某物业管理有限公司运营管理手册

1、运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01管理手册目录本节共2页第1页章节号标题页码第一章人员管理5-181.1仪容仪表1.2行为举止1.3言语1.4工作要求1.5交接班1.6工作环境第二章设备管理19-292设备档案的建立2.2设备的h常操作、运行、维修保养管理2.3设备的购置管理2.4设备状态标识2.5设备停用和封存2.6设备报损和报废2.7设备检修2.8目前使用的设备第二章小型设备管理30-393清洁工具管理规定3.2目前使用的工具第四章药剂管理40-474清洁药剂的采购与领用4.2清洁药剂的使用4.3清洁药剂的保管4.4清洁药剂的检查4.5清洁药剂的人员培训第

2、五章清洁岗位规范48-685.1办公室的清洁程序及注意事项5.2会议室的清洁程序及注意事项5.3商场卖场的清洁程序及注意事项5.4楼梯和通道的清洁程序及注意事项5.5t生间的操作程序及注意事项5.6电梯的操作程序及注意事项5.7超市买场的清洁程序及注意事项5.8外围及车场的操作程序及注意事项5.9入室保洁冇偿服务第八早危险源辩识风险评价标准及方法69-736危险源的辩识方法运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 1版本修订：a/011管理手册目录本节共2页第1页|6.2现场观察法6.3安全检查法6.4风险评价标准与方法第七章应急预案74-751火灾后的应急处理措施污雨水井、管道、化粪

3、池堵塞，污水外溢的应急处理措 施暴风雨影响环境卫生的应急处理措施梅雨天气应急方案雪天天气的应急方案沙尘暴天气的应急方案b. 员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄肌后应及时换洗；c保持而部清洁，不允许残留眼屎、耳垢。114女员工可以淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。1. 1.5每天上班前注意检查自己的仪表，上班吋不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表，必要 时应该卫生间或工作间整理。12行为举止1.2.1服务态度：乩对客人服务无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动；b. 谦虚和悦接受客人的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及吋向主管领导汇报；运营管理手册文件编号：mr

4、hc-yy/sc-01 版本修订：a/01本节共14页第04页人员管理c. 在将客人劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作。1.2.2行走: a.行走时不允许把手放在衣袋里，不允许双手抱胸或背手走路；b在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹;c走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；d. 手拿操作工具行走时不应遮住自己的视线;e与上司或客户相遇时，应主动点头示意。1.2.3其他行为：&不允许随地吐痰、乱扔废弃物；b.上班时间不允许吃零食，玩弄个人物品或做与工作无关的事情；c在公共场所及顾客面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、瘙痒、不允许脱鞋、卷裤脚衣袖、不允许

5、伸懒腰、哼小调、打哈欠；d.清洁过程屮，不允许乱翻乱摸，更不允许拿顾客的物品以及公司物品;c不得随意搬动、拨弄消防、工程设备按钮；f拾失物要及吋上缴、严禁擅自处理；g工作时见不得接待亲友、会客；h从指定的出入口进出，主动出示证件。配合保安人员的工作；i 严格执行考勤不得无故缺勤。13言语1.3.1基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见；1.3.2问候语：您好、早上好、下午好、晚上好等1. 3. 3欢迎语：欢迎您来北京华联商业设备清洁服务有限公司1.3.4告别语：再见、晚安、明天见、欢迎您下次再来。1.3.5道歉语：对不起、请原谅、打扰您了、失礼了；1.3.6应答语：是的、好的、我明白

6、了、谢谢您的好意、不客气、没关系、谢谢您对我的帮助,今后一定努力改正;1.3.7征询语：请问您什么事？我能为你做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的事吗?运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-o1 版本修订：a/o1本节共14页第05页人员管理1.3.8商量语：实在抱歉，我个人难以决定，让我转告领导，有领导来此处理。或者.你看这样好不好？1.3.9解释语：很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。1.4工作要求1.4.1齐项口经理每月底前编制完成下月*月清洁计划，齐项口依据*月清洁计划进行清 洁工作。1. 4. 2清洁工作时间分为：8小时制和14小时制1.4.3清洁的主要工作："

7、清洁责任区域的卫生；b.责任区域卫生的保持；c做好清洁服务记录；d.处理突发事件1.4.4清洁人员处理工作应遵守的原则:a. 及时清洁b. 及时处理c. 及吋汇报1. 4. 5清洁人员工作的基本要求：a.必须服从上级指派的工作，对上级应采取尊重的态度，不能当面顶撞上级；积极参加项h组织的各项培训，并填写岗前培训记录运营培训记录；入职时，如实填写个人信息并填写 在职员工信息汇总。b.清洁人员须坚守岗位，在未经公司领导的同意下属员工不准私自换班与调班，否则将按照公 司管理制度进行处，情节严重者将给予一定程度的处分。c工作时发生问题解决，疑难问题应报领班决定处理措施，重大问题应报项口主管或经理决定

