最近房地产项目定位报告-模板

1、荣盛房地产发展股份有限公司附件五：项目定位报告模板建明小区项目定位报告阳光天地房地产经纪有限公司营销策划部年月日荣盛房地产发展股份有限公司1 目录第一部分 项目地块整体情况分析 . 2一、地块位置 . 2二、地块现状 . 2三、项目交通出行状况 . 2四、项目周边社区配套 . 2第三部分 市场分析 . 4一、宏观经济 . 4二、房地产市场 . 4三、区域房地产市场 . 4第四部分 项目地块 swot 分析. 5一、项目地块优势分析 . 5二、项目地块劣势分析 . 5三、项目机会点分析 . 5四、项目威胁点分析 . 5第四部分 项目市场定位分析 . 6一、项目定位的原则、战略与蓝图 . 6（一）

2、 、基本原则. 6（二） 、战略构想. 6（三） 、小区蓝图. 6二、项目整体定位 . 6（一） 、我们的项目是什么样的住宅？ . 6（二） 、定位论证. 6三、市场地位定位 . 7四、小区功能定位 . 7五、形象定位 . 7（一） 、我们的住宅以什么样的形象出现？. 7（二） 、定位论证. 7六 价格定位 . 7七 户型面积配比定位 . 8八 目标客户定位及分析 . 8九 小区配套功能的定位 . 9荣盛房地产发展股份有限公司2 第二部分 项目地块整体情况分析一、地块位置宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等） 。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗

3、地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/ 政府的关系） 。二、地块现状1、项目位于裕华区和长安区的交界处，东临谈固东街，西临谈固西街，南临石家庄的迎宾大道裕华东路，北临建明中路；3、项目系危楼改造项目，其中共要解决 3600户回迁，占据总户数的 2/3 之多。三、项目交通出行状况1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。四、项目周边社区配套，学校：二十二中、二十七中

4、、二十五中、河北医科大学、河北师大、石家庄经济学院购物：百有百货、万千百货、益中百货餐饮娱乐：保定会所、楚风楼、京都国际酒店、光明渔港、想唱就唱 ktv 医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院公园：槐北公园、畅园、枫华园、花卉园、江山花园荣盛房地产发展股份有限公司3 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。荣盛房地产发展股份有限公司4 第三部分 市场分析一、宏观市场宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有 gdp 及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、

5、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等） 。二、房地产市场房地产市场一般重点从城市房地产市场总体市场供需、 价格水平以及发展趋势三个大方面进行描述分析。三、区域房地产市场1、区域房地产现状：描述区域房地产的市场供需、价格水平以及在城市房地产市场的位置等基本状况。2、区域房地产市场特征：重点描述区域房地产市场的产品特征及走势、主力客户群体及消费分析。3、区域房地产市场竞争：区域房地产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构） 、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。（个案分析将采用表格的形式）4、区域房地产市场个案分析：重点描述区域内在开经典项目、直接竞争项目或销售状况较好的项目，重点对个案进行

6、产品、价格、营销手法等方面分析。5、 区域房地产市场分析：基于上述区域房地产市场四个方面的分析，明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位区域市场的价格水平和走势等。荣盛房地产发展股份有限公司5 第四部分 项目地块 swot 分析一、项目地块优势分析二、项目地块劣势分析三、项目机会点分析四、项目威胁点分析荣盛房地产发展股份有限公司6 第四部分 项目市场定位分析“成功的营销应从好的产品开始” 。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行” 。定位的基本思

7、路具体分析如下。一、项目定位的原则、战略与蓝图（一） 、基本原则1从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；2针对特定目标市场，而非整个市场；3充分考虑市场风险和市场潜力；4结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5寻求差异化的产品，创造出项目所在地的样板品牌。（二） 、战略构想1建立精品小区2服务城市居民3树立品牌效应（三） 、小区蓝图对小区的档次、景观、生活和娱乐配套，以及物业服务等以文字、图片、音像等进行描述。二、项目整体定位（一） 、我们的项目是什么样的住宅？从项目特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对项目作出总体描述。（二） 、定位论证（1）从项目所处宏

8、观环境分析（2）从项目自身情况分析（3）从所在城市房地产市场的调研分析荣盛房地产发展股份有限公司7 （4）从开发商的实力分析三、市场地位定位1、市场领先者2、市场挑战者3、市场创新者四、小区功能定位1、我们的住宅具备什么功能？2、定位论证五、形象定位（一） 、我们的住宅以什么样的形象出现？（二） 、定位论证1）与所在城市的建筑特点和历史文化底蕴相结合。2）符合市场主流审美观点。3）适当超前，做出创新。六 价格定位我们的住宅能卖到什么价格？定位论证可以从以下几个方面展开：1）项目规模通常大型项目的一期是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着住宅小区的日益成熟，配套设施逐步完善，小

9、区知名度提高，在后面几期中可以不打或少打广告，提高售价，获取更高的投资回报。2）市场调研分析根据所在城市房地产发展趋势，确定合理的市场均价，使目标客户相对最大化，市场承接力较强，而且能够保证发展商取得满意的经济效益。3）开发周期开发周期较长的项目，从整体销售来分析，为了取得刚进入市场就赢得先机的良好势态，为项目在后期有较大调价空间，树立项目价格和形象整体逐步走高市场印象，荣盛房地产发展股份有限公司8 一期均价不宜太高。4）项目所处区域项目所处区域的市政配套、规划前景，人们认知程度等。七 户型面积配比定位我们的住宅要做到多大？1）项目整体户型定位原则：迎合主流，适当超前。2）户型面积配比表例：户

10、型面积（m2 ）比例平面形式二房二厅80110 19% 平面三房二厅100125 30% 平面130145 20% 平、错层四房二厅145175 25% 平、错层五房三厅180280 6% 复、跃复合体3）面积配比定位分析我们为什么如此定位？定位论证：八 目标客户定位及分析 1）目标市场范围定位 2）目标客户细分我们的住宅将会吸引什么人来购买？一般来讲，可以按照以下几种分类进行细分：a、以购买户型分： 购买二房以经济情况较好的青年夫妇和单身贵族为主，年龄在 30 岁左右，具有稳定的收入，购买一般为自用。购房心理以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划好） ，地段较好（交通便利）为主。 三房在中

11、年夫妇（子女已上学）和部分经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中在 40岁左右，收入较高，事业已有一定成就。二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利） ，偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施荣盛房地产发展股份有限公司9 比较齐全）为主。 四房及四房以上的房子，总价较高，客户来源较为复杂，也更为狭小，可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，甚至是单身贵族。但都是经济实力雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商品偏好为主。b、按区域和职业可分一般来说有以下几种： 本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主； 外地投资的私营

12、老板，外资企业高级管理人员； 市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士； 本市区企事业单位中高层领导和主管； 本市区政府部门公务员；以上中主要以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户群。是购买二房单位的主要目标客户群。中有部分会购买四房，跃复式单位。c 、目标客户定位分析小区价格要在目标客户经济能力承担范围之内的。 小区的规划设计、生活配套要符合目标客户的生活和享乐要求。 小区所蕴含的人文精神要符合目标客户的生活理念。九 小区配套功能的定位目的：如何体现项目内在价值？营造楼盘个性，形成较强的差异性，可以在以下几个方面突出特色：1、居家品位：环境独特、格调高雅、舒适温馨居家空间。2、服务品位：优良、专业、齐全，以人为本的酒店式管理。3、生活品位：讲究室内设计理念（如少装修、多装饰）居家配备齐全（如工人房、书房、健身房、储藏间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生