浅析物业公司权益的法律保护

1、    浅析物业公司权益的法律保护    黄辉摘 要：现在小区管理中，物业公司催缴物业管理费非常困难，小区业主拒绝缴纳物业费，导致物业公司经营困难。对于拒交物管费的业主，物业公司先固定证据，可委托律师向业主发送催告函，在法律规定的时间内向有管辖权法院的提起诉讼，提出自己的合法的诉讼请求。否则，物业公司难以继续经营，也使物业公司的权益受损，引发诸多社会矛盾，不利于社会的和谐稳定，小区的秩序也得不到有效保护，本文探索物业纠纷后公司如何保护自己权益及法律适用。关键词：物业纠纷;物业公司的权利保护;法律规定案情介绍案情介绍：某小区共有业主1500多户，小区物业公

2、司统计，从2015年开始，就有部分业主未缴纳物管费，并对其他业主形成负面影响，欠缴物管费的业主越来越多，到2019年8月，共有800多户业主未缴纳物管费，欠缴物管费共计200多万元，导致物业公司经营困难，小区正常的秩序受到严重挑战。物业公司在万般无赖之下，委托律师事务所处理，律师事务所研究之后，采取向业主发送律师函，采取在律师事务所调解处理或向法院起诉的方式解决欠缴的物管费，这些方法能否有效保护物业公司的合法权益 ？首先，承办律师需对该欠缴物业费的业主进行分析，分析业主的职业情况，如是公务员、教师等事业单位的业主采取及时向其发送律师催收函的方式催收欠缴的物业费，因这一部分业主系采取公积金贷款的

3、方式购买商品房，房开公司掌握着这一部分业主的信息，而物管公司通常是房开公司成立的，因此，物管公司很容易得到这一信息，利用这一信息能够及时更快解决物管公司的合法权益。其次，物业公司自己催收物管费与律师催收物管费的区别，效果。在本案中，物业公司向业主发送物管费催缴通知书，业主以各种理由拒绝缴纳，如说物业公司服务不到位，商品房质量不合格，收缴的物业费标准过高等。事实上，这些都是业主故意刁难物业公司，从法律角度来看，欠缴物业费与这些理由属于不同的法律关系，如果业主认为房屋质量不合格，可以启动鉴定程序，房屋鉴定确属不合格的，可以向房开公司索赔或退房;如果是房屋瑕疵，可以向法院请求房开公司修补;如果是物管

4、费用过高，可以请求物价局对物业公司的收费标准进行调整。律师发律师催收函催收物管费，作用效果比物业公司自行催收效果好，律师的催收函对业主具有法律效力，具有威慑力，根据国务院物业管理条例第七条第五款的规定，业主在物业管理活动中，应当履行按時交纳物业服务费用的义务。业主经物业公司多次催收仍然拒缴物管费的行为，已经违反了法律规定和合同约定的义务，给物业公司的正常经营造成了重大影响，严重损害了物业公司的合法利益。并限业主在一定期限内向物业公司足额支付所拖欠的物业服务费，否则律师将依法提起诉讼，业主将承担诉讼费、5违约金、执行费等不利后果，如果恶意拖欠，还将被列入失信人员名单。所以，业主会慎重考虑诉讼带来

5、的不利后果，及时支付拖欠的物业费。再次，对于经过律师发送催收函后仍未缴纳物管费的业主，律师还可在诉前进行调解，通知业主到律师事务所进行调解，告知业主调解的好处，减少诉累，节约成本。在这一阶段，工作做到位，能产生良好的效果，收到事半功倍的效果，对其他业主也能产生积极的效果，通常来说，大多数业主都愿意在庭前调解解决问题，一方面，拖欠的物管费虽然时间较长，但物管费每年2000元左右，每位业主的物管费通常不会超过10000元，大多数在5000元左右，一般业主在调解时能积极主动缴纳，对于支付欠缴的物管费业主的负担不会太重。另一方面，本身就需要缴纳，及时缴纳可免除诉讼费、违约金、执行费等费用，对业主来说，

6、是较好的选择。再次，对于部分业主通过上述的两种处理方式都不能解决，律师只能向法院起诉这部分业主，到诉讼阶段，法院、律师仍然希望在诉讼中进行调解解决问题。一是在诉讼中的调解仍然是解决问题的良好途径，在法院中的调解使得业主的选择更具灵活性，要不调解处理，要不判决处理。如果能够调解处理，物业公司可以放弃诉讼费、违约金等费用，可以延长被告业主支付物业费的时间等，当事人业主能积极主动履行给付款项的义务，双方之间的矛盾很快能够得到化解，为以后及时履行缴纳物管费奠定了基础。二是如果当事人不选择自愿进行调解，法院将会择期宣判，必然增加当事人双方的诉讼成本，对于法院的判决，物业公司最不愿意选择此途径解决问题，但

7、在采取其它途径仍不能解决的情况下，在判决时，法院会判决被告业主承担物业费、诉讼费、违约金等费用，这些费用通常会比调解的费用高，这也是一种较好的保护物业公司自身合法权益的途径。但采用这种判决方式，诉讼的时间通常较长，若任何一方不服法院判决，提起上诉，二审的通常会半年左右才会做出终审判决，做出终审判决并送达双方后，物业公司才能向基层法院申请强制执行。最后，二审判决生效后，若被告业主仍未及时支付欠交的物业费、违约金等，原告物业公司应在法律规定的两年时间内向基层法院申请强制执行，由基层法院对被执行人采取强制执行措施，强制划扣被告银行账户的款项、查封被告的财产等措施来实现债务的履行。否则，即使生效的判决

8、也不能得法律的支持，法院的判决也沦为一张空头支票，不能保护原告物业公司的合法权益。综上所述，当业主欠缴物业费后，物业公司应及时寻求解决问题的多种有效措施，选择上述途径可节约诉讼成本，避免诉累，也更好的解决问题。参考文献1 潘宇凌 物业管理责任险遭尴尬j 中国建设报 2004，03.2 王玉洁 运用移动信息技术实现高效能低成本管理 城市开发（物业管理）2014.3 潘蜀健 物业经营与管理m 中国城市出版社 2007.4 王秀云 物业管理理论与实务 清华大学出版社 2006，3.5 刘兴桂 物业管理法 中山大学出版社2000.6 汤腊梅，物业管理法规 高等教育出版社 2003.7科学导报·学术2020年5期科学导报·学