8、的，应及时报告；在最短的时间内给予解决并处理完毕，注：员工反映问题时，应逐级反映（楼 长、领班、主管、经理、项目经理）。d. 有事不能上班必须提前一天须向项目主管中请，并填写请假中请表。经批准后，由项目运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01本节共14页第06页人员管理主管安排其他人员顶班，未批准前，不允许私自调班；有病请假必须12小时内通知其上级，并r上班后递交医院所开的相关证明，否则按旷工处理（3天以上公司可直接除名）；如要离职, 必须提前一个月向主管递交其辞职报告，否则扌i【除当月奖金。e. 工作期间应保证通讯设施的畅通。f员工上班时间不准私自接待亲友、不准接

9、打私人电话，不准私自处理客户的物品、禁止偷拿、 偷带；禁止随意离岗串岗，否则严重处理。&保洁人员工作期间制服必须统一并保持干净整齐，个人卫生符合工作需要。个人领取工服时 要填写工服登记表。h.在工作中如因个人原因影响正常的工作安排而导致工作时间的延长，延长的工作吋间不计入加班吋间之列，同吋不能影响当日工作的完成。i上下班时员工有义务接受管理人员及保安员的检查，如需员工打开随身物品时，应配合管理人员及保安人员的工作。j在工作吋间内如果拣拾到物品，及时向领导汇报并如数上交所捡拾的物品，发现私自留存不 上交者将受到严重警告或开除。并填写捡拾物品登记表k.员工在收集垃圾过程屮不得捡拾垃圾小的物

10、品并留存，在清运垃圾出门时，必须接受保安人 员的检查，清倒吋必须封口不得将垃圾外漏或遗洒，并h必须将垃圾堆放在公司指定的地点， 方可进行垃圾处理。1员工在当班时应按规定，将口己所使用的设备、物品原料，使用完毕后，清洁干净，放回原位。m.毎日上岗前提前检查清洁消耗品的数量，需要领用时应统一向管理人员中报，并填写物品 领用表，在清洁原料的使用过程屮不能随意浪费和胡乱使用。n.员工在工作时，应定吋整理工具间，保持工具间干净整洁，不能留存或摆放与工作无关的物0齐区域保洁人员对环境卫生工作须给予充分重视，严格遵守公司的卫生制度。齐保洁员工在 工作中应自觉注意爱护和保持环境卫生。p保洁人员在工作当中有义务

11、提示木部门的工作人员和其他部门的工作人员注意保持环境卫运营管理手册人员管理文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01本节共14页第07页生，对出现的各种不慎、意外污染环境的情况，应及时采取必要措施防止和避免污染扩人蔓延。同时，立即联系保洁领班进行处理。并填报公共设施报修单q在工作屮积极的与英他部门进行有效的联系和配合，捉高部门的工作效率，树立良好的公司 形象。r凡违反有关清洁员工管理制度的人员，一经发现将按公司制度给予警告并通报批评。s.应清晰填写清洁记录清单（包括卫生间清洁时间表、清洁工作记录等），不得丢弃，不得涂改，由各项目妥善保存，保存期限2年。1. 4. 6管理人员工作的

12、基本要求1.4. 6. 1以身作则：身为一名基层管理人员首先必须在工作中吋刻作好榜样作用，从执行饭店的规章制度到仪容仪 表、言行举止、工作态度等方面都应率先垂范，作好员工的带头人。应该明白“身教重于言教” 的道理，少用语言多用行动和自身形彖来影响员工、带动员工、引导员工和教育员工。“没冇 不好的士兵，只有不好的将军”，员工工作的好坏，犹如一面镜了，可以直接反射出一个管理 人员的管理能力。1.4. 6. 2业务素质：俗话说“打铁述需自身硬”，一个好的基层管理人员，首先要熟练掌握本班组或部门的理论知 识和业务操作技能。试想，身为管理人员，如果自己都未掌握这些知识，何来的质量标准，如 何去检验和指导

13、员工的工作质量？ 乂怎能让员工对你的管理心服口服？1.4. 6.3公平、公正：在管理工作中最忌讳的不是规章制度如何的严格，而是在执行这个规章制度的过程是否公平、公正的。任何因小i才i体、私人关系好恶等造成的偏袒都会引发员工的不满导致管理者的信任危 机，并直接影响到规章制度的执行与工作的冇利开展。1.4. 6. 4坦诚相待：在工作屮应有“大腹能容，海纳百川”的姿态，能听进不同的声音，不管是持相同意见或是意 见相佐。“良药苦口，忠良逆耳”，特别对能勇敢向你提岀不同看法的员工，应能本着坦诚相 待的态度对待问题，有员工向你提出不同的看法，应感到庆幸，说明员工信任你，希望你能做运营管理手册文件编号：mr

14、hc-yy/sc-01 版本修订：a/01本节共14页第08页人员管理得更好。不能采取置z不理、排斥，甚至打击报复方式，这样的管理人员只会让员工看不起你, 从而抵触你。1.4. 6. 5学习能力:学无止境，俗语说“活到老，学到老”，一个组织要不断地发展、进步，就要求成员应不断学 习新的知识。在当今日新月异的信息社会，作为变化极大的饭店业基层管理的领班与主管，更 应该千方百计抽出时间，不断学习。只有通过学习才能不断提高口身素质，在激烈的人才市场 竞争屮取得一席z地，也才能及时掌握行业动向，和市场同步前进。才能更好地引导和培训你 所在部门或班组内的成员不断进步。不学习或凭老一套经验做事是不可取的。

