论市场法在房地产产权转让价值评估中的应用

1、    论市场法在房地产产权转让价值评估中的应用    杨景海+吴凡摘要：随着房地产行业的发展和逐步上升，商品房的买卖、产权转让成为房地产评估中重要的一部分。在房地产产权转让价值评估实际操作中，人们意识到了市场法运用的重要性。对市场法的理论依据进行了具体的分析，并提出了市场法运用中所存在的问题，并从问题入手提出了相应的改进办法。关键词：房地产；产权转让；价值评估；市场法：d9：adoi：10.19311/ki.16723198.2017.32.0761房地产产权转让价值评估中市场法的分析市场法大多数情况适合市场环境公开、待估房地产在市场中所占份额比较大、

2、销售交易业务频繁、并且有可比性的房地产，譬如：商品房、空地、厂房等，这些房地产在大部分城市里都普遍存在，而且买卖活跃，有大量成交资料可以选用便于评估人员根据待估房地产性质选择可比实例，通过调整差异计算房地产的价格。对于一些数量很少的房地产，例如：博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如：学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如：在建工程。相对比而言，以上几种类型的房地产都不好采用市场法估计。所以市场法适用于市场体制较为完善、可选取的案例尽可能多的市场。市场法的具体内容是：首先选择若干数量的可比实例，接下来将实例与所需要的估价对象进行对比，第三步，通過两者间的不同之处（

3、即差异）的成交价格进行分析处理，即得到市场法。在这里我们不难看出，市场法的根本原因其实就是用房地产的市场成交价格做基础，来计算房地产的价钱。 类似房地产，便是与估价房地产相似的房地产，其涵盖范围包括待估房地产的区位、用途、规模、新旧程度等状况。现今因为世界商品经济的高速发展，促使全球进入一个全新的经济建设时期。房地产评估的理论应运而生。国际房地产评估方式体系一般列为两个类型，第二类方法为传统房地产评估方法，第一类方式体系比第二类方式体系多两种方法，分别为剩余法和利润法。第一类方法大部分适用于英国等国家，评估时比较看中经验（评估人员阅历比较丰富，参与过多次评估工作）、看中市场信息（对市场的敏感度

4、高，有大量可比实例），在推算时几乎不建立数学模型。第二类方法适用于美国等国家，在评估时看中技术、测量、数据，比较喜欢运用数学模型。相对比而言，第二类方法给为严谨。进入20世纪80年代后，随着房地产的大量建造，房地产交易案例大量增加，市场法在国际房地产评估中占据了主导地位。可比实例1可比实例2可比实例3比较待估房地产修正待估房地产价格2市场法在房地产产权转让价值评估中存在的问题与改进办法2.1市场法存在的问题2.1.1可比实例不宜选取市场比较法的特点是根据市场成交实例来确定估价对象的价格。为确保结果的公平性需要保证选用的可比实例的状况及价钱必须真实可靠。但为了确保这一点，要靠着评估人员的自己的主

5、观思维来做决定。如此，就变成了房地产产权转让价值评估中的一个明显的悖论。2.1.2因素差异不宜调整调整可比实例与待评估房产之间的差异因素是市场法运用中比较关键的一点。调整因素包括交易情况、交易时间、区域因素、个别因素。这些因素需要对待估房地产和可比实例的交易时间、所处地的繁华程度、交通便利情况、是否邻街及周边的环境进行一个判断。这些判断都需要评估人员主观来判断，对评估人员经验要求比较高，容易出现误差。2.1.3计算待估资产价值时使用的公式过于简单计算待估资产的价值，只需要把之前求出的经过调整后的可比实例的价值进行相加后进行求平均数的计算。对于市场法在房地产产权转让价值评估过程中的运用来说，加和

6、求平均数的方法显得过于草率，不严谨。因此，用简单的加和求平均数的方法可能会对之后的评估结果产生影响，出现误差。2.2提出的改进意见2.2.1可比实例的选取使用集对分析法对于可比实例不易选取这个问题，可以使用集对分析法来改进。具体如下：在大部分可以使用的房地产案例中，建立两个集合x和y，将x和y结成集合对 。在收集到的房地产事例中，对集合对s的特性进行分析，找出s中有多少特性是x与y共有的，共有的特性记为l。后把集合对s中x、y两个集合对立的特性记为m。最后把s中既不对立也没有共同拥有的特性记为n。用来表示x、y集合在可比案例中的同一度，用来表示x、y集合在可比案例中的对立度，用来表示x、y集合

