房地产投资财务风险管理研究

1、    房地产投资财务风险管理研究    杜尚春摘要：随着我国现代化经济建设的不断发展及完善，极大推动了整个房地产行业的繁荣，这其中房地产投资热度一直居高不下。作为一种投资产品，投资性房地产具有较大不可控性和风险性，尤其近几年，房地产行业已经从最初的火爆异常开始逐步降温，加之我国大部分投资者不具备财务风险管理意识，无疑使得投资性房地产的风险性进一步被提高。本文针对投资性房地产及财务风险管理相关理论，分析了当前我国投资性房地产财务风险的形成及其管理中存在的问题，同时探讨了应如何加强投资性房地产风险管理。关键词：投资性房地产 财务风险管理 策略近年来，我国的

2、房地产行业发展整体趋于平缓，但以投资为目的的购房需求，尤其是在一线城市依然在持续增长。根据相关数据统计，北京投资性购房比重从2015年之前的17.1%上涨至2015年底的27.3%，上海虽然有号称史上最严的限购调控，但从数据上看，依然上涨了约4.7%，投资性购房比例约为23.1%。而在深圳投资性购房比在2015年甚至已经超过了40%。根据相关研究和国外的发展经验来看，投资性购房比例旦超过20%，就意味着风险将呈几何倍数增高。因而深入分析探讨投资性房地产财务风险管理，对于投资者和房地产行业发展都具有重要的现实意义。一、投资性房地产概述投资在经济学理论中与消费呈对立关系，投资性房地产是指购入或持有

3、房地产的目的是用于投资而非自用或消费。在企业会计准则中，将投资性房地产定义为购入或持有房地产是以资本增值、赚取租金为目的。根据投资性房地产不同的使用功能，可将其分为写字楼、公寓，住宅、商业性房地产（酒店、超市、商铺、购物中心等）和工业性房地产（厂房、物流仓库等）。不同性质的投资性房地产其经济特性也有所不同，但相较于其他类型房地产，投资性房地产具有两大相同的经济特征：一是投资回收期长；二是需要使用租约。二、财务风险管理概述财务风险在狭义上是指不确定性因素造成的财务损失风险；从广义上讲财务风险既包含不确定性因素造成的财务损失风险，又包含不确定因素下的盈利风险。本文主要从广义角度探讨投资性房地产的财

4、务风险。具体而言，投资性房地产的财务风险主要来源于房地产本身价值的涨跌受不确定性因素的影响，容易与投资主体的期望出现差异。而投资主体通过预测、评估、管控等手段最大限度增加盈利，减少损失的行为就财务风险管理。三、投资性房地产财务风险管理简析（一）风险形成的原因由于房地产行业本身就是一个成本投入高、风险系数大、时间跨度长的行业，在我国房地产行业风险的主要原因可归结为政府的宏观调控以及政策调整。同时，广泛存在的金融风险和过长的投资周期，社会经济活动一旦发生变化可能导致的通货紧缩、膨胀、物价涨跌等情况，都会对房地产投资造成非常大的影响。除上述风险因素，投资性房地产自身也存在着财务风险，其具体表现在投入

5、资本阶段和运营阶段，根据风险理论可这两个阶段的财务风险划分为筹资风险和经营风险。筹资风险是指在投入资金阶段在筹集资金过程中的风险，在偿还资金过程中偿还能力存在不确定性因素。经营风险是指投入资本的盈利与投资主体之间的期望存在不确定性。从二者的关系来看，经营风险在很大程度上决定了筹资风险，因而投資性房地产中的经营风险是最主要的风险因素。（二）管理中存在的问题现阶段而言，我国的投资性房地产市场的财务风险管理制度和体系存在较大的问题。大部分投资主体的投资行为具有随意性、自发性以及主观性，尤其是以个人为主的中小房地产投资主体，在财务风险管理方面存在严重的不足。一方面，缺乏基本财务风险管理的投资主体，在追

