杨春芳房产实习报告范文

1、实习单位房地产实习报告重庆金科房地产经纪有限公司指导教师所在学院重庆城市管理职业学院所在系 工程管理系专 业 房地产经营与估价班 级 房产a1003班学生姓名杨春芳学号 0602100324实习起止时间 2011-5-3至2011-5-152011 年 5 h 15 h绪 s第一章我国房地产发展趋势一我国房地产业的现狀二我国房市的主要问题三我国的国家调控政策 四我国房市的未来走向第二章重庆市的发展趋势一、重庆市经济发展趋势二、重庆市房地产企业状况三、重庆市房地产市场开发现状及走势预测三、沙坪坝区房地产市场分析第三章大学城发展趋势一、大学城的简介二、大学城发展的趋势、三、大学城房地产开发现状及走

2、势预测第四章市场调研及分析一、实习单位概况 二、项目居住环境分析1、自然环境2、人文环境3、交通状况4、市政配套设三、项目内容分析（一）项目规划（-）项目配套（三）项目开销情况（四）售房价格水平（五）户型第五章项目swot分析一、项目优势分析1、开发实力雄厚2、区位优势3、交通优势4、规模优势5、”活体水景文化”6、卓越的居住环境7、项目所具冇教育文化氛围8、价格竞争优势二、项目劣势分析三、项目威胁分析四、项目机会分析第八早楼盘间的对比分析一、金科与碧水云天二、金科与龙湖u城三、金科与富力城第七章实习心得体会迈进大学生活的时日里，站在我们面前给人以精彩人生的 就是那向往已久的工作社会经验,我们

3、的心已经开始飞进那里我们 高兴，我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上暂时的展现 自我，我们可以回报社会，我们可以服务国家但是我们又害怕又胆怯, 我们常常会扪心自问:我们准备好了吗？是的,我们在校园里生活了 数十载，而社会与校园是完全不同的两个世界,也许我们不能完全立 刻适应这激烈残酷的社会所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳 的送上社会的大舞台，这就是专业实习.我们的专业是工程管理,房地产是我们以后就业的主要方向之一,加上我对房地产十分地感兴趣，所以我选择了一个房地产信息充足的 企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构， 是房地产开发商与消费者之间的桥梁，在这里实习会使

4、我们得到更好 的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义:房地产= 科学+艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力，我们才能 满腔热血的爱上房地产估价这一行业，才能主动的去房地产的知识中 自由的遨游!实习的两个周日很快就要结束了，再回首这丰收的两个周日，我们感 到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课 堂上根本就学不到的知识,，也打开了视野，增长了见识，为我们即将 走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦，我们将分开几 个部分讲一下自己的感受，报告实习的情况房地产公司实习报告第一章我国房地产发展趋势一、我国房地产业的现狀应该说，从2007年和今年以来我国房市

5、的市场运行狀況和走向来看，我们可以判定，我国 的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的卞行阶段，也就是像某些业界人士所说 的开始步入”拐点“。当然这个”拐点“只是此轮短周期的”拐点”，而不是我国房地产长周期的“ 拐点”。从房市的运行局面来看，我国房市冃前的现狀包括以下几个方面：1. 泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开 始下降。2. 成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者欲望情绪严重，房帀成交量大幅萎缩，房地产商空置率人幅 上涨。3. 紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。4. 市场开始走向分化，一些实力较低的房

6、企正在被洗出市场。 土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付 地款。 信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行 股票來获取资金。 房价下跌和成交最紧缩使得房地产资金周转困难。 由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。 一些中小房地产不具有品牌竞争力。 大型房地产更具有实力运行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会 使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而捉高市场集中度。5. 房地业屮介经管困难 山于房市不景气，成交量急据下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强。

7、一些 房地业中介出现了经管困难和倒闭。二、我国房市的主要问题从我国房市的发育发展过程来看，我国房市的主耍问题是：1 市场发育不良，泡沫化程度较高2. 土地的供应不规范，政府机会主张行为严重3. 供需结构失衡目丽我国的房地产存在较严重的供需结构失衡具体表现为 新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济通用住房供应不足，而高端住房却供给 过剩 廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心，同时经济通用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济通用房为主存在很多问题 二手房市场和租凭市场发育慢，二手房的供给亦不能满足需求4. 房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏看较大的金融风险 房地产

8、信贷增涨过快 房地产商自有资金比重低我国房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金。 商业银行过度竞争住房贷款管理薄弱5. 房地产市场秩序混乱三、国家的宏观调控政策1、停发笫三套房贷款：关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，商晶住房 价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及 以上住房贷款。2、遏制外地炒房者：通知耍求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非木地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数。3、物业税渐行渐近：通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 财政部、

9、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。4、问责制强化执行力：通知指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨 的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措丿施，遏制房价过快上涨, 促进民纶改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力， 影响社会发展和稳定的，要追究责任。5根据国家人多地少的国情和现阶段的发展水平，合理规划、科学建设、适度消费，发 展节能、省地、环保型建筑，形成具有中国特色的住房建设消费模式。6要重点发展而向广人群众的普通商品房。7要保持房地产投资的合理规模。过大了、过快了不行，过小也不行，要有一个