15、1.4. 6. 6培训能力:一个部门、班组内成员的工作绩效与所在部门、班组的主管、领班的培训能力冇着直接的关系。 培训是永恒的主题，我们的主管、领班必须具备培训部门或班组员工的能力。作为一名基层管 理人员除了做好自身工作外，还应针对员工工作屮存在的不足和饭店的阶段计划做好培训工作。 只冇整个班组或部门的大部分员工都是积极上进的，整个团队才能进步（当今企业管理界提倡 的“橄榄形”团队原理）。1.4. 6.7分析、判断能力：对工作屮出现的问题和员工的工作表现，根据事实能做出客观的分析、判断与评价。有自己的 思想与判断能力，不“学舌鹦鹉”，也不优柔寡断，更不参于传播道听途说的小道消息。1. 4. 6

16、. 8责任心：工作中勇于负责，对上级、下属、客人乃至整个社会抱有高度责任心。特别是工作中出现失误 时，能勇于承担责任，不推卸责任，并积极寻找原因，及时改止，防止类似事情的再次发生。 员工最看不起，也最不喜欢的是他的上司在碰到问题或需要承担责任吋，总是t方百计寻找借口，推脱自己的责任。这样的管理人员何来的威信可言。1. 4. 6. 9沟通、协调能力:这里的沟通包括内部沟通与外部沟通。内部沟通即与上层领导之间的沟通（上级）、与其它横 向相关人员之间的协调（平级）和与属下员工之间的沟通（下级）。外部沟通主要指与客人之 间的沟通，作为基层管理人员与客人z间的沟通一般主要是服务方面的沟通，如了解客人的需

17、运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01本节共14页第09页人员管理求、征询客人对服务的满意度、处理客人的不满等方面。（处于抱怨阶段的处理，如上升到投 诉阶段时，一般由部门经理等中高层管理人员或专职人员处理。）1.4. 6. 10语言能力：这里的语言包括形体语言和口头语言。形体语言主要体现在和上司沟通与下属的交流中能使用 正确的形体语言，如目光的接触等方而（如员工在工作繁忙时，投以关注的眼光便可让员工冇“累，但快乐着”的感觉。）。口头语言主要指在管理和服务语言中不能使用生硬的命令、训斥、讥讽、漫骂、威胁或是乞求 等z类的语言。很多时候领班、主管都犯有一些管理过程屮使

18、用不恰当的语句，给普通员工造 成极大的心理压力，让员工觉得反感，甚至是开始抵触。1.4. 6. 11应变能力：权宜通达，积极进取，不抱残守缺，不墨守成规，特别是在出现紧急突发事件时，能够兼顾公司 与客户的利益，寻求最佳结合点，圆满解决问题。这种应变能力不是一朝一夕造就的，应在平 吋工作与学习屮多积累经验，才能在突发事件吋临阵不乱。1.4. 6. 12观察力：善于察言观色，对客方面，能从客人的着装、言行举止上分析客人心理和想法，以便更好地服 务好客人。对内方面，能洞察领导、员工的心思，这里不指刻意去研究上级的心理，讨好、奉承等方面。主要是通过细致的观察，更好了解他人，以便更好地开展工作。资料的收

19、集在很多吋候让人觉得非常的锁索，然而，正是这些索碎的工作可以让我们的工作更 好的开展。1.4. 6. 13组织能力:能充分发挥部属的才能，善于组织人力、物力和财力，以最少的投入取得最佳的工作效果。1. 4. 6. 14处理突发事件的能力:用“养兵千日，用兵一时”来形容管理公司的工作可谓是恰如其分。一旦辖内发生电梯困人、 消防火警和浸水漏电等突发事件吋，管理人员必须在第一时间做出正确反应，将事件的危害性 降到最低。然而“冰冻三尺，非一日之寒”，面对紧急事件的管理者要想做到镇定自若，从容运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01人员管理本节共14页第10页应对，就必须勤

20、练“内功”，一方面要加强理论知识的学习，另外，从以往发生的事件屮汲取 教训、总结经验也是提高应急技能的好方法。1. 4. 6. 15不断总结的能力：fir清，月月清，年年清，吋刻总结自己的优点和缺点，以及在业务工作中所表现出來的良好 与不好之外，向身边的同事学习。这样才可以更快的进步。1.4. 6. 16心理承受能力：在工作中我们总会遇到太多的困难，有吋候往事往因为客户对我们误解，或者对服务人员的不 认可，我们会遇到拒绝，甚至是投诉的态度，那么如何面对这些困难，以及一些难堪的场面， 那么管理人员必须可以从容面对。管理者应具备承受各种困难和压力的能力，越是在最困难的 时候，越是要保持清醒的头脑。

21、俗话讲“办法总比困难多”，因此要善于在重重困难的夹缝中， 选准解决困难的突破口并采取具休措施。1.4. 617服务意识：以业主为中心，为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是管理公司的经营宗旨。那么管理者在 实际工作屮又如何将服务意识体现出来呢？管理工作屮的服务态度、质量和效率是业主实实在 在能感受到的东西。所以，管理者在与客户接触的过程屮应该主动热情、文明礼貌。例如，见 到业主要主动微笑打招呼、与业主交谈要落落大方、彬彬有礼。此外，管理者还要变被动服务 为主动服务，与其等到业主请管理公司去解决问题，不如未雨绸缪，主动替用户着想。例如， 逢节假日来临，管理公司就应该主动提醒用户注意锁好门窗、提高警

