房地产开发项目运营管理体系探究

1、图书分类号: 密 级:毕业设计（论文）题目：房地产开发项目运营管理体系探究学生姓名班 级学院名称专业名称指导教师学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期：年月日学位论文版权协议书本人完全了解关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：本校学生在 学习期间所完成的学位论文的知识产权归所拥有。有权保留并向国家有关部 门或

2、机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝，允许论文被查阅和借 阅。可以公布学位论文的全部或部分内容，可以将本学位论文的全部或部分 内容提交至各类数据库进行发布和检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制 手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名： 导师签名：日期：年 月 日日期：年 月 日近些年来，随着社会的不断进步、国家经济的逐步发展，房地产开发也越趋成熟, 市场对开发商的要求也逐步提高，要在竞争激烈的房地产由场占得先机，获得理想的 盈利，必须要在开发过程实现进度、成木和效益上的最优化。能否顺利地实现这目标, 这就要求房地产开发商在项口开发过程屮需将有限的资源进行有效的整合，即将投 拓、招标、采购

3、、设计、报建、营销、物业及客关八个部门的运营工作围绕整个开发 过程进行协调、配合，明确各部门、各环节z间的目标和关系。这就给房地产运营工 作提出了更高的要求，在这种环境下，计划运营八步法体系应运而生。为了研究计划运营八步法体系给房地产开发运营工作带来的巨大影响，本文将以 碧桂园集团莞深区域在东莞严格的房地开发环境要求下展开研究，更是以取得巨大成 就的清溪项口实例进行分析。关键词：协调、资源、八步法abstractin recent years, with the continuous progress of society, the gradual development of the nat

4、ional economy, real estate development has become more mature, the market demand for developers also gradually increased, in the fierce competition in the real estate market, to get the ideal profit, must be in the development process of the progress, cost and efficiency optimization. the, can succe

5、ssfully achieve this goal, this requires real estate developers in the project development process should be limited resources for effective integration, on the operations of the upcoming vote extension, tendering, procurement, design, construction, marketing, property and guest off eight department

6、s around throughout the development process of coordination, cooperation and departments, the link between the target and the relationship is clear. this puts forward higher requirements for the real estate operation, in this environment, plan to run the eight step system came into being.to research

7、 program operates eight step system to the real estate development and operation of the work to bring a huge impact, the biguiyuan group wando deep areas in dongguan stric什y real estate development environment under development requirements, is to obtain the great achievement of the cheonggyecheon p

8、roject instance analysiskey words： coordination, resources and eight steps摘要9abstract 21计划运营八步法体系的简介51.1计划运营八步法的概念，目的 51.2计划运营八步法的优点，难点51.3计划运营八步法的应用价值和前景 52计划运营八步法体系的构成72. 1计划模板72.1.1示范区计划模板72.1.2货量区计划模板102. 1.3职能部门计划模板 122. 1.4基于八步法的项口开发流程图 122.2计划运营制度162.2. 1信息上传下达162.2.2进度分析预警162.2.3会议培训162. 3计划

9、运营考核162. 3. 1构架明晰162. 3.2分配有度172. 3.3评价合理 172. 3. 4重点突出182. 3.5奖罚公平193计划运营八步法体系的应用213.1清溪项目简介213.2计划运营八步法在工程前期策划的应用213.2. 1策划先行，目标明确213.2.2计划落实，紧密跟进223.2.3执行效果223.2.4改进思考233.3计划运营八步法在工程项目实施的应用 233. 3. 1充分协调，目标确定233.3.2目标执行，协调帮扶243. 3.3考核落实，奖罚执行34执行效果和改进3. 4. 1进度跟进落实342工期对比分析结论参考文献致 谢252727283132331计

10、划运营八步法体系的简介1.1计划运营八步法的概念，目的计划运营八步法的概念起源于区域大运营管理，即通过将项h开发过程以及与其 相关的投资拓展、设计管理、开发报建、招标采购、营销管理、物业管理和客户关系 等七个板块实现系统化管控为基础，对整个项n的开发全过程实现统一的运营监控和 管理，实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化。实行八步法体系的目的具体可包括以下几方面：1、通过大运营形成项目开发全 过程的管控大平台，主动发现问题，协调项口与区域职能部门资源。2、对项口开发 过程进行标准化，统一项目开发周期，对区域各项目实现统一管控。3、作为区域信 息交互大平台，为区域决策提供信息，反馈问题。1-2

