发方式上海新天地开发过程中深挖历史建筑特色和文化精髓，秉承保护和改造相结合的原则，掌握破立平衡，保留大多数石库门建筑外立面， 并进行修缮，尤其强调整旧如旧，体现石库门建筑群的

7、历史文化韵味， 同时还保留了建筑上体现历史变迁的信息，如文字、标语、文革时期 的装饰等。在保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高， 升级上下水，增加玻璃幕窗等），以满足现代商业要求，还保留并修 缮了中共“一大”会址等建筑并作为文化展示场所。改造过程打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定 势，发掘了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留 没有生命力的文化躯壳，成功实现了原有住宅区向现代商业的功能置 换，保护的同时给区域塑造了未来发展空间。（5）业态选择随着定位的不断升级，新天地在业态配置上也不断调整。初期（北 里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配置

8、提升整体形象 的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。随着整个项目形象的 建立和城市站位的提升，项目租金也不断提高，零售业态占比增大（三 期：新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。零售餐饮休闲娱乐 0d套服务三期开业后12%11%、40%37%三期开业前(6)运营模式新天地在运营方面坚持只租不卖，管理者与经营者相分离。这种 运营模式与国际mall运营模式同步，既能够保证整体管理水平，把 项目作为区域形象展示标杆，保证项目整体形象和品质，同时也能够 防止后期经营权不统一出现小商铺集成，实现各商家的个性化差异化 经营。2.田子坊(1) 基本概况田子坊位于上海市泰康路，原是打浦桥地区

9、的一条小弄。1998 年起，在上海市和卢湾区政府的支持下，泰康路依据打浦桥地区的功 能定位开始打造特色街区，通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧 房、旧民宅改造成为工艺品店、画廊、茶馆、咖啡厅以及创意工作室 等，并吸引了包括陈逸飞、尔冬强等知名艺术家以及来自美国、法国、 英国、澳大利亚、丹麦、加拿大、日本等国家和地区的创意企业入驻， 逐渐形成了室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，进而转 型发展成为上海乃至国内最具规模和影响力的创意产业发展基地，被 人们成为“新天地第二”，并被评为中国最佳创意产业园区、上海最 具影响力的创意产业集聚区和上海优秀创意船业集聚区，也成为旧城 改造的典范。(2

10、) 核心资源田子坊的街区形态基本形成于上世纪20年代，处于原法租界和 华人居住区，是商业居住街区和工业区的过渡地带。在这个面积仅为7公顷的地块，集中了上海从乡村到租界，再到现代城市发展的各个 时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街 区之一。它既保留了上海老石库门里弄建筑，具有典型的上世纪弄堂 风格，并且能够感受到老上海人的生活方式，充满市井生活的气息， 成为上海近现代传统社区发展的一个缩影，也成为田子坊历史文化街 区打造的核心资源。(3)主题定位1998年，田子坊一期厂房开始对外出租，随着陈逸飞的入住吸引 了大批画家的集聚形成一定的品牌效应。初期画家的集聚产生了商业 消费

11、需求，主要体现在少量的休闲、酒吧及餐饮类。2004年，石库门居民开始自发对外出租给画家，周边居民纷纷 效仿，服务、餐饮、工艺类商家纷纷进驻，田子坊二期开始产生并迅 速扩展。2005年，政府出台居改非政策，授牌田子坊为创意产业集聚区。 开始引导支田子坊向全市、全国范围辐射。2008年，田子坊定位为创意产业集聚地、历史文化风貌居住地、 海派文化展示地和世博主题演绎地，田子坊成为旅游和体验式文化集 聚地。(4)开发方式田子坊开发采用政府主导规划，并投入少量资金对道路、绿化、 市政设施、建筑等进行修缮保护，原居民对开发进行合作支持、出租 房屋给艺术家及设计公司的方式。开发以保护原建筑、原风貌、原城市肌

12、理为目的，在原有的土地 所有权不变的基础上，分片区循序渐进地对城市道路、建筑、外立面 等进行的修缮、改造或者保护。建筑外观以保护更新修缮还原历史建筑为主，内部实现功能置换 或者创新。同时做足文化标签，精细化景观设计，个性店招、文化小 品，绿化、装饰物等，到处体现情趣感、文化感、风情感。(5) 业态选择田子坊的业态一期主要由商业画廊和工艺美术、视觉艺术、建筑 设计类的创意办公为主，同时搭配少量的休闲、酒吧及餐饮类企业。 二期主要以创意工艺品、首饰、服装等创意商业为主，配以少量酒吧 和特色餐饮的业态模式。(6) 运营模式田子坊并非一个完整的商业项目，没有自己的经营公司，政府只 是提供必需的公共产品