22、惕以加强安全防范。至于 服务效率方面，管理公司应根据物业的实际情况，对公司提供的各项工程和日常服务工作进行 指标量化。如客户室内跳电闸，管理公司保证15分钟内到场处理。通过实行服务对客承诺制， 接受业主的监督，促进管理公司服务水平的不断提高。1.4. 6. 18团队精神：一场战役的胜负，除了指挥员对敌情客观地分析、正确的判断和果断的决策外，更重要的任务 是把团队屮每位高素质的战士团结起来，产生巨大的战斗力。我们开发的每一个项目，也如同 每一场战役，只有把每一位员工的积极性都调动起來才能取得成功。所以一个优秀的企业，也 如同一支能征善战的优秀军队，除了指挥员正确果断的决策外，它还需要整个团队的精

23、诚合作。1.4. 6. 19思想沟通能力：运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-o1 版本修订：a/o1人员管理本节共14页第11页一个成功管理者所具备的与其他人交流的必备的技能之一，也是在面对任何外在的变动状况下, 都能保持一种处变不惊的态度的前提。主要表现在以下几个方面：a.、激励他人的能力。管理者 能够做到激励他人尽力做好工作，向更远犬的目标努力，不断地完善自己。b、教导他人的能力。管理者同时也作为一个导师，能够教育所领导的人，被领导者工作的过程 也就是一个学习的过程。c、沟通和推销思想的能力。任何一个企业从其核心来讲，都是以思想即某种企业文化为基础 的企业。好的管理者会因为这样的

24、企业文化，从而巧妙运用并激励他人奋发向上。d、倾听的能力。好的管理者渴望知道并了解己不足的方而，要做到这一点的最好办法就是倾 听。e、承认错误的能力。好的管理者从不试图隐藏自己的错误，他们有足够的自信去承认和改正错误。1.4. 6. 20诚实，是一个人基本的为人品质，也是能够在最大程度上取得别人信任的最主要的形 式。诚实的最主要的特性在于引起高级管理层和部门内员工两方面信任的能力。1.4. 6.21身心健康，是开展一切工作的基础，更是管理者自信与诚信的源泉。1.4. 6. 22 有战，眼光，是一个管理者必备的素质，也只有拥有战略眼光的人，才有可能成为-个成功的管理者。1.4.7为确保管理服务质

25、量，区域经理、项目经理、项目主管应保证通讯设施的畅通，及时协助 员工解决问题，必要时要赶往现场处理问题。15交接班：1. 5. 1接班：接班人员提前5分钟赶到员工休息区进行岗位交接工作：a接班人员清点岗位上所有公物，女口：工具车、工具盒、尘推、簸箕、扫把等，如发现损坏、似 遗应立即要求交接班人员说明物品去向并做好记录；b认真查阅上一班交接班记录，询问上一般工作完成情况，如需要继续跟进的工作，应记录以 便下一班的跟进情况；c工作区域内有无异常情况，发现有异常则要求交接班人员作出解释，并做好记录；d交接双方再确认无误后，在上一班工作记录木上签名，并开始工作。1.5.2交接：交接人员在交班前15分钟

26、将公物摆放整齐，有序。运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01人员管理本节共14页第12页a. 认真做好工作期间相关记录，收集整理相关工作证据；b. 将未完成的工作如实向接班人员交代清楚；c互相签名后，方可离岗；d.般情况下，交接人员应将本班的工作办理完毕后再行交班，重要的工作未处理完毕，不允 许交班。1.5.3各个项目经理每天上班吋要检查*排班计划人员签到情况，人员仪容仪表，项目主管 应主动向经理汇报前天工作情况。填写和关清洁记录作为检查证据。包括：月清洁计划、清 洁工作记录清洁计划变动表。1.5.4各个项目经理每天至少一次全面的检查项冃实际清洁情况，并填写每13

27、清洁检查巡查 表。16清洁项目环境由各运营部项口负责。包括：办公环境、工作环境、设备运行环境、服务工作环境、物料 存储环境等。a. 办公环境整洁、文件资料保管齐全整洁；b. 合理划分工作区域，清洁药剂、清洁工具、清洁设备隔离存放，状态标识；并做好岗位物品 核查工作，填写岗位物品清单。运营管理手册文件编号：hlqj-yy/sc-01 版本修订：a/01人员管理本节共14页第13页清洁约剂、清洁工具、清洁设备专人管理维护，标识清楚准确；并填写设备使用记录设c.瞬北京铭润涙臣物业管理有限公司消毒液（84.快活）化学成分 n握基. 甲基苯基氯化镀备维修记录。蠻北京铭润溟臣物业管理有限公司尘推罩（大、中

28、、小）注=90为中库房货架清洁t具标识清洁剂名称：化学性质：区域名称：库房货架清洁药剂标识工具名称：区域名称：设备状态标识运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01人员管理本节共14页第14页工具车各物品标识、摆放工具盒各物品标识、摆放d.服务环境符合清洁要求，清洁完毕、正在清洁标识清晰；e物料存储符合存储要求，标识清晰，帐物相符；并填写物品领用表库存表。f安全警示标志齐全有效，确保道路畅通、整洁、无散落，排水系统畅通场地无积水、无积雪；运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第1页2.1设备档案的建立2.1运营部各个