11、计划运营八步法的优点，难点计划运营八步法是对运营职能的一次扩展，赋予了运营职能比以往更多的权限和 职责，比如对职能部门的协调，对职能部门信息收集，以及对职能部门运营结果的评 价等等。这种职能的扩展也给予了运营职能更多的途径去解决工程项ri存在的问题， 不仅如此，更使得运营职能协调各个部门更好实现区域经营目标成为可能。第一点是 计划运营八步法的初衷，而第二点则是根据新的要求其衍生的优势。然而不论是更好的实现协调职能，述是实现经营口标监控，在对于一个成立不久 的部门和新产生的理念，其当务z急是建立或完善一套更加合适的制度，通过实现其 原有职能的标准化的前提下，探索并形成发挥新职能的体系依托。这套体

12、系至少应达 到以下效果：首先，是齐相关部门及项口按时对口前情况的全而反馈，有一套行z有 效的信息收集和分析模式，对目而存在的风险能进行及时的反馈并采取措施。其次， 是对项冃和职能部门有一套较为全面的评价体系，较全面和真实反映其计划的执行情 况，发现n前存在的问题，及时的推进和协调解决。同时依据评价结果可以对相关责 任主体实施激励措施，促使项冃和职能部门能够主动发现和提高其计划的执行力。此 外，是评价体系应有一套标准化的计划模板作为其评价依据，即一套标准化的项目开 发流程，根据标准化的原则，该模板应该在执行后仍然不断检验和完善，通过和项门 或者只能部门进行及时交流，或通过对项冃或前期流程进行跟进

13、发现其中存在的问 题。除了制度体系z外，同样重要的是形成一套行z有效的执行模式，通过执行模式 达到制度体系的有效落实，做到尽可能的公平和公正，能为项口和齐职能部门接受， 并能在项目内和部门内实现口推广，即有很好的适用性。以上两点是八步法实现的两 个难点同时也是重点。1.3计划运营八步法的应用价值和前景运营八步法是以项fi为核心，为解决项h问题，帮扶项目实现工程进度、质量和第5页共35页成本三大目标而提出来的，其屮最主要的述是解决工程的进度问题。其他部门作为支 持部门，定位为服务项目部实现项目进度、销售和经营目标的职能部门，而八步法的 存在是使得各个部门和项目部z间能实现更好的i办同，项目作为实

14、现区威经营目标的 个休，而部门则一方面扮演着将区域目标分解到项目或通过协助项目实现目标而达成 自己目标的角色。运营八步法是实现区域茯至集团大运营的一个思想，而运营部门一方而是直接对 项目进度管控负责的部门，同时也对区域经营情况负责的部门，而这一思想正是对这 两种职能的综合。如何实现这两种职能的统一，即一方面服务好项目进度，一方面落 实区域经营指标，也就自然而然的成为了运营部的职责，这也符合行业目前的发展趋 势和对这个职能部门的定位。（存在的必要性）另一方面作为一级区域，为更好实现对多个项目的有效管控，使区域做实做强， 更好帮扶项目从区域层而解决问题，需要区域对项目有更全而的管控，实现更好的均

15、衡和更有效的指引，运营八步法正是由此运用而生，也使更多区域甚至同行金业开始 重视这一职能。（发展前景）八步法体系的建立是期望通过计划体系、制度和流程的完善明确隐性的相互影响 关系，确保产业链上有串联的工作，职能部门的配合上有并联的计划，确保项目进程 的有效控制。（王少军）2计划运营八步法体系的构成运营八步法的完善经历了两个主要的步骤，但这也是关系密切的两个模块，首先 是对计划模板的完善，第二步则是对计划运营制度的完善。第一部分的完善的目的主 要是实现项口和部门的统一管控，其屮主要述是项口，因为项n比职能部门更容易统 一标准。第二部分的完善的主要目的则是为统一管控的落实建立标准，实现管控过程 的

16、公平公正，也对如何实现帮扶和协调提出了要求。计划板块计划模板八步法体系制度体系1体系核心:i 1目标）1;制度依托计划考核1 i vz i执行策略落实保障:项目开发全过程流程标准化1:i1落实方法图2-1计划运营八步法体系构成图2. 1计划模板对项目的计划运营测评和对职能部门的计划运营测评可以说是两种不同的测评， 测评的目的和结果并不一样，这要求测评的方法和过程都要根据其特点进行分别设 计。其屮对项口计划运营的考核可以统一考核计划模板，具有很好的对比性，也具有 较好的计划连贯性，处理好计划模板则可以较好的解决项目计划运营测评，测评结果 可以结合项目考核实现。而对职能部门的测评和对而言则没有这么

