-中级经济师考试中级房地产专业真题(打印版)

1、2021年中级经济师考试中级房地产专业真题(打印版)  2021年中级经济师考试中级房地产专业 真题及答案  一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)  1.从工业化社会到后工业化社会，城市的开展演变可依次划分为( )四个阶段。  A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散  B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散  C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散  D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散 &#

2、160;2.某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。假设该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，那么价格为( )万元。  3.按城市内部结构，城市可分为( )。  A.块状城市、带状城市、星状城市 B.单中心城市、多中心城市C.棋盘形城市、放射形城市 D.大城市、中等城市、小城市  4.农产品的销售价格为v，生产本钱为E，运输本钱为T，农业经营利润P可表示为( )。  A.P=V+E+T B.P=V-E+TC.P=V-E-T D.P=V+E-T  5.城市中心商务强度指标是指( )。

3、  6.可以依法征收房地产的主体是( )。  1  7.关于征收与征用区别的说法，错误的选项是( )。  A.征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要  B.征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿  C.征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意  D.征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权  8.征收根本农田以外的30公顷耕地，需经( )批准。  9.关于集体土地征收

4、补偿安臵的说法，错误的选项是( )。  D.征地补偿、安臵方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施  10.关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的选项是( )。  11.关于建设用地使用权赠与的说法，错误的选项是( )。  c.赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立  2  12.关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的选项是( )。  B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务&#

5、160; C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务  D.按照租赁合同的规定。承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利  13.处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于( )。  14.关于使用集体建设用地的说法，正确的选项是( )。  A.使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续  B.使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地  C.使用集体建设用地应按方案用地，突破方案控制指标时应报当地土地管理部门备

6、案  D.占用集体所有的农用地的，不用办理农用地转用审批手续  15.房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这说明房地产市场调研应遵循( )。  16.以下房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。  A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率  3  C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向  D.区域繁荣程度、购物条件  17

7、.搜集房地产市场调研资料时，工程基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况，以及( )状况。  18.房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于( )。  19.按预测方法的性质，房地产市场预测可分为( )。  20.某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。这说明房地产投资具有( )的特点。  21.房地产企业税后利润分配的顺序依次是( )。  A弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金、向投

8、资者分配利润  B弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法 4  定盈余公积金  C提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润  D提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损  22某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是( )元。  23以下经济评价指标中，属于房地产投资工程动态盈利性指标的是( )。  A本钱利润率 &#

9、160;C利息各付率  24以下房地产开发本钱中，可视为固定本钱的是( )。 A土地费用  Ct公建费用  25关于敏感度系数(Saf)的说法，正确的选项是( )。 A当Saf>0时，评价指标A与不确定因素F反向变化 B当sAF<0时，评价指标A与不确定因素F同向变化 CSAF不能说明评价指标A与不确定因素F之间变化方向的关系  DSAF绝对值较大者，敏感度系数较高  26人们虽然可以知道房地产投资风险发生的概率，但不能 5  预知其在未来何时一定会发生。房地产投

10、资风险的这种特征，称为( )。  A客观性  C潜在性  27某房地产投资工程的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为E甲=1000万元，0甲=2800万元，E乙=700万元，O乙=2200万元，假设以V甲、V已分别表示甲、乙方案的投资风险度，那么判断正确的选项是( )。 AV甲<V乙  B.V甲=V乙  C.V 甲>V乙  D.V甲V乙  28.甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，假设有 IRR (乙-甲)>Ic，

11、 IRR(丙-乙) IRR(丙-甲)>Ic，那么各方案从优到劣的排列顺序是( )。  A.甲、乙、丙  B.乙、丙、甲  C.丙、乙、甲  D.乙、甲、丙  29.两个互斥方案的效益根本相同，但计算期不同。对该两个方案进行比选时，应选用的比选方法是( )。  30.用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准那么是( )。  A.IRR>Ic，那么年均净现金流大的方案为优  6  C.0&l

