正略咨询-房地产企业如何看待上市问题

1、正略咨询房地产企业如何看待上市问题随着宏观调控的进一步收紧，房地产企业上市的审批趋向严格，2010年没冇成功的ipo案 例，借壳上市也受到阻滞，短期来看，地产上市的道路基木封死。那么，非上市地产企业应 如何看待上市问题，如何把握上市时札 如何选择上市方式？1上市选择：房地产企业的长期发展仍需上市房地产的发展离不开资金。土地对于房地产企业来说是最为重要的资源，储备土地的 数量和质量决定了房地产开发企业的整体发展思路和节奏，能否拿到位置好价格低廉的土地 是房地产开发企业的核心竞争力之一，甚至商业模式为此出现分化。未來，土地价格的持续 上涨、中央清理闲置用地、打击捂盘、保障性住房增加等因素将持续推高

2、地产企业的资金门 槛，资金实力对于地产企业的发展至关重要。上市促进企业管理规范化。上市不仅口 j以解决对于房地产企业來说最为重要的资金问 题，同时也可以促进企业在投资人、监管单位的推动下，理顺内部管理，提升业务竞争能力, 进而提高社会关注度及知名度，对企业长期持续发展具冇积极作用。地产企业的规模化趋势不可避免。近年來，地产企业的规模化趋势逐步显现，市场集 中度有所提高，这对于中小地产企业的资金实力提出了更高的要求。从2010年度中国房地 产企业销售榜单来看，不管是销售金额还是销售面积，top30绝大部分为上市公司，这也从 另一侧面反映了上市公司在规模化发展中的优势所在。综合上述分析，长期来看，

3、上市对于地产企业的发展至关重要，因此，虽然上市通道暂 时收紧，地产企业仍需积极关注，坚定上市决定，做好提前准备2、上市时机：关注市场和政策两方面市场方面。从房地产企业上市数量与市场发展情况来看（图1）,房地产企业的上市数 量与市场增长呈现出高度的一致性。一方面，市场的增长为地产企业上市获得了较高的投资 预期，对于提高市盈率，获得较高溢价非常冇利。另一方面，从上市数量及市场增幅来看, 地产行业貝有较为明显的波动性，通常企业的上市筹备需要3-5年的时间，因此从增长幅度 來看，上市相较于市场增长有2-3年的滞后期。因此，未來地产金业的上市准备要有一定的 前瞻性，应提前于市场的增长进行规划。2002-

4、2010年a股市场房地产板块的平均市盈率为 41倍，相应的全国商品房均价增长率达到9.5%；若平均市盈率为24倍，则要求商品房均价 增长率达到7%,企业可从当期市场的增长悄况及市盈率的预期來提前规划上市时机。图1房地产金业上市商量与商品房市场对比图2001-2010年雳堆产公司ipoft量2001 2002200>2004200、 20m 2007200t 200>20102001么育品身f捨均价风林衅2001如命品1獅囲驱侏町政策方面。地产企业的上市受政策影响极人，但政策的变化较难把握，建议地产企业关 注已提交上市中请的公司的审批进度，作为对政策转向的判断，如2010年上半年捉出

5、借壳 上市中请的重庆金科。3、上市方式：以ip0的标准做好两手准备目前房地产金业国内上市主要有两种方式：借売上市及ipoo从过往金业上市方式來看, 借売上市的金业数量远远超过ip0,这主要是由于借売上市审批周期较短，操作方便，但未 來借売上市的难度将进一步加人。一是国内売资源数量趋少，优质売资源竟争激烈；二是地 产借壳审批也趋向严格。因此，对于地产企业來说，在不放弃借壳上市的棊础上，应做好ip0的心理准备，以ip0 的标准提升企业管理及盈利水平，在借壳不成的情况f,通过ip0途径上市，获取较高的首 发溢价。4、上市准备：依据上市要求提前布局为满足上市相关耍求，获取较高的市场认可，房地产企业应提前做好各项准备，包括业 绩规划、完善管理体系及资产配置等。业绩规划：有意识地安排项h规划，使所开发项冃保持衔接，从而使业绩保持稳定。比 如深万科，具所开发的项目就具有充分衔接的特点，达到了上市公司年年有盘开工，有盘热 卖的良性循坏，使公司维持平稳优质的业绩。对中小房企来说，除了规划好业绩发展节奏, 在收入确认上也口j以进行合理调整，如通过调整竣工时间來使销售收入更合理的分布。完善管理体系：上市公司耍求拟上市企业近三年来保持组织稳定，因此应先于上市巾请 搭建规范、完善的内部管理体系及法人治理结构。资产配置：考虑持有经营一定量的收益性物业。一方面有利于拓展金业业务领域，