17、好的对比性。2.1.1示范区计划模板示范区的计划模板则是对区域示范区施工进度进行统计和分析得到，节点均以开 工节点为参照进行其他节点的控制。同时对综合楼、洋房样板、别墅样板和室外工程 分别编制计划模板。华南理丄人方继续教育方院 土木丄程梅*材级本科房地产开发项运营管理体系探究xx项目示范区综合楼计划鹤级别业务颤撕谶旧期so旧朋bffl周 朋hb日朋周 朋日朋1解土师2014年12月2日12014年12月汨开工日前12咲1开工日前12咲21m娩（题）2014年12月2日82014年12月10日sihm120x8肛日敝12天3218临觀1（施区）2014年12月2日202014年12月22日开工日

18、前12吠20开工日前10吠42盘薙区）2014年12月2日152014年12月17日开工日前12氏15开工日前105天52is（旌区）2014年12月17日152015年1月1日开工日前105天15开工嘀90天62is缸样板2015年3月10日152015年3月25日开工日前22天15开工日前7天7里鼬is开:（示范区）2015年钥1日12015年4月1日开:日1肛日82is主硕瞬虹融（趣）2015年3月12日152015年3月27日开：日前20天15开工日前5天101is桩星虹an及检臓（示駆）2015年3月12日202015年4月1日sihkoa20开i日前1天201is基雌isew示駆）

19、2015年4月5日10201543150开：日后4天10肛日后15天251is主体施禺硼（示駆）2015年4月16日252015年5月11日肛日后15天25肛日后帧421is雕、腋i程（示范区）2015年5月1日252015年5月2 6日开i日尽咲25肛日后55天541is室艦虹程（示駆）2015年5月13日452015年6月27日肛日后42天45肛日后87天551is±1移交魏作业面（示范区）2015年5月13日182015年5月31日肛日后42天18开工日后淋781is首层馳移交家居安装2015年6月10日52015年6月15日开：日后7咲5肛日后75天862二程2015年6月2

20、5日12015年6月26日开工日后85天1开工日飙天932is2015年5月28日232015锄20日开工日后57天23开工e后80天991is外排mm （示駆）2015年6月20日102015年6月30日开工日后8咲10开工日后9咲1262is开馭騒砲）2015年7月10日32015年7月13日开工日后10咲3开工日后10 3天1272验收施区?2015年7月13日1201奔7月14日开工日旨103天1开工日后103天129里®1is示駆対冊放2015年7月15日12015年7月16日开i日后105天1开i日后105天图2-2示范区综合楼计划模板xx项目示范区沫房样板计划廉号oj业

21、务數/twbffl周91日朋开始周91日朋1里讎is开:（示駆）2015年4月1日12015年4月1日ffl01ffi02116tffl虹甌l及翻就（示駆）201奔绢12日202015年4月1日20开工日敝天121is基雌isw砲）2015年4月5日102015年4月15日开邛后4天10肛日后15天182is主述6层砲）201阐月16日322015年5月18日开i日后15天32开斑47天212is5swsi 程2015年5月9日502015年6月28日开工日后3跃50开i日后87天221ismlg(-sai)2015年5月9日252015年6月3日开邛后38天25肛日后63天232ig内臟（-

22、u）2015年5月14日132015年5月27日开i日后43天13开工日后55天492is201奔5月24日102015轲月3日开邛后53天10开工日氏2天821ig外碗嘶2015年6月17日112015年6月28日开珮77天11肛日后87天931ig室内帧（含羯2015年5月24日35201眸6月28日开i日后53天35开工日后87天1151is装修肚硼交馳201奔6月16日12015年6月17日开珮76天1肛日后76天1312ig样鶴醐放2015轲月28日12015年6月29日开工日后8跃1开工日后8跃图2-3示范区洋房样板计划模板华南理丄人方继续教育方院 土木丄程梅*材级本科房地产开发项