10、合理的 规模。加强价格的监管和调控的重点还是规模问题、结构问题和架构问题。8规范市场行为，整顿市场秩序。四、我国房市的未来走向根据我们对中国经济发展长期趋势，我国城市化和工业化进程，人口结构以及卅:界具他国家的房地产发展历史，我们可以得出以下推断和结论1. 我国房市已进入调整期，但不会崩溃 房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩溃 我国房价价格偏离幅度不人，決定来其跌幅有限 我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因索仍然存在 从我国屡次的房市周期和其他国家的房市周期來看，此轮调整的时间大概为两年，从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整吋间大概都在两年左右。2. 我国房市中t期供

11、应仍然偏紧，未来的发展前景趋好3我国房市其他方而的趋勢我们预测，我国房市的具他方面在未來会发牛以卜变化(1) 价格会逐渐趋于合理随着泡沫不断得到挤压，行业竞争的加强，国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。(2) 供需结构会得到变化 高档住宅的比重会有所卜降，经济通用历和廉租房的比重会上升 供求失衡的状况会有所改善，供求的匹配程度会得以提高(3) 市场秩序会逐渐改善(4) 市场集中度会得以提高政府行为会得以规范第二章重庆市的发展趋势一、重庆市经济发展趋势重庆市这儿年经济发展的势头是好的。刚岂辖吋gdp的增长只有7. 5%左

12、右，到了 2000 年前后，gdp的增长是& 5%左右，到了 2009年的吋候重庆gdp增速达到14.9%,去年gdp 增长18%,预计全年gdp可增长16%,重庆今年的发展预期目标是：全市生产总值增长 13.5%, 般预算收入增长15%,城乡居民收入分别增长13.5%和18%,居民消费价格涨幅 控制在4%左右，出现了一个高速增长的阶段。重庆经济增长的趋势如何？我们有信心从现在到2015年每年保持两位数的增长，如果 目标实现，就可能在2015年达7000亿左右。如果这个目标实现的话，重庆就可能完全上新 台阶，人均达2000美元。重庆经济，有人说你是不是太乐观了，我们说这不是简单的乐观

13、或悲观和问题，而是现实可能性的问题，这是和重庆的机遇联系在一起的。重庆市在宏观方 而而临四大机遇：中国西部大开发、三峡市库区建设、直辖和加入wt0的机遇，这四个都是 很现实的机遇1、经济运行稳定性增强2、产业布局合理性增强3经济增长动力结构继续优化4投资结构发生积极变化5经济增长效益更加趋好6经济法张环境进一步改善二、重庆市房地产企业状况随着肓辖市效应的发挥，i口城改造、轻轨建设，区域商业步行街完工，屮央商务区建设 的启动，加z城缜化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加。未来几年，重庆房地产开发投 资规模将呈逐年上升趋势。今后儿年，重庆房产开发规模，包括投资、施工面积、竣工面积 等将将继续保持稳

14、步增长的势头。目前，重庆城镇化水平只有45%,低于全国平均水平，据重庆城镇化建设总体规划，到 2012年，重庆城镇化率预计达到65%。接近全国先进地区水平，每年约70万农民转入城市 人口，其屮，20力进主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市屮心向周边地区 转移，住宅需求量亦将同步增加，这必将成为重庆是房地产业持续发展的强大动力。2010年的国家政策效应是房地产行业迅速回暖。重庆的房产发展更是在经历了 2009年 的阶段性低谷后，在2010年迅速反弹，全年行情整体一路走高，随着屮央经济召开工作会 议后，2011年适度放松的货币政策促进发展。2010年，重庆各区域板块不均程度出现“量价齐升

15、”的销售局面，部分区域、部分楼 盘出现的价格涨幅，在一定程度上提前透支。2010年居民购买能力，预计2010年的重庆区 域房产行情将不会再出现猛涨现彖，维持现状平稳销售成为2010的行情。虽重庆市的房产市场需求不断扩人，但是更多的企业将因受到主管宏观调控，市场竞争 加剧，更加理性健康，资金回笼压力，消费者人性化需求及梢神需求增高。将会进一步提高 楼盘的品质，积极适应市场形势，而项冃开发利润将会进一步回笼。三、重庆市房地产市场开发现状及走势预测1、随着路桥收费体制改革及交通通达度的改善，房地产市场竞争也开始由局部地区的竞 争转向整个市区区域性的竞争。2、冃标市场开始呈现低端、中端、高端三极市场多

16、元化的开发模式。3、重庆市房地产市场己完全由买方市场转为卖方市场，市场同质化的加剧，造成品质时 代的来临。4、重庆市整个楼市价位开始复苏，价位迅猛提升的时代即将來临。5、重庆市房地产开发时代己由粗放式时代转入集约化时代，房市品牌时代来临。6、重庆市交通网络体系己经遍布城市以及城市周边的郊区，这就为郊居时代的诞生提供 了良好的基础。7、大盘吋代己经來临。8、启地产开发的跨区域投资方兴未艾，使得开发的终极竟争由对目标客户群体的单极竞 争转向目标客八群体及资本市场的双极竞争。9、投资增速放缓，行业盈利水平降低，企业融资渠道将趋向多元化，优势金业群体牛 存。四、沙坪坝区房地产市场分析1、呈现屮心板块式