13、和公共服务，企业依靠市场规律各自发展，缺 乏必须的行业规范、行业自律、行业标准，也影响了田子坊的升级换代。3. 七宝老街 (1)基本概况七宝镇位于上海市闵行区中部，距上海中心城区5公里，是上海 著名的古镇之一，因棉纺织业的发展鼎盛于明清。为保护历史文化遗 产，发展旅游事业，七宝镇人民政府于2000年斥巨资对老街进行修 复改造，整理历史文化，再现独特的人文景观与个性特色，将古镇打造成为集游览、观光、餐饮、休闲为一体的江南水乡历史风貌型旅游 度假区。自2005年，七宝老街荣获上海“十大休闲街”荣誉称号以 来，又连续被评为上海商业特色街、上海名牌区域等荣誉称号。目前， 七宝老街是离上海最近的古镇，成

14、为继周庄、西塘、朱家角之后，上 海人出行水乡的又一选择。(2) 核心资源七宝古镇是属江南太湖流域的千年古镇，风景如画，典型的城中 之镇，又是离上海市区最近的古镇。从自然资源角度讲，七宝镇是一 个典型的江南水乡，镇中横亘着自西向东的蒲汇塘，以河道为骨架， 依水成街，环水设市，因水成路，傍水为园，水把古桥、石驳岸、居 民、商市连接在一起，体现了江南水乡古镇的特征。从人文资源角度看，老街区虽历经沧桑，但历史神韵犹存。老街 数千年来形成以南北大街为中轴线的非字形格局，蒲汇塘则贯穿东西， 主要商业街与主河道成十字形，这种布局被称为“中国古代城镇规划 史上的活化石七宝古镇自明清以来由工商业发展而兴盛，是上

15、海 大都市与广袤乡村的桥梁，既受都市文化影响也保持了浓厚的民族、 民俗文化。七宝老街的文化特色是江南水乡传统文化的延续，也是都 市时尚文化的漫延，这些都构成了古镇独特的资源特色，也成为古镇 开发的灵魂。(3) 主题定位七宝镇政府把休闲街开发定位于历史风貌和以小吃为主的休闲旅游街区，符合占消费群体绝大比例的中档消费者。(4) 开发方式七宝古镇休闲街是通过对古镇街区进行集中的“修旧如故”来使 之适用于观光的。这里的“修旧如故n方面是指对古镇资源、产品、 活动的集中开发和加工；另一方面是对古建筑进行修葺，并在此基础 上按照老街的风格和客源市场的需求趋向建设一定的新的建筑或活 动场所，营造相应的旅游环

16、境等，以再现原有的历史风貌。同时通过 发展古镇旅游和优化当地的居住环境，来提高水乡古镇旅游目的地的 市场影响力，迗到旅游业、房地产业、金融业等共同发展的目的。(5) 业态选择南大街以特色小吃为主，北大街以旅游工艺品、古玩、字画为主。 此外，还有非物质文化遗产展览馆、民俗文化体验馆、购物、休闲娱 乐等多种业态。(6) 运营模式七宝老街实行的是经营与管理分离的形式，坚持只租不售，管理 上由镇办企业七宝古镇实业发展有限公司统一管理。4. m50艺术区(1)基本概况m50是莫干山路50号的简称，原来是上海春明粗纺厂，位于苏 州河南岸半岛地带，占地面积35. 45亩，拥有自上世纪30年代以来 各个历史时

17、期的工业建筑41000平方米。1999年春明粗纺厂由于经 济效益下滑停产歇业。为解决土地闲置与下岗工人安置问题，春明粗 纺厂藉由出租厂房收取租金解决下岗工人的生活问题。一些艺术家看中了这片位于苏州河边、保存了从1930年代到1990年代各个阶段建 筑风格的老厂房，陆续来到这里租下厂房作为工作室使用。同时，上 海市开始重视保护历史文脉的工作，春明粗纺厂的厂房因为上海纺织 工业的历史被保护下来；24年上海市的文化工作会议中，春明粗 纺厂被命名为视觉艺术特色街区；2005年上海市经济委员会授牌为 第一批创意产业聚集区。在经过上海市经委授牌正名之后，更使m50 创意园名声远播。这里先后成功举办了 25

18、上海国际服装文化节、 2005时尚之夜、creative m50、法国工商会、中国传统节日乙酉中 秋论坛、宝马车展、诺基亚及西门子产品推广等一系列时尚活动，使 之成为苏州河边独特的人文景观，成为上海时尚文化新地标。(2)核心资源莫干山路50号历史工业区位于苏州河南岸中段，原厂房是近代 徽商代表人物之一周氏家族的产业。1937年筹建信和纱厂，从事纺 纱、漂染与机械加工，1952年改为信和棉纺厂，1962年改为羊毛纺 织厂，1966年以后，改为上海第十二毛纺厂，1994年由于经济与厂 房收益下滑等问题，进行改制与拓产，重新建立且命名为上海春明粗 纺厂。该区域是上海民族资本企业的集中地，拥有1930