29、项目在接到供应商送到的各类设备后，统一把设备出厂原件（合格证、说明书、 保修协议卡等）由公司财务部保存，运营部保存复卬件。2.1.2公司财务部统一按照财务管理流程建立固定资产卡片；齐个项口应将管辖范围内的所有设备建'/.台账。2.1.3公司财务部冇责任i办助运营部各个项目对新到设备在接收一周内进行设备标识及设备编 号。2.1.4所有设备应按单机单台或功能系统建立设备档案。2丄5设备台账应保持与设备现行状态一致，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限用适用 范围、调迁、报废和更换零件部件、机修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登记。2.2设备的日常操作、运行、维修保养管理详见清洁设备

30、操作使用、运行、维护保养管理标准作业规程。2.3设备的购置管理2.3.1设备购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。2.3.2设备购置应遵循满足服务捉供需要的原则。2.3.3设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。2.3.4新添设备出各项目设备管理人员提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求，并冇 该项目经理审批。2.3.5采购设备应遵循采购程序的相关规定进行采购。2.3.6采购设备到达各项目后，由各设备管理人员进行清点核对，接受相关资料，并组织安装调 试或试运行。符合要求的，按合同或公司相关规定办理。2.3.7经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。2.

31、4设备状态标识2.4.1设备管理人员对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。242设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修等外墙清洗“工作进行中”；大理石抛光上腊“工作进行屮”；运营管理手册设备管理文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01 本节共11页第2页大理石地面清洗“小心地滑”;广场、地库冲洗“小心地滑”;通道冲洗“小心地滑”;外围地面冲洗“小心地滑”;工作结束后，撤去不正常状态标识；2.4.3正常运行屮的设备可不予标识。2.4.4标识的方式方法：久设备状态用标识牌进行标识，标识牌用30cm*15cm*0.1cm（ b<*宽*厚）的a4纸

32、张制作，字体为 黑色lmni纸张进行自封；b. 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备管理人员及时悬挂于应予表示设备的明显位置；c. 设备状态改变，标识应随时改变。2.5设备停用和封存2.5.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：久多余设备，含服务提供有再需要的设备；b.设备功能己不能满足提供服务需要的设备。2.5.2停用或封存的设备应适当措施防止锈蚀、磕碰和其他形式对其状态的损坏。2.5.3设备管理人员应定期（如一个月）对所冇的设备（包括停用和封存）进行检查，填写设 备盘点表，以保持其适用性。并报公司财务部一份。2.5.4设备管理人员应填写设备停用或封存的报批单，经项目经理批准后实施。2

33、.6设备报损和报废261无修复价值的设备应予报废；对小型设备损坏予以报损。262报废设备由设备管理人员组织鉴定，参与鉴定人员应包括：设备管理人员、使用人员、项 目经理、区域经理等。报损设备由设备管理人员组织鉴定，参与鉴定人员应包括：设备管理人 员、使用人员、项目经理。2.6.3设备管理人员对报废设备应填写资产报告处置单，经公司总经理、区域经理、项目经理、 财务经理共同批准后实施；对报损设备应填写小型设备报损表经公司区域经理项廿经理、 财务经理共同批准后实施。运营管理手册设备管理文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01 本节共11页第3页264需报废设备在未或报废批准、实施前，应

34、悬挂“待报废”标识。265报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。对小型设备损坏 应及时处理，不得摆放在使用区域。266设备管理人员应将批准的资产报告处置单、小型设备报损表报公司财务部一份。2.7设备检修2.7.1设备管理人员应熟悉清洁设备简单的维护知识；2.7.2设备管理人员在不了解和不清楚设备出现问题的情况下，及吋报告项目经理，获得批准后, 与联系供应商，安排尽快维修事宜。2.7.3维修完成后，设备管理人员把供应商维修清单报予财务并在设备档案小记录本次设备 维修情况。并填写设备维修记录表与供应商维修清单复印件一并留存一份在项目。2.8目前使用的设备2&1自动

35、洗地机自动洗地机的检查、安装、调试丄新机器在开箱前应检查包装箱是否完好。若有损坏痕迹，应立即与营运人或供应商联系。4 高效吸刷组件的安装。丄向后拉高效吸刷提升杆，升起高效吸刷安装架。丄松开高效吸刷上的两个拇指旋钮，把高效吸刷滑进安装架后面的槽内。高效吸刷滚轮必须 朝后。丄拧紧所冇旋钮。自动洗地机的操作4-操作前的检查u清除地板上的朵物和其他颗粒类垃圾。y查看蒂电池指示灯，确认幫电池有电。u检查机器是否安装了清洗垫或清洗刷。u检查机器是否己安装了高效吸扒。丄将清洗剂注入溶液箱。直将溶液流量杆向后拉到底，关闭溶液阀门。运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本