17、发展态势，形成空港经济开发区、回兴开发区、北部新区为小心的板 块式开发模式。2、房地产开发的不均衡性，包括：（1）开发区域分布的不均衡；（2）开发品质的不均衡。3、房地产市场开始呈现出泛地产的概念。渝北区是建立以旅游、教冇、酒店业为主的复 合地产的最佳场所。沙坪坝大学城一教育，住房等为主的复合地产。第三章大学城的发展走势一、大学城开发的简介重庆人学城于2003年4月4 h经重庆市人民政府批准建设，位于沙坪坝区西部虎溪镇陈 家桥镇，背缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。重庆大 学城共占地2193. 97公顷，其中教育用地1021. 72公顷，居住用地620. .98公

18、顷，道路 广场用地316.96公顷，规划居住人口 43力人。人学城计划总投资14（）亿元，其屮城区建设 投资60亿元，校园建设投资80亿元，这些投入将带来数百亿的效益。大学城入住髙校有: 車庆大学、四川美术学院、重庆师范大学、重庆医科大学、重庆科技学院、重庆职业技术学 院、重庆电子科技职业学院、重庆巴渝职业技术学院、重庆医药卫生高等专科学校、重庆警 官职业学院、重庆社会工作职业学院11所高校。2007年10月27 h,重庆人学城配套屮小 学落成庆典在重庆一中大学城校区隆重举行，标志大学城阜础设施基本完善。大学城本身就 是一块地产等商家的香悖悖，它帯来的巨大经济效应从地价的狂飙就可看出。但更具经

19、济价 值的远不是大学城木身这个主体，而是与其相配套的开发项冃。二、大学城开发的优势（一）、地段优势人学城己然成为重庆楼市的乂一个价值高地，引领着城市西进的人势。未來西城核心的 地位已非大学城莫属。1、15所知名大学相继入驻大学城，奠定了大学城城市价值的核心基础。2、高新技术产业的区域产业定位，大学城成为城市产业转型的关键因索，是重庆经济 发展的重要支撐点。3、冇了城市西进的大势所趋，冇人15所大学的清晰定位，加上千亿级产业的推动，大 学城的发展潜能已是顺理成章的事。（二）交通条件任何区域的规划，便捷交通必不可少，在重庆“二环时代”的规划主题下，大学城成为 西城交通枢纽。1、重庆地铁-号线将在2

20、012年全线运行，这也预示着犬学城与主城各区zi'可的距离将 人人缩短，大学城的出行条件也将得到颠覆性的改变。2、冃前已经冇9路公交车直达大学城区域，内部交通往來畅达，贯穿全城。3、2011年双碑大桥通车，从北部至本大学城仅盂15分钟。未來还将按计划修建一条 专用高速公路连接该保税区与江北机场（三）环境宜人环作为重庆最具热点的新兴区域，大学城在区域规划设计也极为超前，环境的优美成为 区域建设的-大亮点。1、大学城规划有四人市政公园，如在建的千亩市政公园木鱼石公园等。2、开放式的各人校区，其绿化设施也成人学城环境增色不少。3、紧邻缙云山脉，虎溪环绕，生态资源优越。大学城代表楼盘金科廊桥水

21、乡便是依托 这两人资源建造出500亩大学生态公园城。（四）配套完善人学城虽然只是几年时间，但凭借15所人学资源，以及高新技术产业的支撐，在短短 儿年时间便培育其完善的商业配套功能。1、建筑面积13万平方米的卓越熙街是一个大型的shopingmall,如今项目招商己经全 部完成，构建起人学城中心商业区。2、15所大学，让大学城毋庸置疑地成为重庆教育配套最完善和最优质的区域。3、占地千亩的金科廊桥水乡规划有15万方商业体量。（五）品质卓越继北部新区z后，大学城被业界称z为重庆第二个高端别墅区，大批全国一线知名开发 企业都陆续落子大学城，金科、龙湖、金融街、协信在人学城都有高端楼盘退出。1、道路、配

22、套、产业、教育、居住大学城的基础设施建设和功能布局都依照国际 标准进行。2、高新产业带来了数量庞大的高端消费人群。3、有了高端需求，自然也激活了大学城的高端产品。（六）、升值潜力好从一开始几十万一亩的土地价格，短短几年时间，人学城的地价便翻了5倍有于。人 学城的升值潜力正进入快速增长期。1、城市西进的号角已经吹响，大学城作为西城的新核心，未来升值潜力不可估量。2、大学城的区域定位和产业价值是升值潜力的最大保障。3、二环时代的来临，大学城的城市中心价值将逐渐凸显，随着功能布局的逐渐完善， 大学城还将迎來一轮快速增长期。三、大学城发展的趋势目前以大学成为主题的西部新城已初具规模，一个新兴的经济群已

23、开始腾飞，是重庆市 最重要的经济增长点2。棊础设丿施整体上止在夜以继li的进展，但基本经济主题已经开始 正常运作，匪夷所思的巨大经济利益fi趋显露。大学城的地价己由原来的20万每亩升为60 万每亩，土地价格的升值从另一个方而见证了大学城的前景，在重庆大学附近的门而在原来 只冇儿百元刀租，现在冇一门面出租，标价就是1025元每刀，其位置不很好。原来泥泞 偏僻的虎溪镇，随着重庆人学城的建设，已逐步富裕起来，每家每户都抓住了其屮的诸多商 机。仅饭店餐馆就有儿十家，且牛意都很红火，在调查中发现有多家表示要扩大规模，增加 投资。总之以人学城为屮心的西部新城经济正在迅猛发展，就己投资项目來看，均获得了巨