23、忖运营管理体系探究歸删|珊 bffl胃hs8胃1is开1（示駆）2015101201510jflh1hib21isbtitom示駆）201阳月12日20201516开i蹄20开i哺妖121ig»»（褪）2015轲月阳152015轲月21日冊競15开1昭恢151istltsm201521092015300开i翊9172ism2015年5刖日202015辅 29e开国跃20开国跃182is2015锐14日18201阳月1日开i諏18开滋吠572is2015年6刖日92015硼 12e开166扶9开国1天601is201512015201眸6月27日冊72天15开i后86天641

24、is瞒删含嗾）2015硼24日35201眸6月28日ffw35ffw881is201祥6月12日1201眸6月朗开耐1开馬72天1182ig201$年6月28日1201魁月29日开is8跃1开滋跃图2-4示范区別墅样板计划模板xx期施蹭西协mb®imttwbl1121iim20151607520瞬6月30日wm75开i晰32正201$辅16日1201螂17日开i晞15天1开鲫天391is201阳胭2520闻月姗wm25开i删412201阳月10日120瞬11日开隔。天1开i蒯天43220151568201阳月23日开i郦天8开i删天472ii鰹f風裁）2015糊20日102m30e开

25、啡80天10开i蒯天482ii輙獄聽翩）201阳月20日10201翩日开i昭0天10492tow201阳肮日1201510冊師1图2-5示范区室外工程计划模板区域控制统一控制到二级节点，因此对二级节点的定义进行了多次的讨论确定。 以示范区综合楼为例，从129个节点中仅仅选取了 9个节点作为二级节点，保持了考 核节点的精简。一级节点和里程碑节点则直接采用集团定义节点，节点时间则参考区 域内控要求。2.1.2货量区计划模板货量区的计划模板通过对交楼倒排计划进行扩展而形成，即在原有交楼计划模板 基础上将计划范围扩展到开工。总工期则参考集团的基准工期要求进行控制，开放和 开盘提前集团基准工期2个月（其

26、中报建提前1个月，工程提前1个月），交楼提前 集团基准工期1个月。货量区板块别墅和12层为不带地下室,8层和30层按一层地下室考虑23层36层按照30层模板应用（19-23.5个月）700天（23个月）15层21层按照18层模板应用（1516.5个月）500天（16.5个月）7层14层按照12层模板应用（13-14个月）500天（16.5个月）低层和多层洋房或别墅（除超豪）按照别墅模板应用360天（12个月）基准工期:别墅1年，20层1.5年，30层2年（考虑春节一个月）图2-6货量区模板编制基准工期参考具体节点的形成经过两个阶段：1、计划节点的确定和基准时间确定。计划节点的编制参考了集团新计

27、划体系模 板和交楼倒排计划，将原来只规定的从结构封顶到交楼的交楼倒排计划扩展到了项h 开工。设计和补充考核维度是前期最主要的工作。节点基准时间则釆取了开工、开售和交楼三段控制的原则进行设计。-其屮开工日 控制段为桩基施工至正负零，开售日控制段为止负零至土建移交精装修，交楼口控制 段为土建移交精装修至项n结算完成。这样划分的h的主要是一方面使得计划模板具 冇更好的适用性，另一方而开售h控制段的延长能为后期精装和家居安装捉供更充分 的时间。2、考核节点的确定。区域对计划考核到二级节点，而一级节点和里程碑节点则 参考集团定义选取。二级节点的选取考虑了以下两点：一是考核节点的分布应是较全 面的，确定考

28、核计划时是以半个月为时段对整个计划进行划分，并在时段内确定考核 节点以确保齐个考核节点的考核节点数量的均衡，一般半个月不超过六个。二是考核 节点应是明确的，能够冇明确的完成要求以便项目的执行。为考核节点定义级别的重要目的就是为节点进行赋权，以及确定在考核执行时不 同的考核标准。同时对于职能部门影响工程进度且项n参与的节点是否纳入项n考核 也进行了讨论，最终除了开工节点（施工许可证获取）既作为项目考核点，也是部门 考核点，其它的都是独立的，但也对开工节点各部门按重要程度进行了责任的划分。华南理丄人方继续教育方院 土木丄程梅*材级本科房地产开发项忖运营管理体系探究xx项目货量区高层洋房（30层）计