7、在可比案例中的差异度。集合对s的联系度为，其中i为对立系数，确定值为-1。j为差异系数，确定值区间是。当j=1时，视为在向同一度靠近，当j=-1时，视为向对比度靠近。通过以上的比较，就可以得出与联系度的关系，从而得出待评估房地产与选取的可比案例之间的联系与差异。2.2.2构建数学模型来对因素差异进行调整对于因素差异不易调整这个问题，应该降低评估人员判断的主观性。应结合层次分析法，构建数学模型来更客观地反映待估房产与对比实例之间的因素差异。即把要参考的各类因素按照重要性程度进行分类，把相对来说比较重要的一类因素差异划为一组、相对次要的一类划为一组、待估房地产所涉及的因素划为一组。然后对每一组分别

8、进行线性代数计算，求出因素相对重要的一组与待估房地产所涉及的因素差异之间的优先权重、相对次要的一组与待估房地产所涉及的因素差异之间的优先权重、相对重要组与相对次要组之间的优先权重。之后对以上求出每个优先权重进行线性加权和，用线性加权和来调整因素差异，线性加权和较大的为相对关系较小的差异。运用以上的方法可以更好地来调整因素差异。2.2.3采用统计学、概率分析等方法解决计算公式过于简单的问题对于计算待估房地产价值时使用的公式过于简单这个问题，我们可以在房地产评估收集材料、选择可比实例方面多下功夫。多选择一些可用的可比实例，采用统计学和概率分析的方法，对所选取的大量可比实例分别进行求众数、中位数、平

9、均数、加权平均数的计算，然后对所求出的结果进行比对，选择出最符合条件的结果即为待估房地产的价值。endprint如若市场和政策允许，可以建立一个数据库，对所有房地产的资料进行登记然后用统计学方面的知识对所有的资料进行汇总、分类，如此可以使房地产产权转让价值评估工作更为便利，也可以减少评估过程中的误差。3案例分析3.1权属状况本文选取的是李某的一套位于辽宁省大连市沙河口区黑石礁街弘基书香园小区三期，面积为120m2的房产。李某要把房产过户到其父母名下，产权转让过程中需根据评估价来申报纳税。3.2房屋状况如下房产所在地建于2005年，总共有12层，该房处于第8层，三室两厅一卫。待估房产地理位置较好

10、，交通便利，靠近学院街，附近有东北财经大学、大连海事大学两所大学和万达、锦辉等三个商场。 经过勘测 ，发现房屋产权证上面注明的使用面积为112平方米 ，出售的面积是包含公摊面积的总面积，为使评估更为准确 ，需要对其进行修正。为评估此房产2012年8月15日的市场价值，选取了3个与它相似的交易实例作为可比实例。3.3选取的可比案例实例a位于辽宁省大连市沙河口区陵源街的名仕乐居小区，面积为100m2，两室两厅一卫，钢筋混凝土结构，邻街，小区门口有地铁站出行便利。小区所处位置靠近大连海事大学，周围有万达、锦辉等商场比较繁华。实例b 的位于辽宁省大连市沙河口区凌水路的文萃轩小区，选取实例的面积为150

11、m2，三室两厅两卫，小区周围有公交站，23、533等公交路线从小区经过。小区靠近大学学府，附近还有大连育明高中。实例c位于辽宁省大连市沙河口区黑石礁街的弘基书香园小区二期，面积为120m2，三室两厅一卫，地理位置较好小区门口设有公交站、快轨站和地铁站。靠近学院街，周围有东北财经大学、大连海事大学两所大学和万达、锦辉等三个商场。3.4确定评估结果通过以上各种状况因素调整，参考实例a、b、c将分别得到一个与待估房产状况相同的新的价格。（1）测算公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况（2）求取交易情况修正系数：可比实例a的交易情况修正系数

12、：11+2%可比实例b的交易情况修正系数：11+1%可比实例c的交易情况修正系数：11-3%（3）求取市场状况调整系数：可比实例a的交易情况修正系数：106.898.5可比实例b的交易情况修正系数：106.899.5可比实例c的交易情况修正系数：106.8100.2（4）求取房地产状况调整系数：可比实例a的交易情况修正系数：10098×0.5+102×0.2+101×0.3可比實例b的交易情况修正系数：100110×0.5+100×0.2+99×0.3可比实例c的交易情况修正系数：100120×0.5+95×0.2

13、+105×0.3（5）求取可比实例价值v1、v2、v3：v1=12627×11+2%×106.898.5×10098×0.5+102×0.2+101×0.3×=12462.94（元/平方米）v2=10896×11+1%×106.899.5×100110×0.5+100×0.2+99×0.3×=11059.80（元/平方米）v3=11457×11-3%×106.8100.2×100120×0.5+95×0.2+105×0.3×=11393.06（元/平方米）（6）评估对象的市场价值=（12462.94+11059.80+11393.06）÷3=11368.6（元/平方米）由此可以确定待估房