6、求和保护自身利益时存在着较大的风险隐患。另一方面，这种投资行为也会对整体房地产行业的发展造成不利影响。目前，我国投资性房地产风险管理中存在主要问题有以下几点。1.以个人为主的投资主体缺乏对投资性房地产财务风险的清晰认识，尤其是对投资性房地产中可能发生的预期收益严重下跌和资本缩水缺乏认识。这与我国近年来的经济发展形势有关，虽然房地产行业在近几年来呈现井喷式的爆发性增长，但这种发展实质上是非常态的，甚至可以说是病态发展，当房地产行业出现下滑，投资主体的利益必然会受到极大的影响。2.以个人为主的大部分投资者不具备专业的、合理的、科学的财务风险评估能力，对于风险的评估方法过于简单化，无法实现对投资性房

7、地产的有效财务风险管控。四、如何加强投资性房地产财务风险管理（一）投资准备阶段1.投资切入点的判断在进行房地产投资的准备阶段，投资切入点地判断是否正确直接影响后期资金投入和经营阶段的财务风险。在准备阶段投资者应根据所在地区的市场景气循环对投资切点做出科学判断。市场景气循环即指市场供需总是在平衡状态与非平衡状态之间重复循环。投资者需要根据所在地区的市场景气循环合理地选择投资时机，尽量在市场平衡状态或是较为低谷时期，以低价买入，然后在市场繁荣时期高价卖出。此外，市场景气循环对于区域房地产的租金周期变化同样适用，这会在很大程度上影响持有期的经营盈利，对此投资者也应当充分考虑。2.市场分析投资性房地产

8、的市场分析主要包含三个方面投资类型、市场定位及选址。根据房地产使用功能的不同，房地产投资类型可被分为四个大类：工业、商业、写字楼和公寓，住宅。不同类型的投资房地产在空置率、供需状态、租金水平等方面是截然不同。这需要投资者根据所在区域市场进行选择。投资性房地产的市场定位直接决定了成本投入、经营策略、财务风险以及后期盈利。以写字楼为例，若市场定位为中低端的乙级写字楼，虽然在资金投入方面较少，但中低端市场容易出现欠租的问题，导致盈利不稳定，风险较大。若是面向高端市场的甲级写字楼，在资金投入方面虽然较大，但回报稳定，几乎不存在欠租问题。这需要投资者根据个人经济实力进行选择。商业性房地产的投资选址需要从

9、客流量、交通状况和城市规划三个方面考虑。写字楼尽量选择所在区域社会和商业活动中心的范围内。公寓/住宅的投资选址需要考虑医院、超市、交通、学校等配套设施是否完善。 （二）持有阶段1.租金在投资性房地产的持有阶段，租金是最主要的投资收益，也是这一阶段财务风险管理的重要环节。在持有期间，投资者应首先确保租约的灵活性，将经营成本变化和市场波动造成的经营风险维持在可控范围内。投资者可采取指数租约、递增租约、超额（比例）租约等手段保证租约具有相对灵活的调整性。其次，投资者应尽量选择长期、穩定，尤其是具备良好信誉的租户，这样可以最大限度保证持有期间投资回报的稳定性。投资者可以适当对租金进行下调，以留住长期租

10、客。此外，投资者应对租户的经营范围进行适当限制，在选择租户时一定要在租约里明确规定租户的经营必须在合法范围内，以避免不必要的纠纷和损失。2.营业费用营业费用直接影响投资性房地产在持有阶段的实际收益。因而投资者需要对其进行管理和控制，以实现收益的最大化，将经营风险尽量地降低。投资者可采取以下措施降低营业费用第一，尽量缩减不必要的费用支出。管理费、维护费、税费、保险费等都属于投资性房地产的营业费用。投资者在控制和降低营业费用支出时，应遵循因地制宜和成本效益两大原则，对每种费用的合理性进行充分考察，提升费用效率，减少支出项目。第二，费用分摊。通过由租户承担物业费、设施费、维修费等方式，可以有效降低营业费用。但让租户心甘情愿地承担全部费用显然不太现实。因而可采取折中的方法，即按一定比例共同分摊费用。或是直接将租户分摊的费用算入租金内。第三，提高租金。当营业费用出现无法避免的增加时，投资者应尽量提高租金，将费用率维持在较低水平。3.筹资结构期限结构和筹资来源是投资性房地产筹资结构的主要组成部分。投资者需合理地进行搭配，保证筹资结构具有良好的弹性，以此降低和控制风险。例如采用长、短期筹资相结合与投资、债务期限相结合的方式，合理地对现金流量进行安排，取长补短，有效对风险进行管控。五、结束语我国投资