29、划序号踊阶段业务事顷执行计划日期韓计创日期备注（集团老核节点要 求）hffl周 期完成 日朋开始 日期周 朋日期116开工（换）2015年5月1日12015年5月2日开t日1开工日22is三说虹晦（缠区）2015年 3 月 17e302015年4月16日开工日前45天30开工e前15天51is货日区粧斟肛程及检测完成2015年4月11日402015年5月20日开工日552（庆40开工日1620天62工程曲交总除1场地（缠区）2015年 5 月 16e102015年5月25日开工日匡15天10开工e舌25天72is如睦（醉开挖）2015年 5 月 19e152015麻月2日开工鵰18天15开工e

30、后33天11116星鮭工2正负零（货塑区）2015年5月13日302015年阴h日ff8bb141 天30jfftbmlu 天222is三雌悔至1/3主休（绸区髙层.可选项）2015年6月12日572015轲月7日砒日前111天57开16日前54天231is主体结构至wean（货虽区昌是可送填）2015年阴12日1072015年9月26日ffsbmin 天107开侶日荫4天不迟于开客報天24里®»ik项目开售2015410月日12015年10月2日开售日1开售日251工程主体施工至结构封頂（货国区）2015年6月12日1762015年12月4日开客日前天176开售日后65天

31、不迟于交1前3服顷師 开書前5天/层，开告e6天 /8 .首层10天,zg7天，顶 层15天261is拆;槪（§1）2015年8月12日162015判月27日开俗日前5咲16开吿日報4天272工程屋51程2016年 1 月 4e302016年2月2日开售日命5天30开s?日肩125天281ie«5辽程（1e/5天）2015年8月27日1502016年1月23日h8bw35 天150hsb6115 天不迟于封1b后4（庆，主体结构 完成10屛板开始.5知层332is刚唤（1射5天）2015年9月16日150201琳2月12日开日和5天150开宦日自35天不迟于封顶后55天，硯

32、体完成10gffte,3.5/6382is电断碗丈鳞位2016年2月28日1520163 月 13 日f售日后15叹15开营巳旨165天392工程电磯馭毎5（缠2）2016年3月19日w2016年5月7日开售日后170天50开警日后22咲封頂后30天进场安装，50天内 舷432工程厨卫励皈卫®郦8（1足/15天）2016 年2 月 23e452016年4月7日环日后145天45开售日后19叹442工理铝合全门窗框安養（助藹罐）2015 年 11 月 5e1402016年3月23日砒日后35天140开宦日后175天封b诟45却冶，1.5剤层452is外霸灰（0.55/天）2016年 1

33、 月 24e60201琳3月23日产隹日后115天60开詹日肓175天it斓顶后45天开知1天 焜.保迅55天开唸丄5天/屋462is外®»»（蘇晦（1层/天）2016年3月24日30201卿月22日开告日后175天30开告日后205天封頂后70天开始（有保況层90 封b诟9跃刑&）丄炳层482工程记台栏装（1层/天）2016年 5 月 3e302016联月1日f生日巨215天30开生日后245天封顶后45天刑&,1.5剤层，外is歸前启廉602is货国区砂交？爲板间脸畋2015年12月25日60201琳2月22日开託丘85天60开嘗日后145天6

34、11工程外稈手架臓及修甘.»a（ig/3天）2016年h月1日902017年1月30日交«bm195天905jsbm1o5 天不迟于交磯»05天621is电移交馬装偉（ie/天）2016年8月18日602016 年 10 月 17b交糕日前270天60妃日前21咲封10后75天隽一枇（10层）场 咆够交完成，再分两批移交， 每批次15天741is空内（货量区含空内公共部位）2016年8月2 3日2302017年4月10日交搂日前265天230交權日邵5天不迟于交櫻前3咲，毛还竣工 后m个月锁782工程率：1痢曙（含电隔屋）2016 年8 月 28e802016 年

35、 11 月 16e交j日前260天80姑日前18安832ii宣広讯子泣（含公玮间.1s/1.5天）2016年11月11日452016 年 12 月 26e交播日前185天45交樓日前14叹991is场堆移交现代家居（可155层1批次移交）201阵12月16日302017年1月15日交樱日前150天30赠日前12 0天不迟于交翻20天1002is现腹瞬2016年12月21日1052017辆月5日交褛日前145天105交楼e®4（庆1052工程入p仁安芸（目2天）2017年1月30日&02017年3月31日遍日前105天60赠es45天1082工程开筋占（2剧天）2017年3月2