24、人经济利益目前这边的房屋价格便宜，环境优美，交通便利，是人们尿住和投资的理想z地。大学城带动的经增长点（除房产）主要有以下几种：1、西永科技产业园2、第三产业服务中心和中央商务区3、土主现代物流园4、生态旅游观光区5、艺术家村第四章市场调研及分析一、实习单位的项目分析1金科廊桥水乡区域介绍金科廊桥水乡位于重庆虎溪河畔，缙云脚卜近璧山隧道（在今年10月将会全 线通车），临近西永微电园，扼守交通要道，轻轨主要站点近在咫尺，处于公交枢纽位 置。金科廊桥水乡占地1800余亩，开发总量为150余万方，一期容积率仅0.7,建成后居 住人口近5万多人，总开发周期为5-7年，分四期开发，产品包括洋房、高层，是

25、口前 大学城最大的纯居住项目，也是金科集团为大学城片区精心打造的高端人文住区。川这是金科集i才i 2010年战略发展的恢弘巨作、同吋也是金科10多年重庆开发历史 上规模最大的项目一一金科廊桥水乡，在世界不动产联盟大会上摘収了“国际标准示 范楼盘"大奖。在该项目并未进行正式宣传推广的前捉下斩获此项国际大奖，廊桥水乡的非凡力 道，令业界无不刮目相看。据悉，世界不动产联盟大会有“世界地产奥斯卡盛会”之称，是世界范围内不动产 行业专业协会的联盟。今年第61届世界不动产联盟大会在印尼巴厘岛召开，冇来自 世界五大洲60多个国家代表团，全球100多个房地产行业协会的代表、全球150万 房地产专业的

26、代表，共计2000余人出席。据了解，金科廊桥水乡（论坛 新闻）本次 摘取的“国际标准示范楼盘”大奖，是由世界不动产联盟及中国房地产协会共同颁发 的，金科腐桥水乡是重庆唯一一个获此殊荣的楼盘。作为大学城的压轴大盘，金科廊桥水乡占地1800余亩，开发总量为150余万平 方米，一期容积率仅0.7,产品包括洋房、高层，是目而大学城最大的纯居住项目， 也是金科集团为大学城片区粕心打造的高端人文住区。在造城之而，金科集i才i已斥2 亿元巨资沿500亩虎溪河打造了一个具有七大人文景观的大学公园，全而升级大学城 居住的风景甜质和层级，实现公众所需与“廊桥''詁牌的共同成就。2金科廊桥水乡项目概

27、况金科廊桥水乡为重庆市金科房地产集团开发建设的一大型房地产开发项目，木项忖位 于虎溪河畔，缙云脚下，近璧山隧道，临近西永微电园，扼守交通要道，轻轨主要站点近在 咫尺，处于公交枢纽位置。项冃占地1800余苗，开发总量为150余万方，建成后居住人口近5万多人，总开发周 期为57年，分四期开发，产品包括联排别墅、洋房、高层，首期面市物业为联排别墅，是 目前人学城最人的纯居住项目，也是金科集团为大学城片区精心打造的高端人文住区。本项fi独有的80000方的示范体验区和3000方体验商业将为客户带来全新的立体感官 体验。外立面风格为创新中式风格，其配套包括五星级会所，恒温游泳池、高尔夫推杆场、 特色幼稚

28、园、综合多功能健身会所、室外健身场等等。15万方的商业将为业主提供更具品 质感的便利生活，同时也为商家带来巨人的商业契机，木项目近5力业主为商业提供稳定的 消费群体；交通咽喉的位置，交通枢纽站的配备为商业带来口均2-3万的流动消费机会；紧 临重大的优越位置，牢牢抓住近4万高端消费人群，对临近中、小学和川美、重师、重医等 高校的辐射更为项冃带來数以十万计的消费人群，依托高校教育资源进行相应的房地产开 发，整体上看项目具有开发商实力强人、企业品牌效应强、社区规模大、区位发展前景巨大 等优势。配合特色景观的打造，丰富的消费选择，必将为消费人群提供舒适、极具尊崇感 的消费体验。在漿观打造上以虎溪河为主

29、线，打造与原生态杲观融为一体的，极富层次感的 小区景观。二、项目居住环境分析（一）自然环境人学城以h然环境优美而著称，常年空气质最处于优良级，是一个典型的无污染地区。（二）人文环境1、周围地形平坦，是社区居民休闲的良好去处。2. 大学核心区：项h地块随近有重庆大学等15所高等院校。金科廊桥水乡环绕着西永天街、四大市政公园，如在建的千亩市政公园一一木鱼石公园等。 医疗配套方面还有重医和第三军医人的两个三甲级附属医院，重庆市首个绿色照明测试场地 己于9月在大学城落成、重庆大学、四川美院等14所高校，另有人民小学、重庆一中、重 庆八中、qsi国际中学等7所中小学。（三）交通状况项冃的交通通达度较好，

30、机场高速路，金开大道，宝圣东路，均经过或临近项冃地块。金科廊桥水乡交通状况：目前已经有9路公交车肓达大学城区域，内部交通往来 畅达。从沙坪坝出发，乘大学城专线公交，约30分钟便可抵达。2011年前双碑大桥 通车，从北部新区、江北至本区域仅需15分钟。未来还将按计划修建一条专用高速 公路连接该保税区与江北机场。待大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后，整 个区域将形成一个更为为成熟的居住区。（四）市政配套设口前项目周边的市政配套设施与其它区域相比仍相对滞后，通讯设施、商业、银行、医 疗等场所均处于建设过程中。三、项目内容分析（一）项目规划物业类型：洋房、高房规划占地总面积:180zi*平米 建