36、节共11页第4页就打开溶液箱盖，注入96升的50、c以下的热水。查看机器后部溶液箱内溶液 位置指示管内溶液量。直按照工艺耍求或清洁剂说明，加入适量的清洁剂和消泡剂。丄 将高效吸刷降至与地板接触的位置。丄将清洁垫或清洗刷降至与地板接触。* 启动真空吸水开关。丄 缓慢推进溶液流量杆，使溶液开始流动。同吋，调节溶液流量调节钮，以调节溶液流量。4 启动刷子开关。丄 向前推动机器，开始清洗。丄观察溶液在地板上的流量，调节控制杆至最佳流量。丄 清洗结朿后，关闭溶液阀门。关闭所有开关。如果溶液箱已排空，则应该继续洗水，将所 有污水吸入污水箱。丄升起高效吸刷和刷子头。丄 排除污水。打开箱体侧面。拉出污水箱支架

37、，把污水箱放在支架上，拉出排水管，彻底排 空后，拧紧堵头。丄 使用结束，冲洗污水箱，防止产生异味，应注意不得将水喷到关闭的浮阀上。丄 剩余的溶液可从溶液位置指示管接嘴处排出日。用清水冲洗溶液箱，防止清洗剂内沉淀物 造成堵塞，打开溶液阀，冲洗容液流量系统。自动洗地机的保养丄从库房领取吋，首先检查机器设备外观是否有损坏，电量是否充足然后接通电源试用设备运 转是否止常。丄用量杯稀释清洁剂比例。丄 根据工作情况，适时装置针盘或刷盘。丄 将自动洗地机推入清洁范围内，移开家具。丄将自动洗地机上的刮水及刷盘等均置于工作状态。丄 自动洗地机的工作应遵循：单向操作、由后向前的方式。丄 自动洗地机转向吋，关掉注水

38、开关。运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01本节共11页第5页设备管理工作结束后，将刮水器、刷盘等复位。- 丄 将污水处理，擦拭机器内外后，换于库房。282多功能擦地机（又称单刷机）作用：4操作简便、功能齐全适用于：皿 硬地面、石材地面清洗y 去除地面i口蜡u地毯清洗保养国|晶面处理上光丄种类:阍 标准型号155-175转/分钟風双速机型175-320转/分钟擦地机的安装、调试i装清洗垫驱动器、清洗垫或安装清洗刷。u 将机器靠在轮了上，手杆向后直到手杆靠到地上。圄 将清洗垫驱动器或清洗刷放置在擦洗头的驱动器凸耳上，逆吋针方向旋紧。u 将清洗垫放在已安装的清洗垫张动

39、器上，用手拍紧。 y装好清洗垫或清洗刷后，将机器恢复到直立的位置。丄调节手杆高度。拉高“调节把手”，将手杆调至合适高度后，松开 定。“调节把手”，手杆高度锁运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第6页丄检查原配电源与当地电源是否匹配。电源线必须插在有接地线的插座上。丄接通电源，由供应商派专业技术人员试车。擦地机的操作丄使用机器以询，必须阅读和理解擦地机的安全操作规程。4调整好手杆高度。丄安装好清洗梨、清洗刷。丄安装好清洗器，先按下安全锁定按钮，在将按钮柄推向前。当机器启动后，松开安全锁定钮。丄轻按手杆，擦地机转向右边，轻抬手杆，擦地机转向左。

40、丄停止工作时，将擦地机扭转柄向后转，安全锁定会停止机器运转。丄擦地机配冇电路断路器。在负荷过人时，断路器会断开。若断路，15秒后按下手柄边电路断路按钮，可使断路器复位，恢复正常操作。擦地机的保养丄使用结束后，必须卸下清洗垫驱动器或清洗刷，以防止损坏擦地机及附件。丄使用结束后，将清洗垫、清洗刷清洗干净，晾干待用。丄电源线在使用结束后，应饶在手杆挂钩上，不得将电源线松散的挂在手杆上。丄检查电源线有无磨损或损坏。如有损伤，立即更换。电源线上的污垢应擦拭除去。丄传动系统和电动机在出厂时已加过润滑油。使用时必须在加。擦地机安金注意事项丄对机器不了解，未经培训不要试图操作机器。丄机器内有互锁保护，因此应注

41、意机械启动的正确操作。4加入清洗剂，决不可淋散在机械电动部位。丄长期未使用的机械，在使用前要空转十秒钟时间，操作手柄上机头的水平面倾斜小于45。（实 际根据作业人员身高实订）丄电源线被割破，破损，需要更换全部电源线。丄清洗工作需两人协作，互相配合，摆放防滑工作标牌以免发生滑伤、碰撞，电线绞入套盘等事故发生。丄机械维修保养需有资格技术人员执行。运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第7页丄由于机械较重，移动吋应轻拿轻放，较少震动，保证机械正常使用。丄作业时决不可喷水在机械主机上，如遇受潮、进水需要马上通知厂家修理丄清洗地毯时，应先放水，后开机，