19、年代以来各 个历史时期的工业建筑，是目前苏州河畔保留最完整的民族纺织工业 建筑。工业区曾经因为规划制度的冲突，面临拆迁的危机，最终工厂 管理方藉由艺术家进驻的机会，将传统的工业厂房成功地打造成为文 化创意产业集聚区。而工业区保存完好的工业建筑，也成为艺术区的 核心资源。(3) 主题定位现代设计企业集群与艺术创作平台。(4) 开发方式创意园的整个建筑风格遵循着修旧如旧、传承中国文化的原则。(5) 业态选择画廊、平面设计、建筑师事务所、影视制作、环境艺术设计、艺 术品(首饰)等。(6) 运营模式为了能维持m50创意园的型态，园区针对管理与维护的问题，有 几项基本的要件。一是在保留仓库原貌的基础上，

20、对厂房硬设备进行 部分修缮维护，承租户于装修工作上也必须通过厂方的审查，不得破 坏建筑物原貌；二是对入驻艺术机构及艺术家的管理，通过艺术创作 活动的举办与质量的管控，提升园区的艺术气息；三是有对象地协助 艺术家，对享有知名度但生存困难的艺术家，给予减免租金等不同形 式的帮助，改变了以往简单的房客与房东的关系。管理方一方面支持 艺术家在此生存发展，另一方面藉此维持m50的艺术氛围，让他们不 至于随着租金的提升而受到淘汰。此外，工厂管理方在m50创意园运 作管理上，成立四个部门，进行园区的管理与维护工作，通过企业化 的运作方式，针对不同事项，成立专职部门作管理工作，因此也让文化创意产业的型态得以长

21、久维持5. 宁波老外滩 (1)基本概况宁波老外滩坐落于宁波市三江口北岸的江北区，东临甬江，西接 人民路，南依甬江大桥，北接轮船码头，占地面积近490平方米， 总建筑面积约80000平方米，是目前浙江省唯一现存的能反映中国近 代港口文化的外滩。宁波老外滩于1992年后开发，宁波老外滩已经 成为长三角大景观之一。(2) 核心资源宁波老外滩是目前中国最古老的外滩之一，也是鸦片战争之后的 五口通商口岸之一，其开埠历史比上海外滩还要早上20年。宁波老 外滩在岁月的洗礼中完整地记录下了近代宁波的历史变化，洋房、教 堂、医院、银行等体现西方工业文明的器物与各类设施首先在这里出 现，在客观上也推动了宁波城市的

22、近代化进程，成为了浙江省唯一现 存能反映港口文化的外滩。宁波外滩文化底蕴深厚，历史古迹遗存丰 富，有已经登录的国家级、省级、市级、区级文物保护单位、点54 处。中西合璧的老建筑以及浓厚的宁波商邦文化成为老外滩最具特色 的资源之一。(3) 主题定位带历史遗存的、宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的历史 文化商业街区。(4) 开发方式宁波市对老外滩建筑的改造经历了三大阶段，第一阶段为全面拆 除改造成为大面积绿化，例如天主教堂前的大面积绿地；第二阶段为 片断记忆法，通过保留历史建筑的片断，记录当时外滩兴旺繁盛的痕 迹，并建设相应的历史博物馆。第三阶段就是，目前老外滩历史街区 的改造，在保护历史风貌

23、和保存街区格局的条件下，将文物、旧的、 渐旧的和新的建筑有机结合在一起，赋与建筑不同的人的生活方式、 经营方式。即在保留古建筑和原有历史文脉的同时，加入人的参与， 从而再现其昔日的辉煌。在如今看着这些残檐断壁，用手轻轻触摸， 我们依稀可见昔日繁华。(5) 业态选择宁波老外滩在保留沿江地段有着3年历史的建筑及街区风貌 的基础上，注入新的时尚元素，以新兴的block商业街区概念集中打 造出一个集购物、美食、娱乐、旅游、居住为一体的特色区域。(6) 运营模式宁波老外滩是由宁波城建投资控股有限公司开发，但在运营过程 中，除了少数文保房之外，其余房屋全出售给了私人业主。城投公司 招商完毕后火速撤离，只留