31、筑类别：多层，高层建筑面积:150zi*平米 装修情况：毛坯规划 绿化率：30%容积率：2.5.（住宅容积率：0.70 ）项目一期占地：114576方一期体验商业：3000方一期主推：联排别墅别墅面积:约160-280平米户数：2672户有限公司车位数：1720个（0.6）住宅物业费：3.50元/平米/丿产权年限：40年开发商：重庆市金科星聚置业有限公司投资商：重庆市金科星聚置业物业公司：重庆金科物业管理有限公园林绿化1. 景观特点a. 园林景观与建筑布局形态共融相生。小区环境按照分区的不同各白建构白身特色及相应主 题，用带状集中绿地及弧形林荫道串连，在保证整体空间连贯的同时，形成局部的空间个

32、性, 强调营造功能性、均好性、多样性兼备的景观特色，追求人工雕琢与口然野趣兼收并备的景 观效果，注重社区文化环境及归属感駛造。b. 营造一个园林式的高尚住区。在施工及规划小，尽量保护h然牛态，完成一个林木葱葱， 细水淙淙的高尚住区的完善规划，创造一个绝佳的居住环境。尊重原有地形地貌，珍惜所有 的空余之地，不拘一格地建立点、线、面和结合的绿化系统，地面广场、道路两边、室内、 阳台、屋顶花园均设置绿化，纽成立休绿化体系。c. 尽量保护自然环境，充分利用现在地形地貌，种植高人常青树，将小区与道路分离，使 小区处于完全独立、安静的区域。在小区主入口设置叠泉广场一自由绿化氏廊一儿童游戏场 林炳散步道一半

33、园形雕塑休闲广场一文化小广场，因势利导组织集中绿地、水池、小品、 利川高差形成绿化缓坡，尽量减少高堡坎，使环境更加亲切宜人。住宅处于绿色的生态环境 之屮，除了小区大片的公共绿地外，在小区屮间犁造大面积枯山水水面作为小区的标志，为 居住者捉供早晩散步、休闲、锻炼身体的的最佳场所。金科大学城项目建筑立而新颖，在梢 雕细刻产品的同时，金科大学城项冃也根据原生地貌宜地施技，特别呢置了包括教堂、亲水 果岭高尔夫推杆场、特色幼稚园、高端餐饮配套等在内的完善的品质生活配套。社区景观上通过对空间的梳理，实现内外双景的同时，乂使各景观互相渗透。在景观打造上 以虎溪河为主线，跌宕起伏的中央景观为项冃创造了丰富有趣

34、的视线效果，同时中央水景、 精致小品更点缀了生活惬意，丰富多彩的植物色彩，将人文住区的生机点燃，联排、洋房、 电梯等多元建筑形态与主题园林相呼应，互成风景，令生活丰盛，心灵纯净。2. 景观价值点a.时间价值金科廊桥水乡为业主打造出一次成型的社区景观。金科多年来所追求的，不止是给客户一 栋好房了，更希望让客户拥有融入自然、亲近生命的生活品质，实现客户精神世界的满足与 升华。凭借雄厚的景观实力，聊桥水乡为业主打造出一次成型的社区景观，无需长年等待, 业主即可在每天的生活中享用到成熟、丰富和精致的园林景观，生命的宽度得到拓展，有价 的物质换取了无价的时间价值。对于投资的客户來说，成熟的社区是高投资回

35、报的重要保证。在这里，可以同时体验到最新 的产晶形式和一次成熟的园林。纵观别墅区租务市场上受欢迎的项目，一类是等老社区，虽 然它们的建筑在逐步退化、过时，导致租金冇下降的趋势，但10儿年成氏沉淀的园林，能 够支撑社区继续维持很高的市场需求，业主能够享受今天的租金，也是付出了漫长的时间成 本的；另-啖则是较年轻的社区，凭借更新换代的产品和地段优势吸引租客，但只能提供一 个初级阶段的绿化水平，在一定程度上也阻碍了租金的进一步上扬。唯有在这里，可以同时 体验到最新的产品形式和一次成熟的园林，这无疑可以促进租金在一开始就能达到一个较高 的水平，这实际上是节省了投资客户的时间价值。b. 成木价值.别墅是

36、对稀缺土地资源的占有，如何能够发挥这些土地最人的价值，一直都是金科关注的重 点。长期以來,开发商和客户关注的重点,往往局限在建筑上。别墅社区自然环境的优越,多是 得益于其建筑形式带來的更大的绿化面积、花园面积，在此基础上可以栽种更多的植物。 在更人绿化而积的基础上，如何去营造更精美的景观，在提供优质美观建筑的同时，金科的 社区会对园林倾注更大的心血，栽种植物不是简单的绿化，而是景观的营造，是为建筑打造 的另一个外立面；建筑不是园区的主体，而是作为一个景点融入了整个园林。这其中所包含 的成木以及蕴含的技术含量，远非单一的建筑可以相比；在十儿年的发展中，金科一直坚持做好每一个细节，不断历练自己的景