42、套盘不可用错，应地毯阻力系数很大，极其瞬间启动困难这样操作可以较少阻力，保护机械安全。丄停止工作需先停机后切断电源，并且需按照规定电压范围内操作。土工作完成后，需用清水冲洗套盘、水箱、主机手柄，将配件用毛巾擦拭干净。擦地机的保养丄从库房领取时，首先检查机器设备外观是否有损坏，然后接通电源试用设备运转是否止常。 丄接通电源后检查绿色指示灯是否亮着。丄使用要轻拿轻放，用完后将机器擦拭干净,盘好电源线后送还。丄使用中如有异常情况,马上关闭机器，及时上报。2&3吸尘器作用：清除轻微灰尘，微小颗粒；梳理地毯纤维；清除缝隙不易清除的尘埃；清除静电；延长地毯使用寿命。种类：a背式：适用于较狭窄地段和

43、高空作业，省时、省力，携带方便。b卧式：吸力较大，容量大，布制防尘袋，牢固、经济。c立式：适用于办公区威清洗后的地毯梳理，噪声低，不用弯腰，节省人力。运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第8页d吸尘吸水机:容量大，吸力大，适应地毯清洗后的集污工作，硕地面清洗工作，及地毯吸尘工作。吸水机/吸尘器的检查、安装丄将高效扒头装到提升架上。丄将84厘米长真空软管连接到高速吸水刷接口和吸水、吸尘机上盖的接口上，也可将3米长 真空软管接到吸水/吸尘机上盖接口上，再把需要的吸水、吸尘附属工具连接到真空管上进行 操作。丄检査原配电源与当地电源是否匹配。电源线必

44、须插在冇接地线的插座上。丄接通电源，由供应商的专业技术人员试车。吸水/吸尘机的操作£吸水操作过程如下：u 将机内污水箱中的真空袋取出。y 向污水箱内注入消泡剂。風合上开关，推动吸水机，高速吸水扒开始前后吸水。u结束吸水，切断电源。y 轻轻升起吸水扒头，吸水机进入行走状态。y 也可将适用的附展工具接到真空软管上，用附展工具吸水。厨将吸水机推到排水口。固 取下排水管，拧开排水管堵头，排水。提起排水管，即可停止排水。阍 污水箱排空后，打开机器上盖，用清水清洗，以免产生异味。y拧上堵头，排水管复位。y 不用吋机头与水箱分离风干。丄吸尘操作如下:放入真空袋。厨 在污物箱内放置过滤袋。检查过滤袋

45、边缘和污物口是否密封。y 合上上盖，上紧插销。a 连接好真空软管和附屈工具。运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第9页国|也可放下高效吸刷，用于吸细小颗粒。厨合上开关，开始吸尘。回定吋检查真空袋是否吸满杂务，并及吋更换真空袋。*电源插头必须插入带接地线的插座上。吸水/吸尘机的保养丄吸水机u从库房领取时，首先检查机器设备外观.如外壳，开关，电源线，底部等机器的各个部分.然后 接通电源试验一下，查看工作是否正常吸力的大小.如发现故障，立即停止使用,并及时上报直 属领导。厨推拉机器工作时，不能用手拉着吸管和电源线走，以免扯断.一定要推着机器的扶手

46、走但 也不能使劲压在扶手上或者座在机器上以免损坏机器的底部。厨 机器接通电源之询，要检查电源开关及机器的启动开关是否关闭。u吸水时要时刻注意机器的工作声音是否正常,如听见蜂鸣声及其他非正常声音要立即停 机，及时查看机器运行情况切记不能把水吸进得太满，防止吸水马达进水，造成没冇必要的损 失。y使用机器过程屮如发现故障，切勿打开机器私自修理.要及吋送冋库房或请专业人员修 理。阔 机器使用完毕，要立即进行清洁.包括机器内外，管子，吸水扒，电源线要盘好等。固爱护机器，人人有则绝对禁止用脚踹，摔打及故意损坏机器。丄吸尘器風从库房领取吋，首先检查机器设备外观如外壳，开关，电源线，底部，尘袋等机器的各个部分

47、. 然后接通电源试验一下，查看工作是否正常吸力的大小.如发现故障，立即停止使用，并及吋上 报直属领导。y推拉机器工作时，不能用手拉着吸管和电源线走，以免扯断.一定要推着机器的扶手走但 也不能使劲压在扶手上或者座在机器上以免损坏机器的底部。y 机器接通电源之前，要检查电源开关及机器的启动开关是否关闭。潼吸尘器不能吸太大的垃圾和金屈物品,以免尘袋受损同时在使用屮切记不能拿吸尘器吸运营管理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第10页强 水.吸尘器只能吸细小干燥的垃圾和尘土。y机器使用完要马上清洁，尤其是吸尘器的尘袋要彻底清洁干净避免因尘袋里垃圾太多，使 吸

48、力变小，影响工作效率。u 吸尘骼要定期清理吸尘管，吸尘扒头内沾附的污垢.特别是吸尘管的接头及机器上的进尘 口最容易沾附污垢，因此要经常用铁丝或刀片z类的东西清理。 机器使用完毕，要立即进行清洁包括机器内外。注意事项匕没有经过培训不要操作机器。丄 不要淋“水”，要存放室内，不要用湿手移动电线或插头。丄电源中有破损、割坏、不得使用。不要频繁开启开关。£无人使用时，要切断电源。关机用开关，不能直接切断电源。丄工作中，避免直接吸取图钉、发卡、牙签等物品。每次吸尘后需彻底清理一遍尘袋。丄搬运过程不要拖拉软管和连接电线。丄吸尘器只限吸尘，严禁吸水：吸尘吸水机严禁吸尘吸水混用，吸尘必须配备防尘袋。