12、t; IRR  D. IRR<0，那么年均净现金流大的方案为优  31.以下内容中，不属于房地产投资工程可行性研究报告摘要内容的是( )。  32.某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业效劳中心组成的住宅小区。该住宅小区包括  ( )。  33.以下工作中，不属于房地产开发工程工程招标程序的是  ( )。  C.开标、评标和授标  34.以下措施中，在房地产开发工程投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，

13、应采取的纠偏措施不包括( )。  35.关于房地产开发工程质量管理的说法，错误的选项是( )。  7  36.关于房地产开发工程质量验收的说法，错误的选项是( )。  A.开发工程般要划分为检验批、分项、分部和单位工程进行质量检验和评定  D.分部工程由监NI程师组织施工单位工程负责人和技术、质量负责人进行验收  37.房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的直接目的是( )。  38.相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品

14、房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的( )。  39.相对于委托共同代理方式，房地产开发企业采用委托独家代理方式销售商品房的缺点是( )。  8  40.不考虑房地产开发本钱和竞争对手的价格策略和竞争反响，主要依据潜在顾客的价格承受能力来确定房地产价格的方法，称为( )。  41.房地产公共关系促销的实质是( )。  42.某套住宅的成交价格为5000元/m2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担。房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的

15、2%。该套住宅的正常价格为( )元/m2。  43.某商品住宅开发工程的用地是2年前以楼面地价1500元/m2取得的，建筑安装工程费为2000元/m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得本钱与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/m2，假设建筑安装工程费等费税水平不变，用本钱法估价的该商品住宅目前的价值为( )元/m2。  9  44.某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于  ( )。  45.利用假设开发法估价，以下情形中会使评估价值高的是

16、60; ( )。  46.在物业管理中，业主大会的根本权利是对物业重大事项的( )。  47.制定物业管理规约的主体是( )。  45.在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这表达了物业管理招投标的( )原那么。  10  49.以下原那么中，不属于物业效劳收费原那么的是( )。  50.关于住宅专项维修资金使用的说法，错误的选项是( )。  51.在美国，房地产抵押估价是( )。  A州政府的直属机

17、构完成  C银行房地产信贷员完成  52某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，抵押率为40%，那么该房地产抵押物价值为( )万元。  53某房地产抵押物价值为180万元，抵押率为50%，采用等额本金还款方式分lO年归还，贷款年利率为6%，那么第11个月的月还款额为( )元。  11  54王某今年50岁，法定退休年龄为60岁，那么王某住房公积金贷款期限最长为( )年。  55.如果贷款合同允许本金负摊还条款，那么贷款人会( )

18、。  C不允许借款人提前还款  56我国现行房地产税收中，属于房地产流转环节的税收是  ( )。  C城镇土地使用税  57.城镇土地使用税具有( )的根本特征。  A按年征收  C按超率累进税率征收  58.根据我国现行规定，外商投资企业的房屋( )。 A应缴纳城市房地产税  C不用缴纳土地增值税  59根据我国目前的规定，个人购置普通住房超过2年缺乏5年的，营业税( )。  

19、;12  C按其取得的售房收入减去购置住房原价的差额征收 D按其取得的售房收入减去购置住房原价的差额减半征收  60.某房地产开发企业出售房地产的增值额为2000万元，扣除工程金额为1500万元，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为( )万元。  D.1000 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)  61.城市空间结构是人们在城市开展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表性理

20、论有( )。  62.决定房地产供应量的一般因素有( )。  13  63.以下费用中，属于征收耕地补偿费用的有( )。  E.安排被征地农民的社会保障费用 。  64.关于国有建设用地使用权的说法，正确的有( )。  B.取得建设用地使用权后，使用权人享有无限制的权利  D.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立  E.商业、娱乐、综合用地的最高出让年限为50年  65.国有建设用地使用权转让的方式有