37、观实力，并培养出追 求完美、最大限度提升生活品质的精神。c. 生命价值经历时间洗礼后，廊桥水乡将会因为园林越发体现出它无可比拟的住命价值。随着吋间的推移，建筑的生命力会成衰弱的态势，建筑风格会逐渐过吋，唯有园林会不断的 成熟，整个社区的园林价值无疑会不断提升，具冇极强的发展潜力。在经历时间洗礼后，金 科牧马山将越发休现出它无可比拟的牛命价值，置身这里，将充分亨受牛活的意境。所以拥 有金科牧马山，不仅是在当下拥有了高站质的建筑和园林，更是一纶与口然相融合的纶活起 点。3专业的景观技术，多重景观构建，能够大面积的掩映房体，靠近房体的部分也会采用配 合外立面风格的树种，建筑不再孤立，而成为了景观中的

38、一个景点。廊桥水乡以原汁原味的西班牙园林为蓝本，融粹了北美风格景观园林因索，并因地制 宜地发挥了大学城地块独有的山地资源优势。园林景观与建造布局形态共融相牛:。小区环境 按照分区的不同各自建构自身特色及相应主题，将大山大水、景观球场、别墅冇机结合起来, 达到和谐完美的境界。廊桥水乡将八外的景观规划与居住空间完美结合，组团景观带配备四班才皇家园林及西 班牙口然庭院园林，运用不同的造景手法和四季植物搭配,来突出每个组团建筑的个性特征, 营造出层次丰富、多意境的空间景观效果。社区跌级水系，风悄商业街道，主人口广场，无 边际泳池，将草坡以白然illi线人水,充满白然情趣。根据季节精心挑选的四季植被等丰

39、富了 主题组团景观，缀以西班牙特色小品，布局口然、错落有致，营造生态化的住宅小区。社区 内部组团式的景观设计，尽量将风景还给每一个窗台，也将你置身于每个窗台的风景当中。 廊桥水乡园林在规划上多采用曲线，布局工整严谨。廊桥水乡融入了西班牙皇家园林与西班 牙自然庭院两个体系，前者服务于皇室与贵族，主要突出人气与尊贵来显耀皇室贵族地位。 结合建筑，通过空间轴线设计，以主景雕塑和水轴为核心元素，结合规则式绿化设计，形成 尊贵的皐家园林空间;口然庭院小多为口然绿化结合古朴的饰面材料，局部以细腻的水景雕 塑作为点睛元素，形成宁静、自然、质朴的人文景观空间。本小区园林的主要元素冇跌级的 水景、雕塑群、细长或

40、十字交错的水带、肌理涂料、精致的铁花、陶罐、台地、无边界泳池、 阳光草坪、整齐的乔木、溪流、果岭等。每个城市的文脉是由多个点构成的，或是自然或是人文。廊桥水乡所体现的独特气质恰 恰是城市的白然脉络，是隐于世的旷达神悠之境。白然、艺术、隐隐的休闲生活是现代都市 高尚阶层的诉求，亦是设计师空间设计的理想。它融合了自然的一切元素山、水、阳光甚或 空气，同时又兼备了艺术品质，廊桥水乡是一座依山傍水而建的小城，人们居于山水之间， 感受西班牙加泰罗尼亚的丰富人文景观与北美，在文化自然中享受新都市主义的格调牛活。苗木色彩的搭配依口然规律，实现植物的互动植栽设计结合设计风格主要分为两种类型，呈规则布置的皇家园

41、林植物形态以及自然风格的 植物样落。通过植物的形态來突出不同的植物空间，给空间以自然的语言符号，如人口的对 称树阵，增添了人口的气势，与主题雕塑共同形成了人口空间；商业街水平向的建筑为垂直 高杆型的植物形成强烈的空间对比，增加了空间的幽默氛围。通过植物的季相和色相形成丰 富变化的植物空间。在园区园林景观屮，不管任何季节，绿色是木小区绝对的主角。由于季节和光线的原因, 植物的绿色也会冇深浅、明暗、浓淡的变化，但这些绿色也只是存在着一些明度和色相上的 微小差距，当作为一个整体而出现时，是一种因为微差的存在而产生的调和效果。其他色彩 一般作为点缀色而出现，点缀的方式冇以下几种：成片涂抹，即把各种植物

42、当作颜料一样在 绿色的背景上挥洒，这种情况一般会用花卉或花灌木作为色彩的载体以少胜多，即在绿色基 调上的合适部位适当地点缀些对比色。这时，我们也可以将建筑、小品的色彩加进来，从明 度上划分层次，营造空间效果总平设计规划目标：1、在规划中强调小区内部环境及空间的流动性，注重小区空间与生态景观的衔接，计内部 空间有机结合。2、突出整体地块规划设计的完整性，兼顾总体规划风格的延续性，处理好建筑与周边环境 的借景与融合，体现生态居住理念。3、针对项目地块特点，结合停车库设计的合理性，选择创新的“架空岛”风格，形成独特产 品亮点,彰显自身特点。4、充分结合道路设置小区出入口，合理布直配套商业设施。临街建