36、6日152017年4月10日翅8前50天15舸日前35天1092工程jtbtils2017年1月15日902017年4月15日交槎日前12吹90交槎e前3叹1332is空夕庖±2017年 1 月 15e52017年1月20日薙日前120天5姑b前115天1351is击程（货塑区）2016年h月1日1202017年3月1日交«b«195天120交棲日和5天不迟于交搂前6庆1412工程世氓觀工程2016年11月6日1452017年3月31日交i日苗190天145姑日3545天1432is地下室换溯工程2017 年 2 月 14e452017年3月31日交託前90天45

37、赠e®45天1442工程御方工歴2017年2月4日452017年3月21日彌日前100天45惑e前55天1461工程园£16（货e3区）2016w 月 26 日1252017年3月31日交播日前170天125赠日s45天不迟于交礴30天1471is城化工程（货虽区）2016年11月26日1402017年4月15日交樓日血7咲140交樱日抽咲不迟于交摆前3跃1482工程眩畑、供水、萨2017 年4 月 15e202017年5月汨赠日前30天20赠e前】咲1512工程敖日2017年3 月 16e302017第4月15日交眄60天30赠e前3扶1542电舷枚2017年 1 月 5

38、e202017年1月25日磁日苗130天20姑日前11咲15922017 年3 月 31e202017年4月20日交託前45天20交樓e前25天1602消151徹2017年 3 月 26e302017年4月2 5日站日前50天30竝日前2氏1641曲工摆（b1方）舸2017 年钥 15b102017年4月25日交密日蔚30天10赠日甫20天1652017年4月15日152017年4月29日交樓日苗3咲15交櫻日和5天不迟于交役前5天167里融交榕联合验收湧过（宫户关sbs主导）2017年5月15日12017年5月15日交楼b1赠b16s1合盼2017年8月13日12017年8月1汨交&

39、日后9咲1如日后9咲1692交付办獣柯（靱）2017 年8 月 14e1202017 年 12 月 11e赠be91天120姑b后21咲1702项目前4金2017年5月31日302017年6月29日交横臨16天30交樓盟45天1722总醉算贸科睥2017年5月11日302017统月9日妬es54天30妞日旨25天 图2-7货虽区高层洋房（30层）计划模板2.1.3职能部门计划模板职能部门测评落实的重点还是计划模板的完善，即如何定义项目开发过程流程， 定义我们关注的重点，以及合理的时间要求，对于影响工程项目进度以及最终的客户 需求的所有事项应当作为测评内容纳入计划模板体系中。因此在具体执行过程中

40、，通 过了解“各个部门是怎样活动的，为什么要这样活动？他将会捉出什么样的要求，为 什么会提出这样的要求？ ”从而不断提高计划模板的标准化程度，总体思路还是通过 八步法的不断完善达到流程标准化的目的。对职能部门的测评则存在以下两方而问题：首先是不同部门在测评方而存在弱对 比性；另外是有些部门计划持续时间较短，而且较难与测评周期（一般是在川屮和川 末各一次）形成一致。解决的办法是部门分项目形成本部门内部对比，而不进行部门 z间的对比，同时调整测评周期。测评周期与人力考核周期对应，即按季度落实，因此对于部门的测评周期可定义 为每刀执行一次，季度进行总测评。具体落实的时候以项目为线条落实测评的可对比

41、性，即着眼于整个项目开发周期进行开发全周期测评，同时对项目开发周期进行测评 段的定义，对不同项目的同一测评段实现对比。进一步的工作是进一步对职能部门模 板进行细化，定义测评段，优化测评点级别，理顺工作项逻辑。对于职能部门的测评划分三个测评段，包括工程前期阶段、开售阶段和交楼阶段。 重点是工程前期阶段，即获取施工许可证之前，这个阶段以开发部为主导，投资、设 计、招标采购配合；其次是项目开售阶段，即开售准备阶段至销售认购完成90%,这 一阶段以营销为主导，开发报建、物业配合；其次是工程的后期，即交楼准备阶段至 集屮交付完成80%,这个阶段以客户关系部为主导，开发报建、物业、营销配合。 2.1.4基

42、于八步法的项目开发流程图对以上三大板块进行综合得到基于八步法的项目开发流程图，流程图囊括了八步 法体系中所有的里程碑节点和一、二级节点，包括各节点基准完成时间。流程图比计 划模板具有更好的直观性，具有指引项目开发过程计划制定和控制的依据。华南理丄人方继续教育方院 土木丄程梅*材级本科房地产开发项忖运营管理体系探究职能部门专项计划序号级别阶段业务事顶执行计划日期基准计划日期开始 日期周 期日期开始 日期周 期日期12项目立项会2014年12月1日72014年12月8日摘牌日前90天7弼s日前83天92投资项目地删场析2014年12月11日102014年12月21日摘牌日前80天10爲粳日前70天