24、下一个物业分公司和一群松散的业主，因 此无法形成统一管理，导致部分业主擅自变更房屋用途，这也成为宁 波老外滩无法更治的慢性病。6.月湖盛园 (1)基本概况月湖盛园坐落于“宁波八大历史文化街区之一”的原郁家巷地块， 东临仓桥街，西、南接镇明路，与宁波城市文化重点保护区域的月湖 西区遥相呼应。月湖盛园总占地面积约3. 9万平方米，总建筑面积约 5万平方米。作为宁波城市“中提升”战略的重点项目之一，月湖盛园是宁波城投继天一广场、老外滩、和义大道之后，打造的宁波城市 又一风情地标。(2) 核心资源月湖盛园所在的郁家巷是宁波历史文化名城八大历史街区之一， 街区内有郁家巷、白水巷、带水巷、蒋家祠巷以及相近

25、的云石街、仓 基街、冷静街等，并保留有盛氏花厅、灵应庙、陈鱼门故居等一批反 应宁波某个历史阶段的生活格局和历史发展信息的建筑。除此之外， 还遗留了宁波商邦浓厚的文化气息，这些都成为月湖盛园的核心资源。(3) 主题定位月湖盛园街区充分挖掘自身特性，结合地方特色，以“风尚、高 雅、时尚、小资”的中高档时尚小资品牌组合，打造出代表小资时尚 生活方式的，以“时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐”为主的宁波新风 尚坐标。(4) 开发方式月湖盛园以江南院落为建筑改造蓝本，以宁波商帮文化为精神载 体，肩负“历史保护”和“价值再造”的双重使命，秉承“保护、传 承、创新、超越”的开发理念，在保留原有江南院落风貌的同时，

26、赋 予了其全新的商业经营价值。(5) 业态选择集时尚餐饮、特色零售、动感娱乐、时光休闲、文化展示于一体 的复合业态。(6)运营模式月湖盛园采取的是统一定位、统一规划、统一招商、统一运营、 只租不售的开发和运营模式。7.南塘老街(1) 基本概况南塘老街位于宁波古城南门外，位列宁波八大历史街区之一，同 时也是宁波市“紫线规划”保护区域。建成后的南塘老街南至南郊变 电所，北临尹江岸路，西起南塘河，东到鄞奉路，总用地面积约7万 平方米。街区内集聚着城市的人文精华和历史痕迹，是城区内唯一一 处体现江南水乡特有人居环境景观的特色街区。(2) 核心资源南塘老街保留了 500多米的传统街巷，拥有文保单位一处，

27、文保 点6处。宋代著名学者袁燮的后裔世居于此，区域内现存的袁氏家族 居宅建筑群规模最大，类型包括居住院落、祠堂、学校等，其中有著 名电影艺术家袁牧之故居，其它如甬水桥、各处河埠头、众多的沿街 店铺作坊(前店后铺)、古凉亭、关圣殿，共同构成南塘河历史街区丰 富的历史文化内涵。(3) 主题定位南塘老街以袁氏家族故居为主体，重点突出南塘河沿岸典型的一 河一街的江南水乡景观，保护其传统风貌特色，发掘街区丰富的文化 内涵，同时注入新的社会活力，使南塘河历史街区这一历史上曾繁华 的地段重新焕发活力，成为展示传统江南水乡商贸文化的重要平台。为了体现南塘河历史街区在古城中的格局特色，突出保护南塘河 历史街区的

28、内涵，结合鄞奉路一带的开发，将其定位为：“集历史古 迹、旅游观光、文化休闲、特色餐饮、百年老店、名优特及民俗特色 集聚于一体，体现宁波江南水乡城市特征的历史文化特色商业街区”。(4) 开发方式宁波旅投在南塘老街的规划建设中，采用了 "保护、修缮、改建、 迁建"等多种方法，最大程度上保留并体现出原有街区的历史风貌和 人文风情，恢复和构建原有的如老街市店铺、石板路、马头墙、河埠 头等建筑空间意象，同时在保留与传承悠久甬商文化的同时，恢复和 重现极富宁波本地特色的沿街店铺与兴旺市集，旨在发掘老宁波人的 城市记忆，打造起原汁原味的宁波特色历史文化街区。建筑主要以明 清的江南民居风格为主，零星穿插民国风格建筑，建有戏台、八角亭、 风雨长廊等传统建筑小品。(5) 业态选择南塘老街遵循“昨天”、“今天”、“明天”的脉络定义，在一期项 目中规划出三大主题的核心餐饮零售休闲区，分别将汇集和呈现宁波 本地餐饮文化、各地美食与生活休闲以及融合现代“食”尚潮流的全 新业态。随着南塘老街未来多个功能片区的完善和开启，一条完整的、 多样化的江南水乡特色的文