43、筑创新布局，丰富城市 界面。5、建筑小品与杲观设计围绕“岛居”主题精心打造，体现尊贵品质同时营造生态屈家氛围。6、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。7、充分利用现有地形，结合景观和架空式停车库引入一些竖向变化满足车行、人行功能的同 时丰富了空间层建筑风格建筑立面设计根据建筑各组成部分不同的功能性质设计商业部分商业步行街主要立面以欧陆风悄立意，现代商业气质浓郁，立面大方，建筑形体变化丰富。 网球会所及综合楼、小区商业同样以欧陆风情立意，独特的立面风格与、商业步行街遥相呼 应，体现出一座欧洲经典城市风貌的个性主题小锁，将曼特小鎮特有的“慢牛:活'

44、9;纶活理念形 象的的反应在建筑的每一处细节，打造出一个具冇传奇色彩和人文情怀的欧洲经典主题小 镇。住宅部分：建筑造型既是小区形象的灵魂，乂是关系到整个城市风貌的重要元素。独立别割以“欧式风情岛居别範”风格立意，着力营造“清新典雅”“活泼亮丽”的牛态居住氛 围；联排别墅采用现代欧式风情，细节装饰玲珑精致，充分彰显小区品质。与小区景观的整体风 格形成呼应，同时注重建筑群体立面韵律感的设计，努力做到简约而精致，挺拔而优雅。体 现了高知阶层对生活品质的要求：既不张扬却又处处用心、既质朴却又细腻精致。雕花护栏、圆拱形窗根、弧形台阶以及简约的护窗都精心设置；为了保证欧式建筑的原本特 色，立面色彩以石材为

45、底、上身暖黄色为主调，通过体块错落，突出表达“浪漫雅居”的深隧 意境。（二）项目配套1、住区南而及北而配有以“曼特小禎”为主题的西班牙风情商业步行街；2、西北面设置为约400亩的以体育为主题的“湿地公园”，公园内包含网球会所一座，会所里含宗内网球场和室内羽毛球场各一个。公园里配置有室外网球场3个，宗外篮球场1个和一座具备3个果岭的高尔夫练习场；3、小区会所还包含恒五星级的室内恒温游泳池及五星级的运动健身房，有室外游泳池；4、小区临杨柳河冇约100宙滨河公园，河岸线约2000米；5、小区配备中央空调、中央吸尘系统和地暖系统；6、小区配备局域网，家电应急电源系统。（三）项目开销情况当期开盘时间：2

46、011-03楼盘交房的时间：2012-09销售率：耒定目前工程进度：项目规划还处于毛坯规划阶段，人部分还处于建工期，有小部分完成并建成样板房，（四）售房价格水平整体均价：15000元开盘价格：7200元/平米业界估计价：10000元/平米最低价格：7200元每平米最高价格:16000现时价格：7500/平米推出的套数：1762金科廊桥水乡房价走势记录时间最高价均价最低价价格描述2010-09-2616000元/平米15000 元/平 方米7200元/平米在售而积为240-330平米的联排别墅2010-10-28现暂无房源在售；预计12底将加推180 nf起 别墅2011-0m4现暂无房源在售2

47、011-02-22金科鳩桥水乡将于3月屮旬推出高层住宅， 共18层，3梯9户，套内户型面积5889平 米，其小一房可改两房户型面积为58、63 平米，二房可改三房户型面积为85>89平米, 价格将在6000-7000元/nv左右，暂无办卡信 息。2011-03-16目前暂无房源在售2011-03-2820000 元/平 米16000 元/平 方米10000元/平米180-320 nf联排别墅均价16000元/平米起2011-04-0817000 元/平 米16000 元/平 方米7300 元/平 米180-320 m2联排别墅均价;高层c4、c5栋均 价 7300 元/nf（五）户型在户

48、型的设计小，处处考虑到使用的最大化舒适度，体现出大气从容的生活态度。在 户型平面设计屮合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空i'可与私 密空间的关系，各功能房间均具有适宜的尺度，室内交通组织便捷，流线互不交义，每户均 做到明厨，明卫，明卧，明厅的四明格局。金科鳩桥水乡户型介绍：金科腐桥水乡在售面积为240-330平方米的联排别墅。预ii-2 m中下旬即将加推新房源，主推房源户型面积为60平方米100平方米高层房源。同 时，在3月份还将推出板式高层住宅，共有18层，3梯9户，户型区间为58平方米85平 方米小户型清水房源，预计价格在6000元7000元每平方米左右。

49、金科廊桥水乡户型：金科廊桥水乡二期1/4/5号楼标准层d2户型3室2厅2 一卫1厨99 m21 金科廊桥水乡二期1/4/5号楼标准层a1广型1宰：2厅2卫1厨56 nv金科廊桥水乡 二期1/4/5号楼标准层a2户型1室2厅1卫1厨58 nv金科廊桥水乡期1/4/5号楼标准 层bl户型2室2厅1卫1厨62 nf金科廊桥水乡一期1/4/5号楼标准层b2户型2室1 ij 1丿时63眄i金科廊桥水乡二期1/4/5号楼标准层c八型2室2力：2卩.1厨89直金科廊桥 水乡一期1/4/5号楼标准层d1户羽3室2厅2卫1厨98 nv金科廊桥水乡一期3753栋联 排别墅a户型4室4厅3 .卫1厨187 nf金科