43、122投鏡定位走塞会2015年1月7日72015年1月14日摘牌日前53天7播牌日前46天152逊十2015年1月27日32015年1月29日摘肄日前33天3殉牌日前30天182户型配比（含m娄处、锂、板房、利润分析）2015年1月22日152015年2月5日摘誘日前38天15摘牌日前23天192投资三旧办审卡（可选）2015年2月4日102015年2月14日摘牌日前25天10為牌日前15天242爲十户型方秦区域审批完成（单体方秦）2015218022015年2月19日摘牌日前11天2js理日前10天322竺理j6位招标2015年2月14日102015年2月23日摘牌日前15天10摘牌日前5天

44、362招标土石方工程施工单位诵走2015年2月14日102015年2月23日摘牌日前15天10摘理日前5天451招标杭撼瞬工单位編定2015年2月14日102015年2月23日摘h日前15天10»«0前5天52里程碑设计主虑电批规划设计方案瑞定（含示范区范图碗定）2015年2月20日72015年2月26日摘氏日苗9天7r日融天53里粽磔投资土地获取2015年3月1日12015年3月1日n«b1摘kt日571五证国有土地使用权出让合同（国土局报建）2015年3月2日12015年3月2日摘贰日后1天1摘肚日后2天582須管目标与预且申报2015年3月2日72015年3

45、月8日摘譚日后1天7摘牌日后7天642提交详勘报告（示范区）2015年3月6日102015年3月15日摘墀日后5天10摘纓日后15天662«1+規划报建文本（仝怎虽报建施工蛋）2015年3月6日162015年3月21日日后5天16為牌日后20天672城韦展厅方圭报批20152140372015年3月22日摘牌日前15天37摘理日后22天7222015年3月17日102015年3月26日摘牌日后16天10為牌日后25天822«vt初步设计2015330052015年4月3日摘牌日后29天5宥謹日后43天862五证建设用地规划许可证（视划局报建）2015年3月6日302015年

46、4月4日摘每日后5天30摘牌日后35天931总包单位械2015年3月9日402015年4月17日摘氏日后8天40摘牌日后48天952册正负零以下旋工图（含圧筑、结构及机电）（示范 区）（可选顼）2015年3月31日282015年4月27日摘牌日后30天28摘牌日后57天1002&vt正负竽以上分3、5物施工图（峻、结构、毛 还版机电）（示范区）2015年3月31日282015年4月27日摘牌日后30天28播牌日后57天1 1032初步设计审查2015年4月20日102015年4月29日摘肄日后50天10殉羽日后60天1 1042«i+规划施工囹（示范区）2015年4月30日8

47、2015年s月7日摘牌日后60天8播牌日后68天1052稻茨修甲供材科、设备采购2015年4月30日142015年5月13日摘牌日后60天14需牌日后150天1142报建基础工思施工报建2015年4月30日152015年5月14日摘牌日后60天15摘牌日后75天1191五证18设工程规划许可证2015年5月10日102015年5月19日ma后70天10摘味日后80天1352蹄（装修）全奪装悸水电施工图（示范区）2015年5月11日122015年5月22日摘牌日后71天12摘牌日后82天1 1392物业前期物业决希毛合同备褰2015年6月5日72015年6月12日摘牌日后183天7狷牌日后190

48、天1401五证建筑工匪 工许可证2015年5月30日302015年6月28日ffiwb后90天30ffl«b后丄20天1 1412示范区园建工程施工单位型左2015年6月9日252015年7月3日搁牌日后100天25探牌日后125天i 1432告楼祁，样板房机电安装工程2015年6月14日252015年7月8日爲牌日后105天25猶牌日后130天1462示范区（售楼处会所）装修工&2015年6月24日202015年7月13日宥牌日后115天20為牌日后135天1532采购电蘇购（示范区）2015年6月14日352015年7月18日凝牌日后105天35凑悭日后140天1 1552示范区（样板房）装悸工思2015年6月29日202015年7月18日爲牌日忘120天20®®ss140 天1 1612报建2015年8月31日152015年9月15日开售日前7