21、( )。  14  66.房地产市场实地调研的方法有( )。  67.以下房地产投资工程经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有( )。  68在房地产投资工程线性盈亏平衡分析中，主要的假发条件有( )。  15  69某投资者拥有1000万元的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为500万元、300万元、600万元和680万元。该投资者完全用自有资金投资的可选方案有( )。  A.甲+乙  B.甲+丙 &#

22、160;C.甲+丁  D.乙+丁  70.房地产开发工程全面质量管理，包括( )。  71.解决房地产开发工程合同争议的路径有( )。  16  C和解一调解一仲裁  72.房地产开发企业在进行营销渠道比较和决策时，应考虑的因素有( )。  73.房地产开发企业对其开发工程进行定价时，主要依据回业者价格策略或同类工程价格而进行定价的方法有( )。  74.某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有( )。  75.一份

23、房地产估价报告的组成局部应包括( )。  17  76.以下物业管理表决事项中，须经专有局部占全部专有局部面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的有  ( )。  .选聘物业效劳企业  77.在物业管理活动中，业主享有的权利包括( )。  78固定利率等额本息还款方式的特征有( )。  A每月还款额中本金逐渐增加  C每月还款额中利息逐渐增加  79住房抵押贷款证券化的优点有( )。  

24、;80我国现行房产税的计税依据有( )。  B房产原值一次减除10%-30%后的余值  18  E.房产评估值 三、案例分析题(共20题，每题2分。由单项选择和多项选择组成。错选，此题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分)  (一)张某用200万元自有资金一次性付款购置了一店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求到达10%(租金收入均在年末)。  81.该投资方案类型为

25、( )。  A互斥方案  B.独立方案 。  C现金流相关方案  82该投资方案的财务净现值为( )万元。  83假设编制该投资方案的现金流量表，那么其现金流出项为( )。  A经营本钱  19  C臵业投资  84.该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为( )。  (二)某房地产开发企xJk以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。该地块面积为20000m2，规划容积率为0.5，绿地率不低

26、于35%。预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%。产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/ms，小区配套及根底没施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/ms，可销售比率为95%。促销工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登工程即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的臵业参谋对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库。工程按预定方案进行建设，在工程施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。  85.该工程的楼面地价为( )元/ms。 &#

27、160;20  86.采用本钱导向定价法确定工程均价为( )元/m2。  87.该工程涉及的促销方式有( )。  88.从背景资料判断，在一般情况下，该工程的价格走势将( );  21  (三)采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2021年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为20lO年8月1日。同类住宅20lO年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高层，价格高1%。 

28、0;89.选取的可比实例应符合的条件有( )。  A与被估价住宅的面积相同  c成交日期应接近估价时点  90对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括  ( )。  A交易情况修正  C交易日期调整  9l该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为( )元/m2。  22  92该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为( )元/m2。  C.5100.50 D.5151 51 &#

29、160;(四)2021年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业效劳企业签订了物业效劳合同，约定物业效劳费计费方式采用酬金制。2021年物业效劳支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2021年甲物业效劳企业在该小区预收物业效劳资金共计300万元，2021 1月经审计，2021年实际物业效劳支出为250万元，节余30万元。  93该住宅小区业主委员会与甲物业效劳企业签订的物业效劳合同属于( )。  A有名合同  C劳务合同  94关于2021年物业效劳支出节余30万元的说法，正确的为( )。  B该30万元应视作甲物业效劳企业的酬金  23  C该30万元应作为奖金发放给甲物业效劳企业的员工  95.根据?物业效劳定价本钱监审方法(试行)?，可列入该住宅小区物业效劳支出的为( )。  96.该住宅小区采用的物业效劳酬金制计费方式的财务特征为( )c  (五)赵某于10月份购置一套普通商品住房自住。经估价，该住房的市场价值为100万元。赵某申请住房公积金贷款。其住房公积金账户本息余额为20