50、廊桥水乡一期3753栋联排别墅c户型4空4 厅4卫1厨251 nf 1金科廊桥水乡-期37-53栋联排别墅b八型4室5厅5卫1厨204 nf第五章项目swot分析一、项目优势分析1、开发实力雄厚开发商为重庆帀私营企业50强之一，重庆房地产开发企业50强之一，中国房地产开发 500强z的南方集团。2、区位优势项目位于沙坪坝区璧山县与陈家桥镇之间，濒临重庆市沙坪坝虎溪大学城西永科技园区, 是重庆市主城区向外扩展的最佳区域。3、交通优势项冃所在地是出入大学城的枢纽，宝桐路、宝圣东路及机场高速路皆汇集于此，608路、 机场巴士以及多路中小型巴士皆通过于此。4、规模优势项冃总占地21 00亩，是重庆市八

51、大楼盘中的第三大超级大盘。5、“活体水景文化”项目地块内有多条湖的泄洪水道穿过，长年水流不断，可以塑造成活体的水文化，以丰 富项fi的文化底蕴。6、卓越的居住环境大学城虎溪区空气新鲜，无污染，社会治安良好，具有良好的人居环境7、项目所具有教育文化氛围项n依托大学城的重庆大学等i 五座大学的一流名校的形象，使项n具冇了深厚的文化 底蕴。此外，各大学的成功上市，已经彻底找破了我们贯冇的办学模式，将传统的教育体制上 开到了一个泛教育的高度，在当今学习型社会将起着越來越重要的作川，从而为人们认知的 提高带来了便捷的通径。8、价格竞争优势项目体量大，一方面可通过集屮、统一管理，有利于降低开发成本以及维护

52、、管理成木, 另一方面可以享受政府在某些开发费用的政策优惠，从面单方面降低开发成本。因此，项目 在价格策略可以有比周边楼盘更大的发挥空间，易于造成价格竞争优势。二、项目劣势分析1、项忖总体主题定位较难，随市场变化可能发生变化，因此对全局的变化较难控制。2、开发周期及销伟周期长，导致资金i叫收周期长，影响了经济效益并增加了投资风险。3、项目体量大，对目标客群体难于准确把握，可能出现定位偏差。4、从冃前南方集团的操作上看，缺乏对项冃的宏观整体的规划。6、项目周边生活，市政配套不是很完善，完全须靠项目自身来营造，增加了项目的风险, 并且不易在先期形成旺盛的人气。7、大学城多为大学生与教师，距离主城区

53、消费人群较远；8、项目成本较高，造价较高三、项目威胁分析1、外在威胁 重庆市2011将有数十个以上的楼盘开始销伟,将构成对本项日争夺客源的在接对手 除10个超盘外其它中、小盘，也会对项目形成一定的威胁。 在未来的3年内，可能是重庆市房地产巨变的一个临界点，不定因素太多，会对项冃 产生不确定的威胁。2、内在威胁项f1 口身配套：特别是教育、生活等配套设施建设的滞后，达不到f!标客户群体的实际 需求，易使项目形成一座睡城的形象。四项目的机会分析1、区化，人盘时代的来临，顺应了时代的发展，使项目站在房地产开发的前沿阵地。2、学城的口益成熟，随着周边儿所大学的成熟，也会迅速带动区域发展，从而推动项冃

54、自身的发展。3、边楼盘如在水一方己起动，区域的形象开始建立，区域影响力正在扩大。4、科集团的品牌美誉度已渐入人心，可以迅速带动项目的发展。第六章.楼盘对比分析一、金科与碧水云天沙坪坝陈家桥滨河广场旁（陈家桥25000200004.00元/平方米月高层、多层毛坯2层及多层项目位宜沙坪坝大学城南二路166号（重庆大学虎溪校区旁） 镇）最高价16000最低价15000物业费3.50元/平方米月建筑类别高层、多层装修状况毛坯楼层状况3+1层或2+1层。一期共137套。绿化率30.00%35.00%容枳率2.53.40开盘时间2011- 04-022010-11入住时间2012- 09-252012-3

55、开发商重庆市金科星聚置业有限公司重庆宫和置业有限公司售楼处地址沙坪坝区大学城南二路166号（重庆大学虎溪校区旁）沙坪坝大学城陈家桥滨河广场旁（陈家桥镇）交通配套金科廊桥水乡交通状况：目前已经有9路公交车直达人学城区域，内部交通往来畅达。从沙 坪坝出发，乘大学城专线公交，约30分钟便可抵达。双碑大桥通车后，从北部新区、江北 至本区域仅需15分钟。未来还将按计划修建一条专用高速公路连接该保税区打江北机场。待大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后，整个区域将形成一个更为为成熟的居住区。 黑水云犬交通状况：轻轨1号线近在咫尺，公路网络三横两纵，国道319线、渝遂高速公路 和绕城高速公路纵贯南北，到市中心仅需18分钟。铁路运输十分便利，襄渝铁路、渝怀铁 路编组站和铁道部集装箱结点站距镇4公里。周边配套金科廊桥水乡周边配套：区域内有重庆人学、四川美院等14所高校，另有人民小学、重庆 一中、重庆八中、qsi国际中学等7所中小学。四大市政公园环绕其间，如在建的千亩市政 公园木鱼石公园等。医疗配套方面还有重医和第三军医大的两个三甲级附属医院，重庆 市首个绿色照明测试场地已于9刀在大学城落成。碧水云天依托西部新城建设，大力发展房地产业和商贸流通业；针対大学城庞大的学生消费