49、丄如遇紧急情况出现故障应马上切断电源，通知厂家维修，不得私自拆卸。丄使用完毕，需里外清理干净，将过网罩尘埃吸净方可入库，保存。丄机器只能按照规定电压操作。丄每次用过后软管和管把应从机器上卸下保管。丄运行500小时以后，检杳碳刷磨损程度。丄不要吸任何正在燃烧的东西：烟头、火柴。丄吸尘袋、防尘罩未安装，不能操作。丄机器使用完毕，要立即进行清洁，包括机器内外。运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01设备管理本节共11页第11页2.3.4吹干机作用：加速空气流通，去除地毯清洗后的残留挥发异味，使地毯清洗物等迅速失去水分，保障客人使 用。种类：a三速 风力可调节，时用于各种

50、材质地面，地毯，低档也可用于蜡面风干，加速。吹干机保养丄 库房领取时,首先检查机器设备外观是否冇损坏，然后接通电源试用设备运转是否正常. 丄吹风机的风速可进行调整一速，二速，三速.4 专业人员定期清理风叶尘埃，不得私自拆装。丄 使用时要轻拿轻放，用完后将机器擦拭干净,盘好电源线后送述.丄使用中如有异常情况，马上关闭机器，及时上报.注意事项丄搬运轻拿轻放，不要被水淋。丄将吹风机放在合理位置,以免影响别人通行。丄工作吋摆放端正，注意边线不要绊人。4电源线冇损坏，不得使用，不要直接拔掉电源线停止工作。丄注意远离水源，工作时间不得每次超过4小时。丄使用中如有异常情况,马上关闭机器，及吋上报。丄操作者的

51、任何身体部分过宽松衣服都要离开风叶气口。丄每次工作完后擦净、散热半小时后入库保存。运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01小型工具管理本节共10页第1页3.1清洁工具管理规定：个人使用工具出保洁员负责保管，公用工具出专人负责保管。3.1.1个人使用工具丄个人保管工具领用时填写物品领用表，应正确使用并妥善保管好；丄勿将工具外借他人或外带使用；丄工具遗失应个人赔偿，调离工作岗位应如数完好地将工具上交，并做好交接记录；丄工具使用屮损坏应说明原因交由项目主管（仓库保管员），损坏工具以旧换新，说明原因;3.1.2公用工具：丄公用工具甫专人负责保管；丄工作中需领用公用工具前后

52、应检查所领用工具是否完好；3.2目前使用的工具扫把卖场扫把是扫除地面垃圾和灰尘的常用工具 清洁保养工作由各种作业组成，看起来复杂，一般情况有“扫”、“抹”、“拖”、“洗”几种 情况。丄扫把的用法a扫把的握法（长柄扫把）用一只手的大拇指在扫把端上，并用其他四指握住，另一只手则在下方30 - 40公分处握住, 这种握法便于用力，又可防止扫把碰撞家具（短扫把除外）；b上身向前微倾，但不可太弯曲，这种方法不易疲劳；运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-o1 版本修订：a/o1小型工具管理本节共10页第2页c扫法：扫把不离地面，扫动扫把吋，手要用力往下压，既耍把灰尘垃圾扫干净，又耍防止灰尘 腾起

53、，地面灰尘较多时，以手拍除沾在扫把上的灰尘及垃圾。丄扫把清洁方式a为了不踏垃圾，应不断向前方清扫；b从狭窄处向宽处清扫，从边角处向中央清扫；c室内清扫时，原则上由里而开始向门口清扫；d将桌下的垃圾向宽的地方清扫；e清扫楼梯吋，站在下一级，从左右两端往屮央集屮，然后再往下扫，要注意防止垃圾、灰尘 从楼梯旁掉下去；f若垃圾、灰尘较多时，要随时将其扫入垃圾铲（撮了），不要总是推着垃圾、灰尘往前推。丄清洁中注意事项a 一定要扫干净，不可留下垃圾和灰尘，不可在地面上留下扫把痕迹，特别将垃圾扫入垃圾铲 时，不可留下未扫去的垃圾和灰尘；b扫把容易沾附棉状物，应经常用毛刷子或梳子等工具将其祛除；c经常清洗扫把，使扫把保持干净、平直；d地面上粘着口香糖、胶等污垢时，要及时用小铲刀除去，并用地拖拖净； 垃圾铲基 收集垃圾的常用工具，一般分为两类：带盖的和不带盖的，带盖的垃圾铲装垃圾时能封闭垃 圾，使垃圾不易被风吹走，同时避免客人视野接触垃圾。不带盖撮箕则能装较多的垃圾，携带 不带盖撮箕行走时则用扫帚挡住撮箕口防止垃圾散落。毛巾毛巾，是清洁保养中最基本的工具，用途最多，最广泛，基本用法见清洁用品的操作。运营管 理手册文件编号：mrhc-yy/sc-01 版本修订：a/01小型工具管理本节共10页第3页红色（卫生间）蓝色（卖场）白色（办公室）毛巾的用法“抹”是去除灰尘和污垢的重要方法，是清洁保养中最